隨著(zhù)我國改革開(kāi)放和市場(chǎng)經(jīng)濟的發(fā)展，我國的會(huì )計職業(yè)也逐漸的發(fā)展起來(lái)，形成了一系列相關(guān)的管理監督制度。由于市場(chǎng)的自發(fā)性，導致我國出現了一連串的造假事件，使誠信危機愈演愈烈。

麥科特公司2019年8月7日在深交所上市，擁有光學(xué)機械、紡織輕化、生物醫藥、精工電子、投資貿易等五大產(chǎn)業(yè)，是全國最大光學(xué)生產(chǎn)基地之一。經(jīng)查，麥科特利用虛構巨額利潤、欺詐上市。證監會(huì )通過(guò)對麥科特利潤虛假問(wèn)題調查，查明該公司的問(wèn)題主要為通過(guò)偽造進(jìn)口設備融資租賃合同，虛構固定資產(chǎn)9074萬(wàn)港元;采用偽造材料和產(chǎn)品購銷(xiāo)合同、虛開(kāi)進(jìn)出口發(fā)票、偽造海關(guān)印章等手段虛構收入3011.8萬(wàn)港元，虛構成本20789萬(wàn)港元，虛構利潤9320萬(wàn)港元。為達到上市規模，麥科特將虛構利潤9000多萬(wàn)港元先轉成資本公積金再轉為實(shí)收資本，明顯屬于欺詐上市。

1.麥科特事件的原因主要就在于人的素質(zhì)缺乏和制度的不完善

會(huì )計職業(yè)人員誠信缺失，缺乏職業(yè)道德修養，在利益的鏈條上環(huán)環(huán)造假。在麥科特發(fā)行上市過(guò)程中，深圳華鵬會(huì )計師事務(wù)所會(huì )計師為其出具了嚴重失實(shí)的審計報告，廣東大正聯(lián)合資產(chǎn)評估有限責任公司評估師出具了嚴重失實(shí)的資產(chǎn)評估報告，廣東明大律師事務(wù)所律師出具了嚴重失實(shí)的法律意見(jiàn)書(shū)，南方證券有限公司券商參與編制了嚴重失實(shí)的發(fā)行申報文件。誠信是市場(chǎng)經(jīng)濟的要求，是企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)，事關(guān)企業(yè)的成敗。誠信從業(yè)更是會(huì )計人員工作的必要前提。麥科特造假事件突顯了嚴重的誠信危機和提高會(huì )計人員職業(yè)道德的重要性。

麥科特做假案曝光后，再一次引起市場(chǎng)嘩然。究其原因，不僅該企業(yè)三年內共虛構利潤9000多萬(wàn)港元，并以此騙得虛假上市的行徑讓人愕然驚嘆;更恐懼的是，在此過(guò)程中所有中介機構無(wú)一例外地“開(kāi)閘放水”、“推波助瀾”，使這起造假工程發(fā)揮到了“極致”。對在麥科特上市過(guò)程中，由會(huì )計師、評估師、律師及券商出具的審計報告書(shū)、資產(chǎn)評估書(shū)、法律意見(jiàn)書(shū)及發(fā)行申報文件，中國證監會(huì )發(fā)言人一概給出了“嚴重失實(shí)”的結論，并認定其中有涉嫌犯罪的行為。如此“全面”地追究中介機構造假的刑事責任，在中國證券市場(chǎng)還是第一次。中介機構本來(lái)就是作為一種市場(chǎng)制衡力量來(lái)設置的，“勤勉盡責，誠實(shí)守信”是其最基本的職業(yè)信條，可為什么有那么多的中介機構會(huì )不約而同地選擇這一條路呢?這與我國證券市場(chǎng)長(cháng)期監管不到位有關(guān)的，即便處罰也不痛不癢打不到痛處，也正因為如此使中介機構視法律為兒戲。把違規當游戲。在利益的驅動(dòng)下，造假者只要將其成本與效益作一比較，總會(huì )選擇“道義放兩旁利字擺中間”，并且總會(huì )認為該行為不會(huì )受到太大的傷害。

2、麥科特本來(lái)是不具備上市資格的，如果現在因其補足了虛假出資就將其欺詐獲得的上市資格保留，那么;對于公司來(lái)說(shuō)，無(wú)異于以罵名換來(lái)大實(shí)惠，麥科特發(fā)行股票籌集的52 000萬(wàn)元的資金只有7 158.96萬(wàn)元投入項目，閑置資金用于購買(mǎi)國債19 320萬(wàn)元，歸還銀行流動(dòng)資金借款7 711萬(wàn)元，剩余17 810.04萬(wàn)元則躺在銀行生利息。如果大股東僅僅將相當于募集資金18.5%的9 074萬(wàn)港元的等值人民幣劃入上市公司賬戶(hù)以補足出資不實(shí)部分，就可以將虛增股本、欺詐上市、違規多募集資金等一筆勾銷(xiāo)，那么，對于其違法違規的行為無(wú)疑是極大的鼓勵，杜絕上市公司出現造假和盲目圈錢(qián)及盲目投資等違規現象將根本無(wú)從談起。

