ID：8857867
時(shí)間：2024-01-10 12:39:14
上傳者：書(shū)香墨調研報告常用于企業(yè)、學(xué)校和社會(huì )組織等單位，為相關(guān)人員提供決策參考。這里有一些優(yōu)秀的調研報告范文，供大家參考學(xué)習，希望能對寫(xiě)作有所幫助。
20__年9月8日至11日，黑龍江省建設廳房地產(chǎn)處組織舉辦了估價(jià)師繼續教育培訓，參會(huì )的估價(jià)師來(lái)自省內各個(gè)地市。徐處長(cháng)特意從天津聘請了張弘武老師前來(lái)講解，徐處長(cháng)本人也針對我省的現狀進(jìn)行了講解和提示，又讓各地市的資深估價(jià)師介紹自己地方的估價(jià)業(yè)發(fā)展情況和建議，獲益匪淺。在這三天里，我們同行間也有了相互交流的機會(huì )。我們邊學(xué)習、邊調研，初步有了一點(diǎn)想法。
一、我省房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展現狀。
(一)房地產(chǎn)估價(jià)機構發(fā)展速度較快，數量多，良莠不齊，估價(jià)機構規模普遍偏小，競爭力弱，品牌意識尚未樹(shù)立起來(lái)。
20__年的《建設部關(guān)于納入國務(wù)院決定的十五項行政許可的條件的規定》，自20__年12月起房地產(chǎn)估價(jià)機構的成立由原來(lái)的行政主管單位核準制轉變?yōu)樾姓S可制，體制的轉變意味著(zhù)只要符合十五項行政許可條件規定中房地產(chǎn)估價(jià)機構資質(zhì)準入條件的，均可以申請成立專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)機構。許多有創(chuàng )業(yè)意識的人借此機會(huì )大舉進(jìn)入房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)，紛紛成立估價(jià)公司。但多為4-10人的小公司，資質(zhì)低，法人多為賺錢(qián)而賺錢(qián)，事業(yè)心弱。
(二)估價(jià)需求缺乏主動(dòng)性。
張弘武老師講的對，在西方經(jīng)濟發(fā)達國家，房地產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)業(yè)人士的社會(huì )地位與律師、醫生一樣，是非常高的。西方很多普通老百姓都擁有自己的私人投資顧問(wèn)，其中私人投資顧問(wèn)中很多就是房地產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)業(yè)人士。而在中國，幾乎沒(méi)有普通老百姓主動(dòng)尋求房地產(chǎn)估價(jià)機構或專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)師的專(zhuān)業(yè)幫助，絕大多數是被動(dòng)或是處弱勢條件下委托估價(jià)機構進(jìn)行估價(jià)事宜，其主要原因還是中國的估價(jià)業(yè)務(wù)體制問(wèn)題。在老百姓眼里，估價(jià)就是走個(gè)流程，從而房地產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)業(yè)服務(wù)難以從心理上得到普通老百姓的認可。
(三)估價(jià)勘察草率。
有些估價(jià)機構根本不安排估價(jià)人員去現場(chǎng)勘察，甚至有些機構偽造現場(chǎng)勘察紀錄及照片。有的機構不安排估價(jià)人員去現場(chǎng)勘察，只是憑借房地產(chǎn)證復印件所刊載內容來(lái)判斷。有些機構在進(jìn)行個(gè)人住宅物業(yè)評估時(shí)，出于成本與收益不對等的考慮，不安排估價(jià)人員現場(chǎng)勘察，其物業(yè)照片是通過(guò)網(wǎng)絡(luò )搜索衛星航拍下的外觀(guān)照片下載而成，室內照片則胡亂拼湊。
(四)回扣風(fēng)盛行。
商業(yè)賄賂是市場(chǎng)經(jīng)濟的通病，是制約市場(chǎng)經(jīng)濟正常運轉的毒瘤。國家從上到下非常重視治理商業(yè)賄賂工作。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)反商業(yè)賄賂也一直在高調治理中，但收效甚微。估價(jià)行業(yè)顯現出商業(yè)賄賂現象頗為嚴重，其嚴重不在于涉及資金量大，而是“量小比例大”。量小，是指估價(jià)收費低，估價(jià)行業(yè)相對其他行業(yè)來(lái)講，每單估價(jià)業(yè)務(wù)收費低，尤其是目前估價(jià)業(yè)務(wù)競爭激烈，各估價(jià)機構估價(jià)收費標準競相調低;比例大，是指回扣比例占總體估價(jià)收費的比例大，哈市某銀行以明文形式要求回扣40%，再加上給銀行業(yè)務(wù)員的提成，回扣總比例甚至高達60%-70%，這是任何一個(gè)行業(yè)無(wú)法承受的。
(五)估價(jià)機構間業(yè)務(wù)競爭無(wú)序。
企業(yè)間競爭提倡的是產(chǎn)品質(zhì)量競爭，由于估價(jià)機構所提供的估價(jià)產(chǎn)品在客戶(hù)心中沒(méi)有統一的標準來(lái)衡量，而且估價(jià)服務(wù)結果需要有一定的時(shí)間才能得到市場(chǎng)驗證。因此估價(jià)機構之間業(yè)務(wù)無(wú)序競爭尤為突出，相互排擠、詆毀、打擊報復的情況屢見(jiàn)不鮮?！翱蛻?hù)定價(jià)法”成為了估價(jià)方法，受估價(jià)目的所限，哪家估價(jià)機構出具的估價(jià)結果能滿(mǎn)足委托方要求，委托方就將估價(jià)業(yè)務(wù)委托給該家機構做。估價(jià)機構以客戶(hù)期望價(jià)格迎合客戶(hù)，以取得業(yè)務(wù)。滋生了估價(jià)機構為承攬估價(jià)業(yè)務(wù)，競相迎合委托方要求而出具顯失公平、公正、真實(shí)、客觀(guān)、合理的估價(jià)報告的問(wèn)題。
二、解決對策和建議。
一把鋒利的刀，如果管理得當，用在正當的地方，能夠為社會(huì )創(chuàng )造財富;如果放任對刀的管理，刀可能淪為邪惡人殺人搶錢(qián)的工具。當殺人搶錢(qián)比安分守己能夠帶來(lái)更多的報酬并不必為此承擔任何風(fēng)險，殺人搶錢(qián)就會(huì )成為一種趨勢。因此說(shuō)，游戲規則必須制定好、貫徹好!
(一)加強行業(yè)管理，成立地方估價(jià)學(xué)會(huì )，發(fā)揮學(xué)會(huì )作用。在市場(chǎng)經(jīng)濟條件下房地產(chǎn)評估應由行業(yè)學(xué)會(huì )管理，建設主管部門(mén)分層次負責估價(jià)師和評估機構的資格管理，其他工作，如估價(jià)師執業(yè)資格考試、繼續教育、制定技術(shù)標準和職業(yè)道德規范等工作由政府委托介于政府與中介機構之間的民間機構——估價(jià)師學(xué)會(huì )負責管理。待條件成熟后所有評估的管理工作由估價(jià)師學(xué)會(huì )承擔。
(二)嚴格市場(chǎng)準入。執業(yè)人員和機構都實(shí)行三級準入制。首先要完善估價(jià)專(zhuān)業(yè)人員的系列，根據人才的“寶塔結構”，房地產(chǎn)估價(jià)師應分高級和中級，初級應為估價(jià)員，并設置水電、設備等配套專(zhuān)業(yè)的估價(jià)師。應建立三個(gè)等級的臺階制，即從初級到高級每一個(gè)臺階都要有一定的學(xué)歷和執業(yè)時(shí)間的限定，跨入第一個(gè)臺階以及由低一級臺階向上一級升級，必須經(jīng)過(guò)考核，考試，注冊，才能取得資格，并規定每一個(gè)等級的估價(jià)人員只能做一定范圍的評估業(yè)務(wù)。而且要實(shí)行估價(jià)人員責任制，評估所所長(cháng)和項目負責人必須是中級以上估價(jià)師，所有評估報告必須經(jīng)中級以上估價(jià)師簽字才能生效，其中一級資格的評估所所做評估報告和二級評估所所做的特大或高難度項目的評估報告必須經(jīng)高級估價(jià)師簽字生效，涉及到配套專(zhuān)業(yè)的評估報告必須有相關(guān)配套專(zhuān)業(yè)的估價(jià)師介入。允許二級機構到外地承接業(yè)務(wù)，但要有控制范圍，要比一級低一個(gè)檔次。
“準入”的標準要嚴格。一是與三個(gè)等級估價(jià)人員相適應，要確立非常嚴格的高級估價(jià)師專(zhuān)業(yè)資格考試和注冊條件。要改變現行估價(jià)師執業(yè)資格的考試和注冊條件偏寬的`做法，其中考試條件要增加每一個(gè)等級估價(jià)人員的相關(guān)專(zhuān)業(yè)工作經(jīng)歷和從事評估實(shí)務(wù)的年限，一般應增加2-3年，筆試內容涉及業(yè)務(wù)面要寬，要增加面試，注冊時(shí)要提供2-3份有代表性的評估報告。對有犯罪前科的應不準注冊(滿(mǎn)五年以上的充其量只能從事估價(jià)員工作，但最好不開(kāi)這個(gè)口子)，受行政處罰處分的應滿(mǎn)五年才準予注冊。隨著(zhù)評估業(yè)務(wù)的發(fā)展估價(jià)師考試和注冊條件要逐步收緊，直至形成非常嚴格的標準。二是三個(gè)等級評估機構的資格條件偏寬，根據“房地產(chǎn)法”第五十七條關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)機構應具備條件的規定，每一個(gè)等級機構有注冊資金，估價(jià)師人數，總體從事評估人數，機構執業(yè)年限以及已做評估業(yè)務(wù)數量等方面都應提高標準，如三個(gè)等級評估機構的估價(jià)師人數應增加，尤其要規定一、二級機構必設高級估價(jià)師，所有機構執業(yè)人數不能以抽象的70%的比例作限定，而應規定每一個(gè)等級的機構應有具體數量的專(zhuān)業(yè)人員，還應增加評估所硬件設施和信息儲存量(將來(lái)信息共享，應規定評估所有提供信息的義務(wù))的要求。
(三)由政府或學(xué)會(huì )牽頭，由各估價(jià)機構參與簽訂自律條約，只允許以國家規定的收費標準的六折為最低折扣進(jìn)行價(jià)格競爭，如有違反，堅決進(jìn)行價(jià)格處罰，直至吊銷(xiāo)資質(zhì)，并在報紙等重要媒體公布自律準則，讓各大銀行等需求方知曉。對違反者加大處罰力度對于參與壓價(jià)競爭、給回扣、與客戶(hù)勾結出具虛假報告、隱瞞真相出具不實(shí)報告、為外來(lái)報告蓋章收費等違規行為，一經(jīng)查實(shí)，要依法按規處理，涉及估價(jià)師職業(yè)紀律和職業(yè)道德的，由行政部門(mén)或行業(yè)協(xié)會(huì )予以行政處罰或行業(yè)處分。要淘汰一批不合格的機構，要打擊走穴估價(jià)師，取消他們的從業(yè)資格。
(四)扶植業(yè)務(wù)過(guò)硬的估價(jià)機構。應有重點(diǎn)地扶植一批有實(shí)力、有發(fā)展后勁的估價(jià)機構，給予業(yè)務(wù)上的指導和支持。要突出機構信譽(yù)品牌，宣傳幾家信譽(yù)品牌過(guò)得硬的機構。應強化對機構人員的動(dòng)態(tài)管理，鼓勵從業(yè)人員取得多重資格。扶植執業(yè)的估價(jià)師隊伍，保護他們的利益。仿效發(fā)達國家和地區的做法，確定估價(jià)師不同層次(例如：高級估價(jià)師)的標準，強化估價(jià)師個(gè)人品牌。
三、結語(yǔ)。
在我國，市場(chǎng)經(jīng)濟仍是初級發(fā)展階段，中介行業(yè)的發(fā)展較發(fā)達國家尚有一定差距。我們估價(jià)行業(yè)的發(fā)展，應有外延發(fā)展轉入內涵發(fā)展?？刂茢盗?，提高質(zhì)量。真正讓有知識的從業(yè)人員得到尊重，吸引更多有素質(zhì)，愿意從事本行業(yè)的人員加入到我們的隊伍中!
了解當今及未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，互聯(lián)網(wǎng)對房地產(chǎn)的介入情況，地產(chǎn)服務(wù)市場(chǎng)是否存在.
觀(guān)察分析法，資料分析法.資料來(lái)源:互聯(lián)網(wǎng)權威網(wǎng)站，報紙，
1、廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)投資活躍，銷(xiāo)售雖然增長(cháng)，但積壓依然增加.
資料顯示20xx年1-9月份，隨著(zhù)宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境的改善及廣州市城市環(huán)境改造進(jìn)展，令投資再度活躍，開(kāi)發(fā)投資進(jìn)入了新的增長(cháng)周期.今年1-9月，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資達192.35億元，同比增長(cháng)32.9%，比去年同期增幅提高20.6個(gè)百分點(diǎn)，為今年以來(lái)的最高增幅(一季為23.7%，上半年為30.5%)，其中全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜合實(shí)力30強企業(yè)完成投資49.22億元，占全市的1/4.全市商品房施工面積3083.66萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)10.2%，增幅上升9.6個(gè)百分點(diǎn).1-9月，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目新開(kāi)工面積大幅上升，達670.17萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)39.9%，新開(kāi)工率由去年的17.1%上升至21.7%.在全市新開(kāi)工面積中，住宅為541.79萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)40.8%，增幅比去年同期提高28.7個(gè)百分點(diǎn)，新開(kāi)工率達26.1%.全市新開(kāi)工的大樓盤(pán)有所增加，全市1502家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，新開(kāi)工面積超5萬(wàn)平方米的企業(yè)達40家，同比增加14家，新開(kāi)工規模達394.21萬(wàn)平方米，占全市的58.8%，比上年同期提高了14個(gè)百分點(diǎn).由于廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續較快增長(cháng)，使商品房施工進(jìn)度加快，竣工量增大，帶動(dòng)1-9月交樓面積同比增長(cháng)50.8%，為223.78萬(wàn)平方米，其中住宅銷(xiāo)售(交樓)201.8萬(wàn)平方米，辦公樓5.68萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房12.95萬(wàn)平方米，其他房屋3.35萬(wàn)平方米.另?yè)y計，廣東全省積壓商品房已達1200萬(wàn)平方米，而另一方面，全省還有7000多萬(wàn)平方米的商品房施工面積.按現時(shí)的上市量與消化量，全省當前積壓的商品房不但難以減少，還可能進(jìn)一步增多.
2、廣州商品房向外地擴散，大戶(hù)型和別墅型成為主流.
原番禺市和花都市正式撤市改區后，廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資形成新格局，市區投資基本上占絕對優(yōu)勢.1-9月市區完成投資額188.01億元，同比增長(cháng)32.2%，占全市的97.7%;兩縣級市完成投資額4.34億元，同比增長(cháng)76.4%.占全市的2.3%.在全市十區中:番禺區和花都區開(kāi)發(fā)投資出現強勁增長(cháng)勢頭，投資總量分別居十區的第一，二位，完成投資額分別為27.78億元和6.63億元，同比增長(cháng)均為1.2倍，特別是番禺區住宅投資大幅增長(cháng)，完成投資額為23.41億元，同比增長(cháng)1.2倍，占本區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的84.3%，比全市住宅投資高13.8個(gè)百分點(diǎn).廣州商品房從市中心向外擴散的格局已經(jīng)明顯.據民政部門(mén)統計，1998年底廣州60歲以上的老年人口有80多萬(wàn)人，約占全市人口總量12%，這標志著(zhù)廣州的人口結構進(jìn)一步邁向老齡化.而贍養老人既是中華全統美德，又是法律規定.在將來(lái)，由于計劃生育和人口壽命的提高，每對夫婦很可能要照顧兩對老人，而養老園還未成風(fēng)，因此，新婚夫婦與老人同住極為可能，購買(mǎi)大面積套間成為必要.別墅市場(chǎng)也漸漸升溫，"一股自家車(chē)選購別墅的大軍正悄然興起".
3、各地產(chǎn)商為推銷(xiāo)樓盤(pán)各出奇招，推廣費用龐大.
為推樓，地產(chǎn)商想出各種"概念"作為買(mǎi)點(diǎn)，先后出現"體育概念"，"山水概念"，"生態(tài)概念"，"地鐵概念"，"教育概念"，"智能概念"等，并以巨額資金在電視，報章等媒體推銷(xiāo)其概念.就20xx年10月10日-10月16日間，由于國慶過(guò)后，樓市經(jīng)過(guò)兩個(gè)星期強勁的推盤(pán)聲勢之后，開(kāi)始恢復低調并進(jìn)行休整.做廣告宣傳的樓盤(pán)僅75個(gè)，較上周驟降了25%，但廣告額也達到859.4萬(wàn)元，其中十大廣告樓盤(pán)之首的江南世家所投入的廣告費用59.7萬(wàn)元，康王商業(yè)城和益豐花園以33萬(wàn)元左右的廣告宣傳費用分別位于第二，第三位.這些廣告費用中，絕大部分是電視廣告，廣告傳單以及報章雜志的形式.另外，不少廣州周邊樓盤(pán)推出的免費睇樓專(zhuān)線(xiàn)車(chē)，也是一筆不小的費用.
4、二手樓市將漸趨活躍.
據經(jīng)濟日報20xx-10-12報道，房地產(chǎn)交易程序進(jìn)一步簡(jiǎn)化.這一二手樓市發(fā)展的阻礙將成為歷史.廣州樓市經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，還有福利分房的尾班車(chē)的開(kāi)出，相當部分人已經(jīng)手中有房，甚至是第二套房.加上廣州范圍的不斷擴大，"就近租房"可能成為上班一族的選擇.因此二手樓市可能漸趨活躍.
5、房地產(chǎn)網(wǎng)站繁多，功能，資訊內容相近.
在房地產(chǎn)這個(gè)朝陽(yáng)行業(yè)中，網(wǎng)站作為新經(jīng)濟的身影，亦隨處可見(jiàn).據估算，中國至少有房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站300個(gè).象"新浪"，"網(wǎng)易"這類(lèi)門(mén)戶(hù)網(wǎng)站基本都建有地產(chǎn)頻道，傳播著(zhù)各類(lèi)型的地產(chǎn)信息;而類(lèi)似與"搜房"，"安家"等的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站，則是擔當著(zhù)為消費者提供網(wǎng)上置業(yè)指導，追隨地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的雙重任務(wù);此外像"麗江花園"這類(lèi)由發(fā)展商興建的網(wǎng)站，更多的目的在于建立，豐富項目形象，增加項目的知名度.雖然目前與房地產(chǎn)行業(yè)沾邊的網(wǎng)站很多，但真正能為置業(yè)者排憂(yōu)解難，可提供詳盡的房地產(chǎn)信息，再售物業(yè)信息的專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站并不多，幾乎全是提供以下幾條內容:一，二手房租售信息(多為文字描述地址，大小，聯(lián)系方式，極少數使用圖片及360度環(huán)景技術(shù));房產(chǎn)相關(guān)法律法規及相關(guān)新聞;裝修，家具風(fēng)格文獻資料;供樓利息計算.
6、現有房地產(chǎn)網(wǎng)站極具區域性.
現有房地產(chǎn)網(wǎng)站多立足本地，只起到互聯(lián)網(wǎng)廣告的作用，未能發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)無(wú)地域的優(yōu)勢，這可能是由于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)所決定的，由于html表現手法有限，極大地制約了房地產(chǎn)網(wǎng)站的跨地域發(fā)展.
a，html超文本文件格式.運用圖片，文字和超級連接表現樓盤(pán)，這是現在房地產(chǎn)網(wǎng)頁(yè)主要表現形式.b，360度環(huán)景技術(shù).能表現東南西北四方位景物，可拉近觀(guān)察，表現事物真實(shí)，可做少量互動(dòng)，如超級連接，但只能在一固定地點(diǎn)做360度旋轉觀(guān)察.這一技術(shù)已出現，但還沒(méi)普及，應用此技術(shù)網(wǎng)站極少.c，vrml虛擬現實(shí)技術(shù).應用電腦三維技術(shù)，能表現物體空間結構，瀏覽者可任意游走，有置身其中的感覺(jué)，但畫(huà)質(zhì)與現實(shí)有差異.至今沒(méi)出現這類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)站.
