ID：8968855
時(shí)間：2024-01-11 20:32:21
上傳者：念青松報告范文的寫(xiě)作需要準確的邏輯思維和嚴謹的論證，以確保內容的可信性和可讀性。這些報告范文涵蓋了各個(gè)領(lǐng)域和行業(yè)，具有較高的可讀性和實(shí)用性。
緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過(guò)加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設量，調整房地產(chǎn)供應結構，滿(mǎn)足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。
適度平穩房地產(chǎn)價(jià)格?？紤]到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來(lái)的房產(chǎn)升值效應，我區房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩定過(guò)快上漲的房?jì)r(jià)，使其漲幅趨于穩定。
三、積極應對，保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展。
總的來(lái)說(shuō)，由于我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數相對較低，近期又迎來(lái)“兩港一城”開(kāi)發(fā)建設的歷史性機遇，從長(cháng)遠來(lái)看，我區房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調控政策將使我區正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，當前要注意以下幾點(diǎn)。
1、加強房地產(chǎn)價(jià)格監測工作。
建立起科學(xué)有效的房?jì)r(jià)監測和預警體系，加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控，維護房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續健康發(fā)展。重點(diǎn)監測土地出讓價(jià)格，新建商品房、存量房的交易價(jià)格;當前特別要重視加強對住宅類(lèi)商品房?jì)r(jià)格的監測工作。加強房?jì)r(jià)的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額，新建商品房的開(kāi)工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積、空置房面積及空置率，市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內容。一旦發(fā)現價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預警建議。
2、加強房地產(chǎn)項目的跟蹤管理工作。
建立房地產(chǎn)項目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò )，及時(shí)反饋?lái)椖康倪M(jìn)展情況，以便發(fā)現問(wèn)題、協(xié)調問(wèn)題、解決問(wèn)題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據政府年度土地供應計劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，并按照統一招標、拍賣(mài)和掛牌的方式來(lái)取得土地使用權，同時(shí)，嚴格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項、規劃、建設和銷(xiāo)售手續的辦理。把好房地產(chǎn)項目的市場(chǎng)準入關(guān)，嚴格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無(wú)證或超范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為，要依法嚴厲打擊。
3、有計劃有步驟的規劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
結合我區經(jīng)濟發(fā)展和城鎮建設總體規劃來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，根據軌道交通等基礎設施建設來(lái)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計劃，合理預留開(kāi)發(fā)空間，以達到通過(guò)城市規劃來(lái)引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)經(jīng)濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的監控，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì )的作用，引導房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況，根據市場(chǎng)運行狀況合理安排開(kāi)發(fā)計劃。
4、合理引導住房主體需求。
中低收入職工、新增的城鎮職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農民工、城鎮中的困難家庭是社會(huì )上的住房主體需求。為滿(mǎn)足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jì)深?lèi)住房建設，同時(shí)加大廉租房的建設力度。我區要以此為契機，積極引導商品房開(kāi)發(fā)向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時(shí)，結合我區開(kāi)發(fā)建設和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導居民對住房的理性消費，推動(dòng)主體需求的合理化。
近年來(lái)，在縣委、縣政府“奮力跨越爭進(jìn)位，富民強縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實(shí)下，全縣城鎮建設步伐不斷加大，房地產(chǎn)業(yè)由小到大，從弱到強，不斷發(fā)展壯大。在保持市場(chǎng)供需總量平衡、供求結構基本合理，房地產(chǎn)價(jià)格基本穩定的態(tài)勢下，全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現快速運行的良好態(tài)勢，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，開(kāi)發(fā)項目施工、竣工面積，商品房銷(xiāo)售面積等主要指標快速增長(cháng)。房地產(chǎn)投資和消費為拉動(dòng)我縣經(jīng)濟增長(cháng)和社會(huì )發(fā)展做出了重要的貢獻。截至目前，我縣具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家，“十五”期間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計完成6.3億元，建設花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規模小區8處，開(kāi)發(fā)商品住宅6200套、56萬(wàn)平方米。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經(jīng)濟增長(cháng)注入了新的活力。