3、通過(guò)這個(gè)事件我們應注意以下幾點(diǎn)：

(1)注冊會(huì )計師應保持和堅守應有的獨立性和道德防線(xiàn)。

(2)應該強調注冊會(huì )計師的專(zhuān)業(yè)勝任能力和職業(yè)謹慎理念。過(guò)去我們做審計時(shí)習慣于按照傳統的帳目基礎審計方法，從報表到總帳、明細帳、記帳憑證直至原始憑證進(jìn)行追索審計，但從發(fā)生的各項案件來(lái)看，對我們的審計技術(shù)方法、職業(yè)謹慎理念提出了嚴峻的挑戰?，F在證券市場(chǎng)的會(huì )計舞弊與作假，我會(huì )朱祺珩副會(huì )長(cháng)將其概括為“三高”現象：第一“高”是作假所牽涉到管理層的職位越來(lái)越高，以前會(huì )計報表作假的是會(huì )計，現在基本上都是董事長(cháng)、總經(jīng)理;第二“高”是現在作假的技術(shù)手段越來(lái)越高，過(guò)去原始憑證涂改涂改，記賬憑證涂改涂改，現在高科技作假在上市公司得到充分的體現，增值稅發(fā)票、報關(guān)單、銷(xiāo)售合同都可以做到天衣無(wú)縫的地步;第三“高”是高度的組織性與系統性，對上市公司來(lái)講系統化的假帳，從各部門(mén)到子公司到分公司等等。

(3)注冊會(huì )計師在承接任何類(lèi)型的審計業(yè)務(wù)時(shí)都應評估其風(fēng)險。根據《獨立審計準則》的規定，注冊會(huì )計師在承接業(yè)務(wù)時(shí)對必須評估客戶(hù)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險和審計風(fēng)險，沒(méi)有能力做的業(yè)務(wù)應予以拒絕，不要勉強地做。

(4)要注意防范和化解注冊會(huì )計師及其助理人員的道德風(fēng)險的。事務(wù)所業(yè)務(wù)質(zhì)量能否得到保障是依賴(lài)于注冊會(huì )計師的專(zhuān)業(yè)勝任能力，但從另一方面講，并非專(zhuān)業(yè)水平越高就越能能保證執業(yè)質(zhì)量，還應注意防范道德風(fēng)險問(wèn)題。

在學(xué)習、工作生活中，報告的使用成為日常生活的常態(tài)，報告具有雙向溝通性的特點(diǎn)。一聽(tīng)到寫(xiě)報告馬上頭昏腦漲？下面是小編整理的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)工作案例分析調查報告，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。

xx花園自推向市場(chǎng)以來(lái)，聲名鵲起，迅速建立起有利的市場(chǎng)地位，與其成功地應用價(jià)格策略是分不開(kāi)的。

第一，房地產(chǎn)的價(jià)格與區域概念緊密相連。人們常說(shuō)的“天河區的樓價(jià)”、“濱河東路的樓價(jià)”，都是與地域位置緊密相關(guān)的。這樣的一個(gè)價(jià)位是從泛泛的粗略感受中得出來(lái)的價(jià)位，是比較模糊的，彈性幅度在500~1000元之間。例如，江燕路的樓價(jià)一般被認為在4000~4500元左右。我們把這種價(jià)位稱(chēng)之為“心里價(jià)格”。

第二，從群體來(lái)看，由有房地產(chǎn)產(chǎn)品屬于特殊高價(jià)商品，影響價(jià)格的因素非常復雜。消費者往往對輕微的價(jià)格調整不是很敏感，不像其他商品，細微的價(jià)格調整往往帶來(lái)銷(xiāo)售額的速度增加。在房地產(chǎn)市場(chǎng)，只有在大幅度調整價(jià)格的情況下，價(jià)格才成為市場(chǎng)購買(mǎi)行為中的敏感因素。

