工作報告是在工作完成后對工作內(nèi)容、成果和經(jīng)驗教訓(xùn)等進(jìn)行總結(jié)和概括的一種書面材料。如果你正在寫工作報告，不妨參考一下小編為你準(zhǔn)備的一些范文，或許會對你有所幫助。

證券公司物業(yè)管理工作報告

近年來，我市物業(yè)管理朝著法制化、規(guī)范化和市場化的方向不斷完善和發(fā)展，取得了一定的成績，物業(yè)管理的托管規(guī)模不斷擴(kuò)大、物業(yè)管理的領(lǐng)域不斷延伸，物業(yè)管理服務(wù)水平不斷提升。但是，由于管理體制上的不完善、不健全、不順暢，導(dǎo)致部分物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)社區(qū)管理與物業(yè)管理相互交叉相互推諉、屬地管理與行業(yè)管理脫節(jié)等矛盾曰益顯現(xiàn)，一定程度上阻礙了我市物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。物業(yè)管理的特點和發(fā)展規(guī)律要求我們，必須建立一個社區(qū)聯(lián)動、齊抓共管的新機(jī)制才能保證我市物業(yè)管理的健康和諧發(fā)展，才能讓廣大人民群眾滿意。

物業(yè)管理作為一種新興服務(wù)產(chǎn)業(yè)，在我市經(jīng)歷了從無到有，從小到大的發(fā)展過程。市區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)由建市初的1家，發(fā)展到現(xiàn)在的47家，物業(yè)管理項目共78個，托面積576.75萬平方米，其中住宅面積為424.88萬平方米,占73.67。新建成的各類住宅小區(qū)都有專業(yè)化的物業(yè)管理公司來進(jìn)行管理，部分大廈區(qū)和工業(yè)區(qū)也引進(jìn)了物業(yè)管理體制。從全方位的小區(qū)物業(yè)管理，發(fā)展到保安、保潔、綠化等專項管理，從房屋本身的維護(hù)拓展到家政服務(wù)、社區(qū)活動、中介咨詢等既有綜合性的，又有專項性的管理。經(jīng)過多年的努力，我市已有5個住宅小區(qū)獲得了“省級優(yōu)秀物業(yè)管理住宅小區(qū)”、2個辦公大廈獲得“省級優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”、2個工業(yè)項目“省級優(yōu)秀物業(yè)管理工業(yè)園區(qū)”1個大廈獲得國家級“優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”。為規(guī)范物業(yè)行業(yè)管理，建立和完善監(jiān)管機(jī)制，我市先后制定了《**市物業(yè)管理實施細(xì)則》、《**市住宅公用部位公用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》、《**市建設(shè)市場信用管理暫行辦法》等一系列規(guī)范性文件，使我市的物業(yè)管理走上了有法可依，有章可循的軌道，保障了物業(yè)管理健康有序發(fā)展?？傮w上講，市區(qū)物業(yè)管理取得了顯著的成效。

二、市區(qū)物業(yè)管理進(jìn)程中存在的問題和困難。

雖然我市物業(yè)管理取得了一定的進(jìn)展，同時我們也要清醒的認(rèn)識到在具體中還存在著許多問題和困難，由于我市物業(yè)管理體制過分單一和薄弱，缺乏物業(yè)所在地人民政府的監(jiān)督和指導(dǎo)，缺少相關(guān)政府部門的齊抓共管，使得我市物業(yè)管理體制的弊端曰益顯現(xiàn)出來，一定程度上阻礙了物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

物業(yè)管理工作報告

尊敬的各位業(yè)主及使用人：

為了創(chuàng)造一個優(yōu)美舒適、安全文明的現(xiàn)代居住環(huán)境，不斷提高我們的物業(yè)服務(wù)水平，我們本著“我們多努力，讓您更滿意”的服務(wù)理念，現(xiàn)將我們?nèi)陙淼奈飿I(yè)服務(wù)報告呈現(xiàn)于您，以便您能夠較全面地了解我們的服務(wù)內(nèi)容，敬請您提出寶貴意見。謝謝！報告內(nèi)容如下：

我公司現(xiàn)為三級物業(yè)服務(wù)資質(zhì)，資質(zhì)證編號為6220xx351，公司地址位于蘭州市城關(guān)區(qū)嘉峪關(guān)南路106號。

20xx年1月我公司受委托管理的東航空港高層住宅小區(qū)，占地面積15200㎡，地上建筑面積19536㎡，地下建筑面積1732㎡，綠地面積約1500㎡，由1棟24層高層住宅樓（配有兩部電梯，電梯運行正常），及地面停車場，物業(yè)辦公用房組成。其中住宅面積19536㎡，地下人防工程及配電室、二次供水設(shè)備間、熱力供熱設(shè)備間1732㎡，地面停車場800㎡。小區(qū)供電、供水、供氣、通訊、照明、消防監(jiān)控、錄像監(jiān)控、可視對講、機(jī)動車（非機(jī)動車）停車場地、物業(yè)管理用房等配套設(shè)施、設(shè)備齊全。小區(qū)提供24小時管理人員值班，24小時安保執(zhí)勤，24小時維保、清潔綠化等管理工作。

（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的運行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；

（三）公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理；

（四）公共秩序維護(hù)、安全防范等事項的協(xié)助管理；

（五）車輛停放管理；

（六）物業(yè)檔案、資料管理；

（七）裝飾裝修管理服務(wù)；

（八）其他便民服務(wù)（代收代發(fā)郵件、臨時保管小件物品、廢舊物品處理等）。

（九）有償增值服務(wù)（水暖維修安裝、電器電路維修安裝、家居清潔、裝修后開荒清潔等）。

（一）小區(qū)共有住戶168戶，已經(jīng)入住159戶，未入住9戶；

（二）客戶投訴。

1、投訴問題：三年共接到投訴1116件，已經(jīng)解決的有1087件，尚未解決的投訴有29件。

2、投訴集中在以下幾方面：

（1）環(huán)境衛(wèi)生問題。

（2）公共設(shè)施設(shè)備維修。

（3）暖氣供暖問題。

（4）公共活動場所建設(shè)。

物業(yè)管理工作報告

物業(yè)管理是城市管理和社會建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容。為進(jìn)一步規(guī)范我區(qū)物業(yè)管理，近期，我區(qū)物價部門組織人員對城區(qū)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行調(diào)研，在引導(dǎo)業(yè)主樹立正確的物業(yè)服務(wù)消費觀念，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營、公平競爭、合理收費，如何進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)行業(yè)管理等方面出不懈的努力。

我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，正是朝陽產(chǎn)業(yè)，通過近十年的發(fā)展，由于各方面因素的影響進(jìn)度緩慢，還存在市場化運行機(jī)制未健全、開發(fā)商影響、專業(yè)性的人才匱乏等問題。總體看，我區(qū)物業(yè)管理工作有以下三個特點：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。據(jù)統(tǒng)計，目前，吉安市中心城區(qū)共有物業(yè)管理小區(qū)38家，物業(yè)管理企業(yè)30個，管理房屋230萬平方米。城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到80%，新建商品房的物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到100%。本區(qū)注冊一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)公司尚無，注冊二級資質(zhì)較多。所有小區(qū)均未成立小區(qū)業(yè)主委員會，物業(yè)服務(wù)水平很難得到一個質(zhì)的提升。目前我區(qū)多層住宅物業(yè)管理費用的收費標(biāo)準(zhǔn)為每平方米0.3—0.5元，高層住宅為每平方米0.7—0.9元。盡管如此，我市物業(yè)行業(yè)收費平均收費水平仍低于80%。物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)不高，收繳率低，個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，成為制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的主要因素。

1、物業(yè)服務(wù)公司規(guī)模較小。我區(qū)隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，近幾年來物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看，發(fā)展參差不齊。由于企業(yè)管理規(guī)模過小，綜合實力差，專業(yè)化水平低，造成物業(yè)服務(wù)社會資源浪費，效率低、效益差。如果形成規(guī)模效應(yīng)，則可降低成本，提高效率。

2、市場化運作機(jī)制尚未健全。物業(yè)管理尚未真正形成市場準(zhǔn)入機(jī)制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營困難。一是我區(qū)為中心城區(qū)，由于鄰近縣居民到我區(qū)投資購房置業(yè)者較多，有的購買多套住房不急于入住等因素導(dǎo)致空房率高，小區(qū)入住率不高，由于規(guī)定未裝修入住按50%交納物業(yè)服務(wù)費，不交納電梯運行費，而這部分人員未入住，并未減少物管企業(yè)的服務(wù)成本，再加上已入住業(yè)主交費意識薄弱，應(yīng)交的物業(yè)費也收不上來，據(jù)統(tǒng)計，收取物業(yè)管理費達(dá)到90%以上，已經(jīng)是非常不錯的狀態(tài)了。導(dǎo)致許多小區(qū)由于收費率低處于微利狀態(tài)，甚至產(chǎn)生虧損，造成物業(yè)管理企業(yè)難以為繼。二是由于我區(qū)物業(yè)行業(yè)還處于起步階段，許多業(yè)主對物業(yè)收費都表示不理解，業(yè)主繳費意識薄弱，造成物業(yè)服務(wù)收費率低，有的企業(yè)因難以全額收取物業(yè)管理費，只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤。

3、物業(yè)服務(wù)費收取難。主要表現(xiàn)在：一是一些服務(wù)人員責(zé)任心不強(qiáng),服務(wù)質(zhì)量差,服務(wù)不到位，導(dǎo)致住戶有意見而拒絕繳費。二是住戶無力繳費。如安置房、經(jīng)濟(jì)適用房，業(yè)主很多是低保戶，以生活水平低為由拒交物管費。三是工程遺留問題隨著物業(yè)交接,將問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè),成為住戶不繳費的借口。四是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費不及時等。五是由于業(yè)主物業(yè)繳費意識薄弱。物業(yè)管理企業(yè)提供的隱性服務(wù)被忽視。不少業(yè)主認(rèn)為，交了那么多的物業(yè)管理費，不就是有幾個保安和幾個清潔工嗎？這錢花得太冤枉。于是少交甚至不交物業(yè)管理費的現(xiàn)象時有發(fā)生。雖然物業(yè)管理公司提供了很多服務(wù)，但由于服務(wù)本身是隱性的，業(yè)主沒有因此得到很直觀的利益，所以業(yè)主很難感受到物業(yè)管理公司的工作。六是有的業(yè)主僅比較其物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)，而未比較物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主對收取物業(yè)服務(wù)費表示抗拒。特別是對停車收費及車庫及儲藏間、雜物間交物業(yè)費表示不理解。二次供水、電梯使用費分?jǐn)偸杖∶艽?。由于各種因素有些業(yè)主覺得分?jǐn)偛缓侠矶芾U水、電費。七是不少小區(qū)的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司的收費不透明、不合理，亂收費、高收費，因而拒絕交費,此類問題很有普遍性。八是業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司的服務(wù)與收費質(zhì)價不符。在實際物業(yè)管理工作中，也確實存在物業(yè)管理公司服務(wù)不到位、服務(wù)態(tài)度不好、維修不及時、收費不規(guī)范等情況。這樣，造成業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿意，對物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生意見，因而拒交物業(yè)管理費。九是當(dāng)物價部門根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、物價上漲水平和業(yè)主服務(wù)水平提高等情況，對物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)作出調(diào)整后，部分業(yè)主不愿按提高后的標(biāo)準(zhǔn)交費。由于物業(yè)費收入收不到位，不少物業(yè)公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對小區(qū)設(shè)備維護(hù)、清潔、綠化投入等工作打折扣，造成惡性循環(huán)，引起住戶不滿，陷入了物業(yè)公司抱怨收不足費而無法服務(wù)，業(yè)主抱怨服務(wù)低劣而不愿交費的怪圈。據(jù)全國價格舉報電話受理投訴統(tǒng)計，近三年來，業(yè)主投訴物業(yè)管理企業(yè)收費項目和標(biāo)準(zhǔn)不透明、違反規(guī)定亂收費，一直位居各類價格舉報問題的前三位。

4、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起。從全區(qū)看，缺乏一個強(qiáng)力部門有效的協(xié)調(diào)各方，造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，多頭管理問題久拖不絕；開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清；街道、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮；房屋管理由房產(chǎn)部門負(fù)責(zé)，但房屋性質(zhì)改變卻由建管辦監(jiān)管，責(zé)任主體不明確，行政監(jiān)管力度不大。

有小區(qū)均未成立業(yè)主委員會，有些業(yè)主往往不清楚自己可享受那些服務(wù)內(nèi)容、有哪些服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)交多少費用，如何監(jiān)管物業(yè)管理企業(yè)等，這些問題使得部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶有一定的隨意性，少服務(wù)、服務(wù)不到位現(xiàn)象時有發(fā)生，體現(xiàn)不出“質(zhì)價相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”的物業(yè)收費原則，對此業(yè)主意見，對物業(yè)管理的有償服務(wù)產(chǎn)生疑問，影響小區(qū)的正常管理運作。

6、業(yè)主的消費觀念有待改變。部分業(yè)主物業(yè)服務(wù)的消費觀念沒有完全樹立起來。一是買房人對物業(yè)管理的認(rèn)識需要一個過程。二是我們國家誠信價值體系尚在初級階段。遇到問題，業(yè)主不是積極通過司法、行政手段解決，而是選擇隨意拖欠或者拒絕交納物業(yè)服務(wù)費的方式進(jìn)行，這種做法不僅損害了合同的嚴(yán)肅性，而且造成了住宅消費的誠信危機(jī)。三是一部分人存在從眾和僥幸心里，看到小區(qū)內(nèi)有業(yè)主不交物業(yè)費，認(rèn)為自己交了反而吃虧，所以也效仿著拒絕或者拖欠物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)收費不到位，最終利益受到損害的還是業(yè)主本身。物業(yè)費主要用于居住小區(qū)房屋公用部位及共用設(shè)施設(shè)備的運行維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù)性開支。部分業(yè)主不繳費，等于免費享受公共服務(wù)，這對繳費的業(yè)主是不公平的。長此發(fā)展，不繳費的業(yè)主可能會越來越多，最終導(dǎo)致物業(yè)管理無法正常進(jìn)行，房屋及設(shè)施將會失修失養(yǎng)，小區(qū)的保安、保潔、綠化將無人問津。

１、走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路。創(chuàng)造條件，積極鼓勵物業(yè)公司兼并、合并，走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路，做大做強(qiáng)物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌；鼓勵有實力的社會實體興辦物業(yè)公司，對從事老小區(qū)物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，在政策上給予扶持和優(yōu)惠。

2、完善物業(yè)管理的市場準(zhǔn)入機(jī)制。努力引入物業(yè)管理的市場競爭機(jī)制，明確規(guī)定物業(yè)公司的資質(zhì)。加強(qiáng)物業(yè)管理市場整頓，對不符合要求和規(guī)定的物業(yè)公司、物業(yè)管理人員，堅決吊銷執(zhí)照，注銷上崗資格證書，維護(hù)良好的市場秩序。要深入社區(qū)，加強(qiáng)日常巡查，對維修不及時、服務(wù)不到位、收費不規(guī)范的行為予以嚴(yán)肅查處，直至降低或取消其物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)。要繼續(xù)加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的制度化、規(guī)范化建設(shè)，強(qiáng)化檢查考核、資質(zhì)審定、從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)等工作措施，促進(jìn)我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)水平不斷提高，提高我區(qū)的物業(yè)管理水平。

3、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機(jī)制。建立物業(yè)管理提前介入機(jī)制。從工程項目規(guī)劃立項開始，物業(yè)管理應(yīng)同步介入對房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設(shè)等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設(shè)企業(yè)采納，為后期物業(yè)打下堅實的基礎(chǔ)。建立物業(yè)服務(wù)收費報審機(jī)制，應(yīng)在售房前，向物價部門申報核定物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定在向物價部門申報前期物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)后方可售房，以減少不必要的矛盾。在物業(yè)管理企業(yè)在引導(dǎo)業(yè)主理性維權(quán)的同時，緊密聯(lián)系房地產(chǎn)開發(fā)商，不斷完善物業(yè)功能，確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和配套設(shè)施設(shè)備的齊全及有效維修養(yǎng)護(hù)。

4、完善細(xì)化收費標(biāo)準(zhǔn)。建議盡快研究制定質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)費指導(dǎo)價格體系，細(xì)化《江西省物業(yè)管理條例》各收費檔次對應(yīng)物業(yè)企業(yè)應(yīng)達(dá)到的具體標(biāo)準(zhǔn)，明確高層住宅另行收取的電梯運行費是否包含電梯維修、年檢費，電梯費用各樓層間的分?jǐn)偙壤龁栴}，明確私家車庫、儲藏間是否要交物業(yè)服務(wù)費等問題，建議二次供水由供水公司統(tǒng)一管理，由供水公司向業(yè)主收取二次供水費。要建立市場化的收費機(jī)制，使物業(yè)管理服務(wù)向市場化、專業(yè)化方向發(fā)展，必須遵循公開、公平，誠實信用的原則。鑒于目前售后房物業(yè)收費矛盾凸現(xiàn)，商品房矛盾相對平穩(wěn)的特點，采取分類指導(dǎo)辦法，做到公開合理、質(zhì)價相符以及同一物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭型皇召M標(biāo)準(zhǔn)。

5、應(yīng)制定房屋公共維修基金的提取使用程序。按有關(guān)條例規(guī)定：當(dāng)確需使用房屋公共維修基金的時候，由業(yè)主委員會提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請使用房屋公共維修基金。但實際上，如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過，給實際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預(yù)算的維修費用沒有專業(yè)機(jī)構(gòu)對其作鑒定和監(jiān)督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著大量房屋開始進(jìn)入維修期，當(dāng)房屋需維修，當(dāng)年收取的大修基金如何提取使用的問題。目前，我區(qū)的房屋公共維修基金從未提取過。

6、簡化催繳物業(yè)費法律程序。當(dāng)業(yè)主惡意拒交物業(yè)費時，現(xiàn)行辦法是由物業(yè)企業(yè)起訴業(yè)主，這樣將耗費物業(yè)企業(yè)大量的人力、財力，通過法律途徑追討的物業(yè)費都不足以支付訴訟等相關(guān)費用。建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費更為簡單措施或程序。

7、妥善協(xié)調(diào)解決有關(guān)問題。市環(huán)衛(wèi)部門向業(yè)主收取的生活垃圾處理費為3元/戶、月，由物業(yè)企業(yè)代收。該部門所做的.工作僅是從轉(zhuǎn)運站將生活垃圾運走，且不提供垃圾筒，現(xiàn)物業(yè)小區(qū)內(nèi)道路衛(wèi)生、垃圾外運至垃圾轉(zhuǎn)運站都由物業(yè)企業(yè)承擔(dān)，市環(huán)衛(wèi)處每月向物業(yè)企業(yè)收取3元/月、戶的垃圾處理費。由于市環(huán)衛(wèi)處并未提供相應(yīng)服務(wù)，只做了其中一部分，故物業(yè)企業(yè)物業(yè)企業(yè)不應(yīng)承擔(dān)3元/月、戶的垃圾處理費。

8、加大宣傳力度引導(dǎo)人們正確的物業(yè)消費觀念。物業(yè)管理公司本身要注意加強(qiáng)物業(yè)管理水平，提高自身的服務(wù)質(zhì)量。規(guī)范管理，提高服務(wù)水平，加大業(yè)主對物業(yè)管理的正面宣傳和引導(dǎo)，讓業(yè)主樹立正確的“物業(yè)服務(wù)消費觀”，有效避免收費難的問題。讓業(yè)主了解物業(yè)管理工作的內(nèi)容，提高物業(yè)管理的商品意識。讓業(yè)主感受實質(zhì)上是一種服務(wù)型的商品交換。物業(yè)管理公司需要引導(dǎo)業(yè)主的思想觀念要由物業(yè)管理的無償提供向有償型的商品提供方面轉(zhuǎn)化。

9、加大對物業(yè)行業(yè)的監(jiān)管力度。推進(jìn)物業(yè)行業(yè)社會化、市場化進(jìn)程，凈化地域性物業(yè)行業(yè)競爭環(huán)境。健全本市物業(yè)政策法律法規(guī)，形成完整、系統(tǒng)體系。

10、進(jìn)一步提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格執(zhí)行《物權(quán)法》，爭取政府的支持的同時，提高經(jīng)營能力，加強(qiáng)與業(yè)主、業(yè)委會的溝通交流，達(dá)成共識。二是不斷提高服務(wù)質(zhì)量，不斷創(chuàng)新服務(wù)項目。將每一項服務(wù)工作的程序都規(guī)范化，編制成具體的《操作手冊》，成為員工的行動指南。三是培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對員工進(jìn)行專業(yè)技能培訓(xùn)的同時更應(yīng)該注重個人素質(zhì)方面的培訓(xùn)。四是物業(yè)服務(wù)公司實行收費考核，建立內(nèi)部激勵機(jī)制。

11、建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處新機(jī)制。探索建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處新機(jī)制。將業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的管理納入社區(qū)管理范圍。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自覺接受社區(qū)居委會領(lǐng)導(dǎo)，參加社區(qū)居委會舉辦的各項活動，同時，邀請社區(qū)居委會參加業(yè)委會的活動，對業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)委會與業(yè)主之間，業(yè)主、業(yè)委會與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛，社區(qū)居委會應(yīng)當(dāng)主動出面協(xié)調(diào)處理，街道辦事處應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調(diào)解，逐步建立和完善司法調(diào)解制度，化解居民糾紛和及時處理侵害居民合法權(quán)益的事件。

12、恢復(fù)物業(yè)小區(qū)服務(wù)收費年審制度。取消江西省發(fā)改委贛計商價字（20xx）975號《關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)收費有關(guān)問題的補(bǔ)充意見》第三條：“今后凡是涉及物業(yè)管理服務(wù)收費的物業(yè)管理企業(yè)不再辦理收費許可證和不再實行收費年審制度，與之相關(guān)的罰則自行取消”。恢復(fù)物業(yè)服務(wù)收費許可證換發(fā)和收費年審制度，以便價格部門履行監(jiān)管，加大失信懲誡力度。