1、廣東房地產(chǎn)將出現買(mǎi)方市場(chǎng)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售將出現新困難.雖然廣州樓盤(pán)銷(xiāo)售增加，積壓有所減少，但廣東整體商品房積壓依然嚴峻，況且商品房作為耐用高價(jià)消費品，一般都有50年使用壽命，而且每戶(hù)多套的可能性不大，因此，商品房的需求量在一定時(shí)期內是有一定限度的去年受房改"末班車(chē)"等因素影響，購買(mǎi)力受到嚴重消耗;而支取住房公積金手續煩瑣，有待進(jìn)一步簡(jiǎn)化;中國人口數量也趨于穩定，地方經(jīng)濟差距正初步減少，而且經(jīng)濟發(fā)展重心正向西北轉移，廣東外來(lái)人員用房需求也將有所減緩.另外，按1500元/平方米計算，全省消化現有積壓和正在施工商品房需要(1200*10^4+7000*10^4)*1500=1230億元.由于大供給與少需求的相互作用，房地產(chǎn)買(mǎi)方市場(chǎng)初步顯露.這一點(diǎn)從1999-11至20xx-3廣州各區住宅展銷(xiāo)均價(jià)變化可以看出.
2、未來(lái)一手房地產(chǎn)市場(chǎng)將定位在高檔商品房上，消費者需要更大量有關(guān)商品房的信息.隨著(zhù)人們生活水平的提高和居者有其屋目標的實(shí)現，人們對房屋的需求將上一檔次，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求將轉為對大面積，別墅型等高檔商品房的需求.由于消費者追求的是高品質(zhì)的商品房，而且這類(lèi)房屋的單套成交額將是一筆不少的費用，因此需要關(guān)于該商品房更全面的了解，而不單局限于對其位置，大小等信息的了解.廣州樓盤(pán)的向外擴散，導致得到這些信息，將耗費不少時(shí)間與精力.
3、地產(chǎn)商銷(xiāo)售手段需要創(chuàng )新.隨著(zhù)買(mǎi)方市場(chǎng)的確立和消費者消費心理的成熟，大量廣告的投入不是他們的出路.因為高額的廣告費用必然提高商品房銷(xiāo)售成本，從而削弱樓盤(pán)價(jià)格上的競爭力.消費者心理總是從非理性到理性，他們注重的將是商品房的實(shí)用性和舒適性，單搞概念盤(pán)將難以取得好的銷(xiāo)售成績(jì).因此房地產(chǎn)需要銷(xiāo)售模式的創(chuàng )新，需要低成本，高效，實(shí)用的銷(xiāo)售手段.
5、現今房地產(chǎn)網(wǎng)站信息遠未達到消費者要求，需要技術(shù)創(chuàng )新.如上所說(shuō)，單文本和圖片將難以滿(mǎn)足消費者對樓盤(pán)信息的需求，網(wǎng)站需要新的表現手段展示樓盤(pán).只要互聯(lián)網(wǎng)能提供足夠的信息，網(wǎng)上銷(xiāo)售這一低成本銷(xiāo)售方式將受地產(chǎn)商青睞.
房地產(chǎn)推廣是一個(gè)高利潤行業(yè)，如果互聯(lián)網(wǎng)是計電視，廣播，報章雜志后的一時(shí)代傳媒，那么他在房地產(chǎn)推廣上必有作為.可以利用虛擬現實(shí)技術(shù)建立房地產(chǎn)網(wǎng)站，定位在一手樓盤(pán)的銷(xiāo)售，利潤來(lái)源主要定在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而非消費者.現在很少地產(chǎn)商愿意在互聯(lián)網(wǎng)上做廣告，究其原因，為以下幾點(diǎn):。
2、認為互聯(lián)網(wǎng)還沒(méi)普及.這一點(diǎn)也不應成為互聯(lián)網(wǎng)難以做房地產(chǎn)推廣的原因.就現在產(chǎn)業(yè)結構及人口結構考慮，未來(lái)的房地產(chǎn)有效消費群將集中在掌握互聯(lián)網(wǎng)這一效率工具的高科技人群中.
3、認為互聯(lián)網(wǎng)所表達的信息不如全統媒體豐富.的確，用傳統超文本格式(html)表現房地產(chǎn)信息，遠遠未能滿(mǎn)足消費者和地產(chǎn)商需求和要求.這也是房地產(chǎn)網(wǎng)站需要技術(shù)創(chuàng )新的原因.
地產(chǎn)商廣告投入，目的是讓消費者認知其樓盤(pán)，所以，房地產(chǎn)網(wǎng)站的服務(wù)對象必須為房地產(chǎn)準消費者，而不是地產(chǎn)商，要吸引房地產(chǎn)準消費者，從而吸引地產(chǎn)商廣告投放.
就調查所得的資料統計，如果房地產(chǎn)網(wǎng)站廣告份額可以達到1%，即可至少得到8萬(wàn)/星期.考慮網(wǎng)站的營(yíng)運成本遠低于不同廣告公司，應用虛擬現實(shí)這一互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng )新技術(shù)建立房地產(chǎn)網(wǎng)站，提供房地產(chǎn)信息服務(wù)市場(chǎng)存在，風(fēng)險很少.
縣級（尤其是我們中西部不發(fā)達地區的縣）房地產(chǎn)業(yè)具有規模小銷(xiāo)價(jià)低購買(mǎi)力不能持久的“短平快”特點(diǎn)：一般都是是掛靠在大開(kāi)發(fā)商下的小規模企業(yè)，運作模式是購買(mǎi)一塊地興建一個(gè)小區或幾棟商住樓，銷(xiāo)售得差不多了也就撤走了另找商機，開(kāi)發(fā)期一般是一二年至三五年間短期行為，開(kāi)發(fā)商多是前幾年富起來(lái)的追逐豐厚行業(yè)利潤一擁而上的暴富者，素質(zhì)參差不齊。財務(wù)人員多是臨時(shí)騁請一些有背景或身分的當地富余人員，稅務(wù)財務(wù)不精通、不熟悉，核算不能達到規范要求。給稅收征管工作增大難度：
稅收征管現狀：工作被動(dòng)，征管質(zhì)量不高。
一、地區觀(guān)念短期效益驅動(dòng)形成干擾：近年來(lái)經(jīng)濟欠發(fā)達地區加大對招商引資力度，招商引資工作作為政績(jì)的一個(gè)主要方面，房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)見(jiàn)效快、政績(jì)顯現行業(yè)得到各級政府的青睞，各地各級產(chǎn)生重發(fā)展重引資輕管理思想，為了引進(jìn)“鳳凰”紛紛出臺一些五花八門(mén)地方土政策，因人因地因情況具體一個(gè)單位一個(gè)政策，在稅收上開(kāi)一些口子，給依法征稅人為設置了障礙，對稅務(wù)部門(mén)日常征管工作也時(shí)有干擾。
二、行業(yè)要求不高資金密集財務(wù)核算質(zhì)量低增加稅收征管難度：縣級房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)技術(shù)要求低門(mén)檻不高：找個(gè)掛靠單位，租個(gè)辦公場(chǎng)所，幾個(gè)相關(guān)行業(yè)人員拼湊一起手中有地就可以開(kāi)張。筆者所在的武寧縣城是一個(gè)人口不足十萬(wàn)的小縣城，投資數千萬(wàn)元的房地產(chǎn)企業(yè)有十幾家，形為企業(yè)實(shí)為個(gè)體的開(kāi)發(fā)商近百，良莠不一。房地產(chǎn)業(yè)相對又是資金密集運作行業(yè)，密集資金運作、生產(chǎn)周期較一般行業(yè)長(cháng)、成本費用項目多、會(huì )計核算復雜的特點(diǎn)要求房地產(chǎn)企業(yè)建立規范財務(wù)核算，目前稍具規模的開(kāi)發(fā)商也只是幾個(gè)股東、三兩個(gè)財務(wù)人員，幾個(gè)工程人員組成，個(gè)體開(kāi)發(fā)商更是股東打包來(lái)，事事自己動(dòng)手心里一盤(pán)賬根本談不上財務(wù)核算。成本、費用不實(shí)、隱瞞收入現象不同程度普遍存在，給稅收征管工作帶來(lái)被動(dòng)。
三、稅收征管手段簡(jiǎn)單化，所得稅、土地增值稅偷漏嚴重：由于成本費用核算不實(shí)，建筑業(yè)目前執行的20__年工程預算指標體系與實(shí)際出入較大，稅務(wù)部門(mén)一般以房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入為基礎，對所得稅實(shí)行定率征收，對土地增值稅按預征率征收，收入比例與現狀不相符，以武寧縣為例今年上半年實(shí)際征收入庫房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅509萬(wàn)元、所得稅170萬(wàn)元、土地增值稅68萬(wàn)元。房地產(chǎn)成為一個(gè)暴利行業(yè)已是一個(gè)不爭的事實(shí)，所得稅、土地增值稅少繳由此可風(fēng)一斑。
解決方法探討。
一、思想上客觀(guān)分析房地產(chǎn)業(yè)的現狀，研究其發(fā)展形勢改變收入倚重思想：1、從宏觀(guān)、微觀(guān)上向地方黨政領(lǐng)導客觀(guān)分析房地產(chǎn)業(yè)對地方經(jīng)濟長(cháng)遠影響，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟發(fā)展來(lái)講是一把雙刃劍，它的產(chǎn)品是不動(dòng)產(chǎn)屬于消費行業(yè)，它創(chuàng )造的是短期繁榮和短期財政收入，不能像工商業(yè)那樣給地方帶來(lái)長(cháng)期的持續經(jīng)濟發(fā)展，過(guò)度繁榮吸引過(guò)多資金擠占了其它方面的投資，土地是有限的逐步增值的資源，過(guò)快開(kāi)發(fā)是得不失，對房地產(chǎn)業(yè)不應有倚重和依賴(lài)心理，國際慣例也都不會(huì )予以行業(yè)優(yōu)惠。2、教育地稅干部克服畏難思想，采取緊盯戰術(shù)，多調查研究、多實(shí)地觀(guān)察、及時(shí)掌握工程進(jìn)度和銷(xiāo)售情況，實(shí)行動(dòng)態(tài)跟蹤管理，不給偷漏稅者可行之機。
二、加大宣傳力度，強制規范行業(yè)財務(wù)核算，提高納稅人自行申報率和申報準確率：稅收管理單位有針對性地逐戶(hù)進(jìn)行納稅輔導，明確稅收政策并將政策出臺的背景、宗旨、目的和違反政策的后果講清楚，敦促納稅人重視財務(wù)核算工作自覺(jué)及時(shí)進(jìn)行準確的納稅申報。為稽查部門(mén)的處理處罰設置一個(gè)強有力的前提條件。
文檔為doc格式。
一:調查研究的目的:。
了解當今及未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，互聯(lián)網(wǎng)對房地產(chǎn)的介入情況，地產(chǎn)服務(wù)市場(chǎng)是否存在.
二:調查的方法，資料的來(lái)源，方法:。
觀(guān)察分析法，資料分析法.資料來(lái)源:互聯(lián)網(wǎng)權威網(wǎng)站，報紙，
三:調查研究的主要發(fā)現。
1，廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)投資活躍，銷(xiāo)售雖然增長(cháng)，但積壓依然增加.
資料顯示20xx年1-9月份，隨著(zhù)宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境的改善及廣州市城市環(huán)境改造進(jìn)展，令投資再度活躍，開(kāi)發(fā)投資進(jìn)入了新的增長(cháng)周期.今年1-9月，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資達192.35億元，同比增長(cháng)32.9%，比去年同期增幅提高20.6個(gè)百分點(diǎn)，為今年以來(lái)的最高增幅(一季為23.7%，上半年為30.5%)，其中全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜合實(shí)力30強企業(yè)完成投資49.22億元，占全市的1/4.全市商品房施工面積3083.66萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)10.2%，增幅上升9.6個(gè)百分點(diǎn).1-9月，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目新開(kāi)工面積大幅上升，達670.17萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)39.9%，新開(kāi)工率由去年的17.1%上升至21.7%.在全市新開(kāi)工面積中，住宅為541.79萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)40.8%，增幅比去年同期提高28.7個(gè)百分點(diǎn)，新開(kāi)工率達26.1%.全市新開(kāi)工的大樓盤(pán)有所增加，全市1502家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，新開(kāi)工面積超5萬(wàn)平方米的企業(yè)達40家，同比增加14家，新開(kāi)工規模達394.21萬(wàn)平方米，占全市的58.8%，比上年同期提高了14個(gè)百分點(diǎn).由于廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續較快增長(cháng)，使商品房施工進(jìn)度加快，竣工量增大，帶動(dòng)1-9月交樓面積同比增長(cháng)50.8%，為223.78萬(wàn)平方米，其中住宅銷(xiāo)售(交樓)201.8萬(wàn)平方米，辦公樓5.68萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房12.95萬(wàn)平方米，其他房屋3.35萬(wàn)平方米.另?yè)y計，廣東全省積壓商品房已達1200萬(wàn)平方米，而另一方面，全省還有7000多萬(wàn)平方米的商品房施工面積.按現時(shí)的上市量與消化量，全省當前積壓的商品房不但難以減少，還可能進(jìn)一步增多.
2，廣州商品房向外地擴散，大戶(hù)型和別墅型成為主流.
原番禺市和花都市正式撤市改區后，廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資形成新格局，市區投資基本上占絕對優(yōu)勢.1-9月市區完成投資額188.01億元，同比增長(cháng)32.2%，占全市的97.7%;兩縣級市完成投資額4.34億元，同比增長(cháng)76.4%.占全市的2.3%.在全市十區中:番禺區和花都區開(kāi)發(fā)投資出現強勁增長(cháng)勢頭，投資總量分別居十區的第一，二位，完成投資額分別為27.78億元和6.63億元，同比增長(cháng)均為1.2倍，特別是番禺區住宅投資大幅增長(cháng)，完成投資額為23.41億元，同比增長(cháng)1.2倍，占本區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的84.3%，比全市住宅投資高13.8個(gè)百分點(diǎn).廣州商品房從市中心向外擴散的格局已經(jīng)明顯.據民政部門(mén)統計，1998年底廣州60歲以上的老年人口有80多萬(wàn)人，約占全市人口總量12%，這標志著(zhù)廣州的人口結構進(jìn)一步邁向老齡化.而贍養老人既是中華全統美德，又是法律規定.在將來(lái)，由于計劃生育和人口壽命的提高，每對夫婦很可能要照顧兩對老人，而養老園還未成風(fēng)，因此，新婚夫婦與老人同住極為可能，購買(mǎi)大面積套間成為必要.別墅市場(chǎng)也漸漸升溫，"一股自家車(chē)選購別墅的大軍正悄然興起".
3.各地產(chǎn)商為推銷(xiāo)樓盤(pán)各出奇招，推廣費用龐大.
為推樓，地產(chǎn)商想出各種"概念"作為買(mǎi)點(diǎn)，先后出現"體育概念"，"山水概念"，"生態(tài)概念"，"地鐵概念"，"教育概念"，"智能概念"等，并以巨額資金在電視，報章等媒體推銷(xiāo)其概念.就20xx年10月10日-10月16日間，由于國慶過(guò)后，樓市經(jīng)過(guò)兩個(gè)星期強勁的推盤(pán)聲勢之后，開(kāi)始恢復低調并進(jìn)行休整.做廣告宣傳的樓盤(pán)僅75個(gè)，較上周驟降了25%，但廣告額也達到859.4萬(wàn)元，其中十大廣告樓盤(pán)之首的江南世家所投入的廣告費用59.7萬(wàn)元，康王商業(yè)城和益豐花園以33萬(wàn)元左右的廣告宣傳費用分別位于第二，第三位.這些廣告費用中，絕大部分是電視廣告，廣告傳單以及報章雜志的形式.另外，不少廣州周邊樓盤(pán)推出的免費睇樓專(zhuān)線(xiàn)車(chē)，也是一筆不小的費用.
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4，二手樓市將漸趨活躍.
據經(jīng)濟日報20xx-10-12報道，房地產(chǎn)交易程序進(jìn)一步簡(jiǎn)化.這一二手樓市發(fā)展的阻礙將成為歷史.廣州樓市經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，還有福利分房的尾班車(chē)的開(kāi)出，相當部分人已經(jīng)手中有房，甚至是第二套房.加上廣州范圍的不斷擴大，"就近租房"可能成為上班一族的選擇.因此二手樓市可能漸趨活躍.
5，房地產(chǎn)網(wǎng)站繁多，功能，資訊內容相近.
在房地產(chǎn)這個(gè)朝陽(yáng)行業(yè)中，網(wǎng)站作為新經(jīng)濟的身影，亦隨處可見(jiàn).據估算，中國至少有房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站300個(gè).象"新浪"，"網(wǎng)易"這類(lèi)門(mén)戶(hù)網(wǎng)站基本都建有地產(chǎn)頻道，傳播著(zhù)各類(lèi)型的地產(chǎn)信息;而類(lèi)似與"搜房"，"安家"等的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站，則是擔當著(zhù)為消費者提供網(wǎng)上置業(yè)指導，追隨地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的雙重任務(wù);此外像"麗江花園"這類(lèi)由發(fā)展商興建的網(wǎng)站，更多的目的在于建立，豐富項目形象，增加項目的知名度.雖然目前與房地產(chǎn)行業(yè)沾邊的網(wǎng)站很多，但真正能為置業(yè)者排憂(yōu)解難，可提供詳盡的房地產(chǎn)信息，再售物業(yè)信息的專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站并不多，幾乎全是提供以下幾條內容:一，二手房租售信息(多為文字描述地址，大小，聯(lián)系方式，極少數使用圖片及360度環(huán)景技術(shù));房產(chǎn)相關(guān)法律法規及相關(guān)新聞;裝修，家具風(fēng)格文獻資料;供樓利息計算.
6.現有房地產(chǎn)網(wǎng)站極具區域性.
現有房地產(chǎn)網(wǎng)站多立足本地，只起到互聯(lián)網(wǎng)廣告的作用，未能發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)無(wú)地域的優(yōu)勢，這可能是由于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)所決定的，由于html表現手法有限，極大地制約了房地產(chǎn)網(wǎng)站的跨地域發(fā)展.
1.廣東房地產(chǎn)將出現買(mǎi)方市場(chǎng)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售將出現新困難.雖然廣州樓盤(pán)銷(xiāo)售增加，積壓有所減少，但廣東整體商品房積壓依然嚴峻，況且商品房作為耐用高價(jià)消費品，一般都有50年使用壽命，而且每戶(hù)多套的可能性不大，因此，商品房的需求量在一定時(shí)期內是有一定限度的.去年受房改"末班車(chē)"等因素影響，購買(mǎi)力受到嚴重消耗;而支取住房公積金手續煩瑣，有待進(jìn)一步簡(jiǎn)化;中國人口數量也趨于穩定，地方經(jīng)濟差距正初步減少，而且經(jīng)濟發(fā)展重心正向西北轉移，廣東外來(lái)人員用房需求也將有所減緩.另外，按1500元/平方米計算，全省消化現有積壓和正在施工商品房需要(1200*10^4+7000*10^4)*1500=1230億元.由于大供給與少需求的相互作用，房地產(chǎn)買(mǎi)方市場(chǎng)初步顯露.這一點(diǎn)從1999-11至20xx-3廣州各區住宅展銷(xiāo)均價(jià)變化可以看出.
2.未來(lái)一手房地產(chǎn)市場(chǎng)將定位在高檔商品房上，消費者需要更大量有關(guān)商品房的信息.隨著(zhù)人們生活水平的提高和居者有其屋目標的實(shí)現，人們對房屋的需求將上一檔次，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求將轉為對大面積，別墅型等高檔商品房的需求.由于消費者追求的是高品質(zhì)的商品房，而且這類(lèi)房屋的單套成交額將是一筆不少的費用，因此需要關(guān)于該商品房更全面的了解，而不單局限于對其位置，大小等信息的了解.廣州樓盤(pán)的向外擴散，導致得到這些信息，將耗費不少時(shí)間與精力.