目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對平穩的發(fā)展時(shí)期，各類(lèi)型樓盤(pán)銷(xiāo)售情況良好。建筑類(lèi)型方面，已建和待建樓房以磚混結構為主，框架結構樓房所占比重逐漸上升;樓盤(pán)品質(zhì)不斷提升，居住環(huán)境日益改善。xx年以來(lái)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的同時(shí)，我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的品質(zhì)得到了不斷提升，購房戶(hù)的居住環(huán)境日益改善。住宅小區的環(huán)境和品位不斷提高的同時(shí)也加大了居民對住房消費的吸引力。消費結構方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90-100平方米的小戶(hù)型銷(xiāo)售情況良好但數量較少，僅占年度開(kāi)發(fā)量的25%左右。
總體看，xx年我縣房地產(chǎn)需求增長(cháng)速度將低于xx年，房地產(chǎn)供求形勢進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)價(jià)格漲勢將趨向相對穩定。今年以來(lái)，隨著(zhù)國家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強，增加中低價(jià)位普通商品住房等調控措施的實(shí)現以及二級市場(chǎng)的擴大，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢和房地產(chǎn)市場(chǎng)結構將進(jìn)一步得到改善。主要消費需求是外來(lái)經(jīng)商務(wù)工人員、鄉鎮機關(guān)工作者及剛參加工作的大中專(zhuān)畢業(yè)生，他們成為購房的主力軍;同時(shí)，個(gè)體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買(mǎi)對象以個(gè)人購買(mǎi)為主，投資商尚未大量出現。房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康，一個(gè)重要標志是看市場(chǎng)化程度如何(特別是個(gè)人購房比例)以及投資性購房的比例。xx年，從購房者購房的動(dòng)機來(lái)看，我縣城區購房者中，購房用于自己居住的比例達到93%，以投資為目的占7%，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%，說(shuō)明我縣整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現大量投機者，整個(gè)銷(xiāo)售市場(chǎng)處于自然銷(xiāo)售狀態(tài)。
預計房屋價(jià)格在較旺的實(shí)際需求的支撐下將繼續上漲，漲幅經(jīng)歷了xx年爆發(fā)性增長(cháng)之后，將趨向平穩，全年增長(cháng)速度預計將小于xx年水平。xx年全縣普通商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格為1280元/m2，同比上漲6.5%。受土地價(jià)格、建筑“三材”價(jià)格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設施，環(huán)境建設檔次提高等因素的影響，xx年全縣商品房平均售價(jià)漲幅與上年基本持平，但市場(chǎng)供給與需求同步增長(cháng)，商品房?jì)r(jià)格與商品住房?jì)r(jià)值基本相符，價(jià)格與價(jià)值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上沒(méi)有呈現“泡沫”，并且還具有相當的發(fā)展空間。
xx年全縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資2.05億元，比上年增長(cháng)19.8%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全縣全社會(huì )固定資產(chǎn)投資比重達到5.17%，拉動(dòng)全縣固定資產(chǎn)投資增長(cháng)4.5個(gè)百分點(diǎn);對gdp增長(cháng)的貢獻率達到8.7%，拉動(dòng)全縣gdp增長(cháng)1.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開(kāi)辟了財源，每年對地方財政收入的貢獻率超過(guò)了6%。拉動(dòng)了社會(huì )總體消費的增長(cháng)。xx年，房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入1.3億元，按拉動(dòng)消費系數1.4計算，拉動(dòng)其他消費額1.82億元，兩項累計達到3.12億元。同時(shí)為社會(huì )增加就業(yè)崗位5000余個(gè)。
1、住房供應結構不夠合理。中高檔住房供應量過(guò)大，中低價(jià)位的普通商品房供應偏少。90平方米左右的普通商品房供應量不足三成，嚴重供不應求。由于近年來(lái)我縣商品房?jì)r(jià)格上漲較快，而居民的實(shí)際收入增幅遠趕不上房?jì)r(jià)的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經(jīng)濟適用房以及小戶(hù)型樓房，以滿(mǎn)足部分弱勢群體的購房需求。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)監管力度不夠。房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統，包括商品房預售和銷(xiāo)售、二手房轉讓、房屋權屬登記、房屋租賃備案、開(kāi)發(fā)項目立項、土地出讓、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)許可、規劃許可、建設許可、開(kāi)發(fā)建設條件與施工許可、房地產(chǎn)信貸等。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個(gè)稅種，由國稅、地稅、財政分別征收，計稅方式復雜，征管難度大。建立房地產(chǎn)信息系統，一是能夠很好地解決開(kāi)發(fā)企業(yè)與購房者、管理者信息不對稱(chēng)的狀況，增加透明度，為政府和有關(guān)部門(mén)實(shí)行監測市場(chǎng)運行的動(dòng)態(tài)變化提供依據，有利于調控市場(chǎng)，規范交易行為，實(shí)現房地產(chǎn)市場(chǎng)監督科學(xué)化;二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺，以房地產(chǎn)信息為依托，實(shí)現信息共享，通過(guò)部門(mén)配合、環(huán)節控制，推動(dòng)房地產(chǎn)稅收征管精細化管理，達到“先繳稅、后辦證”的要求，以促進(jìn)稅收征管科學(xué)化。我縣的房地產(chǎn)信息系統還沒(méi)有建立，相關(guān)部門(mén)信息溝通、資源共享的機制尚未形成，不利于及時(shí)便捷地對市場(chǎng)進(jìn)行監測分析，同時(shí)也造出市場(chǎng)信息不對稱(chēng)、透明度不高，不利于合理引導房地產(chǎn)投資和消費。