13、盡快修改、細(xì)化物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定?！督魇∥飿I(yè)服務(wù)收費管理辦法》和《吉安市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細(xì)則》已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長、社會進(jìn)步和物業(yè)管理發(fā)展的客觀要求，修改物業(yè)服務(wù)收費管理辦法成為迫切需求，有關(guān)部門應(yīng)積極配合，共同推動新的物業(yè)服務(wù)收費管理辦法盡快出臺。新出臺的物業(yè)服務(wù)收費管理辦法應(yīng)能充分考慮其可操作性、科學(xué)性、合理性和有效指導(dǎo)性，兼顧市場雙方的利益，并在收費標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、定價方式、收費方式等方面進(jìn)行細(xì)化，進(jìn)一步明確物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成和服務(wù)內(nèi)容，定價方式上吸收其他城市的經(jīng)驗，實行菜單式計費方式，讓業(yè)主明明白白消費，物業(yè)企業(yè)清清楚楚服務(wù)。

證券公司物業(yè)管理工作報告

各位理事、各位與會代表：

受協(xié)會常務(wù)理事會的委托，下面我向大家匯報協(xié)會成立三年來所做的主要工作，并就近階段物業(yè)管理行業(yè)的主要任務(wù)談幾點意見。

一、協(xié)會成立三年來所做的主要工作。

10月15日，是全國物業(yè)管理行業(yè)的重要日子，這一天，中國物業(yè)管理協(xié)會正式宣告成立。三年來，在建設(shè)部的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在全體會員單位參與及大力支持下，協(xié)會堅持以“規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)”為主題，在服務(wù)政府、聯(lián)系企業(yè)、引導(dǎo)行業(yè)規(guī)范健康發(fā)展等方面進(jìn)行了有益的探索，取得了積極成果，順利完成了各年度的工作任務(wù)。

（一）配合政府轉(zhuǎn)變職能，完成主管部門委托交辦的任務(wù)。

1、積極參與《物業(yè)管理條例》的起草、修改、論證工作。三年中，協(xié)會根據(jù)住宅與房地產(chǎn)業(yè)司的部署，先后多次組織北京、深圳等城市的物業(yè)管理企業(yè)代表參加《條例》的修改、論證的專題研討會，充分反映物業(yè)管理行業(yè)的實際情況，及時提出修改意見。

去年四季度，國務(wù)院法制辦將《條例》（征求意見稿）在全國范圍內(nèi)公開征求意見。協(xié)會及時組織法律咨詢組、部分企業(yè)經(jīng)理進(jìn)行座談討論，積極向有關(guān)方面報送書面修改意見。協(xié)會會刊《中國物業(yè)管理》還特地出了?？?，讓更多的會員單位能夠有機(jī)會參與條例的討論、修改，充分反映行業(yè)的意見和建議?！稐l例》正式頒布后，廣大業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)以及社會各界對《條例》都給予了積極評價，這是與我們?nèi)袠I(yè)上下積極主動參與分不開的。

2、按照住宅與房地產(chǎn)業(yè)司的要求，協(xié)會還承擔(dān)了《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》、《住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》、《物業(yè)管理職業(yè)資格培訓(xùn)教材》等《條例》相關(guān)配套細(xì)則的起草、修改和論證工作?！蹲≌^(qū)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》（征求意見稿）已由雜志、網(wǎng)站全文刊登，向全行業(yè)、全社會公開征求意見，將在作進(jìn)一步修改論證后，以協(xié)會名義公布試行。

物業(yè)管理職業(yè)資格培訓(xùn)教材編寫工作已經(jīng)開始，爭取年內(nèi)定稿編印，為《物業(yè)管理職業(yè)資格管理辦法》的出臺與實施做好準(zhǔn)備工作。

3、推進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)誠信制度建設(shè)。按照建設(shè)部的統(tǒng)一部署，去年下半年起，協(xié)會及時建立全國一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)信用檔案的工作。秘書處專門設(shè)立了企業(yè)信用檔案工作辦公室；起草物業(yè)管理企業(yè)信用檔案信息系統(tǒng)管理辦法；研究開發(fā)物業(yè)管理企業(yè)信用信息填報軟件和管理軟件；分批召開全國一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)信用檔案工作座談會；組織全國一級資質(zhì)企業(yè)信用檔案信息聯(lián)絡(luò)員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，及時完成企業(yè)信用信息基本數(shù)據(jù)的采集、核對、填報和上網(wǎng)公示、信息更新等具體業(yè)務(wù)工作。全國一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)信用信息上網(wǎng)公示率和及時率均為100％，受到主管部門領(lǐng)導(dǎo)的好評。

4、積極配合房地產(chǎn)市場的清理和整頓。根據(jù)建設(shè)部的統(tǒng)一安排，，協(xié)會派員參加上海市松江區(qū)“雅士居案件”的實例調(diào)查，了解了案件發(fā)生的事實真相，掌握了大量的第一手資料，提出了案件處理的意見和建議，及時配合住宅與房地產(chǎn)業(yè)司起草、報送專題調(diào)查報告，得到了部、司領(lǐng)導(dǎo)的肯定。

5、組織全國物業(yè)管理示范項目的考評驗收工作。根據(jù)建設(shè)部委托，協(xié)會在、連續(xù)兩年組織全國物業(yè)管理示范項目考評驗收工作。每次考評均由協(xié)會副會長帶隊，同時得到各地物業(yè)管理主管部門的積極配合。兩年中，先后組織對全國25個省申報的252個物業(yè)管理項目進(jìn)行考評驗收，其中221個物業(yè)管理項目經(jīng)驗收合格并由建設(shè)部分批公布，被授于全國物業(yè)管理示范項目稱號。

6、承辦全國物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)評審和復(fù)審業(yè)務(wù)。根據(jù)住宅與房地產(chǎn)業(yè)司的要求，以來，協(xié)會先后組織兩批全國一級物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)申報和評審工作。在做好資質(zhì)申報資料受理匯總工作的基礎(chǔ)上，從各地抽調(diào)專業(yè)骨干組成專家評審組，對各申報全國一級物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)情況進(jìn)行逐一評審，并將初審結(jié)果網(wǎng)上公示，接受社會各界監(jiān)督。申報一級資質(zhì)的兩批110家物業(yè)管理企業(yè)，其中78家企業(yè)被評審合格，取得了建設(shè)部頒發(fā)的全國物業(yè)管理企業(yè)一級資質(zhì)證書。今年二季度，協(xié)會秘書處又按建設(shè)部有關(guān)文件要求，完成了第一批40家一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)復(fù)審工作。

7、白蟻防治和房屋安全鑒定兩個專業(yè)委員會積極協(xié)助政府主管部門開展技術(shù)創(chuàng)新和技術(shù)指導(dǎo)工作。白蟻專業(yè)委員會完成了《房屋白蟻預(yù)防工程施工技術(shù)規(guī)范》起草、修改和論證工作。房屋安全鑒定委員會根據(jù)建設(shè)部的部署，選派專業(yè)技術(shù)骨干參與全國危舊房安全大檢查工作，得到了有關(guān)方面的較高評價。

（二）引領(lǐng)行業(yè)規(guī)范發(fā)展、誠心誠意為會員單位服務(wù)。

1、在部、司的統(tǒng)一部署下，協(xié)會把在宣傳、貫徹《物業(yè)管理條例》作為前階段工作的重點，統(tǒng)籌安排，組織了一系列活動：通過各種新聞媒體向國內(nèi)外全面介紹物業(yè)管理的發(fā)展形勢，宣傳《條例》出臺的背景、目的、意義及主要內(nèi)容；通。

過會議、網(wǎng)站等形式組織召開學(xué)習(xí)貫徹《條例》座談會；《中國物業(yè)管理》雜志出?？麄鳌稐l例》，中國物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)開設(shè)專欄專題介紹有關(guān)學(xué)習(xí)《條例》的部署、要求，介紹專家、學(xué)者、開發(fā)商、業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)代表學(xué)習(xí)《條例》的心得體會；編印《學(xué)習(xí)貫徹文件匯編》、為全體會員單位代購《物業(yè)管理條例釋義》、刻錄《宣傳貫徹〈物業(yè)管理條例〉專輯》光盤，全部免費下發(fā)各地會員單位，得到所有會員單位的'一致好評。同時連續(xù)舉辦多期《條例》培訓(xùn)班，為行業(yè)學(xué)習(xí)貫徹《條例》培養(yǎng)骨干。各地物業(yè)管理企業(yè)也積極配合當(dāng)?shù)刂鞴懿块T和地方協(xié)會，在學(xué)習(xí)宣傳方面做了許多工作，產(chǎn)生了很好效果。全國物業(yè)管理行業(yè)正在形成學(xué)法、守法、依法治企的良好氛圍。

2、針對近階段我國物業(yè)管理發(fā)展中遇到的矛盾和問題，協(xié)會牽頭發(fā)起全行業(yè)廣泛開展物業(yè)管理理論與實踐問題的研究活動。在調(diào)查研究和廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，協(xié)會在20初選列了15個研究課題，發(fā)動全行業(yè)組織調(diào)查研究和撰寫論文，先后共收到論文近300篇，選調(diào)有關(guān)專家組成優(yōu)秀論文評選委員會，對征集的論文進(jìn)行評選，其中評出一等獎?wù)撐?篇、二等獎?wù)撐?5篇、三等獎?wù)撐?7篇。

為了總結(jié)、交流和推廣物業(yè)管理理論和實踐方面的研究成果，協(xié)會將全部論文刻錄成光盤，與編印的“中國物業(yè)管理發(fā)展論壇優(yōu)秀論文集”一并下發(fā)，供全行業(yè)學(xué)習(xí)參考。2001年11月中旬在杭州舉辦大型“中國物業(yè)管理發(fā)展論壇”，把這次理論和實踐研究活動推向了高潮。參加論壇的企業(yè)代表總數(shù)達(dá)1250多人。20多位論文作者和企業(yè)代表在論壇上作了演講。建設(shè)部劉志峰副部長在論壇上作了《認(rèn)清形勢、抓住機(jī)遇，努力開創(chuàng)物業(yè)管理規(guī)范發(fā)展的新局面》的重要講話，給與會代表很大鼓舞。這次理論和實踐研究活動對行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生了積極作用，取得了圓滿成功，也擴(kuò)大了協(xié)會在全國物業(yè)管理行業(yè)的影響。

3、為了研究、探討當(dāng)前民營物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展中存在的矛盾和問題，促進(jìn)我國民營物業(yè)管理企業(yè)規(guī)范有序發(fā)展，9月，協(xié)會在溫州市召開了“民營物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展”專題研討會，來自北京、廣東、浙江等17個城市的40余位民營物業(yè)管理企業(yè)的負(fù)責(zé)人參加了研討會，17位民營企業(yè)經(jīng)理在會上作了專題發(fā)言，對民營企業(yè)的發(fā)展、問題、前景進(jìn)行了熱烈認(rèn)真的討論，極大地增強(qiáng)了民營物業(yè)管理企業(yè)的創(chuàng)業(yè)信心。

4、組織地區(qū)性交流活動和跨地區(qū)專題學(xué)習(xí)考察活動。2001年，協(xié)會確定由各副會長和部分常務(wù)理事單位牽頭，在地方政府主管部門和地方協(xié)會的大力支持下，精心組織了西南、華東、華北、東北、中南、西北六大地區(qū)行業(yè)交流活動，受到了各地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的普遍歡迎，六大地區(qū)行業(yè)交流活動參加總?cè)藬?shù)達(dá)1650人。

在廣大會員單位的要求下，協(xié)會在2002和連續(xù)兩年有計劃地組織跨地區(qū)物業(yè)管理專題考察活動。20組織了廣東地區(qū)和昆明地區(qū)的物業(yè)管理學(xué)習(xí)考察活動，總計有來自全國24個省、自治區(qū)、直轄市350余企業(yè)代表先后參加了考察活動。今年4月份協(xié)會又組織了成都物業(yè)管理專題學(xué)習(xí)考察活動，18個省、自治區(qū)、直轄市的企業(yè)代表150余人參加了考察活動。各地企業(yè)代表給予了積極評價，認(rèn)為組織這樣的學(xué)習(xí)考察活動，親眼目睹了各地物業(yè)管理的經(jīng)驗和做法，開闊了視野，促進(jìn)了交流，堅定了信心，增強(qiáng)了行業(yè)的凝聚力。

5、根據(jù)近年來全國物業(yè)管理行業(yè)訴訟案件增多而大部分企業(yè)法律咨詢力量較弱的客觀情況，協(xié)會在2002年上半年成立了非常設(shè)機(jī)構(gòu)--協(xié)會法律咨詢組，選聘并公布了第一批法律咨詢組人員名單。咨詢組成員目前主要分布在北京、上海、天津、重慶四個直轄市和廣州、深圳兩個物業(yè)管理發(fā)展較快的城市，以后將根據(jù)實際需要逐步擴(kuò)大覆蓋面。

法律咨詢組成立以后，一方面為行業(yè)法律咨詢提供服務(wù)，維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益。另一方面積極參與了《物業(yè)管理條例》的修改、論證工作，及時代表行業(yè)提出修改建議和意見。

6、白蟻防治和房屋安全鑒定兩個專業(yè)委員會根據(jù)各自專業(yè)特點，積極為行業(yè)服務(wù)。白蟻防治專業(yè)委員會認(rèn)真組織建設(shè)部72號令的貫徹實施工作，推介白蟻防治工作經(jīng)驗和防治技術(shù)，組織防治單位轉(zhuǎn)制改企的調(diào)查研究，開展技術(shù)與信息交流活動，取得了積極成果。

房屋安全鑒定委員會面向全國房屋安全鑒定單位，積極開展房屋安全鑒定技術(shù)交流和培訓(xùn)，推動了全國房屋安全鑒定工作。

7、協(xié)會培訓(xùn)中心艱苦創(chuàng)業(yè)，邊籌組、邊開班，積極主動為行業(yè)服務(wù)。采取“定點辦班”和“送教上門”等多種方式，舉辦了“物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位培訓(xùn)”、“物業(yè)管理實務(wù)操作培訓(xùn)”、“物業(yè)管理法律法規(guī)培訓(xùn)”和“物業(yè)管理條例培訓(xùn)”等一系列培訓(xùn)班，對提高企業(yè)骨干隊伍素質(zhì)起到了積極作用，受到了行業(yè)內(nèi)外的一致好評。

8、行業(yè)宣傳和信息工作得到加強(qiáng)。協(xié)會會刊《中國物業(yè)管理》創(chuàng)刊以來，本著“追求品質(zhì)、惟專惟精”的精神，不斷充實加強(qiáng)編輯力量，刊物質(zhì)量逐步提高，按時出版，發(fā)行量有了較大的增長，受到了廣大讀者的歡迎。

中國物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)經(jīng)過試運行后，于今年初調(diào)整到建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)網(wǎng)并網(wǎng)運行，版面及欄目進(jìn)行了全面更新，以全新的面貌為會員單位和全行業(yè)提供信息服務(wù)，為加快物業(yè)管理行業(yè)的信息化進(jìn)程發(fā)揮了重要作用。

9、國際交流活動成果顯著。三年來，為了引入國外物業(yè)管理的先進(jìn)理念和科學(xué)方法，提升行業(yè)素質(zhì)，促進(jìn)我國物業(yè)管理行業(yè)盡快與國際接軌，協(xié)會先后組織部分物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)人出訪日本、美國和加拿大、歐洲。每次出訪都做到主題明確、組織精心，及時提交專題考察報告。協(xié)會于2002年先后接待了韓國住宅物業(yè)管理協(xié)會、英國特許屋宇經(jīng)理學(xué)會暨亞太分會兩次來訪。促進(jìn)了國與國、地區(qū)與地區(qū)之間的行業(yè)交流，也提高了協(xié)會的影響力和知名度。

（三）加強(qiáng)協(xié)會自身建設(shè)、完善協(xié)會服務(wù)功能。

1、認(rèn)真學(xué)習(xí)貫徹“三個代表”思想和十六大精神。協(xié)會要求秘書處工作人員努力實踐“三個代表”的重要思想，牢固樹立“協(xié)會一切工作的出發(fā)點和落腳點都應(yīng)當(dāng)是為會員單位服務(wù)、為企業(yè)服務(wù)、為行業(yè)發(fā)展服務(wù)”的觀念，不斷調(diào)整工作思路，不斷改進(jìn)服務(wù)態(tài)度，不斷提高工作效率，自覺維護(hù)新興行業(yè)協(xié)會的良好形象，廣大會員單位對此給予了充分肯定。

2、順利完成白蟻防治專業(yè)委員會和安全鑒定委員會兩個二級機(jī)構(gòu)的重建工作。兩個專業(yè)委員會分別召開了會員大會，健全了領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，通過了民政部組織的復(fù)查登記和注冊登記，取得了民政部頒發(fā)的全國社團(tuán)二級機(jī)構(gòu)證書。

3、及時調(diào)整完善了協(xié)會培訓(xùn)中心、《中國物業(yè)管理》雜志社的運作體制。理順了協(xié)會與協(xié)會培訓(xùn)中心、雜志社的管理關(guān)系，兩年來，運作情況良好。

4、協(xié)會秘書處建設(shè)得到加強(qiáng)。三年來，陸續(xù)調(diào)整充實了秘書處工作人員，建立健全了秘書處內(nèi)部管理制度，添置了必要的辦公設(shè)備，工作環(huán)境得到改善，工作效率得到提高。

5、重視會員發(fā)展和協(xié)會財務(wù)管理。三年內(nèi)新發(fā)展團(tuán)體會員386家，會費年收繳率都在70％以上。部財務(wù)司、駐部審計局以及地方稅務(wù)部門歷次財務(wù)檢查和財務(wù)審計，對協(xié)會財務(wù)管理是滿意的。

二、近階段物業(yè)管理行業(yè)的主要任務(wù)。

《物業(yè)管理條例》的頒布實施，是我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展中具有里程碑意義的大事。根據(jù)建設(shè)部通知要求，行業(yè)上下要把組織廣泛深入地學(xué)習(xí)、宣傳《條例》、全面準(zhǔn)確地貫徹、落實《條例》，作為全行業(yè)各項工作的重中之重。全體會員單位都要認(rèn)清形勢、把握機(jī)遇、與時俱進(jìn)，創(chuàng)造性地開展工作。

（一）繼續(xù)深入地學(xué)習(xí)、宣傳《條例》，使《條例》精神家喻戶曉、深入人心。

《條例》確立了一系列的重要制度，并明確物業(yè)管理活動中各主體及相關(guān)主體的法律責(zé)任?！稐l例》的實施，必將為建立物業(yè)管理市場秩序，規(guī)范物業(yè)管理活動，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙方的合法權(quán)益提供強(qiáng)有力的法律保障。各會員單位以及全行業(yè)都要高度重視《條例》的學(xué)習(xí)宣傳工作，統(tǒng)籌安排，精心組織，繼續(xù)深入開展《條例》的學(xué)習(xí)宣傳活動。要充分利用物業(yè)管理區(qū)域的各種有利條件，采用業(yè)主們喜聞樂見的形式，大力宣傳《條例》頒布的目的、意義及《條例》的主要內(nèi)容。

所有物業(yè)管理企業(yè)，都應(yīng)當(dāng)充分利用《條例》頒布實施的機(jī)會，對企業(yè)員工尤其是項目經(jīng)理以上的企業(yè)骨干進(jìn)行一次全面系統(tǒng)的物業(yè)管理政策法規(guī)教育。在學(xué)習(xí)過程中緊密聯(lián)系實際，依據(jù)《條例》來檢查我們以往的服務(wù)行為，調(diào)整我們的思路、改進(jìn)我們的工作。真正學(xué)會并運用《條例》的規(guī)定，解決當(dāng)前物業(yè)管理活動中存在的矛盾和問題。

在學(xué)習(xí)、宣傳過程中，對于業(yè)主、企業(yè)員工或其他有關(guān)方面提出的疑點問題，要按照國務(wù)院法制辦和建設(shè)部聯(lián)合編寫的《物業(yè)管理條例釋義》的口徑做好宣傳解釋工作。涉及重大法律原則問題時，應(yīng)當(dāng)向政府主管部門反映匯報。通過學(xué)習(xí)、宣傳，引導(dǎo)廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的員工正確理解和深刻領(lǐng)會《條例》的主要精神，依據(jù)《條例》規(guī)范物業(yè)管理活動中的各方行為，努力創(chuàng)造大家學(xué)法、懂法、守法的法制環(huán)境。

（二）正確運用《條例》，維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益。

《條例》明確了物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、開發(fā)建設(shè)單位以及與水、電、氣、網(wǎng)絡(luò)、通信、有線電視等相關(guān)專業(yè)部門之間的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，使處理“法律責(zé)任不清”等長期困擾物業(yè)管理行業(yè)的難題，終于有了分清責(zé)任、解決問題的法律依據(jù)。

這里需要特別強(qiáng)調(diào)的一點是，各企業(yè)都應(yīng)當(dāng)高度重視前期物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)合同。要找準(zhǔn)以往物業(yè)管理中產(chǎn)生大量矛盾和糾紛的根源，規(guī)范前期物業(yè)管理行為，完善物業(yè)承接驗收，切實通過把好前期服務(wù)這個環(huán)節(jié)，解決“建管”脫節(jié)和“建管”責(zé)任混淆的狀況，從根本上扭轉(zhuǎn)物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)中的被動局面。

物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理企業(yè)與服務(wù)主體之間最重要的法律文書。一旦發(fā)生矛盾和糾紛，雙方都將依據(jù)合同辦事，并承擔(dān)合同規(guī)定的法律責(zé)任。因此，作為物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)高度重視合同的作用。對新承接及續(xù)接項目的合同，要嚴(yán)格依據(jù)《條例》制定和修改。有條件的企業(yè)可聘請法律顧問，幫助把好合同關(guān)，維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益并注意防范風(fēng)險。

（三）建立和完善“質(zhì)價相符”的收費機(jī)制，改善物業(yè)管理行業(yè)的經(jīng)營狀況。

從現(xiàn)實情況來看，目前我國物業(yè)管理行業(yè)的利潤率普遍較低，尤其是普通住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)費用普遍入不敷出，物業(yè)管理企業(yè)壓力很大、企業(yè)后勁不足。這種狀況對行業(yè)發(fā)展極為不利，這個問題應(yīng)當(dāng)引起全行業(yè)足夠重視。與《條例》配套制定的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》即將出臺，將明確包干制與酬金制的兩種收費結(jié)算辦法，物業(yè)服務(wù)收費政策環(huán)境將會有所改善。協(xié)會還將在今年公布《住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》，這些均有利于建立“質(zhì)價相符”收費機(jī)制。企業(yè)在承接物業(yè)服務(wù)項目時，應(yīng)當(dāng)堅持“實事求是”、“等價交換”的原則，科學(xué)測算服務(wù)成本。防止“競相壓價”等不正當(dāng)競爭行為。通過宏觀政策環(huán)境的改善和廣大物業(yè)管理企業(yè)的自身努力，爭取在較短的時間內(nèi)使行業(yè)的經(jīng)營狀況有一個明顯好轉(zhuǎn)。