3.地產(chǎn)商銷(xiāo)售手段需要創(chuàng )新.隨著(zhù)買(mǎi)方市場(chǎng)的確立和消費者消費心理的成熟，大量廣告的投入不是他們的出路.因為高額的廣告費用必然提高商品房銷(xiāo)售成本，從而削弱樓盤(pán)價(jià)格上的競爭力.消費者心理總是從非理性到理性，他們注重的將是商品房的實(shí)用性和舒適性，單搞概念盤(pán)將難以取得好的銷(xiāo)售成績(jì).因此房地產(chǎn)需要銷(xiāo)售模式的創(chuàng )新，需要低成本，高效，實(shí)用的銷(xiāo)售手段.
4.二手市場(chǎng)將相對活躍城區范圍的擴大，是二手交易的主要動(dòng)因.樓房私有權的確立和交易手續的簡(jiǎn)化提供了二手交易的必要條件.人們手中房屋的增加提供了二手交易的房源，房屋置換成為二手交易的主要目的.
5.現今房地產(chǎn)網(wǎng)站信息遠未達到消費者要求，需要技術(shù)創(chuàng )新.如上所說(shuō)，單文本和圖片將難以滿(mǎn)足消費者對樓盤(pán)信息的需求，網(wǎng)站需要新的表現手段展示樓盤(pán).只要互聯(lián)網(wǎng)能提供足夠的信息，網(wǎng)上銷(xiāo)售這一低成本銷(xiāo)售方式將受地產(chǎn)商青睞.
五:建議。
房地產(chǎn)推廣是一個(gè)高利潤行業(yè)，如果互聯(lián)網(wǎng)是計電視，廣播，報章雜志后的一時(shí)代傳媒，那么他在房地產(chǎn)推廣上必有作為.可以利用虛擬現實(shí)技術(shù)建立房地產(chǎn)網(wǎng)站，定位在一手樓盤(pán)的銷(xiāo)售，利潤來(lái)源主要定在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而非消費者.現在很少地產(chǎn)商愿意在互聯(lián)網(wǎng)上做廣告，究其原因，為以下幾點(diǎn):。
1:認為電視，報章等廣告是主動(dòng)的，不管消費者是否接受，都難以拒絕，至少要看一眼，才能做出下一步反應.而互聯(lián)網(wǎng)廣告確實(shí)被動(dòng)的，消費者愿意才會(huì )看.這一想法是但從廣告目的出發(fā)的，而忽略了廣告的效果和效率，這也是現在房地產(chǎn)廣告費用高昂的重要原因.而事實(shí)上，互聯(lián)網(wǎng)廣告是有針對性的，有需要得到這方面資訊的消費者會(huì )主動(dòng)尋找這類(lèi)網(wǎng)站，而且在網(wǎng)上做廣告是無(wú)地域限制，無(wú)時(shí)間限制的.
2:認為互聯(lián)網(wǎng)還沒(méi)普及.這一點(diǎn)也不應成為互聯(lián)網(wǎng)難以做房地產(chǎn)推廣的原因.就現在產(chǎn)業(yè)結構及人口結構考慮，未來(lái)的房地產(chǎn)有效消費群將集中在掌握互聯(lián)網(wǎng)這一效率工具的高科技人群中.
3:認為互聯(lián)網(wǎng)所表達的信息不如全統媒體豐富.的確，用傳統超文本格式(html)表現房地產(chǎn)信息，遠遠未能滿(mǎn)足消費者和地產(chǎn)商需求和要求.這也是房地產(chǎn)網(wǎng)站需要技術(shù)創(chuàng )新的原因.
地產(chǎn)商廣告投入，目的是讓消費者認知其樓盤(pán)，所以，房地產(chǎn)網(wǎng)站的服務(wù)對象必須為房地產(chǎn)準消費者，而不是地產(chǎn)商，要吸引房地產(chǎn)準消費者，從而吸引地產(chǎn)商廣告投放.
就調查所得的資料統計，如果房地產(chǎn)網(wǎng)站廣告份額可以達到1%，即可至少得到8萬(wàn)/星期.考慮網(wǎng)站的營(yíng)運成本遠低于不同廣告公司，應用虛擬現實(shí)這一互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng )新技術(shù)建立房地產(chǎn)網(wǎng)站，提供房地產(chǎn)信息服務(wù)市場(chǎng)存在，風(fēng)險很少.
鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)是在全面推行住房分配制度貨幣化改革后，隨著(zhù)全縣經(jīng)濟的發(fā)展而逐步發(fā)展和壯大起來(lái)的。特別是在"十五"期間，由于停止福利分房后，住房全面實(shí)行市場(chǎng)化，加之縣委、政府出臺了一系列加快小城鎮建設步伐的優(yōu)惠政策，為鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展提供了強有力的政策支持，從而使房地產(chǎn)業(yè)駛上了持續、快速、健康發(fā)展的快車(chē)道。鳳岡的房地產(chǎn)業(yè)得以快速健康發(fā)展，歸集起來(lái)有兩個(gè)方面，一方面是政府一系列優(yōu)惠政策的出臺，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了優(yōu)越的投資環(huán)境，外地房開(kāi)企業(yè)紛紛來(lái)鳳投資興業(yè)，本地房開(kāi)企業(yè)發(fā)展方興未艾，一棟棟商品房、一片片小區如雨后春筍般涌現出來(lái)，縣城的人居環(huán)境較以前有了很大改善和提高，無(wú)論是住房面積、住房環(huán)境及住宅功能都是前所未有的；另一方面，鳳岡房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是與近年來(lái)鳳岡經(jīng)濟的發(fā)展密不可分的，是鳳岡經(jīng)濟社會(huì )全面發(fā)展的一個(gè)明顯標志，房地產(chǎn)業(yè)已成為鳳岡縣經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。
縱觀(guān)鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)近五年來(lái)的發(fā)展、壯大歷程，主要有三大因素在起主導作用：一是市場(chǎng)因素，由于經(jīng)濟的不斷發(fā)展，住房分配制度的改革，使人們對住房有了新的更高的需求，從而形成了一個(gè)龐大的市場(chǎng)群體；二是政策因素，"十五"期間，鳳岡縣招商引資和小城鎮建設的一系列政策，成為房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的助推器和牽引器；三是利益因素，眾多房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛涌入鳳岡，是由于這里的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)空間廣、利潤大，這是鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展的終極原因。
一是極大地改善了城鎮人居環(huán)境，提高了居住質(zhì)量，提升了城市品位，壯大了城鎮規模，增強了城市吸納能力，加快了城鄉一體化步伐。
二是拉動(dòng)了經(jīng)濟發(fā)展。據不完全統計，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以拉動(dòng)近二十個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而有效地推動(dòng)相關(guān)經(jīng)濟領(lǐng)域的發(fā)展，據統計，從xx年至xx年，鳳岡縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計投資近兩億元，因房地產(chǎn)交易而產(chǎn)生的稅費累計約為750萬(wàn)元，該產(chǎn)業(yè)為鳳岡縣財政增收做出了應有貢獻。
三是促進(jìn)了社會(huì )進(jìn)步。由于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動(dòng)了許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)，從而為社會(huì )提供了諸多就業(yè)渠道，據統計，目前鳳岡縣在房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)從業(yè)的人數約為800人，其中許多為企業(yè)下崗人員和農民，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展緩解了就業(yè)壓力，增加了農民收入，為社會(huì )的穩定和廣大農村勞動(dòng)力向非農產(chǎn)業(yè)轉移發(fā)揮了巨大作用，其社會(huì )效益和作用不言而喻。
1、行業(yè)發(fā)展情況。
截止至xx年上半年，在鳳岡縣從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)有11家（鑫發(fā)、一陽(yáng)、嘉和、大興、華盛、金久、萬(wàn)眾、朝燦、九洲、播州、賽龍），全部為有資質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)（從暫定資質(zhì)到三級資質(zhì)不等），累計開(kāi)發(fā)商品房達28萬(wàn)m2（商品住房23萬(wàn)m2，營(yíng)業(yè)房5萬(wàn)m2），商品房銷(xiāo)量達19萬(wàn)m2,存量達9萬(wàn)m2（其中住房7萬(wàn)m2，營(yíng)業(yè)房2萬(wàn)m2），商品住房均價(jià)從最初的350元漲到現在的700元/m2，營(yíng)業(yè)房均價(jià)從最初的1500元漲到現在的3000元/m2。
2、xx年上半年開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售、交易、抵押情況。
（1）xx年開(kāi)發(fā)情況：xx年全年計劃開(kāi)工商品房面積14.5萬(wàn)m2,截止至xx年6月底，已竣工5萬(wàn)m2，完成計劃的34%，全年計劃完成投資9403萬(wàn)元，已完成投資6441萬(wàn)元，占總投資的68%。
（2）銷(xiāo)售情況：xx年上半年完成商品房交易77宗，交易面積7810.54m2，比去年同期上升75%,交易金額1117萬(wàn)元，比去年同期上升191%；二手房交易97宗，交易面積1229m2，比去年同期上升20%,交易金額50萬(wàn)元，比去年同期上升27%。
（3）協(xié)稅護稅情況：嚴格執行稅收"一體化"管理規定，按規定搞好協(xié)稅護稅工作。今年上半年，鳳岡縣房管局共計完成各項稅收136萬(wàn)元，與去年同期相比增長(cháng)23%。
（4）預售情況：今年上半年鳳岡縣房管局共辦理《商品房預售許可證》8件，預售總面積100985m2，比去年同期上升90%,其中住宅84470m2，比去年同期上升96%,非住宅16514m2，比去年同期上升68%。
1、商品房供求基本平衡，供略大于求，呈現出供銷(xiāo)兩旺的勢頭。xx至xx年總開(kāi)發(fā)量約28m2，總銷(xiāo)售量為19萬(wàn)m2;其中商品住宅開(kāi)發(fā)量約為24萬(wàn)m2，商品房銷(xiāo)量約為17萬(wàn)m2，存量為7萬(wàn)m2;營(yíng)業(yè)房約為5萬(wàn)m2，營(yíng)業(yè)房銷(xiāo)量為3萬(wàn)平方米，存量為2萬(wàn)m2。
2、商品房銷(xiāo)售對象及資金來(lái)源。鳳岡縣商品房銷(xiāo)售對象主要為國家機關(guān)工作人員，企事業(yè)單位人員，經(jīng)商人員和外出務(wù)工返鄉創(chuàng )業(yè)人員，部分農民和外地籍人員，資金來(lái)源主要為住房公積金貸款和農行、信用社提供的按揭貸款。一次性現金支付購房的人員，約占總購房人員的10%左右。
3、購房用途。鳳岡縣絕大部分購房戶(hù)都是為了改善居住條件而購房，部分因以前的集資建房、福利分房在戶(hù)型面積、結構及功能方面均大大遜于現在開(kāi)發(fā)的商品房，促成了換房；二是致富農民向非農產(chǎn)業(yè)轉移，也促成了商品住房及營(yíng)業(yè)房的銷(xiāo)售；三是存在少部分投資性和投機性購房；四是部分鄉鎮人員為了給子女提供一個(gè)良好的教育環(huán)境而不惜在縣城購房。
4、二手房交易量上升。由于商品房的開(kāi)發(fā)建設，原來(lái)的集資建房戶(hù)、房改房戶(hù)和其他人員大量換房，原有住房被大量空置出來(lái)。而這類(lèi)房屋正好符合部分鄉鎮職工、鎮城低收入無(wú)房戶(hù)、外出務(wù)工返鄉創(chuàng )業(yè)人員及一些進(jìn)城務(wù)工農民的需求，所以促成了二手房交易量的大幅上升。從近三年的統計數據來(lái)看，二手房每年的交易量都以平均15%的比例上升。
5、住房結構比例不盡合理，經(jīng)濟適用房、廉租住房發(fā)展滯后。鳳岡縣的商品房開(kāi)發(fā)主要以普通商品房為主，高檔商品房和經(jīng)濟適用房及廉租住房基本沒(méi)有，高檔商品房、普通商品房、經(jīng)濟適用房和廉租住房的比例為0：10：0，與國家要求的2：7：1的標準比例不符，從而導致住房結構不合理，無(wú)法滿(mǎn)足不同消費群體的住房需求。
1、嚴格實(shí)行土地儲備和按計劃出讓土地制度。目前鳳岡縣商品房存量住房為7萬(wàn)m2，平均按120m2/套計算，尚有近600套住房待售，營(yíng)業(yè)房存量有2萬(wàn)m2，平均按80m2/間計算，尚有250間營(yíng)業(yè)房待售，加上未來(lái)一兩年之內將有約20萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)量，應該說(shuō)，未來(lái)兩年推出的量是相當大的，這種大規模集中推出，勢必形成一個(gè)買(mǎi)方市場(chǎng)，這對鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展會(huì )產(chǎn)生一定的影響，甚至有可能形成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟。所以建議政府必須對土地出讓進(jìn)行緊縮，待已出讓的土地開(kāi)發(fā)完畢后，再視全縣經(jīng)濟發(fā)展情況定期推出土地，從而避免鳳岡縣房地產(chǎn)市場(chǎng)"井噴"現象的發(fā)生。
2、切實(shí)加強對房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)的規范和監督，最大程度防范貸款風(fēng)險的形成。鳳岡縣的購房群體，其資金來(lái)源絕大部分靠金融機構的貨款，這在一定程度上加大了金融風(fēng)險的隱患，需要強化管理和監督，引導和督促金融部門(mén)切實(shí)采取有效措施，防范金融風(fēng)險，使鳳岡縣的房地產(chǎn)信貸在風(fēng)險系數內健康發(fā)展。
3、加強宏觀(guān)調控，有效整頓鳳岡縣房地產(chǎn)市常目前鳳岡縣房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運行情況是良好的，但發(fā)布虛假廣告、面積縮水、物業(yè)管理滯后、簽訂霸王合同等不良現象，在個(gè)別開(kāi)發(fā)企業(yè)中偶有發(fā)生，個(gè)別購房人也有投資性和投機性購房?jì)A向，這些現象在一定程度上擾亂了鳳岡縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。去年以來(lái)，從中央到地方專(zhuān)門(mén)出臺了一系列整頓和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)的文件，鳳岡縣房管部門(mén)也專(zhuān)門(mén)召集各房開(kāi)企業(yè)學(xué)習傳達了相關(guān)文件精神，并對鳳岡縣房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了一次全面的整頓和規范，取得了明顯的效果。今后，我們還要同有關(guān)部門(mén)緊密配合協(xié)調，針對鳳岡縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中存在的問(wèn)題，采取切實(shí)有效的措施，以對投資性購房和投機性購房等擾亂市場(chǎng)的行為為清理和整頓的重點(diǎn)，繼續加大整治力度，使鳳岡縣的房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現依法經(jīng)營(yíng)、誠信開(kāi)發(fā)、規范發(fā)展。
4、積極引導消費者理性購房和開(kāi)發(fā)商理性開(kāi)發(fā)。目前，鳳岡縣購房者普遍存在盲目追求大面積的傾向，忽視了房屋的實(shí)用性和經(jīng)濟性，殊不知這是一種資源的浪費，今后鳳岡縣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應從規劃和設計人手，設計出面積適中，功能齊全的房屋推向市場(chǎng)，做到既能改善居住環(huán)境，又能有效節約和利用土地資源。
5、積極調整開(kāi)發(fā)結構，使住房結構逐步趨向合理。嚴格按照國家確定的2：7：1的標準比例進(jìn)行開(kāi)發(fā)，從而滿(mǎn)足不同階層的住房需求。近五年來(lái)，鳳岡縣普通商品房發(fā)展迅猛，供大于求，而高檔商品房、經(jīng)濟適用房和廉租住房的建設幾乎為零，這種0：10：0的住房結構比例對鳳岡縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是十分不利的，它不能合理滿(mǎn)足各個(gè)階層的住房需求，特別是作為政府惠民工程的經(jīng)濟適用房和廉租住房的發(fā)展，尤其應該加大建設力度，它既能滿(mǎn)足城鎮中低收入家庭的住房需求，更是解決困難職工及進(jìn)城務(wù)工人員住房需求的有效途徑，還能起到平抑商品房?jì)r(jià)格的作用，其社會(huì )效用是非常巨大的。上級每年給鳳岡縣下達有3000m2經(jīng)濟適用房和廉租住房建設的任務(wù)，做好這一工作，政府必須從土地、稅收、獎勵等方面給予大力扶持，才能真正把這一民心工程落到實(shí)處，促進(jìn)鳳岡縣住房結構比例合理化的實(shí)現。
要求了解下文的內容，并且在調查報告中進(jìn)行。
總結。
1．調研經(jīng)過(guò)，即時(shí)間、歷程簡(jiǎn)介；
4．調查小區規劃、戶(hù)型、室內設計、實(shí)用率、面積；物業(yè)管理情。
況；
5．小區內的道路系統、綠化系統、景觀(guān)設計情況；
6．簡(jiǎn)介樣板房及個(gè)人觀(guān)后感，如果沒(méi)有樣板房但有現房看，例如。
已入住的樓盤(pán)通過(guò)熟人參觀(guān)小區和現房的，則可寫(xiě)現房簡(jiǎn)介及觀(guān)后感，；
8．周邊樓盤(pán)比較，要求調研時(shí)順便了解周邊的至少一個(gè)盤(pán)，作一。
個(gè)比較分析；
9．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簡(jiǎn)介；
10．個(gè)人體會(huì )。
規劃圖。如果不能從網(wǎng)上或各種渠道得到這些資料，則自己繪圖；能找到的，則可以直接運用。
調查方式：
1．實(shí)地考查（必須做）。
2．上網(wǎng)查詢(xún)，例如上樓盤(pán)社區論壇了解；
3．通過(guò)報紙雜志。
注意：
請到各班班長(cháng)處登記自己擬調查撰寫(xiě)報告的項目名稱(chēng)，每個(gè)項目限報一人，每人必須交獨立撰寫(xiě)的報告，切不可抄襲，違者零分。
最后交作業(yè)時(shí)間5月11日。遲交作業(yè)者最高分不超過(guò)80。.本作業(yè)注重是否用心觀(guān)察與調研，是否深入思考與分析，是否有自己的個(gè)人感受與評價(jià)，報告是否系統、全面、豐富。忌資料堆砌，無(wú)思想，無(wú)感受。
作業(yè)用小四號字打印，18磅行間距。如有宣傳單等資料請裝訂在一起；同時(shí)交電子版到班長(cháng)處，由班長(cháng)刻一張碟統一交上來(lái)。
今年以來(lái)，區政府和區級有關(guān)部門(mén)面對嚴峻的宏觀(guān)經(jīng)濟形勢，按照“保重點(diǎn)、保民生、保發(fā)展”的工作基調，加強領(lǐng)導，加大投入，攻堅克難，狠抓落實(shí)，重點(diǎn)政府投資項目建設進(jìn)展順利，取得了一定的成效。全區今年計劃安排政府投資項目97只，總投資xx年計劃投資35.34億元，截至9月底，已開(kāi)工28只，開(kāi)工率達93.33%，完成投資2.4億元，占年度投資計劃60.58%。完成實(shí)績(jì)較好，有力地推進(jìn)了我區經(jīng)濟社會(huì )快速發(fā)展。在工作推進(jìn)中，主要體現出以下幾個(gè)特點(diǎn)：