3、城鄉房屋權屬登記管理工作需要加強。由于房產(chǎn)管理體制不理順，導致產(chǎn)權、產(chǎn)籍多頭管理，市、縣、鄉鎮房產(chǎn)分治。按照建設部建房173號文和省建設廳魯建房發(fā)(1997)239號文《關(guān)于制作頒發(fā)全國統一房屋權屬證書(shū)的通知》要求，一個(gè)縣只能有一個(gè)發(fā)證機關(guān)，并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設部備案、由北京印鈔廠(chǎng)統一印制?？h城規劃區外的各鄉鎮、村街房產(chǎn)，特別是各鄉鎮駐地企業(yè)，因無(wú)法辦理全國統一的房產(chǎn)證，所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款、過(guò)戶(hù)等手續，不利于企業(yè)和社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益，還造成了國家稅費的流失。
4、部分開(kāi)發(fā)商重視商品房建設，輕視配套設施建設的思想還很?chē)乐?。相當項目配套設施水平低，配套不完善，開(kāi)發(fā)項目整體功能差，造成消費者使用不方便，也給社會(huì )帶來(lái)一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場(chǎng)、物業(yè)用房等這些基礎配套設施多數小區沒(méi)有或根本達不到設計要求。
5、違規開(kāi)發(fā)的歷史遺留問(wèn)題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過(guò)程中，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對外銷(xiāo)售了許多手續不完備的房屋，駐城村街中也有個(gè)別住戶(hù)在建房過(guò)程中少批多建，并將多建的住房違規出售，這些違規開(kāi)發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費流失和不公平的市場(chǎng)競爭，對商品房市場(chǎng)帶來(lái)很大沖擊;也導致大量的房屋因手續不完備而不能確權和上市交易流通，影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和社會(huì )的穩定。
二、關(guān)于規范發(fā)展我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的幾點(diǎn)建議。
1、引導普通商品房建設，推行安居工程(經(jīng)濟適用房和廉租房)，調整住房供應結構。經(jīng)濟適用住房是指土地由國家劃撥，各種稅費減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府定價(jià)，按保本微利原則確定，主要面向社會(huì )上的中低收入家庭出售，是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。我縣目前為止未開(kāi)發(fā)經(jīng)濟適用住房。xx年11月，由縣房管局牽頭，統計局、民政局等6部門(mén)參與組織了一次低保家庭住房狀況調查。結果顯示，我縣低保家庭戶(hù)主屬“三無(wú)”、下崗、失業(yè)人員的約占97%，低保家庭無(wú)房戶(hù)約為三分之一，有住房的用戶(hù)，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一，且大多住房設施不全。所以，實(shí)施經(jīng)濟適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責任。另國辦發(fā)【xx】37號文件已經(jīng)要求，自xx年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設，套型建筑面積在90平方米以下的住房(含經(jīng)濟適用房)面積所占比重，必須達到開(kāi)發(fā)建設總面積的70%以上。
2、注重規劃，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化進(jìn)程的重要舉措。根據我縣的舊城情況，待開(kāi)發(fā)的區域很多，前景是好的，因此加快舊城改建工作將是大勢所趨，勢在必行。要以建設“臨沂衛星城”為戰略目標，堅持新區開(kāi)發(fā)和舊城改造相結合，正確處理經(jīng)營(yíng)城市和舊城改造的關(guān)系，繼續大力推進(jìn)舊城區改造，力爭在未來(lái)五年內，縣城規劃區基本消除危陋棚戶(hù)區和“貧民窟”住房。嚴格控制企事業(yè)單位自建自用和零星插建性開(kāi)發(fā)，改變過(guò)去那種局部改造、見(jiàn)縫插針的做法，實(shí)施地段開(kāi)發(fā)與周邊環(huán)境相協(xié)調的開(kāi)發(fā)模式，對影響城市道路景觀(guān)的危舊平房進(jìn)行大面積拆遷。按照經(jīng)濟效益、環(huán)境效益、社會(huì )效益相統一的原則，實(shí)行統一規劃，合理布局，綜合開(kāi)發(fā)，配套建設。堅持成區連片開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。建議縣政府成立舊城改造領(lǐng)導小組，領(lǐng)導小組由縣政府分管領(lǐng)導負責，縣房地產(chǎn)管理局、縣計劃局、縣建設局、縣國土資源局、縣物價(jià)局、臨沭鎮政府等單位負責人為成員。舊城改造項目實(shí)行掛牌公示制度。舊城改造拆遷安置補償費和承擔的城市市政公用設施建設費用可據實(shí)從該土地使用權出讓金中補償。要做好“模擬拆遷”：即先做被拆遷人的思想工作，處理解決好拆遷工作中的相關(guān)問(wèn)題，后發(fā)布拆遷公告，最后簽訂拆遷協(xié)議。