（四）加快行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，提高企業(yè)市場競爭能力。

經(jīng)過20多年的艱苦創(chuàng)業(yè)，我國的物業(yè)管理行業(yè)從無到有、從少到多，但真正市場化的物業(yè)管理企業(yè)所占的比重很小。大量的是小而全的企業(yè)。這些小企業(yè)經(jīng)營規(guī)模小、管理效益差、實力不強(qiáng)、后勁不足，導(dǎo)致整個物業(yè)管理行業(yè)抗風(fēng)險能力較弱。

針對以上情況，每個物業(yè)管理企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)，應(yīng)當(dāng)在《條例》的貫徹和實施過程中，認(rèn)真思考和研究下一步企業(yè)的發(fā)展方向及企業(yè)的市場定位，抓住有利時機(jī)，加快企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。通過改制、兼并、整合等方式，把企業(yè)做強(qiáng)、做大，提高企業(yè)的市場競爭能力，用幾年的時間造就出一批我國物業(yè)管理行業(yè)的品牌企業(yè)。

行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整也不是一蹴而就的簡單事情。要認(rèn)真作好調(diào)查研究，堅持實事求是的態(tài)度，不走或少走彎路，盡可能降低改革的風(fēng)險和代價。我們協(xié)會的理事和常務(wù)理事是行業(yè)的骨干力量，更要居高望遠(yuǎn)，繼續(xù)發(fā)揚(yáng)改革和創(chuàng)新精神，在引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展上要有新思路、新方法。

（五）加強(qiáng)行業(yè)自律，樹立行業(yè)新形象。

加強(qiáng)行業(yè)自律，是《條例》賦予物業(yè)管理行業(yè)的一項重要任務(wù)。所有物業(yè)管理企業(yè)都要以貫徹《條例》為契機(jī)，進(jìn)行一次普法教育，使廣大企業(yè)員工的物業(yè)管理法制觀念有明顯增強(qiáng)，法律知識水平有明顯提高，真正將物業(yè)管理引入法制化軌道。在行業(yè)自律方面，近期著重要抓好以下三項重點工作：

1、維護(hù)公平競爭，規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)活動。物業(yè)管理招投標(biāo)是《條例》確立的規(guī)范物業(yè)管理市場秩序的一項重要制度，作為《條例》的配套細(xì)則，《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》已由建設(shè)部頒發(fā)，《辦法》對物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動規(guī)定了嚴(yán)格的程序和方法，全國物業(yè)管理行業(yè)都要認(rèn)真貫徹執(zhí)行。各個物業(yè)管理企業(yè)承接項目都要嚴(yán)格按規(guī)定程序運作，堅持公平競爭，杜絕暗箱操作和業(yè)內(nèi)惡性競爭等違法違規(guī)現(xiàn)象發(fā)生，共同營造公平、公正、公開的競爭環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理市場的健康發(fā)展。

2、規(guī)范服務(wù)與收費，堅決糾正“多收費、少服務(wù)”等違反合同約定的行為。就各地反映的情況來看，確實存在服務(wù)態(tài)度不好、服務(wù)質(zhì)量不高、服務(wù)不到位和多收費、少服務(wù)等種種問題，常常成為社會投訴的熱點，嚴(yán)重?fù)p害了行業(yè)形象?！稐l例》的實施，對每個物業(yè)管理企業(yè)來說，既是機(jī)遇、又是挑戰(zhàn)，關(guān)鍵是大家要研究如何把握好這一機(jī)遇，扎扎實實練好內(nèi)功。這個內(nèi)功就是服務(wù)本領(lǐng)，就是要千方百計提高企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，提高企業(yè)的社會信譽(yù)，使企業(yè)有立足之地，有能力走向市場。協(xié)會將配合政府主管部門繼續(xù)做好物業(yè)管理市場的清理和整頓工作，建立和完善行規(guī)行約，糾正行業(yè)不正之風(fēng)，對長期管理水平低、收費不規(guī)范、社會形象差，有損行業(yè)聲譽(yù)的“害群之馬”，要通過清理整頓、資質(zhì)審查、年檢等環(huán)節(jié)，將其清理出行業(yè)隊伍。

3、加快企業(yè)誠信制度建設(shè)。要按照建設(shè)部和各省、自治區(qū)、直轄市主管部門的統(tǒng)一部署，在規(guī)定的時間內(nèi)，開通所有物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案信息的網(wǎng)上公示系統(tǒng)，讓更多的物業(yè)管理企業(yè)接受社會公開監(jiān)督，提高整個物業(yè)管理行業(yè)的社會誠信度。對所有從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的企業(yè)實行資質(zhì)管理和對物業(yè)管理企業(yè)的管理人員實行職業(yè)資格管理，是《條例》規(guī)定的兩項重要制度。對于這兩項制度的建立，部里都將頒布具體的辦法，全行業(yè)都要認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

同志們！《物業(yè)管理條例》的頒布實施，為我們行業(yè)創(chuàng)造了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。行業(yè)的快速發(fā)展，必將對協(xié)會工作提出更新更高的要求，協(xié)會在引導(dǎo)行業(yè)發(fā)展方面承擔(dān)的責(zé)任將越來越重。我們要切實加強(qiáng)協(xié)會的組織建設(shè)、業(yè)務(wù)建設(shè)和作風(fēng)建設(shè)，轉(zhuǎn)變工作作風(fēng)和工作方法，提高工作效率，全心全意為會員單位服務(wù)，為行業(yè)發(fā)展服務(wù)，希望廣大會員單位一方面要積極支持和配合協(xié)會的工作，另一方面也要對協(xié)會的工作給予監(jiān)督、批評。我們堅信，在部、司的正確領(lǐng)導(dǎo)下，通過全體理事們的共同努力，一定能夠把中國物業(yè)管理協(xié)會真正辦成政府信任、行業(yè)滿意、企業(yè)擁護(hù)的行業(yè)協(xié)會。

物業(yè)管理行業(yè)是直接關(guān)系到廣大人民群眾日常工作和生活的新興行業(yè)，學(xué)習(xí)、宣傳和貫徹落實好《條例》，是物業(yè)管理行業(yè)實踐“三個代表”重要思想的直接體現(xiàn)，讓我們?nèi)袠I(yè)團(tuán)結(jié)起來，以宣傳、貫徹《條例》為契機(jī)，努力開創(chuàng)物業(yè)管理健康發(fā)展的新局面！

公司物業(yè)管理總結(jié)工作報告

20xx年xx物業(yè)部項目團(tuán)隊在公司領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和支持下、在領(lǐng)悟公司提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的服務(wù)方針指引下，充分調(diào)動廣大員工的積極性，以提升物業(yè)管理服務(wù)為基礎(chǔ)，以“業(yè)主無抱怨、服務(wù)無缺憾、管理無盲點、工程無缺陷”為工作標(biāo)準(zhǔn)，通過積極的探索和不懈的努力，以踏實的工作作風(fēng)，在標(biāo)準(zhǔn)化管理安全文明生產(chǎn)、提高服務(wù)質(zhì)量、隊伍建設(shè)等方面取得了一定成績。具體工作如下：

完善配套設(shè)施自業(yè)主入住之后，xx園區(qū)逐步暴露出施工質(zhì)量問題及計不盡人意之處，20xx年項目領(lǐng)導(dǎo)工程及人員協(xié)調(diào)進(jìn)行各方處理，彌補(bǔ)不足，使配套設(shè)備設(shè)施趨于完善，贏得業(yè)主信賴，如增設(shè)自行車場、x棟安裝空調(diào)定時器、檢測消防設(shè)施線路、檢修供電系統(tǒng)，調(diào)整配電開關(guān)負(fù)荷等。突發(fā)事件處理針對園區(qū)的實際情況，xx物業(yè)部制定并完善各項應(yīng)急預(yù)案，對突發(fā)事件做到事前有預(yù)案，事中有程序，事后有總結(jié)的預(yù)案流程，以便在突發(fā)事件時能夠從容應(yīng)對，消除安全隱患。

節(jié)能管理，針對園區(qū)能源公攤量大，業(yè)主交費難，項目部研究制定樓內(nèi)公共區(qū)域及地下停車場，采取多項改進(jìn)節(jié)能措施，不斷挖掘節(jié)能潛力。如制定大廳燈開啟時間由保安值班人員按規(guī)定時間開啟等。檔案管理，檔案管理是在物業(yè)管理當(dāng)中的一項重要工作，項目部中工作專人對檔案管理，在形式上，留下了管理者的筆跡和簽名；在內(nèi)容上，記錄著物業(yè)、業(yè)主和管理過程的真實面貌。各部門檔案已按期，細(xì)致的整理完成，并建立了物業(yè)業(yè)主的數(shù)據(jù)庫，相關(guān)信息輸入，查詢便捷、快速、詳細(xì)，并不斷更新，保持?jǐn)?shù)據(jù)的完整及可靠性。

培訓(xùn)管理，根據(jù)xx實際情況，物業(yè)部年初制定了詳細(xì)的培訓(xùn)方案，力爭做到業(yè)務(wù)水平專業(yè)化、全面化。如制定物業(yè)保安的應(yīng)知應(yīng)會、客服人員應(yīng)知應(yīng)會，通過工程、客服、保安知識的交叉培訓(xùn)，使員工物業(yè)知識全面化。消防管理：火災(zāi)是物業(yè)安全管理的“敵人”，一旦發(fā)生火災(zāi)，業(yè)主人身和財物都會受到嚴(yán)重威脅。為此，我們以xx部為中心以項目經(jīng)理為組長，組建園區(qū)義務(wù)消防組織，實施嚴(yán)格的消防監(jiān)督管理并將消防責(zé)任分解到各戶，向其講解消防知識。在20xx年xx月xx日舉行了xx園區(qū)消防演習(xí)，提高物業(yè)部員工及業(yè)主的消防安全儀式及消防防火知識。治安管理：為了保障園區(qū)業(yè)主的安全，xxx部對保安隊伍實行嚴(yán)格培訓(xùn)，貫徹“六防”措施，實行群防、群檢、群治，以確保萬無一失。針對特別區(qū)域?qū)嵤┲攸c布控，如在自行車場盜竊高發(fā)區(qū)實行嚴(yán)密布防，成功抓獲盜竊者x人，為業(yè)主挽回直接經(jīng)濟(jì)損失數(shù)千元，受到業(yè)主贊譽(yù)。由于xx園區(qū)安全管理的出色，因此被海淀區(qū)評為xxx優(yōu)秀園區(qū)。

監(jiān)督、管理園區(qū)綠化、綠植公司，對園區(qū)綠化、綠植實行合理搭配，突出特點，達(dá)到自然、和諧、放松的效果。同時，祛除疾病，成功抑制了xxx在園區(qū)的蔓延。對園區(qū)垃圾實行分類，利國利民。節(jié)約、回收資源，受到了市、區(qū)兩級領(lǐng)導(dǎo)及園區(qū)業(yè)主的贊譽(yù)。為了使園區(qū)大廈整體清潔，提升園區(qū)環(huán)境品質(zhì)，物業(yè)部在上半年對大廈外墻面進(jìn)行了兩次清潔，在清潔過程中派專人跟進(jìn)、監(jiān)督，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，通過干凈、整潔的大廈外觀，優(yōu)化園區(qū)環(huán)境。

針對收費難項目部成立了“貼心管家小組”專人負(fù)責(zé)、更好的為業(yè)主提供貼心服務(wù)，每周針對收費情況開會分析總結(jié)工作經(jīng)驗，不但使服務(wù)品質(zhì)有所提升，而且成功化解了收費危機(jī)。從“貼心管家小組”成立前的每月收費xx萬元到小組成立后每月xx萬元的收費飛躍，基本完成了公司的收費指標(biāo)，減輕了公司的支出壓力。大廈內(nèi)制作了不銹鋼企業(yè)，大廈外制作樓牌號，方便了園區(qū)來訪客戶，同時也大大提升了園區(qū)大廈品質(zhì)。成立項目部宣傳小組，制作宣傳欄，向園區(qū)業(yè)主xxx公司及xx物業(yè)部的工作情況，并及時向業(yè)主提供相關(guān)信息。如天氣預(yù)報、租房信息、生活小常識等。

對毗鄰業(yè)主間的矛盾進(jìn)行協(xié)調(diào)，以消除彼此抱怨情緒，建立鄰里和諧。如：x棟三層xxx機(jī)房電磁干擾xx電腦閃屏問題。經(jīng)過物業(yè)部領(lǐng)導(dǎo)與電信多次協(xié)調(diào)，最終得到了圓滿解決。棟三層公司人員多，影響同層其他公司人員用衛(wèi)生間，物業(yè)部通過改造衛(wèi)生間，增加蹲位和大量細(xì)致的溝通工作，最終將矛盾化解。在接待業(yè)主投訴中，針對投訴內(nèi)容進(jìn)行分類，由相應(yīng)部門處理，爭取在最短時間內(nèi)解決并對處理結(jié)果對業(yè)主進(jìn)行回訪。主動、積極地與業(yè)主進(jìn)行溝通，宣傳物業(yè)部的工作及公司的服務(wù)理念，創(chuàng)造機(jī)會及條件營造良好的氛圍，引導(dǎo)并控制輿論導(dǎo)向。

由于物業(yè)管理服務(wù)的提升，贏得了業(yè)主的信賴，上半年xx物業(yè)部共協(xié)助業(yè)主完成接待工作上百次xxx公司，有一配電箱的總開關(guān)頻繁跳閘，嚴(yán)重影響了業(yè)主的正常辦公，物業(yè)工程部及時組織技術(shù)力量幫助該公司進(jìn)行了徹底排查，最終發(fā)現(xiàn)掉閘原因是由于負(fù)荷過于集中，三相用電負(fù)荷嚴(yán)重不平衡，造成單項超負(fù)荷掉閘，為了保證業(yè)主的正常工作不受影響，工程技術(shù)人員避開正常工作時間段，在午夜加班加點解決該項問題，工程人員解業(yè)主之憂、想業(yè)主之想的工作贏得了業(yè)主的贊揚(yáng)。

垃圾分類工作達(dá)標(biāo)是xx承諾項目之一，本年初，按照x市及上地街道辦事處的要求，xx物業(yè)部專門成立了垃圾分類領(lǐng)導(dǎo)小組，制定了相關(guān)制度及流程，配置了相關(guān)設(shè)施，相關(guān)負(fù)責(zé)人細(xì)致、系統(tǒng)的對參與員工進(jìn)行培訓(xùn)講解，使垃圾分類工作最終高質(zhì)量有序進(jìn)行，受到了市領(lǐng)導(dǎo)、區(qū)領(lǐng)導(dǎo)的好評。由于垃圾分類工作的出色，對x市政府?dāng)M列為垃圾分類優(yōu)秀園區(qū)。拾金不昧是中華民族的傳統(tǒng)美德，但是在今天金錢高于一切的社會環(huán)境里，此項美德已被大多數(shù)人所遺忘，xx物業(yè)部通過對員工進(jìn)行思想政治教育，使拾金不昧的美德在xx重放光芒，上半年共拾到銀行卡xx張，另有多起拾遺物品事件。值得一提的是，xxx財務(wù)人員的不慎，將公司的稅務(wù)登記證、支票一些重要票據(jù)灑落園區(qū)被物業(yè)部員工拾到，物業(yè)部領(lǐng)導(dǎo)知道該物品的重要性，馬上派財務(wù)及客服負(fù)責(zé)人聯(lián)系該公司負(fù)責(zé)人，該公司負(fù)責(zé)人正因物品的丟失而焦急萬分，手捧失而復(fù)得并可能造成重大經(jīng)濟(jì)損失的物品，該公司負(fù)責(zé)人激動得不知道說什么才好。人大選舉工作是黨和國家民主精神得體現(xiàn)，是一項光榮的政治任務(wù)，xx物業(yè)部經(jīng)過廣泛的溝通、細(xì)致的工作，最終圓滿完成了這一任務(wù)。

20xx年初xx物業(yè)部就將上半年設(shè)定為xxx，20xx年xx月xx日xx物業(yè)部與園區(qū)業(yè)主協(xié)作成功舉辦了xxx會，通過此項活動加深了物業(yè)與業(yè)主之間的感情。值此辭舊迎新之際物業(yè)部正在籌備新春舞會，本著友好、協(xié)作、和諧、共贏的宗旨，讓xx物業(yè)部與業(yè)主之間化解矛盾、建立友誼、團(tuán)結(jié)協(xié)作、共取雙贏。為了更好的宣傳企業(yè)形象，豐富園區(qū)業(yè)主的文化生活，xx物業(yè)部成立了宣傳小組，把xx公告欄作為物業(yè)部對外的宣傳窗口。通過嚴(yán)密的編導(dǎo)、合理的布局，讓業(yè)主了解到物業(yè)工作的瑣碎、艱辛，日常生活的提示讓業(yè)主感覺到物業(yè)服務(wù)的溫馨。有針對性及專業(yè)性強(qiáng)的文章及圖片展示，贏得業(yè)主對物業(yè)工作的理解及支持，引導(dǎo)園區(qū)業(yè)主參與園區(qū)建設(shè)。

20xx年上半年xx物業(yè)部在以項目經(jīng)理為核心的帶領(lǐng)指引下，服務(wù)品質(zhì)有提升，管理方法有創(chuàng)新，文化宣傳有成就的基礎(chǔ)上，圓滿完成了公司的既定目標(biāo)，達(dá)到了逾期的效果。然而在項目團(tuán)隊面前存在的有些困難還需公司總部給予關(guān)注支援，以便使項目管理更加完善，創(chuàng)造企業(yè)品牌。中水問題：自xx物業(yè)部接管園區(qū)以來，中水問題一直是困擾物業(yè)部與業(yè)主溝通的障礙，同時也是費用收取困難的直接原因，尤其是20xx年最近一個季度，中水事故頻繁，給園區(qū)業(yè)主帶來不便，給物業(yè)部的服務(wù)造成重大負(fù)面影響。雖然物業(yè)部經(jīng)過多方努力，暫時解決了供水，但從長遠(yuǎn)看治標(biāo)還未治本。希望通過公司與開發(fā)企業(yè)的高層會晤，盡快、妥善解決中水問題。

xx園區(qū)入住將近xx年，園區(qū)導(dǎo)引標(biāo)識仍不完善業(yè)主反映較大，作為高檔大廈、配置檔次較高的公司導(dǎo)引標(biāo)牌及門牌號是完全必要的，希望公司能夠考慮，以最小的投資，獲取較大的回報。xx園區(qū)業(yè)主已基本入住完畢，溝通工作尤為重要，上半年以少數(shù)業(yè)主發(fā)起的成立業(yè)主委員會的呼聲雖然被物業(yè)部成功遏制，但是還請公司領(lǐng)導(dǎo)給予重視。在政策傾斜及資金投入給給予考慮，以便進(jìn)一步分化瓦解。在物業(yè)管理法律法規(guī)還不健全的情況下，成立業(yè)主委員會對物業(yè)公司而言是弊大于利，希望公司領(lǐng)導(dǎo)斟酌。

物業(yè)管理工作報告

主席、副主席，各位委員：

感謝市政協(xié)和各位政協(xié)委員長期以來對我市物業(yè)管理工作的關(guān)心和支持?，F(xiàn)向市政協(xié)第xx屆第五次會議報告我市近年來物業(yè)管理工作有關(guān)情況。請予審議。

近年來，我市物業(yè)管理工作得到了長足的發(fā)展。至去年底，我市有資質(zhì)的物業(yè)管理公司216家，從業(yè)人員19800多人，已對920多個住宅小區(qū)（大樓、別墅區(qū)）實施了物業(yè)管理，總計面積5800萬平方米。尤其是xx年以來，物業(yè)管理面積平均每年以600萬平方米的增加速度快速拓展，至今中心城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率已達(dá)約85%,遠(yuǎn)高于全國城市物業(yè)管理平均覆蓋率38%的水平。物業(yè)管理使廣大業(yè)主得到了實惠，與未實施物業(yè)管理小區(qū)相比，臟、亂、差現(xiàn)象基本消除。物業(yè)管理的推行使小區(qū)環(huán)境整潔了、安全有序了、房屋修繕及時了、居民生活方便了、社區(qū)生活豐富了，同時也使管理小區(qū)的各類物業(yè)使用功能正常的運行，延長了使用壽命，并得到了保值、增值。目前,物業(yè)管理已被廣大市民普遍接受,“買房看物業(yè)”已成為購房者首選的重要條件，非物業(yè)小區(qū)的居民要求實施物業(yè)管理的呼聲也愈益強(qiáng)烈。物業(yè)管理在為小區(qū)業(yè)主創(chuàng)造整潔、有序、方便、舒適的生活居住環(huán)境的同時，也為創(chuàng)建文明社區(qū)、建設(shè)現(xiàn)代化國際大都市發(fā)揮了積極作用。

圍繞著促進(jìn)物業(yè)管理水平的提高、群眾生活居住環(huán)境的改善及城市檔次品位的提升,近年來我們主要做好以下工作:。

1、不斷完善物業(yè)管理法規(guī)體系，營造行業(yè)發(fā)展的社會環(huán)境。

物業(yè)管理行業(yè)是一門新興行業(yè)，它是市場經(jīng)濟(jì)條件下房屋多元化的產(chǎn)物，有別于計劃經(jīng)濟(jì)體制下的傳統(tǒng)房屋管理。因此，首先要建章立制，用法律予以規(guī)范和制約。為此，我們在《關(guān)于市區(qū)住宅區(qū)推行物業(yè)管理的若干意見》的基礎(chǔ)上,草擬了《××市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》，并經(jīng)省人大常委會批準(zhǔn)于1999年2月1日起實施。為使我市《住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》得到順利貫徹，我市相繼出臺了《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級管理暫行辦法》、《優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）考評辦法》和《業(yè)主委員會運作規(guī)程》等11個政策和規(guī)范性文件；在全國《物業(yè)管理條例》出臺后，我們結(jié)合《條例》制定了具有地方特色的《貫徹全國〈物業(yè)管理條例〉實施意見》等8個配套政策，其中對推行小區(qū)管理處主任負(fù)責(zé)制、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)建設(shè)單位簽訂前期服務(wù)合同協(xié)議等做出了明確規(guī)定。這些政策法規(guī)和規(guī)范性文件的制定與出臺改變了我市物業(yè)界無法可依的現(xiàn)狀，對引導(dǎo)和規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展起到了重要作用。