(一)領(lǐng)導重視，全力推進(jìn)。區政府在今年工作中，突出保障民生改善和經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展，堅持科學(xué)合理安排建設項目，進(jìn)一步加強領(lǐng)導，建立健全項目推進(jìn)機制，全力保障重點(diǎn)政府投資項目的推進(jìn)。一是建立重點(diǎn)項目領(lǐng)導聯(lián)系制度。區四套班子和鄉鎮部門(mén)領(lǐng)導實(shí)行重大項目聯(lián)系制，及時(shí)了解項目建設情況，加大對項目進(jìn)度、工程質(zhì)量、資金保障、環(huán)境安全等方面的督促協(xié)調。二是明確項目建設責任單位。在項目開(kāi)始前，區政府落實(shí)項目建設責任單位，明確項目的投資計劃和工程進(jìn)度要求，建立和完善“每月報、季度查、年終考”的工作機制，把重點(diǎn)項目建設納入到年度崗位目標責任制考核。三是加強疑難問(wèn)題協(xié)調處理。區政府建立重點(diǎn)項目雙月匯報制度，及時(shí)了解項目建設進(jìn)程，協(xié)調解決項目推進(jìn)中的困難問(wèn)題，全力確保項目順利推進(jìn)。
(二)攻堅克難，破解要素。今年由于受宏觀(guān)經(jīng)濟影響，土地、資金、環(huán)境的要素保障問(wèn)題比較突出，給重點(diǎn)項目的推進(jìn)增加了新的難度，區政府及有關(guān)部門(mén)想方設法，努力破解要素瓶頸。一是加大重點(diǎn)項目用地保障。通過(guò)“向上爭指標、挖潛產(chǎn)指標、存量盤(pán)指標”等方式，努力保障項目建設土地需求。30只政府重點(diǎn)項目共爭取4390畝土地利用指標，其中爭取虞北平原整治工程3252.5畝“帶帽”建設用地指標。二是加大建設項目融資力度。積極拓寬融資渠道，堅持“開(kāi)源節流”并舉，搭好投融資平臺，積極爭取低利率專(zhuān)項貸款，爭取上級資金扶持2億元，成功發(fā)行第五期城建公司企業(yè)債券8億元，有力破解了資金保障難題。三是加強征地、拆遷政策處理。各職能部門(mén)積極實(shí)施干部下派，力量下沉，咬定目標，按照時(shí)間節點(diǎn)，講究方式方法，做細做實(shí)工作，妥善解決征地拆遷難題，確保了重點(diǎn)項目順利實(shí)施。
(三)創(chuàng )新機制，強化管理。今年以來(lái)，區政府十分注重管理機制的創(chuàng )新，制訂出臺《xx年上虞區推進(jìn)重大項目建設全面擴大有效投資工作考核辦法》，著(zhù)力規范管理，強化投資績(jì)效。一是科學(xué)編制年度計劃。堅持“量入為出、綜合平衡、保障重點(diǎn)、優(yōu)化結構”的計劃編制原則，科學(xué)合理安排項目，優(yōu)化投資結構，今年重點(diǎn)政府投資項目調整數量大幅減少。二是規范管理創(chuàng )新機制。建立“雙查雙報”制、績(jì)效評估制、中介監管制等制度，累計節省財政資金xx多萬(wàn)元，項目設計變更數同比下降40%。三是強化項目質(zhì)量安全。區政府及有關(guān)部門(mén)始終堅持政府投資項目“質(zhì)量、進(jìn)度、安全”并重，嚴格落實(shí)好質(zhì)量安全管理制度，對進(jìn)度不快、工作不力、安全不佳、服務(wù)不到位的責任單位及時(shí)進(jìn)行通報批評和處理，加強規范管理，確保項目安全。
二、存在問(wèn)題及困難。
一是項目進(jìn)展不夠平衡。部分新開(kāi)工項目未能按節點(diǎn)計劃開(kāi)工，如三環(huán)東路快速路和尾水提標改造工程未能按計劃要求開(kāi)工，下半年開(kāi)工的新建項目任務(wù)還較重。部分續建項目進(jìn)展偏慢，未能按時(shí)竣工，有的項目配套施工遲緩，如江東北路和北延工程配套施工尚需抓緊。
二是項目監管尚需加強。個(gè)別項目協(xié)調機制不夠順暢，重點(diǎn)項目推進(jìn)和管理尚需加強，項目質(zhì)量、資金使用、安全生產(chǎn)、投資績(jì)效等監管力度還需進(jìn)一步加大。如高鐵xx區域建設項目較多，大型工程車(chē)輛進(jìn)出頻繁，存在一定安全隱患，需進(jìn)一步加強部門(mén)的協(xié)作和配合。
三是要素制約比較突出。今年我區建設項目多，投資規模大，受融資平臺土地抵押權證清理，部分建設項目融資較難，資金缺口較大;一些項目征地、拆遷政策處理不夠順暢，對釘子戶(hù)、滯留戶(hù)缺乏有效手段，個(gè)別項目施工受阻，影響工程推進(jìn)。
三、下步對策及建議。
(一)明確目標，強化項目攻堅。一是要進(jìn)一步加快計劃項目的實(shí)施。把握時(shí)間節點(diǎn)，明確目標，細化責任，倒排計劃，落實(shí)措施，促進(jìn)項目抓緊落實(shí)。尤其對尚未開(kāi)工和投資進(jìn)度明顯滯后的項目要實(shí)施跟蹤督查，組織攻堅，確保工程如期完成。二是要進(jìn)一步強化推進(jìn)機制。今年我區政府投資項目多，涉及面廣，一些項目情況復雜多變，實(shí)施難度大，各部門(mén)要加大協(xié)調力度，形成推進(jìn)合力，及時(shí)有效解決工程推進(jìn)過(guò)程中遇到的各種困難，優(yōu)化建設環(huán)境，全力加快工程建設進(jìn)度。三是要進(jìn)一步跟緊有關(guān)項目配套工程。加強項目統籌，同步推進(jìn)地下管線(xiàn)等基礎設施建設，確保實(shí)施項目有序協(xié)調進(jìn)行。
(二)多措并舉，強化要素保障。一是要化解項目資金緊缺矛盾。積極吸納民間資本，整合財政性資金，精心做好融資工作，大力拓寬籌資渠道，重視融資成本，加強招商引資，深化銀項對接，多措并舉做好資金保障。二是要化解項目用地緊缺矛盾。做好用地保障，加快推進(jìn)轉而未供、供而未用、用而未盡土地的清理，積極向上爭取指標，盡最大努力解決重點(diǎn)項目用地及有關(guān)安置用地指標。三是要破解項目征地、拆遷等難題。抓緊做好征地、拆遷的政策處理，確保項目快速推進(jìn)。
(三)規范管理，強化投資績(jì)效。一是要加強項目規范管理，注重質(zhì)量監管，落實(shí)重點(diǎn)建設項目質(zhì)量終身負責制，確保工程質(zhì)量。二是要建立健全政府投資項目的績(jì)效監督制度，嚴格項目的預算編制，加強重點(diǎn)工程項目進(jìn)行審計，開(kāi)展項目績(jì)效評估工作，重點(diǎn)了解政府投資項目的資金計劃安排使用情況的合法性、科學(xué)性和合理性，提倡節約，杜絕浪費，切實(shí)提高投資效益。三是要加強項目招投標管理，實(shí)行政府投資項目招投標全過(guò)程跟蹤監督，加強專(zhuān)項檢查和責任追究，保證重點(diǎn)工程招投標工作規范、透明。
(四)充分論證，強化項目前期。一是要科學(xué)謀劃重大建設項目，結合上虞的財力，分清重點(diǎn)工程的輕重緩急，合理確定建設進(jìn)度，科學(xué)安排建設項目，建立科學(xué)的決策機制。要認真總結多年來(lái)項目建設各環(huán)節如征地拆遷、融資、審批等方面的經(jīng)驗，統籌考慮政策、土地、資金要素等，充分論證項目必要性、可行性，慎重確定項目。二是要做深做細項目前期工作，爭取更多條件成熟項目列入省重點(diǎn)。要針對因前期準備不充分而造成開(kāi)工不動(dòng)工等情況，分析原因，采取措施，抓緊實(shí)施。同時(shí)，要在科學(xué)論證的基礎上，統籌謀劃xx年開(kāi)工項目和續建項目。三是要結合政府職能轉變和機構改革，創(chuàng )新重大項目決策、建設和管理體制機制，充分調動(dòng)各方面的積極性，創(chuàng )造良好的建設環(huán)境，努力完成今年的重點(diǎn)項目投資任務(wù)。
20xx年，在縣委、縣政府的領(lǐng)導下，按照省、市和縣委、縣政府的總體部署，大力推進(jìn)依法行政和行風(fēng)建設，認真履行行業(yè)管理職能，以實(shí)現房管事業(yè)和諧發(fā)展、科學(xué)發(fā)展為目標，以服務(wù)大局、情系民生為著(zhù)眼點(diǎn)，以實(shí)施重點(diǎn)項目帶動(dòng)戰略為重點(diǎn)，強力攻堅，勇于突破，各項職能工作取得突破性進(jìn)展，行業(yè)管理服務(wù)水平得到提高，為我縣經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展作出積極貢獻。近二年，由于受全球金融危機的影響，我縣住宅與房地產(chǎn)業(yè)出現緩慢發(fā)展，全縣8個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)先后建設了金域藍灣、鑫隆佳苑、尚城云鼎、城東商貿城等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程，開(kāi)發(fā)建筑面積10。7萬(wàn)平方米，全年竣工住房面積12。6萬(wàn)平方米，人均增長(cháng)0。3平方米。目前，縣城居民人均居住面積已達28。8平方米。房地產(chǎn)二級市場(chǎng)活躍，全縣公房上市交易43套，面積0。27萬(wàn)平方米;存量住房上市交易127戶(hù)，面積1。3萬(wàn)平方米，交易額1395萬(wàn)元，拉動(dòng)了內需，激活了房地產(chǎn)市場(chǎng)，增加了契稅，為我縣經(jīng)濟發(fā)展增添了活力。全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現“增長(cháng)速度較快、供需總體平衡、結構更趨合理、價(jià)格穩中有升、消費逐步理性”的良好發(fā)展態(tài)勢。
近些年，我縣重視法制建設，不斷加強了行業(yè)管理和規范服務(wù)工作，特別是大力開(kāi)展了整頓和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序活動(dòng)，有效地推進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的各項工作，加快了我縣住房建設步伐。但在行業(yè)管理工作中，也發(fā)現一些問(wèn)題，這些問(wèn)題主要有：
一是房地產(chǎn)銷(xiāo)售不規范。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，存在個(gè)別開(kāi)發(fā)企業(yè)部分開(kāi)發(fā)項目未取得《商品房預（銷(xiāo)）售許可證》就擅自進(jìn)行商品房預售;少數房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售樓盤(pán)未按要求公示，缺漏了部分公示內容，如：崇仁縣城鎮綜合開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的“永勝花園”缺《商品房銷(xiāo)售管理辦法》的有關(guān)規定;茂泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的“鑫隆佳苑”缺《商品房銷(xiāo)售進(jìn)度表和價(jià)目表》。
二是物業(yè)管理不完善。物業(yè)管理面太窄;市民居住消費現象更新的問(wèn)題;管理人員服務(wù)工作不能滿(mǎn)足住房要求的問(wèn)題;物業(yè)管理資金難以到位的問(wèn)題等。
三是住房保障體系不健全。在經(jīng)濟適用房、廉租房建設管理中，住房保障體系健全還不夠;“兩房”建設工作創(chuàng )新力度還不夠。
1、放開(kāi)搞活，培育住房二級市場(chǎng)。
2、規范市場(chǎng)，著(zhù)力監管與服務(wù)。
在規范房地產(chǎn)市場(chǎng)管理方面，應在“監管和服務(wù)”上下功夫。一是把好開(kāi)發(fā)企業(yè)準入關(guān)。對申報房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)從注冊資本金、工程技術(shù)人員、擬開(kāi)發(fā)項目情況等方面嚴格把關(guān)。不僅認真審查材料，而且還要現場(chǎng)踏勘。二是加強商品房預（銷(xiāo)）售的監督和管理。嚴格執行預（銷(xiāo)）售許可證制度，建立健全了我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售信息公示制度和管理力度。三是認真做好開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢工作。
3、突破難點(diǎn)，建立物業(yè)管理機制。
一是加大宣傳，轉變觀(guān)念。向社會(huì )開(kāi)展廣泛的宣傳教育活動(dòng)，提高物業(yè)管理的社會(huì )整體意識。開(kāi)展形式多樣的文明、安全、法制、物業(yè)管理知識的宣傳教育，不斷向住戶(hù)灌輸現代文明新的居住消費觀(guān)念，增強住區群眾配合和接受物業(yè)管理的自覺(jué)性和積極性。二是協(xié)調關(guān)系，爭取支持。爭取縣政府成立物業(yè)管理領(lǐng)導機構，負責領(lǐng)導、協(xié)調、指導和監督物業(yè)管理工作。發(fā)揮職能部門(mén)的作用，對開(kāi)展物業(yè)管理，改善人居環(huán)境工作給予大力支持，有效實(shí)施舊住宅區綜合整治，如清除亂建亂搭、改造危舊房屋、整治環(huán)境衛生、搞好交通綠化等;新住宅小區規范管理，如房屋建筑主體的修繕和管理;房屋設備、設施維修和更新;環(huán)衛、道路、綠化、消防、治安管理和維護等。三是出臺政策，建章立制。爭取政府出臺物業(yè)管理政策，制定管理實(shí)施辦法，明確政府主管部門(mén)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位、社會(huì )有關(guān)各方及業(yè)主相互之間的權利和義務(wù)，具體規定物業(yè)管理經(jīng)費來(lái)源及收繳辦法等。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主要和用戶(hù)簽訂管理合同，明確責、權、利關(guān)系，規范各自行為。做到有章可循、有法可依，使物業(yè)管理工作步入規范化、法制化管理軌道。
4、完善住房保障體系，全面推進(jìn)廉租住房建設。
一是建立責任制體系，切實(shí)加強“兩房”建設管理和監管。建立領(lǐng)導機構，設立專(zhuān)人負責，嚴格操作規程，實(shí)行一級對一級負責，強化抓“兩房”建設工作責任意識。二是依法依規運作，積極穩妥推進(jìn)“兩房”建設工作。按照縣政府《關(guān)于推進(jìn)崇仁縣經(jīng)濟適用住房和廉租住房建設實(shí)施意見(jiàn)》的要求，堅持科學(xué)運作，規范操作規程，采取電視宣傳、組織宣傳車(chē)上街、在縣城人流密集的主要街道咨詢(xún)服務(wù)和散發(fā)《公告》材料、三榜公示以及將經(jīng)濟適用房和廉租住房公開(kāi)搖號活動(dòng)制作電視新聞滾動(dòng)播放等形式，向社會(huì )廣泛開(kāi)展“兩房”政策、運作情況進(jìn)行宣傳。建立申請申購、填表登記、入戶(hù)調查、審核確認、建檔管理制度。啟動(dòng)“三級審核、三榜公示”等工作，嚴格做到對“兩房”合理合規的使用，并建立“兩房”建設工作重大事項報告、統計報表、責任追究等制度。三是加大業(yè)務(wù)工作技能，進(jìn)一步落實(shí)住房保障運行環(huán)境。四是創(chuàng )新思路、加強“兩房”建設。要用創(chuàng )新思路來(lái)解決業(yè)務(wù)工作中遇到的復雜問(wèn)題和打造“兩房”建設領(lǐng)域。通過(guò)工作的不斷創(chuàng )新，進(jìn)一步為政府解決困難家庭的住房問(wèn)題決策提供科學(xué)依據，不斷提高“兩房”建設發(fā)展思路，使“兩房”建設這項‘民生工程’又好又快地發(fā)展，造福于民。
1.項目介紹：
2.研究背景：
3.目標顧客：
4.研究目的與意義
5.獨特之處
1.市場(chǎng)調研情況調研時(shí)間、地點(diǎn)、結論等本次市場(chǎng)調研開(kāi)展時(shí)間為20xx年10月20日，地點(diǎn)為黑大校園及周邊地區，調研對象廣泛且具有代表性，過(guò)程合理，結論真實(shí)有效。數據經(jīng)分析整理后得出結論，目標市場(chǎng)廣闊，具有相當高的可行性。
2.數據分析整理 1，學(xué)生傾向于二手書(shū)教材，且購買(mǎi)意愿強烈。其他人群對于書(shū)籍興趣較低，且偏向于非教材類(lèi)。
3.項目評估
目標市場(chǎng)空間程度
很小
一般
很大
校園及周邊區域主要購買(mǎi)力為學(xué)生，對應書(shū)籍為教材。目前黑大共有4萬(wàn)多學(xué)生，根據每人每學(xué)期的購買(mǎi)教材和其他書(shū)籍的一般情況，將人均購買(mǎi)力定為50元/(人·學(xué)期)，估計得出目標市場(chǎng)為400萬(wàn)元/年。
1.市場(chǎng)調研情況調研時(shí)間、地點(diǎn)、結論等
2.數據分析整理
3.項目評估
消費者對競爭者產(chǎn)品或服務(wù)的滿(mǎn)意程度競爭對手的競爭能力潛在的競爭者
非常滿(mǎn)意很強有
一般一般不確定
不滿(mǎn)意很弱無(wú)
4.項目預測
1.優(yōu)勢分析
2.劣勢分析
3.機會(huì )分析
4.威脅分析
5.具體建議
6.項目預測
進(jìn)入xx世紀，xx的社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展正對城建工作提出新的更高要求：城市功能提升與布局調整同步推進(jìn)，要求既有設施發(fā)揮最大效能；經(jīng)濟體制與行政管理體制改革同步深化，要求行政管理更好地適應于發(fā)展和改革；國際化程度與人民生活質(zhì)量同步提高，要求城建領(lǐng)域的公共服務(wù)優(yōu)化升級。同時(shí)，xx正處在經(jīng)濟快速發(fā)展的新階段，人口、資源及各類(lèi)要素的流動(dòng)和集聚度明顯提高，要求形成快速反應的防災減災應急處置能力?？傊?，城建領(lǐng)域的工作內容深化、社會(huì )需求增長(cháng)、可變因素增多、狀態(tài)變化加快、情況更趨復雜，要求城市建設和管理行政主管部門(mén)，嚴格執行城市規劃，合理安排城市建設，科學(xué)組織城市運行，有效保障城市供給，從容應對城市災害，以及全面加強對規劃、建設、管理、服務(wù)與防災等各個(gè)方面的統籌協(xié)調。
提高城市管理的現代化水平，是城建工作面臨的突出問(wèn)題?，F代化城市管理的基本要求是：準確，以系統、完整、動(dòng)態(tài)的數據為依據；透明，以各個(gè)部門(mén)、環(huán)節以及主體與對象之間的信息對稱(chēng)為前提；現勢，以最小的時(shí)空差、最高的運行效率為特征；集成，以各類(lèi)管理、設施、服務(wù)資源的合理配置、形成城市運行最佳效能為目標。這些基本要求，決定了城市管理必須更多地依托于現代化的、先進(jìn)的技術(shù)手段。
信息化的本質(zhì)是：新技術(shù)的擴散過(guò)程，具有技術(shù)含量高、影響面廣、滲透性強、效益明顯和作用力持久等特征，是城建領(lǐng)域科技創(chuàng )新的重要載體和基本依托。信息化在城建領(lǐng)域的擴散與應用，有利于通過(guò)所掌握的信息資源，帶動(dòng)管理、設施、服務(wù)等實(shí)物資源的優(yōu)化配置，將迫使城市管理進(jìn)一步擺脫傳統的方式和手段，由定性向定量、封閉向透明、靜態(tài)向動(dòng)態(tài)、局部向整體轉變，在此基礎上，推動(dòng)體制機制創(chuàng )新、管理流程再造和人的素質(zhì)提高。因此，緊緊圍繞提高城市管理現代化水平的目標，制訂并實(shí)施建設系統信息化規劃綱要，對于城建工作進(jìn)一步適應新一輪社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展的新要求，具有十分重要的意義。
現代化城市管理是一個(gè)不斷發(fā)展、逐步完善的過(guò)程?！缎袆?dòng)綱要》目標時(shí)限到xx年，分三年、五年、八年三個(gè)階段實(shí)施，重點(diǎn)安排前三年行動(dòng)計劃，銜接五年管理要求，達到八年管理目標。
xx建設系統的信息化側重于信息技術(shù)的應用。xx世紀xx年代，建設系統已開(kāi)始應用計算機。經(jīng)過(guò)40多年的應用實(shí)踐和技術(shù)發(fā)展，應用領(lǐng)域，從單一的結構分析，滲透到勘察、設計、施工等輔助生產(chǎn)、管理中，進(jìn)而拓展到電子政務(wù)、行業(yè)管理、社會(huì )服務(wù)等公共領(lǐng)域；應用技術(shù)，從最初的科學(xué)計算，擴展到cad設計、自動(dòng)控制、遙控遙信遙測、地理信息系統、城市遙感、ic卡等諸多技術(shù)。