3、嚴格控制機關(guān)企事單位自建住房。為滿(mǎn)足職工住房需求，通過(guò)市場(chǎng)改善住房條件，臨沭縣人民政府下發(fā)的沭政發(fā)[**]43號文中規定：“從**年1月1日起，停止單位自行建設住房，需要住房的統一到縣政府的住宅小區購買(mǎi)?！濒斦l(fā)[xx]22號文件中再一次規定：“從意見(jiàn)下發(fā)之日起(xx、3、22)，各級黨政機關(guān)和事業(yè)單位一律停止單位建房，鼓勵機關(guān)、企事業(yè)單位職工投資置業(yè)，通過(guò)市場(chǎng)改善住房條件?！弊罱ㄔO部、監察部、國土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[xx]196號《關(guān)于制止違規集資合作建房的通知》再次強調，“自本通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機關(guān)集資合作建房項目。嚴禁黨政機關(guān)利用職權或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標準為本單位職工牟取住房利益?！币虼?，機關(guān)單位住房改造要走法制化、正規化軌道。要樹(shù)立“要住房，找市場(chǎng)”的觀(guān)念，杜絕新的住房實(shí)物分配和“委托代建”、“定向開(kāi)發(fā)”等變相福利分房的現象。
4、加強農村房屋權屬登記工作，建立城鄉一體的房屋權屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門(mén)發(fā)放不具法律效力的房產(chǎn)證，以維護正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。
5、提升產(chǎn)業(yè)的整體水平和實(shí)力。行業(yè)內要樹(shù)立現代的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理念，整體提升我縣房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力和水平，這是促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在。一是要注重鑄造房地產(chǎn)企業(yè)的“航空母艦”。要通過(guò)重組、兼并、控股、引外靠?jì)?yōu)等方式，盡快創(chuàng )建能對中小企業(yè)有帶動(dòng)作用“航母”型企業(yè)，提高企業(yè)整體素質(zhì)，增強生存與發(fā)展能力，提升綜合競爭力。二是注重打造品牌。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快適應市場(chǎng)需求變化，實(shí)施精品帶動(dòng)戰略，提高信譽(yù)，建立品牌，擴大市場(chǎng);三是要注重物業(yè)管理，充分利用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應”，實(shí)現房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理互促互動(dòng)。四是要注重企業(yè)誠信和經(jīng)濟倫理。倡導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要建起企業(yè)誠信檔案，樹(shù)立起經(jīng)濟倫理觀(guān)念，在發(fā)展中講究文化底蘊、道德因素、科技含量、綠色生態(tài)，盡可能地為消費者提供舒適、健康、優(yōu)美、潔凈、安全、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產(chǎn)品。
6、各部門(mén)加強協(xié)調溝通，做好拆遷工作。近年來(lái)，城市房屋拆遷成為社會(huì )的熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題。雖然城市拆遷工作是一項關(guān)系到加快發(fā)展經(jīng)濟、造福于民的好事，但在實(shí)際工作中，由于牽扯到各個(gè)方面的利害關(guān)系，特別是拆遷人、被拆遷人的經(jīng)濟利益問(wèn)題，拆遷工作變得十分復雜，并出現了一些新問(wèn)題，新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發(fā)現，有的房產(chǎn)已拆除，但未到我局辦理拆遷注銷(xiāo)或變更登記等相關(guān)手續，導致一宗土地出現兩套房產(chǎn)證，權屬上容易產(chǎn)生糾紛，不利于房產(chǎn)檔案的管理，至使有關(guān)問(wèn)題難以及時(shí)妥善解決。根據國務(wù)院和山東省《城市房屋拆遷管理條例》的規定，計劃、規劃、土地等有關(guān)部門(mén)應當按照各自職責，協(xié)同做好城市房屋拆遷管理工作，使上述問(wèn)題得以妥善解決。
7、加快房地產(chǎn)交易大廳建設，強化市場(chǎng)監管。我局在已建成房地產(chǎn)交易中心的基礎上，決定整改再進(jìn)步，效率再提高，建立真正意義上的“一站式”服務(wù)大廳，每科室都有一名工作人員進(jìn)駐大廳，群眾進(jìn)一個(gè)門(mén)，領(lǐng)一份表，就可辦妥所有手續。同時(shí)，在交易大廳門(mén)口還有各開(kāi)發(fā)公司簡(jiǎn)介、年度開(kāi)發(fā)量、樓盤(pán)介紹、聯(lián)系電話(huà)等宣傳圖板，形成了一個(gè)“房產(chǎn)小超市”，既方便了人民群眾，又宣傳了開(kāi)發(fā)公司，可謂一舉雙得。目前這一工作正在緊張有序的進(jìn)行之中。
“兩港一城”建設熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區經(jīng)濟發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對稅收的支柱作用會(huì )更加明顯。
近期，中央和市陸續出臺了針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，政策的調整無(wú)疑會(huì )影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認清我區房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀，客觀(guān)分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，具有重要意義。
今年1-6月，我區房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現稅收5億元，同比增長(cháng)85%;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售100萬(wàn)平方米。今年以來(lái)，我區房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現以下特點(diǎn)：
1、房產(chǎn)投資保持較高增速。
我區近年的大開(kāi)發(fā)大建設態(tài)勢和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對我區房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍延續了去年以來(lái)的較快增長(cháng)勢頭，1-6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見(jiàn)圖一。其中，住宅建設在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開(kāi)發(fā)增速也持續走高，2-6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開(kāi)發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產(chǎn)銷(xiāo)售勢頭回落明顯。