2、引入招投標(biāo)機(jī)制，創(chuàng)造公開、公正、公平的競爭環(huán)境。

自xx年開始全市逐步推進(jìn)了物業(yè)管理招投標(biāo)工作。規(guī)定凡4萬平方米以上的住宅小區(qū)、3萬平方米以上的大樓必須實施前期物業(yè)管理招投標(biāo)。至今總計115個小區(qū)，總面積達(dá)887.49萬平方米推行招投標(biāo)，僅去年全市就有54個總計面積442萬平方米的小區(qū)（大樓）實行了招投標(biāo)。競爭機(jī)制的形成使物業(yè)管理企業(yè)強(qiáng)烈意識到管理服務(wù)不到位,將面臨著被市場所淘汰的結(jié)局，從而激發(fā)了物業(yè)管理企業(yè)對品牌效應(yīng)的內(nèi)在追求，促進(jìn)了市場的培育，物業(yè)管理的整體水平明顯提高。至今，全市已有18個小區(qū)（大樓）榮獲全國優(yōu)秀（示范）稱號。xx年至去年底，全市有47個小區(qū)（大樓）被評為市級優(yōu)秀（示范）小區(qū)。

3、整頓市場秩序，規(guī)范物業(yè)管理運作。

近年來我們針對一些業(yè)主反映較突出的問題，如物業(yè)管理不到位，服務(wù)質(zhì)量差，亂收費和服務(wù)態(tài)度惡劣等問題，開展了兩次全市范圍的物業(yè)管理市場秩序?qū)ｍ椪D工作。為使專項整治“不走過場”扎實而有效地開展，我們設(shè)立了有專人負(fù)責(zé)的組織機(jī)構(gòu)，并召開了全市近250人參加的動員大會，就整頓的目的、范圍和重點等方面逐項提出了工作目標(biāo)與要求。同時，健全物業(yè)信訪投訴處理機(jī)制和反饋機(jī)制，要求物業(yè)管理企業(yè)對群眾反映的問題都要認(rèn)真核實及時辦理。整頓期間，處理群眾投訴500余件，對群眾的投訴我們做到事事有回音，件件有著落，督促各物業(yè)管理企業(yè)限期整改，期間對兩起較嚴(yán)重的違法事件我們進(jìn)行了全市通報及降級和取消企業(yè)資質(zhì)的處理。市場秩序?qū)ｍ椪D，使物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)態(tài)度得到改善，服務(wù)質(zhì)量不斷提高，不少小區(qū)（大樓）業(yè)主滿意率達(dá)到90%以上，物業(yè)管理的聲譽(yù)有較明顯的好轉(zhuǎn)。

4、倡導(dǎo)“誠信物業(yè)”，增強(qiáng)行業(yè)自律。

xx年開始我們在全行業(yè)推行了“誠信在物業(yè)，服務(wù)千萬家”的誠信物業(yè)活動，并向廣大小區(qū)公示，廣泛接受業(yè)主的監(jiān)督。至今已有72個小區(qū)（大樓）參加誠信活動。并在繼續(xù)擴(kuò)展。經(jīng)去年底檢查，“誠信物業(yè)”小區(qū)，業(yè)委會和社區(qū)居委會滿意率達(dá)96%以上，誠信意識在我市物業(yè)界得到逐步弘揚(yáng)。去年，我市還在500多名物業(yè)管理處主任中評選出我市優(yōu)秀管理處主任35人將予通報表彰，使目前行業(yè)中正在開展的“比、學(xué)、趕、超”爭先創(chuàng)優(yōu)活動進(jìn)一步深入。不少物業(yè)管理企業(yè)在小區(qū)中開展的“坐堂制”和服務(wù)中心“站立制”一條龍服務(wù)及推行的人性化管理，貼近了業(yè)主的多元需要，貼緊了業(yè)主的心，使物業(yè)管理工作得到了廣大業(yè)主的理解和支持，為深化物業(yè)管理創(chuàng)造了良好的社會環(huán)境。如煙花鞭炮開禁后，全市物業(yè)管理企業(yè)為使廣大居民過一個歡樂、祥和的春節(jié)，年三十晚各企業(yè)的中層以上管理人員放棄與家人團(tuán)聚的機(jī)會，深入到小區(qū)內(nèi)，與值班人員一道查看煙花鞭炮放后有無安全隱患，從而保證了我中心城區(qū)各物業(yè)管理小區(qū)無火災(zāi)事故的發(fā)生，同時不少物業(yè)管理人員從年初一凌晨3點起開始打掃煙花鞭炮放后的殘屑，使廣大居民在新年第一天便能看到整潔的環(huán)境。

5、實施老舊小區(qū)整治，改善廣大業(yè)主的居住環(huán)境。

鑒于老舊小區(qū)整體環(huán)境與我市城市化推進(jìn)不相適應(yīng)，且居住的多數(shù)是弱勢群體。為使他們與新小區(qū)一樣分享到現(xiàn)代化大都市發(fā)展的成果，近年來，我們實施了老舊小區(qū)整治“實事工程”，并實行邊整治邊物業(yè)管理提前介入。這項工作的重點是做到小區(qū)內(nèi)有關(guān)設(shè)施的更新和功能的完善。整治內(nèi)容主要是：拆除違法建筑、更新路燈、修復(fù)破損道路、綠化的補(bǔ)缺和落實物業(yè)管理用房等工作。我們還不斷總結(jié)經(jīng)驗，進(jìn)一步提高整治質(zhì)量。xx年下半年開始采用彩色隔熱板進(jìn)行屋頂改造和試行屋頂“平改坡”工作，使整治的小區(qū)更加潔凈靚麗。xx年至今，市八區(qū)已整治老小區(qū)63個，總計面積1017萬平方米，直接受益住戶近12萬戶。這項“民心工程”得到了社會各界和群眾的普遍肯定和好評，老小區(qū)整治工作在美化城市中發(fā)揮了特殊作用。

6、積極投身于開展創(chuàng)建文明城市、衛(wèi)生城市活動中。

近年來物業(yè)管理行業(yè)遵循“資源共享、各方聯(lián)動、協(xié)作互助、建設(shè)文明社區(qū)”的要求，積極投入社區(qū)建設(shè)，為創(chuàng)建文明社區(qū)做了大量工作。物業(yè)管理的16小時保潔制和24小時定期巡邏制的推行，使物業(yè)管理小區(qū)環(huán)境更加整潔，發(fā)案率大為降低，據(jù)××區(qū)公安分局的統(tǒng)計顯示，非物業(yè)小區(qū)與物業(yè)小區(qū)發(fā)案率為5：1，而xx年中××區(qū)有84個物業(yè)管理小區(qū)被列為“無刑案小區(qū)”。同時作為一個勞動密集型行業(yè)，物業(yè)管理崗位也成了社區(qū)再就業(yè)工作的一條渠道，現(xiàn)有近4000名下崗失業(yè)人員從事物業(yè)管理崗位工作，為政府排憂解難分擔(dān)了責(zé)任。此外物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)用房與社區(qū)共享，僅市三區(qū)供社區(qū)活動的物業(yè)用房就近1.5萬平方米，為社區(qū)工作開展構(gòu)筑了活動的平臺，同時還提供一定的人力、物力積極配合社區(qū)居委會在小區(qū)內(nèi)開展各類文娛活動，自行購藥積極投入滅“四害”活動，促進(jìn)了社區(qū)精神文明建設(shè)，因此社區(qū)建設(shè)工作搞的較好的如安琪社區(qū)、滄浪社區(qū)的居委會同志都講到社區(qū)工作離不開物業(yè)管理公司的配合和支持。

伴隨著物業(yè)管理的發(fā)展，我們也面臨著諸多矛盾、困難和問題，主要是：

1、市場機(jī)制還不完善，物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)過低，行業(yè)發(fā)展后勁缺乏。

由于我市的物業(yè)管理是從計劃經(jīng)濟(jì)下傳統(tǒng)房屋管理轉(zhuǎn)變過來，因此不少業(yè)主長期以來的“國家分房、修房、我住房”的福利型住房消費意識根深蒂固，視物業(yè)管理為公益性事業(yè)，對有償服務(wù)還很不適應(yīng)，“要服務(wù)、少付錢或不付錢”現(xiàn)象屢屢發(fā)生，有的小區(qū)收費率幾年來徘徊在30%左右，嚴(yán)重挫傷了物業(yè)管理企業(yè)的工作積極性；其次，我市的物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)也同市場經(jīng)濟(jì)要求和行業(yè)發(fā)展需求有一定的差距，目前我市三區(qū)xx年以來新建的普通住宅小區(qū)收費標(biāo)準(zhǔn)平均為0.4元/平方米/月；而98年以前建成的住宅小區(qū)更低，平均僅為0.15-0.2元/平方米/月。這一收費標(biāo)準(zhǔn)與目前上海、廣州同樣小區(qū)相比差距近一倍，致使多數(shù)物業(yè)管理小區(qū)經(jīng)費處與虧損狀態(tài)，企業(yè)發(fā)展缺乏后勁，物業(yè)管理服務(wù)步履艱難。

2、作為新興行業(yè)，職責(zé)尚需進(jìn)一步理順。

作為新興行業(yè)，法律法規(guī)體系雖已建立，但部門間的工作職責(zé)還需進(jìn)一步理順。目前，我市《小區(qū)物業(yè)管理條例》規(guī)定的市政、環(huán)衛(wèi)等專業(yè)有償委托事宜，尚未妥善解決，致使物業(yè)管理代人勞作，更加重了物業(yè)管理自身經(jīng)費負(fù)擔(dān)。同時，國家《物業(yè)管理條例》規(guī)定的供水、供電、供熱等單位應(yīng)向最終用戶收費的問題，有關(guān)部門也沒有認(rèn)真貫徹，致使物業(yè)管理企業(yè)無償代收的現(xiàn)象仍然存在，且水電費差額還需物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)，這很不合理。此外，物業(yè)管理小區(qū)的違法搭建、破墻開門、車輛停放、快餐經(jīng)營等問題，按照有關(guān)職能宜由城管、規(guī)劃、環(huán)保、工商、房管、公安等部門依法處理。但由于一些法規(guī)的交叉，出現(xiàn)互相推諉現(xiàn)象，使物業(yè)企業(yè)在管理過程中，遇到這類問題得不到有力支持和及時解決，造成小區(qū)管理難度大大增加。

若干年后這些設(shè)施的維修更新少則幾十萬元多則上百萬元，業(yè)主將不堪重負(fù)，更會影響長效管理并將導(dǎo)致物業(yè)管理退出。

4、物業(yè)管理從業(yè)人員整體素質(zhì)不高，管理手段落后，服務(wù)離業(yè)主要求尚有差距。

我市物業(yè)管理起步較晚，目前物業(yè)管理專業(yè)人才的培養(yǎng)還跟不上形勢發(fā)展的需要，而企業(yè)虧損又難以引進(jìn)人才，致使善管理、懂技術(shù)的專業(yè)人才緊缺?，F(xiàn)在我們這支隊伍，3千多名管理人員中，多數(shù)為企事業(yè)單位下崗分流人員、退伍軍人和農(nóng)村剩余勞動力，一般為初、高中學(xué)歷。因此，要較好的勝任物業(yè)管理工作尚有較大距離。同時，由于現(xiàn)行的物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)低，物業(yè)管理中收費難、收費率低，致使70%左右的物業(yè)公司綜合實力較弱，缺乏發(fā)展后勁，也造成了不少物業(yè)管理企業(yè)管理辦法和管理手段還處于較落后狀態(tài)，整體水平不高。此外也有部分從業(yè)人員感到物業(yè)管理地位偏低，以致缺乏以人為本、敬業(yè)愛崗精神，導(dǎo)致服務(wù)不規(guī)范，侵犯業(yè)主權(quán)益現(xiàn)象時有發(fā)生，致使整體服務(wù)質(zhì)量不盡如人意。這些成為了我市物業(yè)管理工作進(jìn)一步發(fā)展的“瓶頸”。

1、進(jìn)一步完善物業(yè)管理法律法規(guī)體系，健全市場競爭機(jī)制。

我們將以全國物業(yè)管理條例出臺為契機(jī)，結(jié)合近幾年我市物業(yè)管理運作較成功和成熟的經(jīng)驗，修訂我市物業(yè)管理條例，使之更具地方特色和操作性；其次，實行市區(qū)兩級主管部門組織的物業(yè)管理招投標(biāo)制度，建立全市范圍內(nèi)的專家評委庫，實施品牌物業(yè)在招投標(biāo)中的傾斜優(yōu)惠政策，使物業(yè)管理企業(yè)在“公開、公平、公正”的市場競爭中不斷完善自我，提高自身競爭力，促進(jìn)物業(yè)管理市場趨向規(guī)范化；其三，進(jìn)一步加大行業(yè)誠信服務(wù)工作力度，建立物業(yè)管理企業(yè)在招投標(biāo)中承諾中的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)核查制，以提高我市的物業(yè)管理整體服務(wù)水平。

2、建立新的物業(yè)管理收費機(jī)制，實行分檔管理、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價。

我們將配合市物價管理部門做好物業(yè)管理成本核算工作，編制物業(yè)管理用工定額，使物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)逐步貼近市場價值。同時制定我市的等級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，使收費與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)有機(jī)結(jié)合起來，讓業(yè)主根據(jù)自身的消費水平和消費需求來選擇相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)，滿足不同層次的服務(wù)需求。

3，加強(qiáng)規(guī)范化建設(shè)，不斷提高物業(yè)管理整體水平?

我們在強(qiáng)化自身建設(shè)方面將繼續(xù)抓好宣傳教育，牢固樹立從業(yè)人員的以人為本、愛崗敬業(yè)精神，加強(qiáng)物業(yè)管理市場秩序?qū)ｍ椪喂ぷ?。進(jìn)一步開展“比、學(xué)、趕、超”爭先創(chuàng)優(yōu)活動。強(qiáng)化財務(wù)監(jiān)督措施以提高物業(yè)管理收支透明度，保證居民所繳的費用用到實處。同時還將加強(qiáng)培訓(xùn)工作，提高從業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。加大考核力度，促進(jìn)管理服務(wù)的進(jìn)一步規(guī)范。并將實施小區(qū)管理處主任責(zé)任制和上崗任職資格考試制，使每個物業(yè)管理項目在稱職的管理處主任管理下物業(yè)管理順利開展工作，為廣大的業(yè)主提供滿意的服務(wù)。

4、發(fā)揮業(yè)主大會作用，做好業(yè)主自治工作。

為了充分發(fā)揮業(yè)主的自治作用，我們將首先做好實施物業(yè)管理兩年以上，還未成立業(yè)主管委會的小區(qū)業(yè)委會評選工作；其次開展業(yè)委會成員培訓(xùn)工作，使業(yè)主管委會既能代表業(yè)主利益，又能依法自治；第三，對那些不按法律有關(guān)規(guī)定操作的行為，我們將以指導(dǎo)和監(jiān)督，并予以制止和糾正，從源頭上制止物業(yè)管理糾紛的產(chǎn)生和增多。

5、采取措施逐步解決“停車難”問題，建立良好的小區(qū)公共秩序。

隨著群眾生活水平的提高，近年來我市私家車數(shù)量急劇增加，小區(qū)停車難問題日益突出。為妥善解決這一社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中出現(xiàn)的難題，我們擬將采取：一是對以后新建的樓盤，以高起點、高標(biāo)準(zhǔn)出發(fā)，提高停車指標(biāo)，眼光放遠(yuǎn)，指標(biāo)做足，不留或少留遺憾；其次，對已建成小區(qū)我們將通過規(guī)范管理，挖掘內(nèi)部潛力并引進(jìn)現(xiàn)代化的管理手段，以彌補(bǔ)停車位的不足，即通過物業(yè)公司對小區(qū)道路的合理排位，確定行車路線，阻止亂停放現(xiàn)象，以提高車位的利用率，將出租改為他用的車庫一律恢復(fù)原有使用功能，以增加車位量，同時引進(jìn)室外立體式車庫盡量彌補(bǔ)小區(qū)車位的不足。同時也建議交警進(jìn)社區(qū)，指導(dǎo)和幫助物業(yè)管理企業(yè)制止車輛亂停放及有條件的允許一些車輛確實過多的小區(qū)在小區(qū)外圍道路上夜間劃線停車。小區(qū)“停車難”問題不是地方問題，而是全國普遍性問題，其形成具有一定的歷史原因，且要妥善解決涉及到的各方各面，需要全社會的共同努力，為此我們將積極引進(jìn)外地成功的做法，最大限度地解決小區(qū)停車難的問題。

建議工商、稅務(wù)、財政、勞動等政府職能部門，在制定具體政策時，能多考慮目前物業(yè)管理的實際困難，在政策上給與傾斜和照顧。如稅務(wù)部門繼續(xù)減免物業(yè)管理收入的營業(yè)稅（近幾年市財稅部門在營業(yè)稅減免方面已給予很大的政策支持）；勞動部門能考慮物業(yè)管理企業(yè)的“三金”操作問題；對98年前交付使用的并已實施物業(yè)管理的老小區(qū)采取適當(dāng)?shù)慕?jīng)費補(bǔ)助辦法等。以多方面為物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造經(jīng)營條件，幫助走出困境。

主席、副主席和各位委員：我市物業(yè)管理一直來得到市政協(xié)的精心指導(dǎo)和大力支持，在此我代表行業(yè)主管部門再次向你們表示感謝。我們殷切地期望待各位領(lǐng)導(dǎo)和同志們今后一如既往地關(guān)心、愛護(hù)我市物業(yè)管理這一新生事物，扶植它茁壯成長，使物業(yè)管理在進(jìn)一步改善廣大業(yè)主的居住質(zhì)量和創(chuàng)建現(xiàn)代化港城文明建設(shè)中作出更大的貢獻(xiàn)。

謝謝大家!

物業(yè)管理工作報告

20__年，在___公司和___公司(甲方)的正確領(lǐng)導(dǎo)下，我處認(rèn)真對照年初簽定的目標(biāo)責(zé)任書，結(jié)合小區(qū)實際，扎實工作，勤奮敬業(yè)，協(xié)調(diào)各方，周到服務(wù)，完成了年度各項工作和既定目標(biāo)，具體情況如下：

一、自身建設(shè)質(zhì)量提高。

一年來，我處強(qiáng)化了內(nèi)部管理，從基本制度建設(shè)、員工隊伍建設(shè)和服務(wù)質(zhì)量建設(shè)入手，從嚴(yán)要求，正規(guī)管理，在提高自身建設(shè)質(zhì)量上狠下功夫。

(一)規(guī)范行為。管理處員工統(tǒng)一著裝、掛牌上崗;對業(yè)主、客戶服務(wù)按公司規(guī)程操作;員工按時上下班，請銷假需經(jīng)管理處領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，出勤率達(dá)100%，管理處現(xiàn)形象識別系統(tǒng)符合公司要求。管理處每兩周召開一次例會，在員工匯報工作的基礎(chǔ)上，小結(jié)講評前一階段完成任務(wù)的情況，同時布置新的工作，提出明確要求。員工分工明確，熟知崗位職責(zé)、工作標(biāo)準(zhǔn)、工作規(guī)程;由公司管理部和管理處主任對員工每月的考核完成率達(dá)100%。

二、房屋管理深入細(xì)致。

一年來，管理處嚴(yán)格按照公司的要求，依據(jù)三方協(xié)議，深入細(xì)致地對小區(qū)房屋實施經(jīng)?；?、制度化、規(guī)范化的管理。

(一)交房工作有條不紊。管理處完成了10月底一期52戶聯(lián)排業(yè)主的交房工作。我們積極和___公司協(xié)調(diào)，籌備交房事宜，布置交房現(xiàn)場，周到服務(wù)，耐心解釋業(yè)主有關(guān)物業(yè)方面有問題;積極促成三方簽訂業(yè)主臨時公約、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議;對業(yè)主驗房時提出及發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題進(jìn)行妥善整改維修。

(二)房屋驗收認(rèn)真細(xì)致。管理處從開發(fā)商信譽(yù)和物業(yè)管理程序出發(fā)，與開發(fā)商共同組建房屋維修整改小組，我們主要負(fù)責(zé)現(xiàn)場整改工作，對一期房屋的整改維修部位、維修過程、維修質(zhì)量實施全程管理。為了進(jìn)一步完善小區(qū)一期85棟別墅及3棟公寓樓的維修檔案。雨后我們對房屋滲水的部位進(jìn)行文字記栽及照像處理，并分析滲漏的原因，并將資料上報發(fā)商。同時配合開發(fā)商、施工隊、監(jiān)理公司等各部門抓好一期房屋的整改的協(xié)調(diào)工作。至年底，整改維修外墻滲水、屋面滲漏、窗臺滲水工作基本完成，完好率達(dá)90%以上。管理處本著對業(yè)主負(fù)責(zé)的態(tài)度，對照已交房《業(yè)主房屋驗收表》陸續(xù)對已交房屋進(jìn)行全面檢查，統(tǒng)計房屋滲水等需維修整改的問題，及時報給工程部及時解決。