目前，建設系統信息化的狀況為：一是基本具備實(shí)現電子政務(wù)的條件。全系統各部門(mén)都建立了面向社會(huì )公眾的網(wǎng)站，架起了政府與社會(huì )市民信息溝通的`橋梁；絕大部分行政機關(guān)建立了機關(guān)局域網(wǎng)，基本形成政務(wù)信息化的工作環(huán)境。二是大致形成面向城市管理的gis應用格局。自20世紀90年代gis技術(shù)在建設系統試用以來(lái)，技術(shù)日趨成熟，應用也由基礎資源建設逐步向資源整合、輔助決策支持等方面發(fā)展，基本形成地理信息系統基礎數據平臺及相關(guān)標準。目前，全系統各職能部門(mén)利用gis技術(shù)研究、開(kāi)發(fā)了一批面向城市管理的應用系統。三是初步開(kāi)辟服務(wù)社會(huì )公眾的信息化途徑。水、氣、公交、出租等行業(yè)，利用信息技術(shù)建立了電話(huà)與網(wǎng)上受理的服務(wù)熱線(xiàn)，提高了公共服務(wù)的質(zhì)量與效率；“一卡通”覆蓋了本市公共交通領(lǐng)域，迄今發(fā)卡650多萬(wàn)張，日均使用250萬(wàn)人次以上；智能化小區建設開(kāi)始推進(jìn)，有100多個(gè)智能化小區通過(guò)了設計評審，10多個(gè)即將建成。
根據進(jìn)一步提高xx城市管理現代化水平的總體要求，今后一個(gè)時(shí)期，建設系統的信息化在發(fā)展方向上，必須實(shí)現“兩個(gè)重大轉變”：一是進(jìn)一步突出重點(diǎn)，應用的領(lǐng)域由全面展開(kāi)向重點(diǎn)提高公共行政、公共管理和公共服務(wù)的信息化水平轉變；二是進(jìn)一步提高層次，應用的方式由自成系統為主向資源整合、綜合來(lái)集成和提高整體效能轉變。按照發(fā)展方向，針對存在的主要問(wèn)題，要做到“三個(gè)加強”：
第一，加強城市管理與信息化的結合。城市管理者要進(jìn)一步擺脫傳統的思維習慣、工作方法，善于按照信息化要求組織和協(xié)調管理；信息技術(shù)工作者要更多地了解業(yè)務(wù)工作，善于應用信息技術(shù)支撐城市管理，使兩者得到更加協(xié)調、有機的結合。
第二，加強信息化基礎資源的建設與維護。既要注重技術(shù)的先進(jìn)性，更應加強基礎資源的建設與維護，已經(jīng)建立起來(lái)的城市管理基礎資源數據庫，要進(jìn)一步提高數據的完整性、現勢性，以適應和滿(mǎn)足運用信息技術(shù)管理城市的要求。
第三，加強信息化輔助決策支撐能力的建設。既要注重應用系統所儲存微觀(guān)數據的開(kāi)發(fā)利用，更應加強反映行業(yè)總體情況的宏觀(guān)決策數據及相關(guān)評價(jià)指標的儲存與開(kāi)發(fā)利用，為政府部門(mén)及各級領(lǐng)導科學(xué)決策提供輔助支撐。
（一）指導思想。
認真貫徹國家和xx市關(guān)于國民經(jīng)濟與社會(huì )發(fā)展信息化的要求，圍繞“建管并舉、重在管理”的方針，以及“以管理統帥建設”的思想，以信息化為載體，全面推進(jìn)城市管理的方式與技術(shù)創(chuàng )新，通過(guò)充分利用所掌握的信息資源進(jìn)行管理資源的合理配置，帶動(dòng)城市基礎設施、公共服務(wù)等各類(lèi)資源的優(yōu)化配置，進(jìn)而實(shí)現城市管理現代化水平的全面提高。
（二）實(shí)施原則。
一是服務(wù)與促進(jìn)城市管理并重的原則。立足于提高城市管理的綜合效能，加強信息化與城市管理的結合，尤其是要強化信息技術(shù)在城市管理全過(guò)程的應用與滲透，既作為服務(wù)于城市管理重要的輔助手段，又作為促進(jìn)城市管理體制機制調整和管理流程再造的重要動(dòng)力。
二是聚焦階段目標與整體協(xié)調推進(jìn)相統一的原則。按照城市管理3年、5年、8年的發(fā)展目標，明確與之相匹配的信息化階段性目標，既有每個(gè)階段重點(diǎn)突破的環(huán)節，又把各個(gè)階段作為有機的整體加以推進(jìn)，做到可見(jiàn)、可控和可實(shí)現。
三是統籌規劃、資源共享的原則。適應城市管理整體性、系統性、協(xié)調性的要求，把資源整合、綜合來(lái)集成作為本輪信息化的重點(diǎn)之一。按照統籌規劃、統一標準，由各單位分別開(kāi)展建設和運行管理。同時(shí)，以“基礎平臺”為載體，開(kāi)展各行業(yè)基礎數據庫建設，構筑資源共享平臺。
（一）目標。
到xx年，以網(wǎng)上辦事為重點(diǎn)的比較完備的電子政務(wù)系統全面運行、城市管理的基礎數據庫和信息共享平臺全面發(fā)揮作用、政府宏觀(guān)決策的輔助決策支持能力全面形成為標志，建成城市管理信息化平臺，基本實(shí)現城市管理對象的數字化、城市管理過(guò)程的數字化、城市管理評價(jià)的數字化，形成城市管理數字化的格局。
近年來(lái)，在縣委、縣政府“奮力跨越爭進(jìn)位，富民強縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實(shí)下，全縣城鎮建設步伐不斷加大，房地產(chǎn)業(yè)由小到大，從弱到強，不斷發(fā)展壯大。在保持市場(chǎng)供需總量平衡、供求結構基本合理，房地產(chǎn)價(jià)格基本穩定的態(tài)勢下，全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現快速運行的良好態(tài)勢，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，開(kāi)發(fā)項目施工、竣工面積，商品房銷(xiāo)售面積等主要指標快速增長(cháng)。房地產(chǎn)投資和消費為拉動(dòng)我縣經(jīng)濟增長(cháng)和社會(huì )發(fā)展做出了重要的貢獻。截至目前，我縣具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家，“十五”期間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計完成6.3億元，建設花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規模小區8處，開(kāi)發(fā)商品住宅6200套、56萬(wàn)平方米。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經(jīng)濟增長(cháng)注入了新的活力。
目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對平穩的發(fā)展時(shí)期，各類(lèi)型樓盤(pán)銷(xiāo)售情況良好。建筑類(lèi)型方面，已建和待建樓房以磚混結構為主，框架結構樓房所占比重逐漸上升;樓盤(pán)品質(zhì)不斷提升，居住環(huán)境日益改善。__年以來(lái)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的同時(shí)，我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的品質(zhì)得到了不斷提升，購房戶(hù)的居住環(huán)境日益改善。住宅小區的環(huán)境和品位不斷提高的同時(shí)也加大了居民對住房消費的吸引力。消費結構方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90-100平方米的小戶(hù)型銷(xiāo)售情況良好但數量較少，僅占年度開(kāi)發(fā)量的25%左右。
總體看，__年我縣房地產(chǎn)需求增長(cháng)速度將低于__年，房地產(chǎn)供求形勢進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)價(jià)格漲勢將趨向相對穩定。今年以來(lái)，隨著(zhù)國家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強，增加中低價(jià)位普通商品住房等調控措施的實(shí)現以及二級市場(chǎng)的擴大，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢和房地產(chǎn)市場(chǎng)結構將進(jìn)一步得到改善。主要消費需求是外來(lái)經(jīng)商務(wù)工人員、鄉鎮機關(guān)工作者及剛參加工作的大中專(zhuān)畢業(yè)生，他們成為購房的主力軍;同時(shí)，個(gè)體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買(mǎi)對象以個(gè)人購買(mǎi)為主，投資商尚未大量出現。房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康，一個(gè)重要標志是看市場(chǎng)化程度如何(特別是個(gè)人購房比例)以及投資性購房的比例。__年，從購房者購房的動(dòng)機來(lái)看，我縣城區購房者中，購房用于自己居住的比例達到93%，以投資為目的占7%，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%，說(shuō)明我縣整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現大量投機者，整個(gè)銷(xiāo)售市場(chǎng)處于自然銷(xiāo)售狀態(tài)。
預計房屋價(jià)格在較旺的實(shí)際需求的支撐下將繼續上漲，漲幅經(jīng)歷了__年爆發(fā)性增長(cháng)之后，將趨向平穩，全年增長(cháng)速度預計將小于__年水平。__年全縣普通商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格為1280元/m2，同比上漲6.5%。受土地價(jià)格、建筑“三材”價(jià)格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設施，環(huán)境建設檔次提高等因素的影響，__年全縣商品房平均售價(jià)漲幅與上年基本持平，但市場(chǎng)供給與需求同步增長(cháng)，商品房?jì)r(jià)格與商品住房?jì)r(jià)值基本相符，價(jià)格與價(jià)值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上沒(méi)有呈現“泡沫”，并且還具有相當的發(fā)展空間。
__年全縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資2.05億元，比上年增長(cháng)19.8%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全縣全社會(huì )固定資產(chǎn)投資比重達到5.17%，拉動(dòng)全縣固定資產(chǎn)投資增長(cháng)4.5個(gè)百分點(diǎn);對gdp增長(cháng)的貢獻率達到8.7%，拉動(dòng)全縣gdp增長(cháng)1.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開(kāi)辟了財源，每年對地方財政收入的貢獻率超過(guò)了6%。拉動(dòng)了社會(huì )總體消費的增長(cháng)。__年，房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入1.3億元，按拉動(dòng)消費系數1.4計算，拉動(dòng)其他消費額1.82億元，兩項累計達到3.12億元。同時(shí)為社會(huì )增加就業(yè)崗位5000余個(gè)。
1、住房供應結構不夠合理。中高檔住房供應量過(guò)大，中低價(jià)位的普通商品房供應偏少。90平方米左右的普通商品房供應量不足三成，嚴重供不應求。由于近年來(lái)我縣商品房?jì)r(jià)格上漲較快，而居民的實(shí)際收入增幅遠趕不上房?jì)r(jià)的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經(jīng)濟適用房以及小戶(hù)型樓房，以滿(mǎn)足部分弱勢群體的購房需求。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)監管力度不夠。房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統，包括商品房預售和銷(xiāo)售、二手房轉讓、房屋權屬登記、房屋租賃備案、開(kāi)發(fā)項目立項、土地出讓、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)許可、規劃許可、建設許可、開(kāi)發(fā)建設條件與施工許可、房地產(chǎn)信貸等。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個(gè)稅種，由國稅、地稅、財政分別征收，計稅方式復雜，征管難度大。建立房地產(chǎn)信息系統，一是能夠很好地解決開(kāi)發(fā)企業(yè)與購房者、管理者信息不對稱(chēng)的狀況，增加透明度，為政府和有關(guān)部門(mén)實(shí)行監測市場(chǎng)運行的動(dòng)態(tài)變化提供依據，有利于調控市場(chǎng)，規范交易行為，實(shí)現房地產(chǎn)市場(chǎng)監督科學(xué)化;二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺，以房地產(chǎn)信息為依托，實(shí)現信息共享，通過(guò)部門(mén)配合、環(huán)節控制，推動(dòng)房地產(chǎn)稅收征管精細化管理，達到“先繳稅、后辦證”的要求，以促進(jìn)稅收征管科學(xué)化。我縣的房地產(chǎn)信息系統還沒(méi)有建立，相關(guān)部門(mén)信息溝通、資源共享的機制尚未形成，不利于及時(shí)便捷地對市場(chǎng)進(jìn)行監測分析，同時(shí)也造出市場(chǎng)信息不對稱(chēng)、透明度不高，不利于合理引導房地產(chǎn)投資和消費。
3、城鄉房屋權屬登記管理工作需要加強。由于房產(chǎn)管理體制不理順，導致產(chǎn)權、產(chǎn)籍多頭管理，市、縣、鄉鎮房產(chǎn)分治。按照建設部建房(1997)173號文和省建設廳魯建房發(fā)(1997)239號文《關(guān)于制作頒發(fā)全國統一房屋權屬證書(shū)的通知》要求，一個(gè)縣只能有一個(gè)發(fā)證機關(guān)，并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設部備案、由北京印鈔廠(chǎng)統一印制?？h城規劃區外的各鄉鎮、村街房產(chǎn)，特別是各鄉鎮駐地企業(yè)，因無(wú)法辦理全國統一的房產(chǎn)證，所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款、過(guò)戶(hù)等手續，不利于企業(yè)和社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益，還造成了國家稅費的流失。
4、部分開(kāi)發(fā)商重視商品房建設，輕視配套設施建設的思想還很?chē)乐?。相當項目配套設施水平低，配套不完善，開(kāi)發(fā)項目整體功能差，造成消費者使用不方便，也給社會(huì )帶來(lái)一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場(chǎng)、物業(yè)用房等這些基礎配套設施多數小區沒(méi)有或根本達不到設計要求。
5、違規開(kāi)發(fā)的歷史遺留問(wèn)題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過(guò)程中，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對外銷(xiāo)售了許多手續不完備的房屋，駐城村街中也有個(gè)別住戶(hù)在建房過(guò)程中少批多建，并將多建的住房違規出售，這些違規開(kāi)發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費流失和不公平的市場(chǎng)競爭，對商品房市場(chǎng)帶來(lái)很大沖擊;也導致大量的房屋因手續不完備而不能確權和上市交易流通，影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和社會(huì )的穩定。
二、關(guān)于規范發(fā)展我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的幾點(diǎn)建議。
1、引導普通商品房建設，推行安居工程(經(jīng)濟適用房和廉租房)，調整住房供應結構。經(jīng)濟適用住房是指土地由國家劃撥，各種稅費減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府定價(jià)，按保本微利原則確定，主要面向社會(huì )上的中低收入家庭出售，是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。我縣目前為止未開(kāi)發(fā)經(jīng)濟適用住房。__年11月，由縣房管局牽頭，統計局、民政局等6部門(mén)參與組織了一次低保家庭住房狀況調查。結果顯示，我縣低保家庭戶(hù)主屬“三無(wú)”、下崗、失業(yè)人員的約占97%，低保家庭無(wú)房戶(hù)約為三分之一，有住房的用戶(hù)，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一，且大多住房設施不全。所以，實(shí)施經(jīng)濟適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責任。另國辦發(fā)【__】37號文件已經(jīng)要求，自__年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設，套型建筑面積在90平方米以下的住房(含經(jīng)濟適用房)面積所占比重，必須達到開(kāi)發(fā)建設總面積的70%以上。
2、注重規劃，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化進(jìn)程的重要舉措。根據我縣的舊城情況，待開(kāi)發(fā)的區域很多，前景是好的，因此加快舊城改建工作將是大勢所趨，勢在必行。要以建設“臨沂衛星城”為戰略目標，堅持新區開(kāi)發(fā)和舊城改造相結合，正確處理經(jīng)營(yíng)城市和舊城改造的關(guān)系，繼續大力推進(jìn)舊城區改造，力爭在未來(lái)五年內，縣城規劃區基本消除危陋棚戶(hù)區和“貧民窟”住房。嚴格控制企事業(yè)單位自建自用和零星插建性開(kāi)發(fā)，改變過(guò)去那種局部改造、見(jiàn)縫插針的做法，實(shí)施地段開(kāi)發(fā)與周邊環(huán)境相協(xié)調的開(kāi)發(fā)模式，對影響城市道路景觀(guān)的危舊平房進(jìn)行大面積拆遷。按照經(jīng)濟效益、環(huán)境效益、社會(huì )效益相統一的原則，實(shí)行統一規劃，合理布局，綜合開(kāi)發(fā)，配套建設。堅持成區連片開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。建議縣政府成立舊城改造領(lǐng)導小組，領(lǐng)導小組由縣政府分管領(lǐng)導負責，縣房地產(chǎn)管理局、縣計劃局、縣建設局、縣國土資源局、縣物價(jià)局、臨沭鎮政府等單位負責人為成員。舊城改造項目實(shí)行掛牌公示制度。舊城改造拆遷安置補償費和承擔的城市市政公用設施建設費用可據實(shí)從該土地使用權出讓金中補償。要做好“模擬拆遷”：即先做被拆遷人的思想工作，處理解決好拆遷工作中的相關(guān)問(wèn)題，后發(fā)布拆遷公告，最后簽訂拆遷協(xié)議。