今年我區商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見(jiàn)圖二：
從商品房預售情況來(lái)看，回落趨勢明顯。1-6月全區預售3940套，總面積50.6萬(wàn)平方米;預售套數和面積數與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀(guān)政策的觀(guān)望心態(tài)，3月份我區商品房預售出現了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬(wàn)平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬(wàn)平方米左右。
3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續走高。
雖然今年年初開(kāi)始，中央及市頻頻出臺調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區房?jì)r(jià)也呈持續走高的態(tài)勢。
自年開(kāi)始，我區房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房?jì)r(jià)在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區新建商品房均價(jià)已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價(jià)已達5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策對我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響。
由于房地產(chǎn)價(jià)格持續上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機成份嚴重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀(guān)調控的重點(diǎn)，市也出臺了多項有關(guān)政策，加強對房地產(chǎn)業(yè)的調控。中央和市的政策主要通過(guò)以下幾方面來(lái)調控房市：
“兩港一城”建設熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區經(jīng)濟發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對稅收的支柱作用會(huì )更加明顯。
近期，中央和市陸續出臺了針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，政策的調整無(wú)疑會(huì )影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認清我區房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀，客觀(guān)分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，具有重要意義。
今年1-6月，我區房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現稅收5億元，同比增長(cháng)85%;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售100萬(wàn)平方米。今年以來(lái)，我區房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現以下特點(diǎn)：
1、房產(chǎn)投資保持較高增速。
我區近年的大開(kāi)發(fā)大建設態(tài)勢和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對我區房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍延續了去年以來(lái)的較快增長(cháng)勢頭，1-6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見(jiàn)圖一。其中，住宅建設在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開(kāi)發(fā)增速也持續走高，2-6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開(kāi)發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產(chǎn)銷(xiāo)售勢頭回落明顯。
今年我區商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見(jiàn)圖二：
從商品房預售情況來(lái)看，回落趨勢明顯。1-6月全區預售3940套，總面積50.6萬(wàn)平方米;預售套數和面積數與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀(guān)政策的觀(guān)望心態(tài)，3月份我區商品房預售出現了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬(wàn)平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬(wàn)平方米左右。
3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續走高。
雖然今年年初開(kāi)始，中央及市頻頻出臺調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區房?jì)r(jià)也呈持續走高的態(tài)勢。
自年開(kāi)始，我區房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房?jì)r(jià)在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區新建商品房均價(jià)已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價(jià)已達5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策對我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響。
由于房地產(chǎn)價(jià)格持續上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機成份嚴重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀(guān)調控的重點(diǎn)，市也出臺了多項有關(guān)政策，加強對房地產(chǎn)業(yè)的調控。中央和市的政策主要通過(guò)以下幾方面來(lái)調控房市：
中央：