(三)管理維護(hù)及時到位。管理處安排管理員及保安人員每天對小區(qū)進(jìn)行巡檢維護(hù)，確保房屋外觀整齊，外墻及梯間墻面基本無污跡，公寓樓樓道在業(yè)主入住率很低的情況下，管理處安排保潔人員每月進(jìn)行二次清掃保潔，以保證梯間衛(wèi)生，公共區(qū)域無亂貼、亂涂、亂畫現(xiàn)象。對正在裝修的房屋，我們嚴(yán)格按房屋裝修規(guī)定，督促業(yè)主和住戶按規(guī)定進(jìn)行裝修，使裝修協(xié)議、裝修申請表、裝修登記證齊全，杜絕違章情況的發(fā)生。我們嚴(yán)格日常巡查記錄完整，對違反規(guī)劃私自亂搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象、破壞房屋安全情況及時勸阻、報告，并有相關(guān)記錄。對小區(qū)已裝修業(yè)主發(fā)生房屋滲漏的，管理處積極聯(lián)系施工單位，針對業(yè)主向物業(yè)反映的問題落實維修。同時，積極上門與業(yè)主溝通、協(xié)調(diào)，就業(yè)主對維修的要求及思想動態(tài)反饋給開發(fā)商現(xiàn)場負(fù)責(zé)人，達(dá)成與業(yè)主的意見統(tǒng)一。另外，我們加強(qiáng)了對施工方的現(xiàn)場管理，及小部分工程量的核算及施工方案的檢查監(jiān)督、現(xiàn)場人員施工安全的管理等，施工隊進(jìn)行維修時，保安人員主動要求施工人員在維修完工后關(guān)好門窗，清理完現(xiàn)場后方可離場，規(guī)范了維修現(xiàn)場的管理。

(四)日常設(shè)施養(yǎng)護(hù)良好。今年以來，我處堅持定期對小區(qū)日常設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)維護(hù)，使其完好正常。對小區(qū)路燈進(jìn)行了全面檢修;對供水系統(tǒng)進(jìn)行了防凍處理，保障了設(shè)備正常運行。對小區(qū)標(biāo)志性建筑進(jìn)行了檢查，發(fā)現(xiàn)部分標(biāo)志物上的字缺損等情況，這些情況直接影響小區(qū)形象，及時報告___公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，及時進(jìn)行了修繕。

三、綠化保潔全面徹底。

我處注重小區(qū)的綠化與保潔工作，保證小區(qū)常年草綠樹壯衛(wèi)生整潔。全年，綠化面積80余畝，維護(hù)樹木120棵，消毒除害10余次。

提高了小區(qū)綠化水平。綠化人員堅持經(jīng)常對小區(qū)的草坪進(jìn)行雜草清除、打藥、施工等工作。由于小區(qū)環(huán)藝公園草質(zhì)不是很好，綠化人員將主要精力投入到拔草上，每月2次對草坪進(jìn)行修剪，確保草坪整潔美觀無明顯雜草，重點對中心廣場的8顆景觀樹進(jìn)行松土澆水養(yǎng)護(hù)，根據(jù)季節(jié)、氣候的變化適時對草坪進(jìn)行澆水，對花草樹木定期培土、施肥、除雜草、修枝、補(bǔ)苗、澆水和病蟲害防治，保證區(qū)內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)質(zhì)量。樹木修剪期，安排專業(yè)人員對樹木進(jìn)行了修剪、造型，目前樹木長勢良好。對一期二階段綠化，因在施工方養(yǎng)護(hù)期內(nèi)，我處對業(yè)主提出的綠化方面問題及時向工程部反映，或直接向綠化公司負(fù)責(zé)人反映，及時處理業(yè)主提出的問題。我處近期準(zhǔn)備再次清除雜草，將雜草消滅在萌芽時期;對樹木進(jìn)行刷白、防凍處理。

四、安全保衛(wèi)扎實周到。

____小區(qū)地處遠(yuǎn)郊且靠近自然村灣，治安相對復(fù)雜，我處把小區(qū)的安全保衛(wèi)工作作為“樹形象、保安全”的大事來抓。全年，小區(qū)安全無事，保安精神面貌良好，贏得了較好的聲譽(yù)。

(一)履行防衛(wèi)職責(zé)。____小區(qū)保安中隊20名保安隊員，嚴(yán)格按照公司制定的住宅區(qū)守衛(wèi)護(hù)衛(wèi)制度，履行防衛(wèi)職責(zé)。我處根據(jù)實際情況，將中隊分成兩個值勤班一個備勤班，每個班由一個班長負(fù)責(zé)，對小區(qū)的主入口、島嶼、休閑區(qū)、工地入口均實行24小時值守，對窗口地帶如：售樓部、門崗、中心廣場精心挑選業(yè)務(wù)熟練的隊員在此值勤，各值勤點用專用的通訊對講機(jī)與班長互聯(lián)確保信息暢通，發(fā)現(xiàn)突發(fā)事件值勤備勤隊員均能及時趕到現(xiàn)場，進(jìn)行前期處置。制定保安外出請假制度、保安班長糾察制度、巡邏隊員值勤登記制度、車輛進(jìn)出登記管理制度、小區(qū)業(yè)主物品搬遷制度、小區(qū)來人來訪登記制度，由于管理制度的健全和認(rèn)真的貫徹執(zhí)行，使管理責(zé)任造成的責(zé)任事故為零。

(二)強(qiáng)化保安訓(xùn)練。我處按照用什么、學(xué)什么、練什么的原則，堅持每天傍晚利用隊員的休息時間對備勤隊員進(jìn)行軍事科目演練及理論知識的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)。制定小區(qū)治安突發(fā)事件的緊急處理程序和消防應(yīng)急緊急處理程序的演練方案。根據(jù)治安管理條例和消防管理條例，每月對隊員進(jìn)行不少于一次實戰(zhàn)演練，提高實際指揮演練水平。

五、財務(wù)收費款實賬明。

我處嚴(yán)格執(zhí)行公司財務(wù)制度，按照有關(guān)協(xié)議收取服務(wù)費，合理控制消費性開支，節(jié)約經(jīng)營成本。__年收取服務(wù)費共計___元。

(一)賬目管理詳實清晰。我處根據(jù)財務(wù)的分類規(guī)則，對于每一筆進(jìn)出賬，分門別類記錄在案，登記造冊。同時認(rèn)真核對發(fā)票、賬單，搞好票據(jù)管理。按照財務(wù)制度，我處細(xì)化當(dāng)月收支情況，定期編制財務(wù)報表，按公司的要求搞好每月例行對賬。從全年的情況看，與財務(wù)部銜接流暢，沒有出現(xiàn)漏報、錯報的現(xiàn)象。

(二)收費管理及時無誤。我處結(jié)合___小區(qū)的實際，遵循服務(wù)費協(xié)議收繳辦法，認(rèn)真搞好區(qū)分，按照___公司、業(yè)主和我方協(xié)定的服務(wù)費，協(xié)調(diào)關(guān)系，微笑服務(wù)，定期予以收繳、催收，__年全年的服務(wù)費已全額到賬。同時，協(xié)助___公司及時收繳施工單位的水電費。

六、下步需要改進(jìn)和解決的問題。

一是小區(qū)設(shè)施設(shè)備較多，但工程部至今未向我處移交各類工程圖紙、說明書、質(zhì)量保證書等;也有部分設(shè)備達(dá)不到運行要求，甚至有的設(shè)備沒有配備齊全;更沒有向我處正式進(jìn)行設(shè)施設(shè)備移交，且大部分設(shè)施設(shè)備仍在保修期內(nèi)，仍需工程部協(xié)調(diào)處理。

二是大量房屋存在不同程度的滲漏水情況得不到及時解決，7戶裝修的業(yè)主有3戶為別墅、4戶公寓樓，均有滲漏情況，工程部已安排施工人員維修，但滲水問題一直沒能得到徹底解決，對業(yè)主的影響較大，且維修施工工藝不能達(dá)到解決滲漏水要求。此事，我處正積極聯(lián)系甲方工程部盡快解決，以免影響管理費收取。

證券公司物業(yè)管理工作報告

近幾年，加強(qiáng)居住小區(qū)物業(yè)管理，推進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，改善群眾生活和工作環(huán)境問題，已成為市、區(qū)人大代表普遍關(guān)注的熱點問題。在區(qū)第十四屆人民代表大會第一次會議上，魯谷、八角、蘋果園代表團(tuán)分別提出了加強(qiáng)物業(yè)管理的議案。今年，市人大常委會亦將檢查、審議市政府貫徹《物業(yè)管理條例》情況。據(jù)此，區(qū)人大城建環(huán)保委陸續(xù)收集、學(xué)習(xí)了國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《北京市物業(yè)服務(wù)費管理辦法》等相關(guān)規(guī)定和外省市的部分經(jīng)驗介紹，研究分析了市、區(qū)有關(guān)部門近期的調(diào)研文章。集中兩個月的時間，到建委進(jìn)行了專題調(diào)研，向社區(qū)辦、信訪辦了解了有關(guān)情況，與芳星園物業(yè)管理中心、新華社物業(yè)管理處、首鋼物業(yè)公司，以及魯谷地區(qū)七個居委會分別進(jìn)行了座談，調(diào)研情況如下：

根據(jù)區(qū)建委調(diào)查統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，我區(qū)行政轄區(qū)內(nèi)物業(yè)總量為萬平方米，建筑面積1200萬平方米。2萬平米以上的居住小區(qū)105個，其中上世紀(jì)80年代前建成的老舊小區(qū)46個，占44%，90年代后建成的新小區(qū)59個，占56%。已實行物業(yè)管理的小區(qū)79個，占75%，成立業(yè)主大會的小區(qū)11個，占10.5%。在區(qū)登記注冊的物業(yè)管理企業(yè)44家，其中國有或國有控股企業(yè)16家，在外區(qū)登記注冊企業(yè)24家，從業(yè)人員6000余人。目前，居住小區(qū)物業(yè)多元化管理體制并存，存在著商品房、單位自管房、直管公房、回遷房等多種產(chǎn)權(quán)房。特別是區(qū)屬物業(yè)管理的小區(qū)內(nèi)混雜著商品房、康居房、房改房、拆遷房、承租房以及單位直管樓等多種形態(tài)。

長期以來，區(qū)政府及建委主管部門按照市、區(qū)有關(guān)要求，認(rèn)真貫徹《物業(yè)管理條例》，建立了物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制，加強(qiáng)了對物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督檢查服務(wù)，開展了物業(yè)管理規(guī)范化活動，積極探索社區(qū)物業(yè)管理自治方式，努力推進(jìn)物業(yè)管理市場化進(jìn)程。200年8月成立物管辦公室以來，通過增編、設(shè)置派出機(jī)構(gòu)，開展全面檢查和調(diào)研活動，在基本查清我區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，加大了行業(yè)監(jiān)管力度，積極開展物業(yè)管理試點、組建業(yè)主大會試點等工作，使我區(qū)物業(yè)管理投訴和上訪量明顯下降。從200年5月起，在5個小區(qū)進(jìn)行了四種類型的物業(yè)管理試點工作，現(xiàn)已取得初步成效。

總體講，在區(qū)政府的積極推動下，我區(qū)的物業(yè)管理工作進(jìn)步較快，在改善群眾居住環(huán)境、促進(jìn)社區(qū)建設(shè)、提高城市管理水平等方面發(fā)揮了積極作用，已有首鋼黃南苑、御景山等17個小區(qū)被評為國優(yōu)和市優(yōu)項目。我區(qū)居住小區(qū)物業(yè)管理工作整體看是比較穩(wěn)定的，在各方的有力支持配合下，沒有出現(xiàn)大面積的、影響較大的問題。

由于各種復(fù)雜因素的影響，目前我區(qū)居住小區(qū)物業(yè)管理工作主要存在著以下七個方面的問題：

1、開發(fā)建設(shè)遺留問題仍是業(yè)主投訴的重點。

200年，區(qū)信訪辦接待物業(yè)糾紛上訪12批274人次，其中90%是開發(fā)商建設(shè)遺留問題引發(fā)的矛盾。我區(qū)某物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，約80%的糾紛也源于此。我們了解到的主要問題及產(chǎn)生的原因，一是某些開發(fā)建設(shè)單位因各種原因，未按規(guī)劃設(shè)計要求建設(shè)，采取“拖、省、甩”等不當(dāng)手段，將道路、綠化、垃圾樓等配套建設(shè)項目缺項問題、附屬設(shè)備質(zhì)量差等問題留給接管的物業(yè)管理企業(yè)，嚴(yán)重困擾著業(yè)主的生活和物管企業(yè)的正常服務(wù)。二是有些開發(fā)單位與物業(yè)企業(yè)是“父子”關(guān)系，在資產(chǎn)、人員、責(zé)任上劃分不清、交接不規(guī)范。三是業(yè)主與開發(fā)商常常因劃分公攤面積和附屬用房經(jīng)營收益分配等問題產(chǎn)生分歧，造成業(yè)主長期拒交物業(yè)費、物業(yè)公司運轉(zhuǎn)困難、業(yè)主利益受損的惡性循環(huán)。四是老舊小區(qū)因建設(shè)時間早，在公建配套設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、管理模式上都難以適應(yīng)現(xiàn)在社會的生活標(biāo)準(zhǔn)，居民強(qiáng)烈要求改善居住環(huán)境。

我區(qū)物業(yè)費收繳率最高能達(dá)到90%，但達(dá)到這一比例的小區(qū)相當(dāng)少。區(qū)審計局對4家區(qū)屬國有物業(yè)企業(yè)的調(diào)研數(shù)據(jù)表明，大多數(shù)小區(qū)的物業(yè)費收繳率為70%左右（當(dāng)物業(yè)收費率低于80%時將難以維持正常的經(jīng)營管理活動）。以芳星園物業(yè)管理中心為例，其總收費是1000余萬元，收繳率為45%，欠費達(dá)500余萬元。中心所屬的魯谷重聚園小區(qū)收繳率只有10%，90%的業(yè)主欠費已達(dá)2—6年，總計260萬元。主要原因：一是部分產(chǎn)權(quán)單位欠繳物業(yè)費。房改房、康居房原產(chǎn)權(quán)單位撤消或破產(chǎn)后，物業(yè)管理費由誰負(fù)擔(dān)沒有規(guī)定。一些大產(chǎn)權(quán)單位從未繳納過物業(yè)費，部分物業(yè)托管單位長期欠費。二是國有物管企業(yè)未按規(guī)定收到物業(yè)管理啟動資金。按照《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法（修正）》規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)按建安費的2%撥付物業(yè)管理啟動資金，上述4家國有物業(yè)企業(yè)中只有1家收到30萬元啟動資金。三是根據(jù)《北京市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法（試行）》規(guī)定，在首次業(yè)主大會召開前，開發(fā)商指定的前期物業(yè)企業(yè)單方制定物業(yè)費的標(biāo)準(zhǔn)，部分業(yè)主難以接受，直接造成收費困難。壓濾機(jī)濾布四是部分物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)意識不強(qiáng)，業(yè)主經(jīng)常以不繳物業(yè)費的方式進(jìn)行對抗。五是搬遷、回遷或轉(zhuǎn)非居民，認(rèn)為物業(yè)的收費標(biāo)準(zhǔn)已超過其承受能力，集體欠繳物業(yè)費。據(jù)芳星園物業(yè)管理中心統(tǒng)計，該中心所管小區(qū)70%為拆遷安置居民，總計欠費376萬元，部分業(yè)主最長欠費已達(dá)。六是部分職工“花錢買服務(wù)”的意識較薄弱，加上部分業(yè)主對政府的政策不滿，即使有經(jīng)濟(jì)能力也不繳物業(yè)費。

3、物業(yè)管理企業(yè)在運行過程中遇到諸多難題。

一是物業(yè)管理企業(yè)由于職責(zé)決定，不能單方終止服務(wù)合同，對單位和個人拒交物業(yè)費的行為不能采取任何措施。二是有關(guān)法律規(guī)定的粗疏，不利于物管企業(yè)維權(quán)，如：對欠繳物業(yè)費案件一般不支持違約賠償?shù)脑V訟請求，已結(jié)案的，以減免或支持1年租金為主；開發(fā)商基本不承擔(dān)遺留問題引起的糾紛責(zé)任。由于物業(yè)管理企業(yè)在司法訴訟中的失利，令部分開發(fā)商和業(yè)主產(chǎn)生了更多的僥幸心理，一些守法開發(fā)商和業(yè)主也開始出現(xiàn)不誠信行為。三是202月發(fā)布的《北京市專項維修基金使用管理辦法》第四條規(guī)定，基金使用時應(yīng)按照“專戶存儲、業(yè)主決策、核算到戶”的程序，但在實際操作過程中因房屋產(chǎn)權(quán)多元化的矛盾，物業(yè)管理企業(yè)在正常動用資金前難以協(xié)調(diào)解決不同業(yè)主的問題。面對即將到來的房屋中修和大修工程，以及電梯更新、供水設(shè)施改造、綠化升級、道路維修等工程，物業(yè)管理企業(yè)因資金問題，勢必影響改造計劃的實施，觸及業(yè)主深層利益。四是國有物業(yè)企業(yè)運作中受到非市場因素制約，加大了企業(yè)的運行成本。如：為保障社會穩(wěn)定，接管部分“問題樓物業(yè)”；擔(dān)負(fù)一部分政府職能，長期支付社區(qū)公共設(shè)施維護(hù)費用；因物業(yè)管理成本提高，需承擔(dān)其與低物業(yè)收費產(chǎn)生的差價等等。五是對小區(qū)內(nèi)私搭亂建、侵占公共綠地、汽車噪聲擾民、養(yǎng)犬等問題，物業(yè)管理企業(yè)不是管理的責(zé)任主體，沒有權(quán)力組織協(xié)調(diào)處理各方面的關(guān)系。我們認(rèn)為，以上問題發(fā)展下去，將使物業(yè)管理企業(yè)面臨發(fā)展困境，難以擔(dān)當(dāng)物業(yè)市場的主體責(zé)任，直接降低了物業(yè)管理企業(yè)對房屋建筑、公共設(shè)施、設(shè)備保養(yǎng)維修的專業(yè)化管理服務(wù)水平，使業(yè)主資產(chǎn)的保值、增值受到損害。

4、物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)行為亟待規(guī)范。

一是有些物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)理念有偏差，以盈利為直接目的，收費與服務(wù)不符，缺乏專業(yè)技術(shù)人員，維修不到位，從業(yè)人員資質(zhì)不高。二是部分從原房管部門轉(zhuǎn)制而成或開發(fā)企業(yè)派生出來的物業(yè)管理企業(yè)，以管理者自居，服務(wù)意識差。濾布三是物業(yè)管理企業(yè)在日常維護(hù)上收支不透明，小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的經(jīng)營收益不向業(yè)主公示，侵占業(yè)主的公共利益，引起多數(shù)業(yè)主不滿。

5、組建業(yè)主大會有實際難度，運行不暢。

主要原因：一是部分小區(qū)開發(fā)期較長，物業(yè)管理區(qū)域難以確定，業(yè)主大會遲遲不能召開；二是《物業(yè)管理條例》對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立缺乏可操作性的指導(dǎo)；三是部分小區(qū)規(guī)模較大，業(yè)主成分復(fù)雜，實際組織過程十分繁瑣；四是大多數(shù)業(yè)主參與物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的消費意識不高，普遍處于散漫化狀態(tài)，缺乏“有思想有行為”的組織型運作。五是由于業(yè)主自治組織與街道辦事處的綜合管理、社區(qū)民主自治的關(guān)系還沒理順，業(yè)主委員會本身也不是法人實體，無法承擔(dān)其活動所產(chǎn)生的民事法律責(zé)任，在協(xié)調(diào)物業(yè)企業(yè)和業(yè)主間矛盾時，實際的作用是有限的。

《物業(yè)管理條例》已經(jīng)頒布實施三年了，而北京市的物業(yè)管理實施條例細(xì)則至今仍未出臺，很多具體問題依照3月《北京市貫徹〈物業(yè)管理條例〉的若干意見》無法解決。比如，居委會如何指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的工作、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的法律主體地位和權(quán)責(zé)問題、物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入和退出小區(qū)管理的程序問題、物業(yè)費制定的標(biāo)準(zhǔn)等等，至今都沒有明確的法律規(guī)定，致使行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，監(jiān)管部門間缺乏有效的溝通，基層工作難以開展落實。

7、大多數(shù)群眾對物業(yè)管理市場尚未形成正確認(rèn)識。

主要原因，一是主流媒體宣傳引導(dǎo)不到位。我國的物業(yè)管理源于香港、盛于深圳、發(fā)于京滬穗，主流媒體在初期推廣物業(yè)管理時做了較為過度的正面宣傳，當(dāng)問題逐漸暴露出來后，媒體又批判性地報道了物業(yè)管理中的'種種問題。這種信息不對稱的宣傳，使不同地區(qū)的群眾在本地物業(yè)管理發(fā)展過程中良莠難分，物管企業(yè)也處于進(jìn)退兩難的境況。二是物業(yè)管理部門、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)之間缺乏有效溝通。由于三方對物業(yè)管理市場認(rèn)知程度不同，存在著物管企業(yè)的服務(wù)理念與群眾的物業(yè)消費期望值間的矛盾，以及物業(yè)服務(wù)范圍、標(biāo)準(zhǔn)等規(guī)定與企業(yè)運作間的多重矛盾。業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)均自稱“弱勢群體”，加之訴求渠道有限，短期內(nèi)難以實現(xiàn)三者間的有效溝通，群眾對物管市場的良性發(fā)展信心不足。大多數(shù)業(yè)主在物業(yè)糾紛中持消極觀望態(tài)度，采取極端行為的業(yè)主漸多，社區(qū)的和諧建設(shè)受到較大影響。

物業(yè)管理是隨市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展而產(chǎn)生的新事物，目前仍處在混沌和探索階段，準(zhǔn)確的定位十分必要。就定位而言，物業(yè)管理企業(yè)作為經(jīng)營性企業(yè)，向居民和政府提供的是管理和服務(wù)。政府應(yīng)進(jìn)一步完善相應(yīng)的政策、法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，做好引導(dǎo)、監(jiān)管，以及必要的資金投入工作。從石景山區(qū)的實際出發(fā)，提出以下建議：

區(qū)政府及有關(guān)部門、街道辦事處的各級領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)高度重視物業(yè)管理工作在構(gòu)建和諧社區(qū)工作中的重要作用。我區(qū)居住小區(qū)物業(yè)管理上的各種問題，是城市管理體制改革、法制建設(shè)、居民素質(zhì)以及社會收益分配等許多深層次的社會矛盾的一種表象反映。物業(yè)管理與居民生活密切相關(guān)，是構(gòu)建和諧社區(qū)的重要組成部分。解決好物業(yè)管理問題關(guān)系到我區(qū)群眾的根本利益，體現(xiàn)著我區(qū)城市管理和服務(wù)的水平，是實現(xiàn)“打造北京crd，構(gòu)建和諧石景山，建設(shè)現(xiàn)代化首都新城區(qū)”戰(zhàn)略目標(biāo)的現(xiàn)實需要，是一個系統(tǒng)工程，需要我區(qū)用相當(dāng)?shù)臅r間，調(diào)動各方面力量共同完成。