3、嚴格控制機關(guān)企事單位自建住房。為滿(mǎn)足職工住房需求，通過(guò)市場(chǎng)改善住房條件，臨沭縣人民政府下發(fā)的沭政發(fā)[__]43號文中規定：“從__年1月1日起，停止單位自行建設住房，需要住房的統一到縣政府的住宅小區購買(mǎi)?！濒斦l(fā)[__]22號文件中再一次規定：“從意見(jiàn)下發(fā)之日起(__、3、22)，各級黨政機關(guān)和事業(yè)單位一律停止單位建房，鼓勵機關(guān)、企事業(yè)單位職工投資置業(yè)，通過(guò)市場(chǎng)改善住房條件?！弊罱ㄔO部、監察部、國土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[__]196號《關(guān)于制止違規集資合作建房的通知》再次強調，“自本通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機關(guān)集資合作建房項目。嚴禁黨政機關(guān)利用職權或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標準為本單位職工牟取住房利益?！币虼?，機關(guān)單位住房改造要走法制化、正規化軌道。要樹(shù)立“要住房，找市場(chǎng)”的觀(guān)念，杜絕新的住房實(shí)物分配和“委托代建”、“定向開(kāi)發(fā)”等變相福利分房的現象。
4、加強農村房屋權屬登記工作，建立城鄉一體的房屋權屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門(mén)發(fā)放不具法律效力的房產(chǎn)證，以維護正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。
5、提升產(chǎn)業(yè)的整體水平和實(shí)力。行業(yè)內要樹(shù)立現代的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理念，整體提升我縣房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力和水平，這是促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在。一是要注重鑄造房地產(chǎn)企業(yè)的“航空母艦”。要通過(guò)重組、兼并、控股、引外靠?jì)?yōu)等方式，盡快創(chuàng )建能對中小企業(yè)有帶動(dòng)作用“航母”型企業(yè)，提高企業(yè)整體素質(zhì)，增強生存與發(fā)展能力，提升綜合競爭力。二是注重打造品牌。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快適應市場(chǎng)需求變化，實(shí)施精品帶動(dòng)戰略，提高信譽(yù)，建立品牌，擴大市場(chǎng);三是要注重物業(yè)管理，充分利用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應”，實(shí)現房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理互促互動(dòng)。四是要注重企業(yè)誠信和經(jīng)濟倫理。倡導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要建起企業(yè)誠信檔案，樹(shù)立起經(jīng)濟倫理觀(guān)念，在發(fā)展中講究文化底蘊、道德因素、科技含量、綠色生態(tài)，盡可能地為消費者提供舒適、健康、優(yōu)美、潔凈、安全、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產(chǎn)品。
6、各部門(mén)加強協(xié)調溝通，做好拆遷工作。近年來(lái)，城市房屋拆遷成為社會(huì )的熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題。雖然城市拆遷工作是一項關(guān)系到加快發(fā)展經(jīng)濟、造福于民的好事，但在實(shí)際工作中，由于牽扯到各個(gè)方面的利害關(guān)系，特別是拆遷人、被拆遷人的經(jīng)濟利益問(wèn)題，拆遷工作變得十分復雜，并出現了一些新問(wèn)題，新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發(fā)現，有的房產(chǎn)已拆除，但未到我局辦理拆遷注銷(xiāo)或變更登記等相關(guān)手續，導致一宗土地出現兩套房產(chǎn)證，權屬上容易產(chǎn)生糾紛，不利于房產(chǎn)檔案的管理，至使有關(guān)問(wèn)題難以及時(shí)妥善解決。根據國務(wù)院和山東省《城市房屋拆遷管理條例》的規定，計劃、規劃、土地等有關(guān)部門(mén)應當按照各自職責，協(xié)同做好城市房屋拆遷管理工作，使上述問(wèn)題得以妥善解決。
7、加快房地產(chǎn)交易大廳建設，強化市場(chǎng)監管。我局在已建成房地產(chǎn)交易中心的基礎上，決定整改再進(jìn)步，效率再提高，建立真正意義上的“一站式”服務(wù)大廳，每科室都有一名工作人員進(jìn)駐大廳，群眾進(jìn)一個(gè)門(mén)，領(lǐng)一份表，就可辦妥所有手續。同時(shí)，在交易大廳門(mén)口還有各開(kāi)發(fā)公司簡(jiǎn)介、年度開(kāi)發(fā)量、樓盤(pán)介紹、聯(lián)系電話(huà)等宣傳圖板，形成了一個(gè)“房產(chǎn)小超市”，既方便了人民群眾，又宣傳了開(kāi)發(fā)公司，可謂一舉雙得。目前這一工作正在緊張有序的進(jìn)行之中。
省政府為促進(jìn)農村文化建設，積極構建全面覆蓋農村公共文化服務(wù)體系，不斷滿(mǎn)足廣大農民群眾日益增長(cháng)的物質(zhì)文化需求、xx年全省安排6000萬(wàn)元農村文化事業(yè)專(zhuān)項資金，xx年安排1個(gè)億，xx年將增加到1、2億用于開(kāi)展農村三項文化活動(dòng)。為更好地配合社會(huì )主義新農村建設，使農村文化事業(yè)專(zhuān)項資金用好、用活，按照全市開(kāi)展的“春節回鄉見(jiàn)聞”調研活動(dòng)的相關(guān)要求，我們通過(guò)集體座談、征求意見(jiàn)等形式就農村公共文化基礎設施建設情況進(jìn)行了初步探討和調研。
我縣現有建制鄉（鎮、場(chǎng)、區）16個(gè)，行政村104個(gè)，農業(yè)人口28、9萬(wàn)人。近年來(lái)，我縣的農村文化事業(yè)在全省建設社會(huì )主義新農村發(fā)展大潮中，在上級部門(mén)的關(guān)心和支持下，尤其是省委、省政府為開(kāi)展農村文化“三項”活動(dòng)下拔了專(zhuān)項資金，為農村文化活動(dòng)送來(lái)了“春風(fēng)”和“及時(shí)雨”，改變了我縣農村文化事業(yè)的“一窮二白”的面貌，取得了一些初步成效。主要表現在：
一是基礎建設得到加強。xx年省政府為開(kāi)展我縣農村文化“三項”活動(dòng)下拔了51、6萬(wàn)元專(zhuān)項資金，用于加強基礎建設、鞏固文化陣地，全縣16個(gè)鄉鎮均建立了文化服務(wù)站，配備了專(zhuān)（兼）職文化干部18名，建村級文化活動(dòng)室或陣地96個(gè)。部分鄉鎮還添置了文化活動(dòng)用品及體育健身器材，開(kāi)辦了圖書(shū)室、電影院、文化茶園、文化娛樂(lè )室，全縣已有10個(gè)鄉鎮68個(gè)行政村實(shí)現了廣播電視“村村通”。二是文化活動(dòng)蓬勃開(kāi)展。自xx年12月份開(kāi)始，已在全縣各鄉（鎮、場(chǎng)、區）及行政自然村放映故事片、科教片630場(chǎng)次，觀(guān)看人數達9、4萬(wàn)余人次。送戲下鄉245場(chǎng)次，觀(guān)看人數達23、5萬(wàn)余人次。舉辦村級文化培訓班參加人數達1000余人，為農村文化站送書(shū)1200余冊。三是群眾文化顯現生機。近年，我縣不少集鎮的群眾自發(fā)組織起來(lái)，唱歌跳舞，健身娛樂(lè )。村級文化活動(dòng)也開(kāi)始發(fā)展，共成立業(yè)余演出團體24個(gè)，每年文藝演出124場(chǎng)，觀(guān)眾人數達到9、92萬(wàn)人次。一些村還成立了農村開(kāi)心樂(lè )隊、威風(fēng)舞龍隊，每逢節慶、假日文藝團體便自發(fā)組織到全鄉、鎮、村巡回演出，得到農村群眾的好評和首肯。走進(jìn)我縣農村，唱歌跳舞的多了，打架斗毆的少了；看書(shū)讀報的多了，打牌搓麻的少了；遵規守矩的多了，惹事生非的少了；移風(fēng)易俗的多了，愚昧迷信的少了，文明新風(fēng)隨處可見(jiàn)。
我縣農村文化事業(yè)雖然取得了一定成績(jì)，但通過(guò)調研發(fā)現，農村文化“三項”活動(dòng)存在著(zhù)一些需要重視和解決的問(wèn)題。一是認識不足，重視不夠。一些基層干部思想上文化意識弱化，存在“經(jīng)濟是硬指標，文化是軟指標”的模糊觀(guān)念，對文化建設在農村經(jīng)濟、社會(huì )和人的全面和諧發(fā)展中的重要地位和作用認識不足，工作擺不上位置，往往“說(shuō)起重要，做起次要，忙時(shí)不要”。甚至認為“唱唱跳跳，打打鬧鬧”對“城市生活不可少，鄉村可搞可不搞”。這是農村文化發(fā)展緩、不平衡的重要原因。二是欠賬太多，投入不足。雖然黨委、政府對農村文化事業(yè)非常重視，省政府的專(zhuān)項資金也能足額及時(shí)下拔，但由于我縣在資金投入上底子太薄，一下子很難根本改變農村文化事業(yè)基礎薄弱的現狀。目前農村文化建設投入主要以鄉鎮為主，而鄉鎮由于捉襟見(jiàn)肘的財力和抓經(jīng)濟的壓力。三是隊伍建設不力，文化人才匱乏。我縣文化事業(yè)單位缺乏擔綱專(zhuān)才，對全縣文化不能很好發(fā)揮引領(lǐng)作用，對農村文化發(fā)展也關(guān)注較少；鄉鎮文化干部經(jīng)常變動(dòng)，或長(cháng)期“挪用”，業(yè)務(wù)難熟悉，能力提不高，工作應付的多；民間文化人才又相對集中城區，農村百難挑一。人才匱乏是制約農村文化發(fā)展的重要因素。管理職能未轉變。近年，文化主管部門(mén)不少精力陷于舉辦活動(dòng)等具體事務(wù)，從宏觀(guān)上規劃、指導、推進(jìn)全縣文化發(fā)展，尤其是農村文化建設著(zhù)力較少，對業(yè)務(wù)單位工作管理督促不到位，常常是局里忙、館里閑，未實(shí)現由“辦”文化向“管”文化的職能轉變，不利農村文化建設擺上位置和積極推進(jìn)。
1、解決好認識和位置問(wèn)題。當前，我們已進(jìn)入城市與農村協(xié)調發(fā)展的重要時(shí)期。加快農村文化建設，一方面有利于解決當前農民群眾基本溫飽后激增的精神文化需求，有利于破除和抵御農村落后、愚昧、低俗的惡風(fēng)陋習，提高群眾文化素養和社會(huì )文明程度，促進(jìn)農村持續協(xié)調發(fā)展。另一方面，我縣是農業(yè)大縣，只有農村的全面進(jìn)步，只有農民的全面發(fā)展，才能真正實(shí)現我縣的跨越式發(fā)展和社會(huì )的和諧穩定。從長(cháng)遠和發(fā)展看，加快農村文化建設，也是落實(shí)“三個(gè)代表”重要思想，貫徹科學(xué)發(fā)展觀(guān)，建設全面小康，構建和諧社會(huì )的客觀(guān)要求。將其提上日程，擺上位置，真抓、重抓、實(shí)抓，是當務(wù)，也是職責。
2、加大基礎設施投入。從我縣文化事業(yè)的現狀看，農民文化需求自主性、參與性增強，已不滿(mǎn)足有所“看”，更加追求有所“樂(lè )”。各級應把加強農村文化設施建設作為重點(diǎn)，切實(shí)加大投入，逐步改變群眾文化活動(dòng)場(chǎng)地、設備、器材和現代傳媒、網(wǎng)絡(luò )等硬件設施嚴重不足的狀態(tài)。上層應變“蜻蜓點(diǎn)水”的“送”文化為實(shí)實(shí)在在的“建”基礎，多給以物和資的投入?；鶎右獙⑥r村文化建設切實(shí)納入經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展總體規劃，納入財政預算，建立剛性、長(cháng)效投入機制，改變投入“隨意”，工作“應景”狀況。同時(shí)，通過(guò)積極的政策措施鼓勵、引導、扶持社會(huì )力量參與，形成多渠道投入，加快農村文化基礎建設。
3、加強人才隊伍建設。建立文化人才下鄉制度，加強對農村文化隊伍的培養。面向社會(huì )招賢納才，解決文化事業(yè)單位青黃不接、人才奇缺問(wèn)題。鄉鎮要建立健全文體服務(wù)中心，配齊專(zhuān)職人員，穩定工作隊伍。要大力發(fā)掘社會(huì )人才，培養文化骨干，建立一支扎根基層、融于群眾的農村文化指導員（文化義工）隊伍。通過(guò)強化“軟件”建設，保障各層面工作有人抓、有人管、有人做，保障農村文化積極健康發(fā)展。深化改革，轉變職能。要堅持以民為本，確立群眾文化是基層文化工作重點(diǎn)，并納入各級工作目標考核，確保農村文化建設落實(shí)。文化部門(mén)要進(jìn)一步轉變職能，弱“辦”強“管”，致力于縣級文化事業(yè)發(fā)展的規劃、指導和協(xié)調、服務(wù)，為滿(mǎn)足群眾文化需求構建良好環(huán)境。要進(jìn)一步深化文化事業(yè)單位改革，引入市場(chǎng)機制、競爭機制，改變一些單位、一部分人懶散無(wú)為狀態(tài)，強化職能，激發(fā)活力，切實(shí)發(fā)揮群眾文化、農村文化建設“領(lǐng)頭羊”作用。各事業(yè)單位可充分利用現有文化資源，積極開(kāi)拓文化市場(chǎng)，開(kāi)展有償服務(wù)和文化產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不斷增強自我發(fā)展實(shí)力。
從20xx年至今，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了萌芽、發(fā)展、壯大的規模態(tài)勢，企業(yè)也從最初的混亂向平穩和有序邁進(jìn)。據不完全統計，xx市目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)近千家，有項目企業(yè)預計300余個(gè)。單拿為例，房地產(chǎn)企業(yè)已達428家，開(kāi)發(fā)項目120余個(gè)，我們從稅收這個(gè)角度就可以衡量出房地產(chǎn)業(yè)這幾年的發(fā)展。20xx年稅收收入0.9億，20xx年截止11月份，已增到12億，房地產(chǎn)行業(yè)已占地方稅收收入50%以上?？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)已成為小店區支柱型產(chǎn)業(yè)，該行業(yè)的興衰成敗直接影響地方政府財政收支情況。
縱觀(guān)200xx年-20xx年xx市房地產(chǎn)走勢，我們發(fā)現，在經(jīng)歷了“控制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲”“抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲”“遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲”的過(guò)程中，xx市的房?jì)r(jià)一直打著(zhù)政府宏觀(guān)調控政策的擦邊球，受政策影響不大。在剛剛閉幕的xx屆三中全會(huì )上，關(guān)于對財稅體制的改革，集體土地使用權的變化，以及房地產(chǎn)稅的開(kāi)征及推廣，這些政府宏觀(guān)調控政策的實(shí)施都會(huì )對房?jì)r(jià)產(chǎn)生一定影響。
我們辯證地得出結論，對普通住宅的剛性需求穩中緩升，而對非普通住宅、商鋪等高檔住房或奢侈品房的價(jià)格將會(huì )下降。
二、影響房?jì)r(jià)的變動(dòng)因素。
土地費用：目前這是重要組成部分。政府是土地財政，財政中一大部分源于政府轉讓土地使用權的收入，也就是賣(mài)地，地價(jià)越高，土地成本越大，這部分成本都會(huì )轉稼到消費者頭上。隨著(zhù)改革力度加大，中央對財稅體制的改革，土地財政的現象會(huì )逐步改善，那么關(guān)乎國計民生的普通住宅的供應將會(huì )增大，也就是說(shuō)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革方向要從需求市場(chǎng)向供給市場(chǎng)轉變，根據經(jīng)濟學(xué)中需求供給函數的變化，供給增多，則同樣的均衡量下，均衡價(jià)格下降，因此這是對房?jì)r(jià)的重要影響因素。
稅金及費用：20xx年房地產(chǎn)企業(yè)的稅負率7%左右，目前的稅負率近13%。拿目前銷(xiāo)售不錯的首開(kāi)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，當年的銷(xiāo)售收入過(guò)1.2億/80套，新增稅負就要達到600萬(wàn)，平均每套房多承擔稅負7.5萬(wàn)，平均每平米房?jì)r(jià)增加535元。
房產(chǎn)稅的開(kāi)征現狀：對從價(jià)的按房產(chǎn)的1.2%征收，從租按照12%，但對國家機關(guān)企事業(yè)單位以及軍隊的房產(chǎn)免稅，對個(gè)人的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)免稅。
三中全會(huì )對財稅體制改革的方向要開(kāi)征房產(chǎn)稅，但對保障居民起碼生活水平的用于個(gè)人居住的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)我們認為開(kāi)征的可能性很小。那么稅制改革就不會(huì )影響到普通住宅的房?jì)r(jià)，所以我們認為普通住宅會(huì )按照市場(chǎng)供求關(guān)系確定價(jià)格，從趨勢來(lái)看應該是上升的。
對于非普通住宅，利潤空間較大。我們做過(guò)調查，恒實(shí)平陽(yáng)的房產(chǎn)銷(xiāo)售收入70%來(lái)自于商鋪及寫(xiě)字間，開(kāi)盤(pán)時(shí)4萬(wàn)/平米，目前已升至6萬(wàn)/平米。隨著(zhù)房產(chǎn)稅的開(kāi)征，投資者會(huì )轉向別的投資市場(chǎng)，導致市場(chǎng)上房屋供大于求房?jì)r(jià)會(huì )下跌。拿星河灣來(lái)說(shuō)，開(kāi)盤(pán)時(shí)一房難求2萬(wàn)/平米，到目前已降至1.8萬(wàn)/平米，該處房產(chǎn)代表了將來(lái)高端奢侈品房屋的價(jià)格走勢。
其中，國民經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入水平，隨著(zhù)經(jīng)濟社會(huì )的發(fā)展，這兩項都是逐年遞增，這些因素會(huì )影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體供求，特別是影響需求。通常來(lái)講，一個(gè)地區的經(jīng)濟發(fā)展水平越高、經(jīng)濟增長(cháng)越快、產(chǎn)業(yè)結構越合理、就業(yè)率、收入水平和投資水平越高，財政收入越多、金融形勢越好，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求就越大，房?jì)r(jià)總體水平也越高。反之，房?jì)r(jià)總體水平越低。從中國的情況來(lái)看，改革開(kāi)放20多年后的今天與改革初相比，房?jì)r(jià)有了巨幅增長(cháng)，就是源于全國的經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入水平等一系列經(jīng)濟因素方面的迅猛發(fā)展。
三、政府的調控政策。
國五條細則中未提及征收二手房交易20%的個(gè)稅問(wèn)題。隨著(zhù)市國五條細則的出臺，太原樓市開(kāi)始趨于明朗化，接下來(lái)一段時(shí)間成交量可能會(huì )有所上升;但也有相關(guān)人士反映：市房管局對新建商品住房?jì)r(jià)格增幅高于城鎮居民家庭人均可支配收入實(shí)際增幅的企業(yè)，加大了(銷(xiāo))預售證等相關(guān)證件的審評力度，這在一定程度上將導致部分有合法證件的房?jì)r(jià)正再一次漲價(jià)。
四、房地產(chǎn)公司如何確定未來(lái)的經(jīng)營(yíng)戰略。
一線(xiàn)城市由于經(jīng)歷了幾輪調控的洗禮，開(kāi)發(fā)商相對比較理性，通過(guò)降價(jià)來(lái)促進(jìn)銷(xiāo)售已經(jīng)成為一種常態(tài)，那么就需要減少開(kāi)發(fā)商的利潤來(lái)降低房?jì)r(jià)，吸引消費者，達到銷(xiāo)售目標。