第三，從購買(mǎi)過(guò)程看，決定購買(mǎi)的價(jià)格往往是在貨比三家后得出的，這個(gè)價(jià)格是在心里價(jià)格的基礎上發(fā)生的`。房地產(chǎn)企業(yè)倘若想使一個(gè)樓盤(pán)的價(jià)格成為消費者的關(guān)注點(diǎn)，價(jià)格低于比較價(jià)格是不夠的，最好遠低于心里價(jià)格，才會(huì )廣泛吸引消費者。

xx花園就是成功的利用了心里價(jià)格與比較價(jià)格的關(guān)系原理，成功地吸引了消費群體，從而建立并鞏固了自己的市場(chǎng)地位。該花園規模為12萬(wàn)平方米，其規模在工業(yè)大道南一帶是比較大的，但環(huán)境配套設施方面基本是空白，而附近數個(gè)大型樓盤(pán)正在熱賣(mài)中，一些樓盤(pán)已建立起良好的品牌形象，一些樓盤(pán)已是現樓，配套設施亦較完善。在這種形勢下，如果只是靠營(yíng)造現場(chǎng)氣氛進(jìn)行銷(xiāo)售，則該花園的銷(xiāo)售將會(huì )是一個(gè)漫長(cháng)的過(guò)程。而該花園必須是一個(gè)以速度和規模取勝的樓盤(pán)，較之于單位利潤的極大化，市場(chǎng)規模及占有率更為重要。

第一期推出，在當時(shí)，工業(yè)大道南一帶樓盤(pán)的心理價(jià)為在3600~4000元左右，該樓盤(pán)針對性地以均價(jià)3000元推出，遠低于心里價(jià)位，吸引了大量炒家和買(mǎi)家排隊搶購，樓盤(pán)即時(shí)全部售出，造成市場(chǎng)轟動(dòng)。開(kāi)發(fā)商同時(shí)提出“六個(gè)一流”和“八個(gè)當年一定實(shí)現”的目標，在買(mǎi)家心里留下深刻的印象。

第二期推出時(shí)，是第二年6月初。推出的主要是15層的小高層單元，平均價(jià)格為3500元，最高價(jià)不超過(guò)4000元，最低價(jià)僅為2500元。此時(shí)xx花園的征地規模已經(jīng)擴大到52萬(wàn)平方米，在珠海區的開(kāi)發(fā)規模首屈一指。綠化環(huán)境與配到設施更為引人注目，大面積草坪、假山、噴水池、幼兒園、第一期已交付使用的現樓作樣板，并在規劃上進(jìn)行了一般市區樓盤(pán)不敢想的嘗試，如建起大面積人工湖。所以的這一切都增強了買(mǎi)家的信心和提高了其心理價(jià)位，所以雖然第二期樓盤(pán)價(jià)格有所提升，但依然與買(mǎi)家的心理價(jià)格有很大差距，正式發(fā)售日前即已售出全部單位的九五成，到正式發(fā)售日，256套單位全部售出。

xx花園以低價(jià)發(fā)售的做法，令周?chē)鷺潜P(pán)避其鋒芒，高掛免戰牌，制造出強烈轟動(dòng)的效應，令其一時(shí)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)談?wù)摰臒狳c(diǎn)。至此，xx花園的市場(chǎng)價(jià)位變得非常牢固、強大。

第三期樓盤(pán)的推出則在9月初，此時(shí)xx花園已聚集了很旺的人氣，在前倆次轟動(dòng)效應的心理影響下，形成了一批忠實(shí)的買(mǎi)家。此次花園推出的單元為22層高層單元，共推出約1000多套單元。推出后第一周即銷(xiāo)售出大約300多套單元，依然十分成功。而樓盤(pán)售價(jià)回歸至正常水平，以均價(jià)4000元發(fā)售，與周?chē)鷺潜P(pán)的價(jià)格相接近。

回顧以上過(guò)程，xx花園在價(jià)格戰略的運用上是十分成功的，開(kāi)發(fā)商秉承其原先成功開(kāi)發(fā)珠島花園的經(jīng)驗（珠島由早期最低20xx元到幾年后最高4000多元，與xx花園有相似之處，但xx花園在市場(chǎng)推廣及形象包裝的手法上，顯得更加成熟、更有節奏），不是把價(jià)格的“低開(kāi)高走”作為一種簡(jiǎn)單的戰術(shù)，而是作為實(shí)現其市場(chǎng)戰略的核心，有效應用其他戰術(shù)，成功地實(shí)現了市場(chǎng)目標。

當然，xx花園的推廣手法還有一些值得商榷之處，如只注意前期針對心理價(jià)格建立競爭優(yōu)勢，而忽視了后期定價(jià)建立競爭優(yōu)勢，對后期的市場(chǎng)應變力有一定的影響。xx花園的均價(jià)在第三期已走到了心理價(jià)格的頂點(diǎn)（4000元），不僅再沒(méi)有心理價(jià)格的優(yōu)勢，在比較價(jià)格方面也缺少明顯優(yōu)勢。因此，鑒于競爭對手已根據xx花園前兩期的銷(xiāo)售情況調低了售價(jià)，xx花園雖然有知名度、一定規模的配套設施作支持，但由于推出的單元數量大，所以即使沒(méi)有心理價(jià)格的優(yōu)勢作支持，也仍然需要比較價(jià)格的優(yōu)勢作支持，否則，將會(huì )付出銷(xiāo)售速度放緩的代價(jià)，目前銷(xiāo)售上的優(yōu)勢亦難以保持。這些看法準不準確，有待實(shí)踐證明。但無(wú)論如何，xx花園在價(jià)格戰略上的成功運用都值得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商學(xué)習、借鑒。