2、有序地組織各層面的宣傳活動，擴(kuò)大正面影響力。

宣傳引導(dǎo)工作體現(xiàn)了政府對物業(yè)管理工作的態(tài)度，是物業(yè)管理市場健康發(fā)展的關(guān)鍵。我區(qū)應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)對物管行業(yè)以及相關(guān)新聞的正面宣傳報道工作，統(tǒng)一思想，培養(yǎng)群眾正確的消費觀念、契約意識和法律意識。區(qū)政府及主管部門要及時推廣試點地區(qū)物業(yè)公司、居委會、業(yè)主委員會在化解糾紛、行使權(quán)利方面的有效做法，要讓群眾在和風(fēng)細(xì)語中逐步接受“有償服務(wù)、有償出資、出資受益”的現(xiàn)代生活理念，平和公正地認(rèn)識身邊的物管企業(yè)和氛圍，做到按購房合同約定辦事，達(dá)到權(quán)利和義務(wù)的統(tǒng)一，依法處理糾紛、維護(hù)居住權(quán)利。

3、認(rèn)真實施《物業(yè)管理條例》，進(jìn)一步增強(qiáng)政府監(jiān)管力和保障力。

一是規(guī)范新建居住小區(qū)配套設(shè)施的驗收和物業(yè)接管工作。切實落實《北京市新建商品住宅與市政功用基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施同步交付使用管理暫行辦法》，鼓勵企業(yè)堅持“提前介入、監(jiān)督質(zhì)量、確保入住”的原則，從源頭上減少因開發(fā)建設(shè)問題引發(fā)的物業(yè)管理糾紛，為實行市場化的專業(yè)物業(yè)管理打好基礎(chǔ)。

二是強(qiáng)化對物業(yè)管理企業(yè)的行政監(jiān)管。嚴(yán)格按照《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》和北京市有關(guān)文件要求，加強(qiáng)對物業(yè)公司的服務(wù)行為的監(jiān)管，促進(jìn)從業(yè)人員服務(wù)能力和綜合素質(zhì)的提高。

三是全面系統(tǒng)地做好專題調(diào)研工作。建議政府協(xié)調(diào)有關(guān)部門以全面普查、專項檢查的方式，摸清情況，就重大問題進(jìn)行專題研究，有針對性地提出解決措施，為區(qū)政府提高城市管理水平提供有力依據(jù)，為加快市人大立法，推動我市物業(yè)管理工作的不斷改進(jìn)和完善提供積極參考。

四是成立物業(yè)管理工作協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)。重點解決物業(yè)管理的綜合問題、重大事件，切實依法實施行政管理工作。建議設(shè)立處理重大物業(yè)管理糾紛事件應(yīng)急預(yù)案，建立應(yīng)急事件啟動資金，使政府在小區(qū)物業(yè)糾紛導(dǎo)致的水、電、氣、暖等保障不力的特殊情況下，能夠及時動用資金緩解矛盾。

4、為社區(qū)物業(yè)管理搭建平臺，形成社區(qū)委員會指導(dǎo)監(jiān)督有力的良好局面。

目前，我區(qū)八個街道辦事處和魯谷社區(qū)均已成立社區(qū)委員會，社區(qū)委員會作為社區(qū)代表會議常設(shè)議事機(jī)構(gòu)，職能之一是代表社區(qū)內(nèi)廣大居民群眾的利益，指導(dǎo)居民委員會工作，發(fā)動居民群眾和社區(qū)單位參與社區(qū)建設(shè)。同時，各街道辦事處和魯谷社區(qū)先后成立了地區(qū)城市管理委員會，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)地區(qū)公安、城管、工商、司法等有關(guān)職能部門，共同商討解決地區(qū)城市管理的重大問題。我們建議：在區(qū)建委推廣試點經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮社區(qū)委員會和地區(qū)城市管理委員的作用，探索建立由社區(qū)委員會牽頭，地區(qū)城市管理委員會單位、社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)、駐社區(qū)單位共同參加的協(xié)商議事制度。以聯(lián)席會的形式，定期研究社區(qū)共駐共建事項，結(jié)合便民工程項目，依靠社區(qū)居委會加強(qiáng)居民和物業(yè)管理企業(yè)的溝通，共同解決好轄區(qū)內(nèi)群眾普遍關(guān)心的物業(yè)管理問題，落實好北京市第四、五次城市管理工作會議關(guān)于“將居住小區(qū)物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)”的要求。

我區(qū)國有物業(yè)管理企業(yè)在提高城市管理水平等方面做出過一定的貢獻(xiàn)，擔(dān)負(fù)著既要經(jīng)營發(fā)展，又要保障社會效益的雙重責(zé)任。建議有關(guān)部門開展相應(yīng)的研究，特別是在企業(yè)承擔(dān)涉及公共利益、社會責(zé)任等項目時，提出政府補(bǔ)償辦法。同時，要加強(qiáng)培訓(xùn)并通過示范作用，提升物業(yè)管理企業(yè)管理水平，促進(jìn)國有物業(yè)管理企業(yè)及時總結(jié)經(jīng)營中的問題，分析掌握行業(yè)發(fā)展趨勢，及時調(diào)整經(jīng)營策略，配合政府、社區(qū)居委會、業(yè)主委員會兢兢業(yè)業(yè)地做好基礎(chǔ)管理工作。進(jìn)一步維護(hù)企業(yè)形象與行業(yè)形象，使服務(wù)工作得到認(rèn)可，提高小區(qū)物業(yè)管理費收繳率，促進(jìn)物管市場的良性循環(huán)，不斷增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)推力和社會誠信度。

一是探索普通住宅樓統(tǒng)一管理方式，破解商品房、房改房、康居房、拆遷安置房、農(nóng)轉(zhuǎn)居等一樓多產(chǎn)權(quán)房的物業(yè)管理難題，建立有償服務(wù)機(jī)制。二是研究老舊小區(qū)物業(yè)管理模式。選擇若干試點，通過政府出資、社會集資、實施便民工程等方式進(jìn)行小區(qū)整治，推行以居民自主服務(wù)為主的物業(yè)管理方式，逐步過渡到規(guī)范化物業(yè)管理。三是建立以社區(qū)居委會為主，統(tǒng)一組織協(xié)調(diào)的物業(yè)管理新機(jī)制，解決低收入群體住房的物業(yè)服務(wù)管理需要，以保障居民住用安全為基本目標(biāo)，實現(xiàn)自我服務(wù)。四是對確實無力交納物業(yè)管理費的困難群眾，建議政府考慮建立類似廉租房的社會保障制度，給予一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)助或適當(dāng)減免物業(yè)費。

《物權(quán)法》關(guān)于業(yè)主決定建筑區(qū)劃內(nèi)物業(yè)事項表決權(quán)的規(guī)定，關(guān)于停車位、車庫的規(guī)定，以及關(guān)于業(yè)主對共有部分可否以放棄權(quán)利而不履行義務(wù)的規(guī)定，與目前正在執(zhí)行的《物業(yè)管理條例》有較大變化，建議北京市盡快出臺物業(yè)管理實施條例細(xì)則。

物業(yè)管理公司職責(zé)

1、認(rèn)真貫徹執(zhí)行公司的經(jīng)營管理方針、政策、指示、規(guī)定，負(fù)責(zé)組織物業(yè)服務(wù)部的全面工作開展。

2、制定項目年度物業(yè)管理預(yù)算方案，控制管理成本，做好項目各項費用收繳工作。

3、定期向公司報告項目工作開展情況，認(rèn)真完成公司交付的各項任務(wù)，實現(xiàn)各項目標(biāo)。

4、根據(jù)物業(yè)管理合同和有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)、政策，組織員工向項目提供公共秩序、保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、及設(shè)備設(shè)施運行維護(hù)保養(yǎng)等服務(wù)。

5、負(fù)責(zé)公共突發(fā)事件的組織指揮和各種處置方法的擬制、演練;。

6、對項目內(nèi)發(fā)生的各類安全事故和隱患要認(rèn)真核實、區(qū)分責(zé)任，提出處理建議;。

7、巡視項目內(nèi)外各場所，指導(dǎo)、檢查各部門的工作情況，檢查服務(wù)質(zhì)量，及時發(fā)現(xiàn)問題、積極解決問題。

8、負(fù)責(zé)定期對項目內(nèi)員工進(jìn)行培訓(xùn)學(xué)習(xí)，不斷提高員工的業(yè)務(wù)水平和綜合素質(zhì);。

9、負(fù)責(zé)與當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門、社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、大客戶(租戶)保持溝通，確保與其有良好的公共關(guān)系。

10、完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。

物業(yè)管理工作報告

各會員單位：

xx年8月21日下午，廣東省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會在深圳中海物業(yè)管理有限公司的大力支持下，在深圳彭年酒店四樓會議廳隆重召開xx年第一次常務(wù)理事會會議，廣東省建設(shè)廳住宅與房地產(chǎn)業(yè)處長、廣東省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會名譽(yù)會長杜挺、廣東省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會會長許建華，秘書長郭輝星、副秘書長兼培訓(xùn)中心主任肖建章與25位常務(wù)理事參加了本次會議，缺席人數(shù)為5人。會議還邀請了廣州市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會李卓章會長和姚李娟秘書長、深圳市物業(yè)管理協(xié)會曹陽常務(wù)副會長兼秘書長、建設(shè)部全國房地產(chǎn)業(yè)深圳培訓(xùn)中心周心怡主任和住宅與房地產(chǎn)雜志社張紅喜副社長。會議由廣東省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會副秘書長兼培訓(xùn)中心主任肖建章主持。

紀(jì)要如下：

會議首先由許建華會長致歡迎詞并代表協(xié)會秘書處對xx年下半年的幾項重點工作向常務(wù)理事會作匯報并提請大會審議：

（一）討論在廣州舉辦“xx廣東物業(yè)管理高峰論壇”的有關(guān)事項。出席會議代表一致通過舉辦高峰論壇，大家認(rèn)為，通過“生存困境創(chuàng)新與發(fā)展”為主題的論壇，探討物業(yè)管理行業(yè)新形勢、新問題，共商行業(yè)創(chuàng)新與發(fā)展之道非常有必要。部分常務(wù)理事就“高峰論壇”一些具體細(xì)節(jié)的完善以及如何有效舉辦“論壇”提出了寶貴意見和建議。

（二）討論項目經(jīng)理培訓(xùn)和培訓(xùn)師的培訓(xùn)有關(guān)事項。

第一，會議通過了《廣東省物業(yè)管理項目經(jīng)理管理暫行辦法》，這是為了進(jìn)一步規(guī)范我省物業(yè)管理市場，加強(qiáng)對物業(yè)管理項目經(jīng)理的管理，提升項目經(jīng)理隊伍的綜合素質(zhì)，提高行業(yè)的整體管理和服務(wù)水平，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)社會和諧又一重要舉措。

第二，通過對我省物業(yè)管理行業(yè)培訓(xùn)師培訓(xùn)的議題，為了配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)師隊伍的建設(shè)，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)培訓(xùn)師隊伍的整體水平，代表們同意廣東省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會培訓(xùn)中心聯(lián)合廣州博識特企業(yè)管理咨詢有限公司和香港培訓(xùn)認(rèn)證中心，對物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)行了深入的調(diào)查研究，將國際上通行的職業(yè)培訓(xùn)師培訓(xùn)體系引入物業(yè)管理行業(yè)，針對性的開發(fā)了適合物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)師的培訓(xùn)體系，以進(jìn)一步幫助企業(yè)提高內(nèi)部培訓(xùn)的質(zhì)量和水平，省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會培訓(xùn)中心、廣州博識特企業(yè)管理咨詢有限公司和香港培訓(xùn)認(rèn)證中心將共同舉辦物業(yè)管理行業(yè)職業(yè)培訓(xùn)師培訓(xùn)班，為企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)師隊伍構(gòu)建一條從“培訓(xùn)師”到“高級培訓(xùn)師”的成長之路。

（三）討論出版《廣東物業(yè)研究》雜志有關(guān)事項。

會議一致通過發(fā)行《廣東物業(yè)研究》刊物，并討論了刊物的定位和作用為物業(yè)管理行業(yè)學(xué)術(shù)理論期刊，旨在深入研究行業(yè)發(fā)展態(tài)勢、對事關(guān)行業(yè)發(fā)展的重大理論與實踐課題進(jìn)行專題研究，致力于提升廣東省物業(yè)管理行業(yè)的理論水平。

（四）研究布署了xx年度省示范項目考評和國家示范項目初評工作的有關(guān)事項。

（五）會議一致通過增補(bǔ)梁桂全、田豐為廣東省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會顧問，聘任肖建章為廣東省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會常務(wù)副秘書長。

（六）討論協(xié)會開辦網(wǎng)上虛擬商學(xué)院有關(guān)事項。出席會議代表同意開辦網(wǎng)上虛擬商學(xué)院，認(rèn)為協(xié)會的培訓(xùn)工作在走向系統(tǒng)化，專業(yè)化。增強(qiáng)培訓(xùn)針對性的同時，應(yīng)該增加信息化和網(wǎng)絡(luò)化培訓(xùn)內(nèi)容，大家在討論中對課程設(shè)置，授課方式、相關(guān)課程內(nèi)容方面提出了許多合理化的建議。

（七）討論物業(yè)管理研究所揭牌儀式的事項。

會議確定物業(yè)管理研究所揭牌儀式在“高峰論壇”中進(jìn)行，并建議邀請社科院相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)參加。

通過省協(xié)會與人事廳考試中心和建設(shè)廳注冊中心溝通協(xié)調(diào)后，兩單位原則上同意8月底9月初把我省第一批物業(yè)管理師證書打印出來，并同意在高鋒會上舉行隆重頒證儀式。

（九）討論廣東物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實力100強(qiáng)排名的事項。

會議原則上通過了廣東省物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實力100強(qiáng)的排名議題，代表們提出了簡化評分項目和指標(biāo)體系。盡量做到科學(xué)、公平、公開、公正的原則。

最后，杜挺處長強(qiáng)調(diào)，本次工作會議對全省物業(yè)管理行業(yè)意義重大，特別是對xx廣東物業(yè)高峰論壇提出了許多寶貴意見和建議，同時向代表們宣傳了國家最新出臺的房地產(chǎn)相關(guān)政策。指出行業(yè)協(xié)會面臨著新的發(fā)展，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。應(yīng)善用《廣東省行業(yè)協(xié)會條例》賦予的權(quán)力，強(qiáng)化協(xié)會職能，樹立行業(yè)協(xié)會的權(quán)威，珍惜協(xié)會交流的平臺，保持團(tuán)結(jié)互助。同時也勉勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)自強(qiáng)自重，加強(qiáng)溝通，加強(qiáng)自身規(guī)范建設(shè)。

會議結(jié)束時，許建華會長提出了幾點要求。

一、認(rèn)真貫徹杜挺處長的講話精神。

二、秘書處要根據(jù)大家的意見，對各項議題認(rèn)真進(jìn)行修改完善。

三、對行業(yè)協(xié)會以后的會議制度提出了新的要求，秘書處要完善請假制度，代表們?nèi)绮荒軈⒓訒h的須書面提出請假報告。

xx年八月二十八。

公司物業(yè)管理合同

受托方（以下簡稱乙方）：____________________。

根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將____________________區(qū)委托于乙方實行物業(yè)管理，訂立本合同。

第二條?物業(yè)基本情況。

物業(yè)類型：______________________________。

座落位置：______________________________。

四至：__________________________________。

東：____________________________________。

南：____________________________________。

西：____________________________________。

北：____________________________________。

占地面積____________平方米?建筑面積：約____________平方米，其中商業(yè)____________平方米，住宅____________平方米（以竣工圖紙資料為準(zhǔn)）。

第三條?乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)對履行本合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第二章?委托管理事項。

第四條?房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳。

第五條?共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運行和管理，包括：共用的下水管道、共用的落水管、煙風(fēng)道、共用照明、避雷線、消防設(shè)施及配電設(shè)施設(shè)備。

第六條?小區(qū)內(nèi)與市政公用設(shè)施及配套的附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、室外下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車存放架（棚）、停車位。

第七條?小區(qū)的供水設(shè)施設(shè)備及自來水一次管網(wǎng)、二次管網(wǎng)等設(shè)施管道維修及運行費用由甲方另行委托市自來水公司負(fù)責(zé)，并由甲方委托市自來水公司承擔(dān)管理、_____與維護(hù)責(zé)任。

第八條?公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運。

第九條?交通與_____停放秩序的管理。

第十條?維持公共秩序，包括安全監(jiān)控、門崗執(zhí)勤。

第十一條?管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。

第十二條?組織開展社區(qū)文化娛樂活動。

第十三條?負(fù)責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費用：

1、?物業(yè)服務(wù)費；

2、?代收垃圾處理費；

3、?代收電費；

4、?其他應(yīng)該收取的費用。

第十四條?業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位需要維修、養(yǎng)護(hù)時，在當(dāng)事人提出委托后，乙方應(yīng)接受委托并合理_____。

第十五條?對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為，針對具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重，采取批評、規(guī)勸、警告、制止等措施。情節(jié)嚴(yán)重的移交執(zhí)法部門處理。

第三章?委托管理期限。

第十六條?委托管理期限：______年，自____________年_________月_________日起至____________年_________月_________日止。

第四章?雙方權(quán)利義務(wù)。

第十七條?甲方權(quán)利義務(wù)。

1、負(fù)責(zé)制定業(yè)主公約并將其作為房屋租售合同的附件要求業(yè)主和物業(yè)使用人遵守。

3.檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況；

4.審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、財務(wù)預(yù)算及決算；

5.委托乙方管理的房屋、設(shè)施、設(shè)備應(yīng)達(dá)到國家驗收標(biāo)準(zhǔn)要求。如存在質(zhì)量問題，按國家相關(guān)規(guī)定，甲方負(fù)責(zé)進(jìn)行整修。

6.當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費用時，負(fù)責(zé)催交或以其他方式償付；

7.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動；

8.負(fù)責(zé)為乙方提供足夠的必要的物業(yè)管理用房、安裝小區(qū)內(nèi)電子監(jiān)控及必要的附屬配套設(shè)施。

9.乙方因地制宜，盡量為業(yè)主提供更多的機(jī)動車位。

第十八條?乙方權(quán)利義務(wù)。

1.?根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及本合同的約定，制訂物業(yè)管理制度；

2.?對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請有關(guān)部門處理；

3.?按本合同第十六條的約定，對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理；

7.?負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告；

8.?定期向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布管理費用收支帳目；

10.負(fù)責(zé)登記、調(diào)配管理小區(qū)內(nèi)的機(jī)動車位。

第十九條?乙方須按下列約定，實施目標(biāo)管理。

1.?房屋外觀：完好無損；

2.?設(shè)備運行：正常、不影響正常使用；

3.?房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)：及時；

4.?公共環(huán)境：整潔；

5.?交通秩序：順暢；

6.?保安：門衛(wèi)執(zhí)勤；

7.?公共部位急修：半小時內(nèi)到達(dá)并及時修復(fù)；

公共部位小修：在合理的時間內(nèi)到達(dá)并及時修復(fù)；

8.?業(yè)主和物業(yè)使用人對乙方的滿意率達(dá)到：______%。

第六章?物業(yè)服務(wù)費用。

第二十條?物業(yè)服務(wù)費。

1.?目前本小區(qū)住宅樓物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)：每月每建筑平方米0.55元，非住宅為每月每建筑平方米0.60元，地表以上其他建筑物為每平方米0.55元，該標(biāo)準(zhǔn)為暫定價格。遇有市場行情變化或政府調(diào)價時，召開聽證會商定物業(yè)服務(wù)費新標(biāo)準(zhǔn)并報政府備案執(zhí)行。

2.物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，按有關(guān)法律程序執(zhí)行。

3.?業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費的時間從____________年_________月_________日起開始計算。____________年_________月_________日之前的物業(yè)服務(wù)費由乙方和甲方協(xié)商解決。

4.甲方一次性向乙方交納物業(yè)管理啟動資金________萬元。

第二十一條?車位使用費由乙方按物價部門規(guī)定的_____標(biāo)準(zhǔn)向車位使用人收取露天車位、車庫的使用費。

第二十二條?乙方對業(yè)主和物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備、毗連部位的維修、養(yǎng)護(hù)及其他特約服務(wù)，由當(dāng)事人按實際發(fā)生的費用計付，_____標(biāo)準(zhǔn)須經(jīng)甲方同意。

第二十三條?乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的服務(wù)項目和_____標(biāo)準(zhǔn)按與當(dāng)事人的協(xié)商價格進(jìn)行計付。

第二十四條?房屋的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備、公共場地的維修、養(yǎng)護(hù)由乙方承擔(dān)。

公司物業(yè)管理合同

擔(dān)保人_________先生/女士愿意擔(dān)保被擔(dān)保人______先生/女士在被聘用單位聘用期間，遵紀(jì)守法，遵守聘用單位的規(guī)章制度，切實履行《聘用合同》約定的各項義務(wù)，決不違法亂紀(jì)，侵吞聘用單位財務(wù)或給聘用單位造成經(jīng)濟(jì)損失。為此，經(jīng)擔(dān)保人與聘用單位協(xié)商一致，特訂立本擔(dān)保合同，以資雙方信守。

第一條保證擔(dān)保的范圍。

一、被擔(dān)保人侵吞聘用單位的財物，按被侵吞財物的實際價值計算；

二、被擔(dān)保人違法亂紀(jì)給聘用單位造成的經(jīng)濟(jì)損失，按實際損失數(shù)額計算；

三、計算確定上述各項損失數(shù)額所發(fā)生的費用以及聘用單位為實現(xiàn)侵權(quán)所發(fā)生的各項費用。

上述各項的數(shù)額，由聘用單位據(jù)實計算。

如沒有相應(yīng)的證據(jù)，擔(dān)保人和被擔(dān)保人不得對計算結(jié)果提出懷疑和否認(rèn)。

第二條保證的期限。

對一般事項的保證期限自被擔(dān)保人被聘用之日起至終止聘用三個月后止。

第三條保證的方式。

保證人提供的保證為連帶責(zé)任保證，擔(dān)保人對被擔(dān)保人的各項賠償責(zé)任負(fù)連帶清償責(zé)任。聘用單位既可直接向被擔(dān)保人要求賠償損失，也可以直接向擔(dān)保人要求賠償損失。