對于二線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，對于普通住宅的銷(xiāo)售，如正規、知名房地產(chǎn)商，如首開(kāi)等，房?jì)r(jià)緩中有升，對于高檔房，如星河灣，房產(chǎn)商就要縮小自身利潤空間以尋求更多的市場(chǎng)。
20xx年2月12日。
調查地點(diǎn)：房地產(chǎn)公司。
調查過(guò)程：詢(xún)問(wèn)房地產(chǎn)經(jīng)理。
觀(guān)察分析法，資料分析法。
內容：了解當今及未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，互聯(lián)網(wǎng)對房地產(chǎn)的介入情況，地產(chǎn)服務(wù)市場(chǎng)是否存在。
1、房地產(chǎn)網(wǎng)站繁多，功能，資訊內容相近。
2、現有房地產(chǎn)網(wǎng)站多立足本地，只起到互聯(lián)網(wǎng)廣告的作用，未能發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)無(wú)地域的優(yōu)勢，這可能是由于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)所決定的，由于html表現手法有限，極大地制約了房地產(chǎn)網(wǎng)站的跨地域發(fā)展。
3、房地產(chǎn)網(wǎng)站表現形式。
a，html超文本文件格式。運用圖片，文字和超級連接表現樓盤(pán)，這是現在房地產(chǎn)網(wǎng)頁(yè)主要表現形式。b，360度環(huán)景技術(shù)。能表現東南西北四方位景物，可拉近觀(guān)察，表現事物真實(shí)，可做少量互動(dòng)，如超級連接，但只能在一固定地點(diǎn)做360度旋轉觀(guān)察。這一技術(shù)已出現，但還沒(méi)普及，應用此技術(shù)網(wǎng)站極少。c，vrml虛擬現實(shí)技術(shù)。應用電腦三維技術(shù)，能表現物體空間結構，瀏覽者可任意游走，有置身其中的感覺(jué)，但畫(huà)質(zhì)與現實(shí)有差異。至今沒(méi)出現這類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)站。
4、未來(lái)一手房地產(chǎn)市場(chǎng)將定位在高檔商品房上，消費者需要更大量有關(guān)商品房的信息。隨著(zhù)人們生活水平的提高和居者有其屋目標的實(shí)現，人們對房屋的需求將上一檔次，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求將轉為對大面積，別墅型等高檔商品房的需求。由于消費者追求的是高品質(zhì)的商品房，而且這類(lèi)房屋的單套成交額將是一筆不少的.費用，因此需要關(guān)于該商品房更全面的了解，而不單局限于對其位置，大小等信息的了解。廣州樓盤(pán)的向外擴散，導致得到這些信息，將耗費不少時(shí)間與精力。
5、地產(chǎn)商銷(xiāo)售手段需要創(chuàng )新。隨著(zhù)買(mǎi)方市場(chǎng)的確立和消費者消費心理的成熟，大量廣告的投入不是他們的出路。因為高額的廣告費用必然提高商品房銷(xiāo)售成本，從而削弱樓盤(pán)價(jià)格上的競爭力。消費者心理總是從非理性到理性，他們注重的將是商品房的實(shí)用性和舒適性，單搞概念盤(pán)將難以取得好的銷(xiāo)售成績(jì)。因此房地產(chǎn)需要銷(xiāo)售模式的創(chuàng )新，需要低成本，高效，實(shí)用的銷(xiāo)售手段。
6、二手市場(chǎng)將相對活躍城區范圍的擴大，是二手交易的主要動(dòng)因。樓房私有權的確立和交易手續的簡(jiǎn)化提供了二手交易的必要條件。人們手中房屋的增加提供了二手交易的房源，房屋置換成為二手交易的主要目的。
7、現今房地產(chǎn)網(wǎng)站信息遠未達到消費者要求，需要技術(shù)創(chuàng )新。如上所說(shuō)，單文本和圖片將難以滿(mǎn)足消費者對樓盤(pán)信息的需求，網(wǎng)站需要新的表現手段展示樓盤(pán)。只要互聯(lián)網(wǎng)能提供足夠的信息，網(wǎng)上銷(xiāo)售這一低成本銷(xiāo)售方式將受地產(chǎn)商青睞。
8、房地產(chǎn)推廣是一個(gè)高利潤行業(yè)，如果互聯(lián)網(wǎng)是計電視，廣播，報章雜志后的一時(shí)代傳媒，那么他在房地產(chǎn)推廣上必有作為?？梢岳锰摂M現實(shí)技術(shù)建立房地產(chǎn)網(wǎng)站，定位在一手樓盤(pán)的銷(xiāo)售，利潤來(lái)源主要定在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而非消費者?，F在很少地產(chǎn)商愿意在互聯(lián)網(wǎng)上做廣告，究其原因，為以下幾點(diǎn)：
1：認為電視，報章等廣告是主動(dòng)的，不管消費者是否接受，都難以拒絕，至少要看一眼，才能做出下一步反應。而互聯(lián)網(wǎng)廣告確實(shí)被動(dòng)的，消費者愿意才會(huì )看。這一想法是但從廣告目的出發(fā)的，而忽略了廣告的效果和效率，這也是現在房地產(chǎn)廣告費用高昂的重要原因。而事實(shí)上，互聯(lián)網(wǎng)廣告是有針對性的，有需要得到這方面資訊的消費者會(huì )主動(dòng)尋找這類(lèi)網(wǎng)站，而且在網(wǎng)上做廣告是無(wú)地域限制，無(wú)時(shí)間限制的。
2：認為互聯(lián)網(wǎng)還沒(méi)普及。這一點(diǎn)也不應成為互聯(lián)網(wǎng)難以做房地產(chǎn)推廣的原因。就現在產(chǎn)業(yè)結構及人口結構考慮，未來(lái)的房地產(chǎn)有效消費群將集中在掌握互聯(lián)網(wǎng)這一效率工具的高科技人群中。
3：認為互聯(lián)網(wǎng)所表達的信息不如全統媒體豐富。的確，用傳統超文本格式（html）表現房地產(chǎn)信息，遠遠未能滿(mǎn)足消費者和地產(chǎn)商需求和要求。這也是房地產(chǎn)網(wǎng)站需要技術(shù)創(chuàng )新的原因。地產(chǎn)商廣告投入，目的是讓消費者認知其樓盤(pán)，所以，房地產(chǎn)網(wǎng)站的服務(wù)對象必須為房地產(chǎn)準消費者，而不是地產(chǎn)商，要吸引房地產(chǎn)準消費者，從而吸引地產(chǎn)商廣告投放。
就調查所得的資料統計，如果房地產(chǎn)網(wǎng)站廣告份額可以達到1%，即可至少得到8萬(wàn)/星期?？紤]網(wǎng)站的營(yíng)運成本遠低于不同廣告公司，應用虛擬現實(shí)這一互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng )新技術(shù)建立房地產(chǎn)網(wǎng)站，提供房地產(chǎn)信息服務(wù)市場(chǎng)存在，風(fēng)險很少。
茶作為飲品，經(jīng)過(guò)了發(fā)現利用茶藝化的漫長(cháng)過(guò)程，它的歷史至少可以上溯到5000年前。
茶具是隨著(zhù)茶之為飲應運而生，它的發(fā)生和發(fā)展經(jīng)歷了一個(gè)從無(wú)到有，從共用到專(zhuān)一，從粗糙到精致的歷程，并隨著(zhù)飲茶習俗的變化而不斷變化和發(fā)展。
2、功能完善的茶具
碾羅器具：茶碾、茶磨、茶羅。
品飲器具：茶壺、茶盞。
擺置器具：茶桌、茶椅、茶車(chē)、茶海。
輔助器具：茶匙、茶筅、茶瓶、茶漏、茶夾、茶則、茶荷、茶針、巾、都籃等。
3、材質(zhì)多樣的茶具
竹木茶具、金屬茶具、玻璃茶具、陶土茶具、瓷器茶具、漆器茶具。
在數千年的發(fā)展進(jìn)程中，出現了各種各樣材質(zhì)的茶具。調查統計發(fā)現，消費者在選擇茶具時(shí)，最關(guān)注的因素仍然是茶具的材質(zhì)。
4、不斷追尋藝術(shù)性的茶具
混煮法時(shí)期，茶與其他食物混煮，尚未發(fā)展出專(zhuān)用茶具，多為陶土所制。
瓷器是火與土的藝術(shù)，瓷器發(fā)明后，陶質(zhì)茶具逐漸為瓷質(zhì)茶具所替代。
唐代以后，文人雅士開(kāi)始追且茶器的釉色之美與造型之特;隨著(zhù)飲茶風(fēng)俗的普及，專(zhuān)門(mén)的茶具制造也應運而生。陶瓷茶具的種類(lèi)與裝飾也日漸豐富。明初紫砂的出現，更是廣受追捧。
5、傳統與時(shí)尚共存的現代茶具
茶家具：茶桌、茶椅、茶車(chē)等，主要在茶館茶樓等經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所應用。
煮水器：用來(lái)煮水的隨手泡，又稱(chēng)電茶壺。
茶藝表演重要道具：茶海、茶六寶(茶夾、茶漏、茶拾、茶荷、茶針、桶)、水洗等。
茶器皿：狹義的茶具，包括紫砂壺、公道杯、品茗杯等
1. 茶具市場(chǎng)增長(cháng)迅速
20xx年6月，餐具用品市場(chǎng)供求平穩。20xx年6月，餐具市場(chǎng)絲毫未受金融風(fēng)暴的影響，以較大的幅度擴大市場(chǎng)份額，茶具和杯子囊括市場(chǎng)占有率、同期環(huán)比增長(cháng)率雙料冠亞軍。
折線(xiàn)圖是20xx年、20xx年、20xx年6月份茶具搜索量的比較圖。從中我們可看到它是以沖刺的態(tài)勢勇攀高峰，它的大銷(xiāo)量帶動(dòng)了餐廚行業(yè)向好方面發(fā)展的良好勢頭，是餐具行業(yè)的最大賣(mài)點(diǎn)之一。
2. 千古流變中，瓷器和紫砂茶具的王者地位一如既往。
無(wú)論是自己選用茶具還是對未來(lái)茶具市場(chǎng)的預測，消費者對紫砂的認可度最高，其次是瓷器，紫砂和瓷器的發(fā)展空間依然巨大，商家可以通過(guò)一些創(chuàng )新產(chǎn)品來(lái)增加其盈利能力。
3、飲茶習慣的改變和技術(shù)的革新催生電茶具市場(chǎng)飄紅，原因是：
家庭茶室的發(fā)展
人民生活水平的提高
家用電器的普及
茶葉銷(xiāo)量的持續增長(cháng)
4、茶產(chǎn)業(yè)持續增長(cháng)，將帶動(dòng)茶具消費持續增長(cháng)
在各地政策和資金的扶持下，各地的茶園面積在不斷的增加，由于新的茶園多是良種茶園，在產(chǎn)量和品質(zhì)上都明顯的優(yōu)于傳統茶園，所以直接導致了茶葉產(chǎn)量的增加。
整個(gè)茶業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展，必然帶動(dòng)茶具市場(chǎng)的大規模發(fā)展。
5. 茶具飛速發(fā)展過(guò)程中隱含的問(wèn)題
從這組數據來(lái)看，現在市場(chǎng)上存在的主要問(wèn)題是：
沒(méi)有統一的行業(yè)標準
定價(jià)混亂
產(chǎn)品缺乏創(chuàng )意
著(zhù)名品牌較少
這說(shuō)明茶具行業(yè)尚處于產(chǎn)品競爭時(shí)代向品牌競爭時(shí)代邁進(jìn)的階段
1、專(zhuān)業(yè)茶具類(lèi)零售終端市場(chǎng)前景看好
無(wú)論從業(yè)者還是消費者都看好茶具類(lèi)專(zhuān)賣(mài)店，這是將來(lái)茶具品牌必然要進(jìn)入的渠道;但是目前國內連鎖茶具專(zhuān)賣(mài)企業(yè)并不成規模，沒(méi)有一家具有知名品牌的茶具經(jīng)銷(xiāo)企業(yè)。
從業(yè)者認為茶葉專(zhuān)賣(mài)店在未來(lái)茶具銷(xiāo)售中占有重要地位，也是消費者首選的購買(mǎi)茶具的場(chǎng)所。
2、產(chǎn)品的品牌與價(jià)格對市場(chǎng)銷(xiāo)售至關(guān)重要
從商家的調查來(lái)看，品牌、價(jià)格、安全是大家最關(guān)心的問(wèn)題，所以企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，樹(shù)品牌、定價(jià)合理、攻技術(shù)依然是其發(fā)展壯大的核心。而從消費者的調查來(lái)看，安全、輕便耐用、材質(zhì)是其最為關(guān)心的問(wèn)題，然后才考慮到品牌與價(jià)位。其實(shí)消費者對安全和輕便耐用的認識完全來(lái)自市場(chǎng)上的成熟品牌教育。
1、茶具市場(chǎng)剛剛起步，發(fā)展前景極為廣闊。
調查中，無(wú)論是消費者還是茶具經(jīng)營(yíng)者都非?？春貌杈呤袌?chǎng)的未來(lái)發(fā)展前景，目前的茶具市場(chǎng)無(wú)論品牌還是產(chǎn)品質(zhì)量尚處于魚(yú)龍混雜的狀態(tài)。
2、組建專(zhuān)業(yè)的產(chǎn)銷(xiāo)見(jiàn)面會(huì )是茶具企業(yè)最喜歡的宣傳方式。
a.每年能組織一次大型的產(chǎn)銷(xiāo)見(jiàn)面會(huì )(82.7%)
b.每年能組織一次論壇,請國內著(zhù)名市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)家授課(4%)
c.每年能進(jìn)行一次茶具行業(yè)的品牌質(zhì)量排名(0%)
d.每年舉辦一次茶具行業(yè)的博覽會(huì )(9.3%)
e都不需要(4%)
從商家的調查來(lái)看，在未來(lái)茶具的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方面，企業(yè)更希望能夠組織產(chǎn)銷(xiāo)見(jiàn)面會(huì )，廠(chǎng)家和經(jīng)銷(xiāo)商能夠面對面的交流，共同研發(fā)消費者歡迎的產(chǎn)品。
為在今后的農機購置補貼工作中更好的制定工作思路、工作措施，引導農民科學(xué)合理地購置適合自己的機械，推動(dòng)全縣農業(yè)生產(chǎn)實(shí)現又好又快發(fā)展，自8月1以來(lái)，xx縣農機局在全縣范圍內組織開(kāi)展了農機購置補貼項目專(zhuān)題調研活動(dòng)。成立了以主要負責人為組長(cháng)，財務(wù)股、推廣站、鄉鎮農機站等部門(mén)技術(shù)人員為成員的專(zhuān)題調查組，在全縣12個(gè)鄉鎮(街道)開(kāi)展了詳細的摸底調查。通過(guò)與享受補貼戶(hù)及農民座談、聽(tīng)取鄉鎮(街道)領(lǐng)導及村委負責人介紹，實(shí)地察看地塊、發(fā)放征求意見(jiàn)表等方式，獲得了大量基礎性資料。經(jīng)分析研究，進(jìn)一步認識到實(shí)施農機購置補貼項目所起的作用及存在的問(wèn)題不足，并提出對策及建議。
(一)基本情況
今年，上級安排給xx縣第一批農機購置補貼資金610萬(wàn)元。該縣農機局在省、市農機辦的領(lǐng)導和指導下，針對本地農業(yè)生產(chǎn)發(fā)展的需求，創(chuàng )新機制、強化措施、狠抓落實(shí)，引導農民科學(xué)合理的購置先進(jìn)、適用機械。共補貼各種農機具321臺，其中，玉米聯(lián)合收獲機184臺、小麥免耕播種機13臺，大型拖拉機39臺，其他各種機具85臺，228戶(hù)農民受益，直接拉動(dòng)農民投資xx多萬(wàn)元。這些機具的投入使用，促進(jìn)了xx縣農機化事業(yè)迅猛發(fā)展，取得顯著(zhù)的社會(huì )效益和經(jīng)濟效益。
(二)取得的成效
1、農機裝備水平快速提高，配置結構進(jìn)一步優(yōu)化
農機購置補貼項目的實(shí)施，極大的激發(fā)了廣大農民投資農機的積極性，農機總量持續增長(cháng)，農業(yè)綜合生產(chǎn)能力明顯提高。截至目前，全縣農機總動(dòng)力已達到176萬(wàn)千瓦，農機總值7.9億元，拖拉機4.1萬(wàn)臺，其它機引配套田間作業(yè)機械3.6萬(wàn)臺。由于補貼額度達到機具總額的30%，使農民對大中型、新型機具買(mǎi)的起，買(mǎi)起來(lái)劃算，大馬力、聯(lián)合作業(yè)機械增長(cháng)較快，全縣玉米聯(lián)合收獲機新增184臺，大中型拖拉機新增153臺，小麥免耕播種機新增15臺，農機配置結構進(jìn)一步優(yōu)優(yōu)化，土豆收獲機、條播機、耘耕機等新型農業(yè)機械也從無(wú)到有，逐步增長(cháng)。這些性能優(yōu)越、先進(jìn)適用、節能環(huán)保機具的迅速普及，為發(fā)展現代農業(yè)、促進(jìn)農村經(jīng)濟發(fā)展提供了堅實(shí)的裝備支撐。
2、農機作業(yè)水平持續攀高
農機購置補貼項目的實(shí)施，有力地推進(jìn)了xx縣農業(yè)生產(chǎn)機械化進(jìn)程，尤其是主要糧食作物關(guān)鍵環(huán)節機械化水平有了顯著(zhù)提高。今年由于氣候原因，小麥成熟晚，與河南等地僅差3—5天，從外地引機數量銳減，加上麥收期間正值汛期，小麥搶收工作形勢嚴峻。為此，xx縣農機局積極協(xié)調近年來(lái)補貼的307臺自走式收獲機和279大型拖拉機(配備小麥割臺)，緊急投入三夏搶收工作。并引導農民開(kāi)展小麥機收、秸稈還田、玉米貼茬播種的“一條龍”農機作業(yè)模式，減少作業(yè)環(huán)節，縮短作業(yè)時(shí)間，加快播種進(jìn)度，提高播種質(zhì)量。全縣77.83萬(wàn)畝小麥全部及時(shí)收獲、顆粒歸倉，實(shí)現小麥機收76萬(wàn)畝，機收率達到98%。
3、保護性耕作實(shí)現新跨越
保護性耕作技術(shù)是對農田實(shí)行免耕、少耕，用作物秸稈、殘茬覆蓋地表，從而減少土壤風(fēng)蝕、水蝕，提高土壤肥力和抗旱能力的一項先進(jìn)農業(yè)耕作技術(shù)，不僅減少作業(yè)環(huán)節、節約成本、增產(chǎn)增效，還可以改善生態(tài)環(huán)境。xx縣農機局在實(shí)施農機購置補貼項目過(guò)程中，把玉米聯(lián)合收獲機、小麥免耕播種機等保護性耕作機具確定為補貼重點(diǎn)，大力推廣普及。截至目前，xx縣擁有玉米聯(lián)合收獲機728臺，小麥免耕播種機145臺，今年小麥免耕播種面積達到9萬(wàn)畝，建設成方連片小麥免耕播種示范基地12處，其中，臨邑鎮劉雙廟村的示范基地達到1200畝，500—1000畝的'2處，200-500畝的3處，200畝以下的6處，實(shí)現新的突破。經(jīng)專(zhuān)家測產(chǎn)，實(shí)行保護性耕作的小麥畝產(chǎn)達到580公斤，比常規播種增產(chǎn)23公斤，增產(chǎn)效果明顯。
4、農機專(zhuān)業(yè)合作組織勃蓬發(fā)展
實(shí)施農機購置補貼項目，吸引了更多農民購買(mǎi)大型、新型農機具，造就了一批農機大戶(hù)，xx縣農機局因勢利導，把他們組織起來(lái)，成立農機專(zhuān)業(yè)合作組織，整合農機資源，開(kāi)展規模作業(yè)、合同訂單作業(yè)、以及玉米聯(lián)合收獲、秸稈粉碎還田、小麥播種“一條龍”作業(yè)，不僅促進(jìn)了農業(yè)生產(chǎn)，而且他們所取得的巨大的經(jīng)濟效益又吸引越來(lái)越多的農機手加入到農機合作組織。當前，xx縣已建立農機合作社12個(gè)，社員335人，擁有各種農業(yè)機械389臺，總資產(chǎn)800余萬(wàn)元。農機協(xié)會(huì )75個(gè)，擁有各種大型農業(yè)機械6700多臺。同時(shí)，積極引導農機中介組織、農機專(zhuān)業(yè)大戶(hù)等各類(lèi)服務(wù)組織迅速發(fā)展。目前，以農機合作社為龍頭的農機服務(wù)組織承擔了全縣50%以上的農業(yè)生產(chǎn)作業(yè)量，對促進(jìn)農村勞動(dòng)力轉移和推動(dòng)土地流轉、農業(yè)規模經(jīng)營(yíng)發(fā)揮了重要作用。
1、積極爭取省、市農機辦的業(yè)務(wù)指導和本地黨委政府的支持，對全縣農業(yè)機械資源進(jìn)行摸底調查，掌握可靠詳實(shí)的數據，為科學(xué)制定補貼方案提供基礎資料。
2、強化宣傳。通過(guò)加大宣傳力度，使農機購置補貼政
策家喻戶(hù)曉、深入人心，確保廣大人民群眾都知道補貼項目、了解補貼政策，為該項目的順利實(shí)施打下堅實(shí)的基礎。
3、加強監督約束。一是該局紀委書(shū)記參與項目的全過(guò)程，確保整個(gè)工作過(guò)程不出現徇私舞弊、人情交易和違紀違法現象。二是通過(guò)及時(shí)宣傳補貼項目實(shí)施進(jìn)度，公示補貼對象，更加有效地接受全縣人民的監督，杜絕違規操作行為的發(fā)生。三是向全縣人民公開(kāi)監督電話(huà)，保證整個(gè)實(shí)施過(guò)程公開(kāi)、公正。