案例分析

房地產(chǎn)現在正處于上升階段，所以高價(jià)位是隨處可見(jiàn)的。xx花園采取低于心理價(jià)格戰略可以說(shuō)是獨樹(shù)一幟，形成亮點(diǎn)。價(jià)格是消費者最為關(guān)心的，是影響消費者購買(mǎi)房地產(chǎn)產(chǎn)品的重要因素。xx花園在銷(xiāo)售中制定的價(jià)格既讓消費者滿(mǎn)意，又符和開(kāi)發(fā)商的利益。這一價(jià)格策略可以說(shuō)是成功的。

房地產(chǎn)價(jià)格是由開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費用和利潤三大部分構成。開(kāi)發(fā)成本是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的主體，占項目總成本的80%左右，所以說(shuō)如果開(kāi)發(fā)成本低了房?jì)r(jià)或許就會(huì )下降點(diǎn)，現在建材、拆遷補償費和人員工資越來(lái)越高，自然而然開(kāi)發(fā)成本就會(huì )高，房?jì)r(jià)也會(huì )只升不降。，因此，xx花園的價(jià)格策略也在告訴我們要想獲得消費者的青睞你就要從源頭截流。

xx花園運用低價(jià)定價(jià)策略提高了自己在房地產(chǎn)市場(chǎng)占有率，讓一些無(wú)法支付高價(jià)的新消費成為實(shí)際購買(mǎi)者，獲得更多的顧客。房地產(chǎn)價(jià)格與自身配套設施完善度、周?chē)h(huán)境、產(chǎn)品質(zhì)量有直接聯(lián)系，一期時(shí)，其設施設備基本空白，而附近又有很多樓盤(pán)，xx花園選擇低價(jià)是必然的。

所以我們看到，在這些情況下開(kāi)發(fā)商應該選擇降價(jià)：

1、產(chǎn)品均好性不強，也沒(méi)特色。

2、樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)量過(guò)大。

3、絕對單價(jià)過(guò)高，超過(guò)當地主流購房?jì)r(jià)格。

4、競爭激烈，類(lèi)似產(chǎn)品過(guò)多。在這些情況下低價(jià)，是一個(gè)好的策略。因為，這樣便于快速成交，促進(jìn)良性循環(huán)，而且日后的價(jià)格也便于其控制。

xx花園的價(jià)格策略給我的啟示是，如果日后做房地產(chǎn)銷(xiāo)售，首先，我們要看看自己的項目的優(yōu)勢和劣勢，優(yōu)勢強我們定價(jià)就可以高，如果劣勢大價(jià)格就調低，這樣雖然利潤降價(jià)了，但是我們會(huì )吸引更多購房者。自身考慮了之后，我們還有考慮我們的項目所處的環(huán)境，這里的環(huán)境有自然環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境和所在區域的社會(huì )環(huán)境，自然環(huán)境好的可以?xún)r(jià)格高，如果在你周?chē)泻芏喔偁幷?，那么，適當降價(jià)是可以吸引消費者眼球的，再就是在項目所在的區域里，如果居民生活水平高，高價(jià)房也會(huì )一售而空的。

xx花園可以結合自身的優(yōu)勢做出正確策略，鞏固了自己在市場(chǎng)地位，贏(yíng)得消費者的好評，自己也從中賺取了利潤，在是“多贏(yíng)”策略，如果xx花園還有在以后的銷(xiāo)售中繼續“多贏(yíng)”，他就應該改變策略，結合新的問(wèn)題去想好的策略，畢竟策略是隨著(zhù)銷(xiāo)售的不同而改變的，找到適合自己的，就是好的。

看完這個(gè)案例我還發(fā)現，在房地產(chǎn)銷(xiāo)售過(guò)程中，使用價(jià)格策略是最好的一個(gè)辦法，打價(jià)格戰略是穩贏(yíng)的方法，只要你運用合理從中賺取可觀(guān)的利潤也是一定的。

xx花園的產(chǎn)品定價(jià)中運用了需求導向定價(jià)。需求導向定價(jià)是指以需求為中心，依據買(mǎi)方對房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值的理解和需求強度來(lái)定價(jià)，而非賣(mài)方的成本來(lái)定價(jià)。需求導向定價(jià)中又有理解值定價(jià)法和區分需求定價(jià)法。xx花園是根據理解值定價(jià)法做出策略的。