第四條履行保證責(zé)任的期限。

擔(dān)保人在收到聘用單位發(fā)出的賠償損失通知之日起七天之內(nèi)，即應(yīng)履行保證責(zé)任，將被擔(dān)保人應(yīng)承擔(dān)的賠償數(shù)額一次性全部償還聘用單位。

第五條其他約定。

一、本擔(dān)保合同為不可撤消的擔(dān)保合同；

三、聘用單位與被擔(dān)保人變更《聘用合同書》，無須先取得擔(dān)保人書面同意，也無須書面通知擔(dān)保人。

第六條合同的生效。

本合同自擔(dān)保人簽字之日起生效。

擔(dān)保人簽名：

身份證號碼：

工作單位：

聯(lián)系地址：

電話：

生效日期：

物業(yè)管理公司合同

為加強(qiáng)_____小區(qū)（大廈）的物業(yè)管理，保障房屋和公用設(shè)施的正常使用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù)_____市物業(yè)管理方面的法規(guī)和政策，經(jīng)雙方友好協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議，以便共同遵守。

1、甲方將位于_____區(qū)_____路的_____范圍內(nèi)的物業(yè)委托給乙方實行統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)。

2、管理事項包括：

（1）房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)；

（3）清潔衛(wèi)生（不含垃圾運到中轉(zhuǎn)站后的工作）；

（4）公共生活秩序；

（5）文娛活動場所；

（6）便民服務(wù)網(wǎng)點及物業(yè)范圍內(nèi)所有營業(yè)場所；

（7）車輛行使及停泊；

承包經(jīng)營、自負(fù)盈虧。

委托管理期限為________年，自________年____月____日起到________年____月____日止。

1、甲方權(quán)利、義務(wù)：

（1）根據(jù)本合同規(guī)定甲方將住宅區(qū)委托乙方實行物業(yè)管理；

（2）監(jiān)督乙方對公用設(shè)施專用基金的合理使用，并按公用設(shè)施專用基金管理辦法撥付給乙方。

（5）負(fù)責(zé)向乙方提供本住宅區(qū)工程建設(shè)竣工資料一套并在乙方管理期滿時予以收回；

（6）不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營活動；

（8）負(fù)責(zé)確定本住宅區(qū)管理服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)；

（11）政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。

2、乙方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)：

（1）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合實際情況，制訂本住宅區(qū)物業(yè)管理的各項規(guī)章制度；

3、其他事項。

（1）、雙方可對本合同的條款進(jìn)行修訂更改或補(bǔ)充，以書面簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。

（2）、合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在該合同期滿六個月前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>

（3）、本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任并按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定及時協(xié)商處理。

4、本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時，提請物業(yè)管理主管部門調(diào)解，調(diào)解不成的，提交深圳市仲裁委員會依法裁決。

5、本合同之附件均為合同有效組成部分；本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事項，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。

6、本合同正本連同附件共一頁，一式三份，甲、乙雙方及物業(yè)管理主管部門（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

7、本合同自簽訂之日起生效。

甲方簽章：_________乙方簽章：_________。

法人代表：_________法人代表：_________。

________年____月____日。

發(fā)展圣境公司物業(yè)管理的論文。

物業(yè)管理工作報告

尊敬的海淀區(qū)建委、房管局領(lǐng)導(dǎo)，各位會員代表：

大家好！我代表協(xié)會秘書處就協(xié)會自xx年7月成立至今的主要工作向全體會員進(jìn)行報告。

協(xié)會成立后，恰逢奧運盛會召開，我區(qū)物業(yè)管理企業(yè)和全國人民一起歡慶盛會，同時擔(dān)負(fù)了保證奧運安全、為奧運服務(wù)的重大職責(zé)；廣大物業(yè)管理企業(yè)以高度的政治責(zé)任感和特別能戰(zhàn)斗的氣概，以科學(xué)管理與實干精神相結(jié)合，出色的完成了上級交給我們的工作任務(wù)，受到了上級的表揚(yáng)和廣大業(yè)主的贊譽(yù)。

協(xié)會在此期間，為貫徹“平安奧運”活動做出了自己的貢獻(xiàn)，主要工作包括號召并要求會員單位按照上級有關(guān)要求出色完成安全奧運任務(wù)，收集會員單位在奧運期間的突出業(yè)績和實戰(zhàn)經(jīng)驗，并反饋到上級單位。

我會會員單位北京華潤物業(yè)管理有限公司、北京金隅物業(yè)管理有限責(zé)任公司、北京房修一物業(yè)管理有限公司、北京中灣智地物業(yè)管理有限公司，響應(yīng)北京市建委的號召，參與了國家體育場奧運期間物業(yè)服務(wù)應(yīng)急支援工作，積極投入人力、物力，做好各項準(zhǔn)備工作，因工作顯著，得到上級單位的表揚(yáng)。

剛剛結(jié)束的“海淀區(qū)xx年物業(yè)工作暨奧運服務(wù)保障總結(jié)表彰大會”，其中獲得海淀區(qū)建委奧運先進(jìn)集體和先進(jìn)個人表彰的單位，我協(xié)會會員單位占很大比例。

海淀物協(xié)是一個企業(yè)自治的行業(yè)組織，既有群眾團(tuán)體的性質(zhì)，又要符合企業(yè)自治管理的要求。完善協(xié)會各項規(guī)章和制度，是規(guī)范內(nèi)部管理的首要工作。協(xié)會成立后，依照各相關(guān)法規(guī)，由協(xié)會秘書處起草，報經(jīng)常務(wù)理事會審議，協(xié)會先后建立了《安全責(zé)任制度》《公章管理制度》《公文管理制度》《財務(wù)管理制度》等多項制度，并落實予以實施。

由于協(xié)會屬于非盈利社團(tuán)組織，執(zhí)行的《民間非營利組織財務(wù)制度》與一般企業(yè)執(zhí)行的會計制度有較大區(qū)別，經(jīng)秘書處選聘，報經(jīng)常務(wù)理事會通過，協(xié)會自xx年10月起聘請北京中宣育會計師事務(wù)所負(fù)責(zé)協(xié)會日常財務(wù)管理。該會計師事務(wù)所是北京市民政局指定《民間非營利組織財務(wù)制度》培訓(xùn)單位，有著多年代理行業(yè)協(xié)會賬務(wù)的工作經(jīng)驗。

積極與行業(yè)主管領(lǐng)導(dǎo)保持溝通，征詢行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對行業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見，并以此進(jìn)一步明確協(xié)會主體發(fā)展方向，為協(xié)會今后工作開展提供佐證。xx年10月上旬，協(xié)會邀請市區(qū)行業(yè)管理機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)：北京市建委物業(yè)處處長趙誠、副處長安玉霞；物業(yè)指導(dǎo)中心主任于良、副主任王穎；海淀區(qū)建委副主任賀捷，物業(yè)科科長陳寶興到會，對我協(xié)會發(fā)展做指示。各位領(lǐng)導(dǎo)在會上肯定了我去物業(yè)管理協(xié)會建會宗旨，對我協(xié)會成立給予了高度評價。趙誠處長指出：海淀區(qū)物業(yè)管理協(xié)會先走了一步，方向是對的，要號召北京市各區(qū)縣向海淀區(qū)學(xué)習(xí)，成立物業(yè)管理協(xié)會。此外，與會領(lǐng)導(dǎo)還就協(xié)會建立提出了諸多建議和意見，為我會工作開展從主體上給予指導(dǎo)，使我們更加堅定了協(xié)會工作宗旨和發(fā)展方向。

協(xié)會網(wǎng)站是介紹協(xié)會基本情況，宣傳會員企業(yè)，發(fā)布行業(yè)資訊，協(xié)會通知通告、協(xié)會論壇等內(nèi)容組成?，F(xiàn)網(wǎng)站基本欄目和基礎(chǔ)資料已準(zhǔn)備完畢，網(wǎng)頁設(shè)計完成，并已于xx年11月中旬開始試運行，網(wǎng)址為。歡迎廣大會員單位登陸，并提出建議和意見。

協(xié)會內(nèi)部刊物定名為“海淀物業(yè)”，計劃初期為雙月刊，視稿件量逐步調(diào)整出刊周期?？镏饕獧谀坑校盒袠I(yè)動態(tài)、特別報道、專題研討、警示錄、會員風(fēng)采、政策導(dǎo)航、學(xué)習(xí)的平臺等?？镉媱澝嫦驎T單位、主管機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、其它地區(qū)行業(yè)協(xié)會、業(yè)界同行等，一方面是協(xié)會內(nèi)部交流學(xué)習(xí)的平臺，另一方面是協(xié)會對外宣傳，樹立形象的窗口。

借此機(jī)會，號召廣大會員單位積極向協(xié)會網(wǎng)站和刊物投稿，共同努力，把我們海淀物協(xié)的園地網(wǎng)站和會刊建設(shè)好。

協(xié)會秘書處在協(xié)會正式成立后，先后向全國發(fā)出“北京市海淀區(qū)物業(yè)管理協(xié)會成立聯(lián)系函”近50份，接到來自各省市物業(yè)協(xié)會的.賀信和工作聯(lián)系函多封。四川省物業(yè)管理協(xié)會還慕名與我協(xié)會聯(lián)系，來我會員單位參觀學(xué)習(xí)。十二月份協(xié)會將組織會員至廣東、海南參觀交流，得到了廣東省物業(yè)管理協(xié)會和海南省物業(yè)管理協(xié)會的大力支持，積極為我們聯(lián)系參觀項目等。通過業(yè)界之間的聯(lián)系，我們不但可以與全國同行互相學(xué)習(xí)，掌握行業(yè)發(fā)展動向，把握發(fā)展大局，還有助于促進(jìn)我區(qū)企業(yè)發(fā)展。行業(yè)間交流和聯(lián)系工作，將是協(xié)會秘書處的一項長期工作，我們將不斷加大行業(yè)交流的廣度和深度。

xx年11月5日協(xié)會第一屆常務(wù)理事會第一次會議召開，會議主要通報了協(xié)會成立后的主要工作、協(xié)會網(wǎng)站和會刊的籌備情況、海淀物業(yè)年會組織方案；審議并通過了協(xié)會各項規(guī)章制度以及xx年度財務(wù)收支狀況的報告；討論并通過了xx年11月/12月工作計劃及分工、xx年主要工作目標(biāo)及分工。

我協(xié)會受海淀區(qū)建設(shè)委員會委托，負(fù)責(zé)組織本年度評優(yōu)項目初評和復(fù)驗工作。在此項工作中，我會邀請專家15人，并對專家進(jìn)行評審專業(yè)培訓(xùn)后，與海淀區(qū)建委工作人員一起組成5個考評組，先后對8個國優(yōu)復(fù)驗項目、33個市優(yōu)復(fù)驗項目、2個國優(yōu)初評項目、14個市優(yōu)初評項目進(jìn)行了評審，評審結(jié)果已經(jīng)過海淀區(qū)建委物業(yè)科確認(rèn)，報至北京市建委物業(yè)處。

奧運會后，協(xié)會的主要工作是基礎(chǔ)建設(shè)工作和宣傳、培訓(xùn)、外聯(lián)等準(zhǔn)備工作，會員招募工作放緩。隨著協(xié)會各項活動的順利開展，將逐步加強(qiáng)會員招募工作。

協(xié)會和秘書處的工作得到了各會員單位，特別是常務(wù)理事單位、理事單位的支持與幫助，使協(xié)會工作在半年里有聲有色的開展起來。現(xiàn)在協(xié)會各方面工作，有些已經(jīng)展開，有些尚在開展過程中，有些還在啟動準(zhǔn)備階段，這些工作很多屬于常規(guī)和常設(shè)工作，需要持續(xù)不斷的投入人力和物力保持并不斷提高各項工作的水平，這樣才能使協(xié)會工作走在全區(qū)物業(yè)管理工作的前列，成為全區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的龍頭和排頭兵。

借此機(jī)會，對給予協(xié)會工作大力支持的海淀區(qū)建委領(lǐng)導(dǎo)，各會員單位、理事、常務(wù)理事單位表示感謝！也對協(xié)會工作中的不足之處表示歉意，協(xié)會秘書處一定會不斷努力，持續(xù)改進(jìn)！

報告完畢。

xx秘書處。

xx年12月日。

公司物業(yè)管理合同

第一條：

甲方（業(yè)主）：_____________________________。

地址：___________________________________。

乙方（物業(yè)管理公司）：______________________。

地址：____________________________________。

根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方委托乙方對其________________________號提供物業(yè)管理服務(wù)，訂立本合同。

第二條?物業(yè)管理服務(wù)期限為_____年，自本合同簽字之日起生效。

第二章?管理服務(wù)事項。

第三條?房屋建筑共用部位的養(yǎng)護(hù)和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳。

第四條?共用設(shè)施、設(shè)備的養(yǎng)護(hù)、運行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、共用照明、水泵房、消防設(shè)施、低壓配電設(shè)施、避雷設(shè)施。

第五條?市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、化糞池、溝渠、管道。

第六條?公共綠地、綠化、建筑設(shè)施等的養(yǎng)護(hù)與管理。

第七條?附屬配套建筑、場地和設(shè)施的養(yǎng)護(hù)和管理：圍墻、大門。

第八條?公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生和垃圾的收集、清運。

第九條?維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序。

第十條?配合、協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)實施小區(qū)的治安防范工作，配備保安值勤、巡視、進(jìn)行安全監(jiān)控。

第十一條?管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、竣工驗收資料與住戶檔案。

第十二條?業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，在當(dāng)事人提出委托時，乙方應(yīng)接受委托并合理_____。

第三章?雙方權(quán)利義務(wù)。

第十三條?甲方權(quán)利義務(wù)。

1.維護(hù)自身的合法權(quán)益，享受乙方提供的物業(yè)管理服務(wù)。

2.監(jiān)督乙方管理服務(wù)工作及實施制度的執(zhí)行情況。

3.有權(quán)向有關(guān)行政管理部門投訴乙方違反法規(guī)、規(guī)章的行為。

4.有權(quán)向乙方投訴其管理人員的服務(wù)態(tài)度和服務(wù)質(zhì)量并知悉處理結(jié)果。

5.向乙方遞交物業(yè)產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件一份作為備案材料。

6.遵守業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)章，協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳、文化活動。

7.協(xié)助處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、其他部門或單位對物業(yè)管理遺留的問題。

9.在本物業(yè)范圍內(nèi)，不得有下列行為：

（1）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌（含外墻、外門窗、陽臺等的顏色、形狀和規(guī)格），擅自改變房屋設(shè)計用途、功能和布局：

（4）違章搭建；

（5）踐踏、占用綠地，毀壞綠化，損壞、涂畫公共標(biāo)志和建筑小品；

（6）隨意傾倒、堆放、丟棄垃圾或雜物，高空拋物；

（7）擅自在物業(yè)共用部位或公共場所懸掛、張貼、涂寫、刻畫、設(shè)立廣告牌；

（9）未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)設(shè)置攤點；

（10）利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動。

第十四條?乙方權(quán)利義務(wù)。

1.根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理規(guī)章。

2.制止違反物業(yè)管理規(guī)章的行為，對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請有關(guān)部門處理。

3.對物業(yè)使用人違反本合同的行為，根據(jù)情節(jié)輕重，采取規(guī)勸、警告、制止、與業(yè)主協(xié)商解決、索賠、起訴等措施。

4.可選聘專業(yè)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方。

5.負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化等的年度安全檢查、小修養(yǎng)護(hù)計劃和大中修方案，并由甲方委托我司落實實施。

6.負(fù)責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費用：

（2）代收代支費用；

（3）_____費用。

7.每6個月向甲方和物業(yè)使用人公布一次物業(yè)管理服務(wù)費收支賬目。

8.協(xié)助處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、其他部門或單位對物業(yè)管理遺留的問題。

9.對本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需改變或完善配套項目，經(jīng)甲方同意后方可實施。

第十五條?乙方須按下列約定，實現(xiàn)目標(biāo)管理。

1.房屋外觀整潔，無亂搭建，房屋完好率達(dá)到_____%以上。

2.公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)良好、正常運行，水電工每周巡查4次以上、?每月定期保養(yǎng)，維護(hù)完好率達(dá)100%以上。

3.公共環(huán)境整體美觀潔凈：

（1）樓外公共場所每天清掃兩次，實施8小時保潔；

（5）每天定時上門收集生活垃圾，垃圾日產(chǎn)日清；

（6）每月滅蚊、蒼蠅一次，每季度滅鼠、滅蟑一次。

4.公共綠化：

（1）日常淋水，定期修剪、除雜草、滅蟲害；

（2）綠化地、園林小品每天清潔一次；

（3）植物成活率達(dá)到_____%以上，出現(xiàn)枯死苗木及時補(bǔ)種。

5.保安服務(wù)：

（1）小區(qū)內(nèi)實行24小時保安制度，日夜巡邏；

（2）保安人員有明顯標(biāo)志、工作規(guī)范，遇有險情，在接到報警后立即到達(dá)現(xiàn)場；

（4）區(qū)治安達(dá)到安全文明小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。

6.管理服務(wù)：

（1）接住戶投訴有記錄、有跟蹤、有處理結(jié)果反饋；

（2）管理員每日巡視兩次以上，接電話投訴半小時內(nèi)到現(xiàn)場處理。

7.維修：______________________________。

（2）維修合格率100%以上。

第十六條?物業(yè)管理服務(wù)費，指為完成本合同第二章所規(guī)定的委托管理事項而發(fā)生的費用，由服務(wù)成本、法定稅費、經(jīng)理人酬金構(gòu)成。

本物業(yè)的管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)為_______________元/月，管理費每半年結(jié)算一次，1月份繳交上半年、7月份繳交下半年。

以上已包含乙方提取物業(yè)管理服務(wù)費總額的_____0%作為提供服務(wù)的經(jīng)理人酬金和稅金。

第十七條?業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理服務(wù)費，從逾期之日起每日按應(yīng)交費的l%。交納滯納金。

第十八條?甲方同意乙方無償使用本物業(yè)的配套管理用房，乙方不得將管理用房轉(zhuǎn)作其他用途。

第十九條?乙方對物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備、毗連部位的維修、養(yǎng)護(hù)及其他特約服務(wù)，應(yīng)當(dāng)事先公布_____標(biāo)準(zhǔn)，由當(dāng)事人按實際發(fā)生的費用計付。

第二十條?物業(yè)的共用部位、共用設(shè)備設(shè)施、公共場地的維修、更新費用由乙方向甲方提交書面報告及預(yù)算，經(jīng)確認(rèn)后乙方組織實施。

第六章?違約責(zé)任。

第二十一條?甲方違反合同第十四條義務(wù)的約定，乙方有權(quán)要求甲方在限期內(nèi)解決；導(dǎo)致乙方未能完成規(guī)定管理目標(biāo)或造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟(jì)賠償。

第二十二條?乙方違反本合同第十五條義務(wù)和第四章的約定，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方可報請物業(yè)管理行政主管部門作出處理，造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。

第二十三條?乙方違反本合同第五章的約定，擅自提高_(dá)____標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)要求乙方清退；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。

第七章?附則。

第二十四條?本合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

第二十五條?雙方可對本合同的條款進(jìn)行補(bǔ)充，以書面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

第二十六條?本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時協(xié)商處理。

第二十七條?本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決或報請物業(yè)管理行政主管部門進(jìn)行調(diào)解，協(xié)商或調(diào)解不成的，可以向該物業(yè)所在地人民法院起訴。

第二十八條?合同期滿本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在該合同期滿30日前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>

公司物業(yè)管理合同

根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、在自愿、平等、協(xié)商一玫的基礎(chǔ)上，甲方將________________（牧業(yè)名稱）委托乙方實和行物業(yè)管理，訂立本合同。

第一條?物業(yè)基本情況。

物業(yè)類型：_____________________________。

座落位置：_____________________________。

四至：_________________________________。

占地面積：__________平方米。

建筑面積：__________平方米。

（委托管理的物業(yè)構(gòu)成細(xì)目見附件）。

第二條?乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)履行本合同，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第三條?委托管理事項。

_____________________________________________。

第四條?房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻、承重墻體、樓梯間、走廊通道、門廳、庭院______________________.

第五條?共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運行和管理，包括：共用的上下水道、落水管、污水管、共用照明、_____空調(diào)、供暖鍋爐房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、?電梯、____、____、____.

第六條?公共設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理、包括道路、外上下水管道、化糞池、泵房、自持車棚、停車場、____、____、____、____.

第七條?公共綠地的養(yǎng)護(hù)與管理。

第八條?附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點、文化體場所____、____、____.

第九條?公共環(huán)境衛(wèi)生，包括房屋共用部位的清潔衛(wèi)生，公共場所的清潔衛(wèi)、垃圾的收集、____、____、____.

第十條?交通與_____停放秩序的管理。

第十一條?維持公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、____、___、___.

第十二條?管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。

第十三條?負(fù)責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費用：

1.?物業(yè)管理費：__________________________；

2.?保潔費：______________________________；

3.?保安費：______________________________；

4.?房屋設(shè)備運行費：______________________；

5.?維修養(yǎng)護(hù)費：__________________________。

第十四條?業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)備及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)在當(dāng)事人提出委托時，乙方須接受委托并合理_____。

第十五條?對業(yè)主牧業(yè)使用人違反《業(yè)主公約》的行為，針對具體行為并根情節(jié)輕重，采取批評、規(guī)勸、警告、制止、____等措施。

第十六條?其他委托事項?第三章?委托管理期限。

第十七條?委托管理期限為______年。自_________年________月______日起至_________年________月______日止。

第十八條?甲方權(quán)利義務(wù)。

1、代表和維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益；

2、制定《業(yè)主公約》并監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守公約；

4、檢查監(jiān)督乙方管理工作的執(zhí)行情況；

5、審議乙方年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告；

（1）?無償使用；

（2）?按建筑面積每月每平方米________元租用，其租金收入用于__________.