4、機具交付農民后，進(jìn)行建檔管理，定期對農機手進(jìn)行培訓，并協(xié)調生產(chǎn)廠(chǎng)家進(jìn)行跟蹤服務(wù)，指導農戶(hù)正確調試、操作機具，保證廣大農民買(mǎi)著(zhù)放心、用著(zhù)省心。
根據調查對象的意見(jiàn)反饋，存在以下幾點(diǎn)問(wèn)題：
1、補貼標準有待提高，交款方式不夠靈活。每年的補貼比例均為不超過(guò)機具單價(jià)的30%，但相對于很多農民的購買(mǎi)力來(lái)說(shuō)，需交納的購機款數額還是很大。比如今年重點(diǎn)推廣的自走式玉米聯(lián)合收獲機(以山東金億公司的三行自走為例)，每套價(jià)格10xx元，補貼33000元，購機戶(hù)還要支付79000元，并且要一次交清。許多農民由于無(wú)法在短期內籌足資金，只能放棄購買(mǎi)機具。同時(shí)，在當前市場(chǎng)條件下，要收回成本需要3—4年，也在一定程度上阻礙了農民購買(mǎi)大型農機的積極性。
2、補貼規模小。盡管上級撥付的補貼資金額度逐年加大，今年第一批資金達到610萬(wàn)元，但是僅僅可以補貼大型農機具320余臺，只有220余戶(hù)農民受益，而全縣40多萬(wàn)農民中多數人無(wú)法享受補貼。
3、部分機械生產(chǎn)廠(chǎng)家售后服務(wù)不夠到位。有一部分生產(chǎn)廠(chǎng)家在縣內設立的代理機構“三包”維修服務(wù)力量不足，在“三夏”、“三秋”農忙季節，若機具有損壞需維修或更換配件，由于維修人員少，機具無(wú)法及時(shí)得到技術(shù)，從而影響農時(shí)，錯過(guò)最佳時(shí)機，影響農機手收入。
1、繼續加大對農機化事業(yè)的扶持力度，增加補貼資金數額，提高補貼標準，使更多農民能夠享受到補貼。
2、針對購置大型農機一次性投入資金數額較大的問(wèn)題，建議政府部門(mén)和金融部門(mén)聯(lián)手推出針對農機購置補貼的分期付款、貼息或低息貸款等政策，為廣大農民購置大型機械降低準入門(mén)檻。
3、建議政府部門(mén)撥付項目實(shí)施經(jīng)費，減輕農機部門(mén)的負擔，更好地促進(jìn)農機補貼工作順利開(kāi)展。
4、根據國家法律法規和上級工作要求，建議各級政府的財政應當增加配套資金，進(jìn)一步壯大補貼資金規模，使農民享受到更多的補貼。
5、建議有關(guān)部門(mén)進(jìn)一步強化、細化對農機生產(chǎn)廠(chǎng)家及經(jīng)銷(xiāo)機構的監督措施，督促他們進(jìn)一步做好補貼機具的跟蹤服務(wù)工作，確保每名購機農民都能及時(shí)、快捷的享受到便民服務(wù)，切實(shí)使農機購置補貼政策達到惠農、強農、助農、護農的良好效果。
在我們采集實(shí)有房屋信息的過(guò)程中，發(fā)現一戶(hù)多房的情況大量存在，主要表現為：
其次一戶(hù)多房存在一種分家不分戶(hù)各自建房的情況，即戶(hù)主與其親屬各居一房，而兩家并未分戶(hù)。此種情況造成了對于房屋實(shí)際所有者認定的困難。
我鄉的人房分離的情況主要是舉家外出打工造成的，這種戶(hù)約有100戶(hù)。人房分離對于我鄉信息采集工作的主要影響是降低了所采集信息的準確率，同時(shí)為了核實(shí)房屋信息工作量也有一定的增加，減緩了工作進(jìn)度。
通過(guò)在實(shí)有住房登記過(guò)程中的核查，我們發(fā)現，我鄉的民房約有30%沒(méi)有辦理必要的國土手續。發(fā)生此種問(wèn)題的原因是：
第一、國土部門(mén)對農村宅基地的管理力度不夠；
第二、農村群眾的依法依規建房的意識淡薄。
因為農村宅基地屬于集體土地，管理情況比較混亂，近年來(lái)，國土部門(mén)加強了對集體土地的管理，但是由于集體土地同時(shí)也守村集體管理，故管理混亂的情況并未得到實(shí)質(zhì)性的改變。這些非法建筑的存在不僅造成了國土管理的困難，而且也因為沒(méi)有法律保障容易引起民事糾紛，是間接的社會(huì )不穩定因素。
在此次信息采集中發(fā)現了一些房屋建在非居住者宅基地上的情況，這些房屋約占全部實(shí)有房屋的15%。因為目前我鄉沒(méi)有實(shí)行房屋產(chǎn)權制度，所以這些房屋的產(chǎn)權并不受法律保護，如果發(fā)生房主與宅基地所有人的產(chǎn)權糾紛，房主的權益難以得到保障。這種房屋產(chǎn)權不清的問(wèn)題之所以發(fā)生主要原因是村民私下贈與、調換、買(mǎi)賣(mài)農村宅基地，這些行為絕大多數只有口頭協(xié)議，一旦發(fā)生糾紛雙方的權益都得不到保障，政府處理起來(lái)也比較困難。
針對出現的問(wèn)題我們主要采取如下的措施應對：
1、對是在無(wú)法居住的房屋不予登記。主要是針對有多處住房的農戶(hù)，如果其擁有的住房中存在無(wú)法居住的危房，則不登記該處房屋。對于享受農村危房改造政策的農戶(hù)一律只登記新房。
2、對為分戶(hù)的家庭房屋一律登記在戶(hù)主名下。對于子女結婚后未與父母分戶(hù)的情況，如果子女和父母分別有房，則所有房屋都登記在戶(hù)主名下。
3、只登記正常居住的非法建筑，對于為正常居住的非法建筑不予登記。正常居住的非法建筑督促其屋主盡快完善相關(guān)手續，沒(méi)有正常居住的非法建筑不予登記，在這些非法建筑中目前在建、尚未完工的，要求國土部門(mén)下達停工通知。
4、權屬不清但有人居住的房屋登記在實(shí)際居住戶(hù)名下。對于此種權屬不清的問(wèn)題，我們向住戶(hù)建議盡快與宅基地所有者達成具有法律效力的書(shū)面協(xié)議，避免發(fā)生權屬糾紛。
5、對于長(cháng)期無(wú)人居住，也不清楚未來(lái)是否有人居住的房屋不予登記。這種房屋時(shí)指屋主超過(guò)三年經(jīng)管且也不清楚其是否有經(jīng)管意向的房屋，此種房屋大都情況較差，很多已經(jīng)是危房，并不具備容納人口居住的條件。
這些問(wèn)題看似獨立，實(shí)際上環(huán)環(huán)相扣，在過(guò)去很長(cháng)一段時(shí)間，農村集體土地的管理以村集體為主，缺乏正規性，資料管理也沒(méi)有系統性。因為管理力度不夠，所以群眾也沒(méi)有建立起依法依規用地的意識，雖然近年來(lái)農村用地管理力度逐年加強，但更像是在土地資源日以珍貴的發(fā)展背景下臨時(shí)抱佛腳的應急行為，沒(méi)有同意規劃，工作方式零敲碎打，頭痛醫頭腳痛醫腳，基層國土管理部門(mén)權力小、資金少、人手不足，沒(méi)有形成合力，缺少與其他部門(mén)的合作。這就需要從根本上改變過(guò)去應急操作的做法，針對問(wèn)題主動(dòng)出擊，建立起一套操作性強的農村國土管理政策體系，方能起到釜底抽薪的效果。
目前我鄉的房屋所屬權并沒(méi)有法定的相關(guān)證照可以依據，農民只有土地使用證沒(méi)有房屋產(chǎn)權證，這意味著(zhù)農村房屋的權屬和土地使用權是統一的，這樣做雖然管理起來(lái)簡(jiǎn)單，但是極大地限制了人口的流動(dòng)性，在目前人口流動(dòng)性增加、小城鎮建設加快的發(fā)展背景下已顯得不再適用。事實(shí)上我鄉很多權屬不清的房屋都是群眾為了方便出行而將房屋建在公路沿線(xiàn)造成的，這類(lèi)行為沒(méi)有法定流程可走，糾紛時(shí)有發(fā)生，20xx年我鄉土地相關(guān)糾紛中宅基地糾紛所占比例達到了驚人的80%，可見(jiàn)出臺明確農村房屋權屬規定已是當務(wù)之急。
本次實(shí)有房屋信息采集統計處的短期閑置房屋占房屋總數的15%，如果算上沒(méi)有予以登記的長(cháng)期閑置房屋，這個(gè)比例將達到30%。房屋閑置的主要原因有，外出打工、周期性居住、城市購房、屋主死亡無(wú)人繼承等。房屋的閑置一方面造成資源的浪費；另一方面也有可能成為犯罪、邪教等危害社會(huì )行為的容身之所，成為治安隱患。由此我們建議對閑置房屋實(shí)行更加規規范、系統的管理，如有可能應賦予村集體處置閑置房屋的權力。
以上是我鄉本次“三實(shí)”房屋信息采集行動(dòng)中各種情況的歸納總結，對于我們發(fā)現的問(wèn)題希望上級有關(guān)部門(mén)引起重視，對于我們的建議希望上級部門(mén)予以采納，期望以此達到拋磚引玉的效果，為全鄉農村房屋管理工作助力。
隨著(zhù)時(shí)代的發(fā)展，工程建設與十年前有了很大的變化，新技術(shù)、新工藝從出不窮，以前的岸墻及護坡，主要是漿砌石擋土墻、護坡，而現在又發(fā)展出了生態(tài)帶護坡、柵欄板護坡、格賓石籠護坡等形式，閘門(mén)也由升降式閘門(mén)變成了現在的升臥式、護目鏡等多種形式。隨著(zhù)工程范圍的增大，人們法律意識的增強，政務(wù)的透明化及地區性思想意識良莠不齊，工程協(xié)調工作難度加大，甚至有的工程主要是協(xié)調工作，所以要求工程項目組成人員必須具有技術(shù)、管理及協(xié)調能力，對工程管理人員的要求又高了一個(gè)層次。
俗話(huà)說(shuō)，大店靠用人，小店靠管理。一個(gè)工程項目如何才能做到保證質(zhì)量、安全、進(jìn)度并使其成本最優(yōu)化，靠的就是管理，對于工程來(lái)講，我認為管理的意思就是管人事、理財物。工地管理是一個(gè)系統工程，是由若干方面組成。但無(wú)非有兩個(gè)層面五個(gè)方面，第一層面包括人和物，第二層面包括規則、方法和實(shí)施。而這些方面中都有關(guān)鍵點(diǎn)及控制點(diǎn)。這五個(gè)方面抓住了，確切的說(shuō)，這五個(gè)方面的關(guān)鍵點(diǎn)及控制點(diǎn)抓住了，所有問(wèn)題都不難解決，工程建設才可以保質(zhì)、保量、保時(shí)、保安全、保效益的完成。
1、人：這個(gè)很好理解，指的是項目部人員、班組長(cháng)、操作工。管理的首位就是管人，這點(diǎn)最重要。一個(gè)工地有很多人，管理人員、現場(chǎng)施工技術(shù)人員、民工等，如何管理這些人，是一個(gè)工地成敗的關(guān)鍵?？梢赃@樣說(shuō)，一個(gè)項目管理的好壞，很大程度就體現在團隊的建設和管理上。人的關(guān)鍵點(diǎn)是團隊精神、責任心、專(zhuān)業(yè)能力。
（1）團隊精神
其結果就大不一樣。團隊管理就是把一車(chē)散沙變成已凝固成整塊的混凝土，將一個(gè)個(gè)獨立團隊成員變成一個(gè)堅強有力的團體，從而能夠順利完成項目的既定目標。
有了沙土等基本要素，是否就一定是混凝土呢？沒(méi)有水，沒(méi)有攪拌，就還不行?；炷林械乃褪且环N良好的團隊氛圍，團結信任積極向上的工作氣氛。具備了這種氣氛，意味著(zhù)項目成功了一半。
項目經(jīng)理在團隊管理中相當于攪拌機的作用，組織會(huì )議、討論、學(xué)習、攻關(guān)和休閑等活動(dòng)，與成員之間形成良好的溝通，最終能形成明智的決策。
團隊中的每一個(gè)人可以個(gè)個(gè)都不是出類(lèi)拔萃的，只要步調一致，就可以產(chǎn)生一加一大于二的力量，俗話(huà)說(shuō)兄弟齊心，其力斷金就是這個(gè)道理。相反如果個(gè)個(gè)都有能力但不相互配合，許多方面會(huì )相互掣肘，使執行效果大大降低。不同角色由于地位和看問(wèn)題的角度不同，對項目的目標和期望值，會(huì )有很大的區別，這是一點(diǎn)也不奇怪的事情。好的項目經(jīng)理善于捕捉成員間不同的心態(tài)，理解他們的需求，幫助他們樹(shù)立共同的奮斗目標，勁往一處使，使得團隊的努力形成合力。每個(gè)成員的知識結構、技術(shù)技能、工作經(jīng)驗和年齡性別按比例的配置，達到合理的互補，才能使一個(gè)團隊具有良好的決策與執行能力。
（2）責任心：對每一個(gè)成員而言，首先要有責任心，他不一定要有很好的技術(shù)，但必須對所從事的工作盡心盡職。這樣制定的規則、方法才能執行到位。
（3）專(zhuān)業(yè)能力
技術(shù)管理人員只有專(zhuān)業(yè)才能控制好工程質(zhì)量，把握好施工節奏，提高利潤率；每一個(gè)工種的操作工人只有專(zhuān)業(yè)化才能保證工程建設每一個(gè)工序銜接順暢、高效率并保證質(zhì)量。
項目部人員的專(zhuān)業(yè)能力也不是憑空而來(lái)的，管理人員自身需要不斷加強專(zhuān)業(yè)知識和管理知識學(xué)習，在實(shí)踐中學(xué)習，在學(xué)習中實(shí)踐。在熟悉圖紙、勘察設計文件、施工合同、招投標文件的基礎上，學(xué)習國家強制性條文、施工驗收規范、推廣的新技術(shù)、新材料、新工藝。結合項目部不同階段的實(shí)際情況，按計劃的開(kāi)展集中學(xué)習。同時(shí)，公司可以組織項目部的職工參觀(guān)正在施工的同類(lèi)工程、獲獎工程和新工藝工程，吸取經(jīng)驗，取長(cháng)補短，達到干一項工程育一批人才的目的。
2、物：包括物料、機械、設備。
搭配合適的物料，合適的機械設備，是項目管理的重要的環(huán)節，直接決定工程的質(zhì)量和安全。
不管是主料還是輔料，其選用的關(guān)鍵點(diǎn)就是必須是合格產(chǎn)品，五證齊全，檢測合格，性?xún)r(jià)比高。
不管是機械還是設備，其關(guān)鍵點(diǎn)就是首先保證其安全，其次保證其生產(chǎn)率高。
人與物的結合，構成了工程建設的最基本的要素，可以說(shuō)，沒(méi)有了人和物，工程建設就是空中樓閣，無(wú)法付諸實(shí)施。
1、規則：指的是工程操作流程、規章制度兩個(gè)方面。關(guān)鍵點(diǎn)是確立一套行之有效的規章制度，并有一套標準的操作流程。
（1）工程流程有投標階段、中標后施工階段、竣工階段。
在投標階段最重要的工作是查看現場(chǎng)、編制投標工程量計算稿。查看現場(chǎng)初步對現場(chǎng)有一個(gè)了解，寫(xiě)出一個(gè)簡(jiǎn)況，包括可能的問(wèn)題及工程難點(diǎn)。工程量計算是根據圖紙及現場(chǎng)計算出工程量，還要提出圖紙答疑及隱蔽工程量，在這里跟據需要運用算量軟件及excel，以提高效率。根據工程量做預算，為了中標，投標預算可能對某一部分工程量進(jìn)行調整。調整的工程量必須在工程量計算稿上重點(diǎn)標注。保存現場(chǎng)查看簡(jiǎn)況、工程量計算稿、預算，以此來(lái)編寫(xiě)技術(shù)標書(shū)與商務(wù)標書(shū)，并保留電子版交給專(zhuān)人保存，中標后交給項目部人員，減少工作的重復勞動(dòng)。還需特別說(shuō)明的一點(diǎn)是，如果有電子版圖紙最好，可用算量軟件算出工程量，極大提高計算效率；并可點(diǎn)出任意每個(gè)點(diǎn)的坐標，以利于施工放線(xiàn)；便于編制標準竣工圖。
中標后施工階段，根據工地現場(chǎng)詳細計算工程量，編制施工工程量計算稿，并與投標工程量計算相對照，找出不同點(diǎn)并分析原因。并根據根據現場(chǎng)實(shí)際情況及制約因素，根據流水線(xiàn)的原則確定施工總體施工工序，這是主線(xiàn)是方向，其余等都是方法是措施。在這個(gè)大框架下確定每個(gè)工序的施工方法，則其中就包括施工班組的選用、物料的選擇、機械地確定及工期目標。根據施工工程量計算稿和施工總體施工工序編制成本預算。這些方面確定，就可以按部就班的施工建設了。
竣工階段最重要的是竣工結算、決算、驗收。根據什么合同的性質(zhì)，來(lái)確定結算的形式。
在工程操作流程這方面，我首先想到的是資源整合，投標工程量計算稿、施工工程量計算稿、投標預算、成本預算、技術(shù)標書(shū)、商務(wù)標書(shū)、施工圖紙（包括電子版）、設計說(shuō)明的傳承，直接決定結算數值及工程利潤率的高低，并可以高效不重復勞動(dòng)，有對比才有提高，提高項目人員的專(zhuān)業(yè)能力。
（2）規章制度
工程未動(dòng)，制度先行。沒(méi)有規矩不能成方圓，這是最淺顯的道理，一個(gè)合格的項目經(jīng)理必須通過(guò)立規矩、建標準來(lái)實(shí)現制度管人。好的規章制度體現在執行者能感覺(jué)到規章制度的存在，但并不覺(jué)得規章制度會(huì )是一種約束。
執行規章制度還有一些考究，有一個(gè)破窗理論，如果有人打破了一個(gè)建筑物的窗戶(hù)玻璃，而這扇窗戶(hù)又得不到及時(shí)的修理，破壞者沒(méi)有得到及時(shí)的教育及處罰，別人就可能受到某些暗示性的縱容去打爛更多的窗戶(hù)玻璃。久而久之，這些破窗戶(hù)就會(huì )給人造成一種無(wú)序的感覺(jué)。這個(gè)理論說(shuō)明，對于違背規章制度的行為，應該及時(shí)制止，否則長(cháng)期下來(lái)，在這種公眾麻木不仁的氛圍中，一些不良風(fēng)氣、違規行為就會(huì )滋生、蔓延且繁榮。
項目經(jīng)理雖然是規章制度的制定者或者監督者，但是更應該成為遵守規章制度的表率。如果項目經(jīng)理自身都難以遵守，如何要求團隊成員做到。
2、方法：指方法，包括工序安排、施工方法。關(guān)鍵點(diǎn)是找出一套便于實(shí)施的標準，便于流水線(xiàn)操作。
水利工程構筑物無(wú)非包括閘、橋、橡膠壩；針對構筑物，我推崇的方法為依照構件劃分各個(gè)部位，如地板、墩、橋等。按照流水線(xiàn)組織施工。河道治理、農田水利也可以按照此法操作。
為什么要按照構件來(lái)建構工程，因為各個(gè)不同的構件，構筑成了一個(gè)完整的工程。按照構件法來(lái)考慮，便于成本預算與施工工序的有效結合，便于施工方法的合理安排。舉一個(gè)親身經(jīng)歷的例子，今年夏天在店集的校安工程建設中，其中立柱的尺寸規格寬度和厚度是一樣的，但高度有的`是3.3米、3.35米等好幾種規格，最長(cháng)的是3.4米，在制作模板的時(shí)候，根據竹膠板的尺寸合理裁剪，都制作成3.4米的模板，而不再制作其他長(cháng)度的模板，并專(zhuān)門(mén)做了一根長(cháng)3.4米的木方做測量工具。在施工過(guò)程中，我們在模板的頂平也即是頂圈梁模板的底平用水管打一條平線(xiàn)，在澆筑基礎前，先用3.4米的木桿從立柱頂平量到基礎頂平，并畫(huà)一條平線(xiàn)，基礎就澆筑到這里，這樣在支設立柱模板時(shí)，只要放在基礎上，立柱頂平都是一樣的，保證了立柱高度不出錯誤，保證了質(zhì)量，提高了模板的利用率，模板制作費用降低，安裝效率提高，因為規格統一，便于流水線(xiàn)施工。所以按照構件來(lái)定義工程，可以根據工程實(shí)際情況建立一個(gè)標準，使模板、鋼筋標準化，提高生產(chǎn)效率、提高循環(huán)率，便于流水線(xiàn)操作，減少操作時(shí)間，直接降低成本，間接提高感官質(zhì)量。byd公司的人加夾具等于自動(dòng)化就是這個(gè)道理。
3、實(shí)施：施工執行的動(dòng)作、過(guò)程，包括合同管理、成本控制、質(zhì)量管理、安全管理、進(jìn)度管理。如果說(shuō)規則和方法是精神層面的話(huà)，那么實(shí)施就是行動(dòng)層面?？梢哉f(shuō)規則和方法是實(shí)施的前提，有了易于操作的規則和切合實(shí)際的方法才有不折不扣的執行。實(shí)施的關(guān)鍵點(diǎn)就是執行到位，實(shí)施的控制點(diǎn)有很多，如施工放線(xiàn)的控制點(diǎn)就兩個(gè)-高程與線(xiàn)位。根據工程的特點(diǎn)，質(zhì)量、安全、進(jìn)度都有其控制點(diǎn)，這里就不一一列舉了。
對工程進(jìn)行施工組織的設計進(jìn)度，每月、每周進(jìn)行任務(wù)進(jìn)度的提前下達，月未、周未進(jìn)行進(jìn)度任務(wù)的核對，對進(jìn)度誤差進(jìn)行分析，找出原因，以期整改。
工程進(jìn)度與資金的回流是同步進(jìn)行的，工程量的及時(shí)上報，即資金的及時(shí)回流可以促進(jìn)工程進(jìn)度提前和工程計劃的實(shí)現。
對于施工班隊勞務(wù)合同的內容做到全面性也是管理好一個(gè)工地的重要前提，勞務(wù)合同內容的詳盡便于現場(chǎng)對施工班組的約束性加強。
工地成本包括材料、機械、人工、辦公、生活等多方面，特別是材料、機械、人工三項占工地成本量最大，進(jìn)場(chǎng)材料貨比三家，使用性?xún)r(jià)比最高的，材料使用量嚴格按照成本預算量進(jìn)場(chǎng)，避免浪費；機械設備采用安全系數高、生產(chǎn)率最高的；人工采用專(zhuān)業(yè)的，保證工程建設的高效率、低成本并保證質(zhì)量。制定相應的管理措施及處罰教肓制度，并嚴格執行，以期達到成本控制的最佳效果。
人和物是基礎，規則、方法、實(shí)施就是制定規則、找到方法、具體實(shí)施，如果沒(méi)有規則、方法、實(shí)施，物就是自然狀態(tài)，形成不了工程實(shí)體。
以上綜述，表明了我對工程建設管理的淺顯理解。