8.?當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納牧業(yè)管理費時，負(fù)責(zé)催交或以____方式償付；

9.?協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題；

（1）__________________。

（2）__________________。

10.?協(xié)助乙方做好牧業(yè)管理工作和宣傳教育、文化生活；

第十九條?乙方權(quán)利義務(wù)。

1.?根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及本合同的約定，制定牧業(yè)管理方安；

2.?對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請有關(guān)部門處理；

3.?按本合同第十五條的約定，對業(yè)主和物主使用人違反業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理；

9.?本合同終止時，乙方必須向甲方移交全部管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料；

1.?房屋外觀：________________。

2.?設(shè)備運行：________________。

3.?房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)：______。

4.?公共環(huán)境：_________________。

5.?綠化：_____________________。

6.?交通秩序：_________________。

7.?保安：_____________________。

8.?急修：______________________。

4.?高層住宅電梯、水泵、_________運行費按實結(jié)算，由乙方向業(yè)主收?。?/p>

5.?管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，按_______調(diào)整；

6.?對業(yè)務(wù)和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理費的，乙方可以從逾期之日起按應(yīng)繳費用千分之三加收滯納金。

第二十二條?住宅區(qū)域的非居住用房管理服務(wù)費按居住_____標(biāo)準(zhǔn)的___倍取。

第二十三條?車位和使用管理費用由乙方按下列標(biāo)準(zhǔn)向車位使用人收取；

1、?露天車位：______。

2、?車庫車位：______。

第二十四條?乙方對業(yè)主或物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)其他特約服務(wù)，由業(yè)主或物業(yè)使用人按實際發(fā)生的費用計付。

第二十五條?乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的其他服務(wù)項目的收取標(biāo)準(zhǔn)約定下：

第二十七條?甲方違反本合同第十八條第___款的約定，使乙方未完成規(guī)管理目標(biāo)，乙方有權(quán)要求甲方在一不定期限內(nèi)解決，逾期未解決的乙方有權(quán)終止合同；造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟(jì)賠償。

第二十八條?乙方違反本合同第五章的約定，不能完成管理目標(biāo)，甲方有權(quán)求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)終止合同；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失，乙方應(yīng)給予甲方有權(quán)終止合同；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。

第二十九條?乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高_(dá)____標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)要求乙方清退；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。

第三十一條?雙方約定自本合同生效之日起___天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理項，辦理接管驗收手續(xù)。

第三十二條?雙方可對本合同的條款進(jìn)行補(bǔ)充，以書面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，充協(xié)議與合同具有相同等效力。

第三十三條?本合同之附件均為合同有效組成部分。在合同及其附件內(nèi)，空部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力，但不得修改本合同印制條款的本意。

本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

第三十四條?本合同正本連同附件____頁，一式三份，甲乙雙方及物業(yè)理行政主管部門（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

第三十五條?因房屋建造質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達(dá)不到使功能，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量右故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準(zhǔn)。

第三十六條?本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方按有關(guān)法律規(guī)定及時協(xié)商處理。

第三十七條?本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時，請__________市_____委員會裁決（當(dāng)事人雙方?jīng)]有達(dá)成書面_____協(xié)議的，可以向人民法院起訴）。

第三十八條?合同期滿，本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在該事同期____天前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>

第三十九條?本合同自簽訂之日起生效。

物業(yè)管理公司合同

法定地址:三亞市鳳凰路美麗之冠北側(cè)300米現(xiàn)任法人代表:xxx。

乙方(職工)姓名:性別:年齡:學(xué)歷。

籍貫:xx省xx市(縣)身份證號碼:xxxxxxxxxxxxxxxxx。

甲方因工作(生產(chǎn))需要,招(聘、雇)乙方為職工(員工)。甲乙方在平等自愿、協(xié)商一致的'基礎(chǔ)上,根據(jù)《中華人民共和國勞動法》及國家、省有關(guān)法律、法規(guī)簽訂本合同,供雙方遵守執(zhí)行。

一、合同期限(本合同期限按下列第x種類型執(zhí)行)。

一、本合同為有固定期限的勞動合同。合同期從xxxx年xx月xx日起至xxxx年xx月xx止,共xx年。

二、試用期從xxxx年xx月xx日起至xxxx年xx月xx日止共xx個月。

二、工作內(nèi)容。

乙方同意按甲方工作(生產(chǎn))需要,應(yīng)聘在xxx部門xxxx崗,負(fù)責(zé)xxx工作,兼做xx工作。

乙方在合同期內(nèi),按本崗位職責(zé)要求,完成甲方安排的正常工作(生產(chǎn))任務(wù)。

三、勞動保護(hù)和勞動條件。

一、甲方應(yīng)按照《勞動法》第五十二條、五十三條、五十四條的規(guī)定建立、健全勞動安全衛(wèi)生制度;為乙方提供符合國家規(guī)定的勞動安全衛(wèi)生條件和必要的勞動防護(hù)用品;對乙方進(jìn)行勞動安全、衛(wèi)生教育。

二、甲方應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家、省有關(guān)女職工、未成年工的勞動保護(hù)規(guī)定。

三、乙方必須嚴(yán)格遵守勞動安全法規(guī)、規(guī)章制度和操作規(guī)程。乙方有權(quán)拒絕甲方管理人員違章指揮,強(qiáng)令冒險作業(yè),對危害生命安全和身體健康的行為,有權(quán)提出批語并向有關(guān)部門檢舉、控告。若因乙方違規(guī)操作造成人身傷害及各項損失的應(yīng)由乙方負(fù)主要責(zé)任。

四、甲方參照國家、省有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn),公司為工作滿一年員工(乙方)按月向社會勞動保障機(jī)構(gòu)繳納保險基金。乙方按規(guī)定應(yīng)繳納的保險基金,由甲方按月在乙方工資中代扣。具體實施辦法詳見公司有關(guān)規(guī)定。

五、在正常迫使操作工作條件下,乙方因工負(fù)傷,經(jīng)三亞市勞動部門事故鑒定科鑒定后,甲方應(yīng)積極負(fù)責(zé)治療,直至醫(yī)療終結(jié);治療期間為乙方支付必要的專項醫(yī)療費,支付基本工資或生活費,傷病愈后安排乙方力所能及的工作。具體實施辦法見公司財務(wù)有關(guān)規(guī)定,并參照國家、省有關(guān)規(guī)定。

六、乙方患病或非因工負(fù)傷醫(yī)療期和女工孕期、產(chǎn)假期、哺乳期以及乙方符合計劃生育子女勞保醫(yī)療等各種待遇按公司有關(guān)規(guī)定和參照國家、省、市規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

四、勞動報酬。

一、甲方根據(jù)乙方現(xiàn)任職務(wù)、工作崗位以及本單位工資制度,確定乙方工資近按月工資發(fā)放。但在法定工作時間內(nèi),乙方應(yīng)得的工資不得低于三亞地區(qū)最低工資標(biāo)準(zhǔn)。

乙方試用期工資xxxx元;試用期滿乙方工資xxxx元;其中,基本工資xxxx元;津貼及補(bǔ)助等按補(bǔ)充規(guī)定發(fā)放。

二、甲方于每月xx日為發(fā)薪日。甲方無故拖欠乙方工資的,按勞動部發(fā)(94)481號《違反和解除勞動合同經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償辦法》辦理。

三、乙方每日工作時間為八小時,平均每周工作為四十八小時。甲方因生產(chǎn)經(jīng)營需要,需乙方配合超時延長工作時間的,應(yīng)按有關(guān)規(guī)定支付加班工資。具體實施辦法見公司有關(guān)規(guī)定。

五、勞動紀(jì)律。

甲方應(yīng)根據(jù)國家、省有關(guān)規(guī)定建立和完善各項規(guī)章制度。乙方必須嚴(yán)格遵守國家的各項法律、法規(guī)以及甲方《員工守冊》和各項有效的規(guī)章制度,服從甲方的領(lǐng)導(dǎo)、管理和指揮,積極完成生產(chǎn)工作任務(wù)。

六、勞動合同終止的條件。

一、有下列情況之一,可以解除勞動合同:。

(1)合同期滿,自然終止;。

(2)經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致同意解除勞動合同的;。

(3)符合《勞動法》第二十五條和第三十二條規(guī)定的;。

(4)經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)到國外或港澳定居的;。

(5)甲方按《勞動法》第二十七條規(guī)定裁減人員的。

二、符合《勞動法》第二十六條規(guī)定的,甲方可以解除勞動合同,但應(yīng)當(dāng)提前十五日以書面形式通知乙方,乙方解除勞動合同(含辭職)應(yīng)當(dāng)提前十五日以書面形式通知甲方。

三、由于情況變化,經(jīng)雙方協(xié)商同意,可以變更合同的相關(guān)內(nèi)容。

七、違反勞動合同的責(zé)任。

一、任何一方違反勞動合同規(guī)定,給對方造成經(jīng)濟(jì)損失的,應(yīng)根據(jù)責(zé)任大小承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任和法律責(zé)任。

二、甲方違反本合同規(guī)定解除勞動合同,經(jīng)三亞市勞動爭議仲裁委員會認(rèn)定后,應(yīng)立即糾正,繼續(xù)履行合同,并補(bǔ)發(fā)乙方被解除合同期間的工資和勞保福利。

三、乙方違反本合同擅自離職,應(yīng)賠償甲方的損失,如經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn),還應(yīng)賠償培訓(xùn)費。具體按有關(guān)財務(wù)規(guī)定執(zhí)行。

八、雙方另約定的事項。

甲方按國家《流動人口計劃生育工作管理辦法》第十一條負(fù)責(zé)被招用的已婚育齡流動人口的計劃生育管理工作。乙方應(yīng)嚴(yán)格遵守計劃生育的有關(guān)規(guī)定,服從甲方及屬地計劃生育部門的管理,接受監(jiān)督檢查。

九、其他。

一、甲、乙雙方履行本合同發(fā)生爭議時,按照〈中華人民共和國企業(yè)勞動爭議處理條例〉規(guī)定辦理。

二、本合同未盡事宜按國家、省現(xiàn)行的法律、法規(guī)、政策執(zhí)行。

十、甲、乙雙方蓋章簽名。

蓋章:乙方(簽名)。

二00年月日二00年月日。

物業(yè)管理工作報告

今年一月十八日下午開始，我在蜀信物業(yè)麗都花園城進(jìn)行了物業(yè)管理實習(xí)工作。在實習(xí)期間，我依次對設(shè)施管理、事務(wù)管理、保安管理進(jìn)行了實習(xí)。在實習(xí)中，我在管理處指導(dǎo)老師的熱心指導(dǎo)下，積極參與物業(yè)管理相關(guān)工作，注意把書本上學(xué)到的物業(yè)管理理論知識對照實際今年一月十八日下午開始，我在蜀信物業(yè)麗都花園城進(jìn)行了物業(yè)管理實習(xí)工作。

在實習(xí)期間，我依次對設(shè)施管理、事務(wù)管理、保安管理進(jìn)行了實習(xí)。在實習(xí)中，我在管理處指導(dǎo)老師的熱心指導(dǎo)下，積極參與物業(yè)管理相關(guān)工作，注意把書本上學(xué)到的物業(yè)管理理論知識對照實際工作，用理論知識加深對實際工作的認(rèn)識，用實踐驗證所學(xué)的物業(yè)管理理論，探求物業(yè)管理工作的本質(zhì)與規(guī)律。簡短的實習(xí)生活，既緊張，又新奇，收獲也很多。通過實習(xí)，使我對物業(yè)管理工作有了深層次的感性與理性的認(rèn)識。

我所實習(xí)的蜀信物業(yè)管理有限公司，隸屬于成都置信(實業(yè))集團(tuán)有限公司。目前，該公司擁有員工近20xx人，在上海、重慶等大中城市均有物業(yè)管理的項目。管理面積約300萬平方米，管理項目類別有大型住宅區(qū)、高層商住大廈、商場、公寓、別墅、等物業(yè)?；▓@城是其所管轄的物業(yè)管理項目之一。麗都花園城由23棟13層高的塔樓組合而成，小區(qū)面積約23萬平方米，居住1550戶，居住人口近1107千人，管理處員工148人，其中：管理人員10人。

回顧實習(xí)生活，感觸是很深的，收獲是豐碩的。實習(xí)中，我采用了看、問等方式，對花園管理處的物業(yè)管理工作的開展有了進(jìn)一步的了解，分析了管理處開展物業(yè)管理有關(guān)工作的特點、方式、運作規(guī)律。同時，對管理處的設(shè)施管理、事務(wù)管理、保安管理有了初步了解。

隨著市場競爭激烈，知識、技能的不斷更新，對在職員工提供各類專業(yè)性的培訓(xùn)機(jī)會。蜀信物業(yè)提倡“工作就是學(xué)習(xí)，工作就是創(chuàng)新”，每位員工都爭做“學(xué)習(xí)型、創(chuàng)新型”員工，員工中形成了一種積極向上的比幫趕超的競爭氛圍。從而，使員工個人素質(zhì)得以提高，管理處的管理服務(wù)水平和管理效益得以提高，樹立了良好的'企業(yè)形象。

從實際出發(fā)，管理處嚴(yán)格參照ls09000質(zhì)量體系運作，制定了嚴(yán)格的和崗位規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核標(biāo)準(zhǔn)。管理處根據(jù)員工的工作職責(zé)，制定全方位的上級、平級、下級的360度考核辦法;制定量化考核標(biāo)準(zhǔn)，實行定性和定量考核相結(jié)合，增強(qiáng)了考核的可操作性，減少考核時人為因素的影響;建立完善考核機(jī)制，實行末位淘汰制，避免了考核走過場的現(xiàn)象，通過考核機(jī)制的建立，增強(qiáng)了員工的危機(jī)感、緊迫感，促使員工不斷提高自身素質(zhì)。

在實習(xí)中，我看到一套由沿海集團(tuán)、易建科技、蜀信物業(yè)合作自行設(shè)計開發(fā)的“一站式物業(yè)管理資迅系統(tǒng)”物業(yè)管理服務(wù)軟件。該軟件包括：“一站式客戶服務(wù)、一站式資迅管理、一站式數(shù)碼社區(qū)”三大體系，是一個利用網(wǎng)絡(luò)、電子商務(wù)、科技手段來提高物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量，有效地開發(fā)、整合、利用客戶資源的資迅系統(tǒng)。管理處全面提倡“一站式服務(wù)”、“最佳保安”的特色管理服務(wù)。從而，實現(xiàn)了高效的管理運作，解決了業(yè)主的奔波之苦，創(chuàng)造了一種無微不至、無所不在的服務(wù)，提升了服務(wù)效率，提高了業(yè)主滿意度，提升了物業(yè)管理服務(wù)的水平和服務(wù)質(zhì)量，最終提升了公司在激烈的市場競爭中的核心競爭力。

蜀信物業(yè)在與業(yè)主關(guān)系管理方面，在實習(xí)中我了解到，在20xx年蜀信重點開展了“顧客互動年”活動。成立了蜀信俱樂部，設(shè)立新生活服務(wù)中心，開通客戶服務(wù)熱線，及根據(jù)小區(qū)居住的業(yè)主不同的年齡、不同的愛好與興趣、不同的層次等，有針對性地開展日常的社區(qū)活動與主題活動。如：三月份，開展了學(xué)雷鋒義務(wù)服務(wù)活動;“六一”兒童節(jié)，與幼兒園聯(lián)誼開展游戲活動;十月份，組織小區(qū)業(yè)主觀看露天電影;十二月份，圣誕節(jié)由圣誕老人派發(fā)圣誕禮物通過開展各類豐富多彩的互動活動，加強(qiáng)了公司與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間的溝通交流，創(chuàng)建了互動的顧客關(guān)系，營造了濃厚的社區(qū)氛圍和良好的居住環(huán)境。

對于設(shè)備管理，我在實習(xí)中看到，管理處著重建立和完善設(shè)備管理制度;對各類設(shè)備都建立設(shè)備卡片;做好設(shè)備的日常檢查巡視，定期進(jìn)行檢查、保養(yǎng)、維修、清潔，并認(rèn)真作好記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。如對水池、水箱半年清洗消毒一次，進(jìn)行水質(zhì)化驗，以保證水質(zhì)符合國家標(biāo)準(zhǔn);發(fā)電機(jī)每月試運行一次;消防泵每月點動一次，以確保發(fā)生火災(zāi)險情時，消防泵能正常使用。等等。

管理處的保安管理設(shè)大堂崗、巡邏崗、監(jiān)控崗、指揮崗，崗與崗之間密切聯(lián)系，對小區(qū)實行24小時的安全保衛(wèi)。建立并完善各項治安管理規(guī)章制度;對新招聘的安保員進(jìn)行上崗前崗位的基本知識和操作技能培訓(xùn)，加大對在職安保員的培訓(xùn)力度，注重崗位形象、禮節(jié)禮貌、應(yīng)急處理能力等培訓(xùn)，從而增強(qiáng)安保員的工作責(zé)任心和整體素質(zhì);強(qiáng)化服務(wù)意識，樹立“友善與威嚴(yán)共存、服務(wù)與警衛(wèi)并在”的服務(wù)職責(zé)，安保人員在做好治安管理職能外，還為業(yè)主提供各種服務(wù)，形成了管理處一道亮麗的風(fēng)景線。

短暫的實習(xí)轉(zhuǎn)眼而過，回顧實習(xí)生活，我在實習(xí)的過程中，既有收獲的喜悅，也有一些遺憾。通過實習(xí)，加深了我對物業(yè)管理知識的理解，豐富了我的物業(yè)管理知識，使我對物業(yè)管理工作有了深層次的感性和理性認(rèn)識。同時，由于時間短暫，感到有一些遺憾。對物業(yè)管理有些工作的認(rèn)識僅僅停留在表面，只是在看人做，聽人講如何做，未能夠親身感受、具體處理一些工作，所以未能領(lǐng)會其精髓。

通過實習(xí)，我發(fā)現(xiàn)蜀信物業(yè)無論是在管理經(jīng)驗，還是人才儲備、基礎(chǔ)管理上都已儲備了雄厚的資源，是物業(yè)管理行業(yè)中的一位后起之秀，它的發(fā)展前景非常廣闊。但在深圳，蜀信物業(yè)的品牌不太響亮，若蜀信物業(yè)挖掘新聞，借用傳播媒體，擴(kuò)大其知名度。那么，將在物業(yè)管理行業(yè)新的規(guī)范調(diào)整期占有更大的市場，讓更多的居民享受到其優(yōu)質(zhì)滿意的服務(wù)。

通過實習(xí)，我認(rèn)識到要做好物業(yè)管理工作，既要注重物業(yè)管理理論知識的學(xué)習(xí)，更重要的是要把實踐與理論兩者緊密相結(jié)合。物業(yè)管理作為微利性服務(wù)行業(yè)，它所提供的產(chǎn)品是無形的服務(wù)，物業(yè)管理是一種全方位、多功能的管理，同時也是一種平凡、瑣碎、辛苦的服務(wù)性工作。因此，在物業(yè)管理實際工作中，要時刻牢記物業(yè)管理無小事，以業(yè)主的需求為中心，一切從業(yè)主需求出發(fā)，樹立“為您想的更多，為您做的更好”的服務(wù)宗旨，不斷學(xué)習(xí)，不斷創(chuàng)新，與時俱進(jìn)，為業(yè)主提供整潔、優(yōu)美、安全、溫馨、舒適的居住環(huán)境，為全面建設(shè)小康社會開創(chuàng)物業(yè)管理新的里程碑。

物業(yè)管理工作報告

證券股份有限公司三路證券營業(yè)部租用我行物業(yè)有市區(qū)三路188號新樓首層左面大堂（350平方米）和二樓樓層（750平方米）、主樓二樓樓層1050平方米、主樓三樓整層（800平方米）、附樓飯?zhí)眉暗叵掳l(fā)電機(jī)房的房地產(chǎn)，租期由20xx年11月1日至20xx年10月31日，每月租金人民幣99494元，（注:飯?zhí)冒l(fā)電機(jī)房月租1200元/月），即約34元/m2。該租金標(biāo)準(zhǔn)為20xx年簽定租約前我行通過咨詢滿堂紅、21世紀(jì)不動產(chǎn)等當(dāng)?shù)剡B鎖房產(chǎn)中介在該地段商業(yè)寫字樓商鋪租賃標(biāo)價及咨詢同地段的東駿大廈寫字樓租價而定。

我行作為出租方單位在租約期間對租戶從清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、房屋管理等的物業(yè)管理情況進(jìn)行全面掌握是十分必要的。

1、清潔衛(wèi)生方面。

為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)我行以及租戶的合法權(quán)益，租戶應(yīng)當(dāng)重視租賃房屋清潔環(huán)境，遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。我行對租戶在物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。我行亦相應(yīng)承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。租賃方因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)原狀。

2、安全保衛(wèi)方面。

租戶應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，租戶在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向我行行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。

租戶企業(yè)雇請保安人員保衛(wèi)方面，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公眾合法權(quán)益。同時，根據(jù)《物業(yè)租賃管理條例》，租賃單位在物業(yè)管理安全保衛(wèi)中的權(quán)利義務(wù)不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。如租戶自行聘請保安人員因違反條例和管理規(guī)約的規(guī)定，導(dǎo)致人身以及財產(chǎn)損失，我行概不承擔(dān)連帶責(zé)任。

3、房屋管理方面。

根據(jù)國家最新頒布的《物業(yè)管理條例》第三十八條，物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主同意，租賃企業(yè)或者個人不得改變業(yè)主物業(yè)管理用房的用途。對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，租戶單位應(yīng)當(dāng)制止，并及時向我行行政管理部門報告。物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，我行責(zé)任人會及時維修養(yǎng)護(hù)，租戶應(yīng)當(dāng)給予配合。

我行辦公室每月的首周向該公司提醒按月繳納租金，根據(jù)合同，租賃期間，我行每年對房屋及其附著設(shè)施進(jìn)行一次安全檢查,我行負(fù)責(zé)范圍外的管線維修，包括水、電、排污及上樓層的漏水等，現(xiàn)該租戶與藍(lán)田消防工程公司簽訂消防保養(yǎng)合同，而我行辦公室對該租戶安全及消防情況則實行每季度定期檢查及在節(jié)假日前加強(qiáng)檢查。

我行作為出租單位對于租賃企業(yè)物業(yè)管理工作進(jìn)行全面調(diào)查。對物業(yè)管理企業(yè)存在的問題提出相應(yīng)的措施加以解決。如水電維修樓層漏水等問題，我行將采取加強(qiáng)聯(lián)系工作來解決，對租賃企業(yè)內(nèi)部內(nèi)部不規(guī)范使用房屋問題我行將研究相關(guān)物業(yè)租賃管理條例加以制止。

將本文的word文檔下載到電腦，方便收藏和打印。

公司物業(yè)管理手冊