土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關(guān)于做好穩定住房?jì)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，規定各地要根據房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調整土地供應結構、供應方式及供應時(shí)間;對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著(zhù)重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設用地供應量;嚴控高檔住房用地供應。
房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策，規定對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快城市或地區，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
房地產(chǎn)財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯(lián)合發(fā)文，規定xx年6月1日后，個(gè)人將購買(mǎi)不足2年的住房對外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)規定凡在xx年6月1日以后購買(mǎi)非普通住房的，按3%全額征收契稅。
房地產(chǎn)發(fā)展目標調整。xx年市《政府工作報告》確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調控原則。
房地產(chǎn)銷(xiāo)售登記方式調整。市加強新建樓盤(pán)網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運轉，增強房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規炒作房產(chǎn)的企業(yè)。
房地產(chǎn)供應結構調整。大力調整供應結構，加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應。xx年市計劃開(kāi)工建設配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬(wàn)平方米。
從短期看，宏觀(guān)政策的調整將對我區的房地產(chǎn)投資建設帶來(lái)直接影響，從而關(guān)系到財政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟目標的完成;同時(shí)，平抑房?jì)r(jià)政策的出臺導致市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮，我區房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現一定程度的“緩剎車(chē)”效應。
但從長(cháng)期看，宏觀(guān)政策調整必將有效剔除我區房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機因素，達到抑制投機行為、規范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
合理控制房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。通過(guò)調整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機成分，顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量，合理引導房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。同時(shí)，通過(guò)嚴格土地供應，有效防止過(guò)度開(kāi)發(fā)的情況發(fā)生。
“兩港一城”建設熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區經(jīng)濟發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對稅收的支柱作用會(huì )更加明顯。
近期，中央和市陸續出臺了針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，政策的調整無(wú)疑會(huì )影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認清我區房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀，客觀(guān)分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，具有重要意義。
今年1-6月，我區房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現稅收5億元，同比增長(cháng)85%;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售100萬(wàn)平方米。今年以來(lái)，我區房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現以下特點(diǎn)：
1、房產(chǎn)投資保持較高增速。
我區近年的大開(kāi)發(fā)大建設態(tài)勢和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對我區房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍延續了去年以來(lái)的較快增長(cháng)勢頭，1-6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見(jiàn)圖一。其中，住宅建設在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開(kāi)發(fā)增速也持續走高，2-6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開(kāi)發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產(chǎn)銷(xiāo)售勢頭回落明顯。
今年我區商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見(jiàn)圖二：
從商品房預售情況來(lái)看，回落趨勢明顯。1-6月全區預售3940套，總面積50.6萬(wàn)平方米;預售套數和面積數與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀(guān)政策的觀(guān)望心態(tài)，3月份我區商品房預售出現了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬(wàn)平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬(wàn)平方米左右。
3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續走高。
雖然今年年初開(kāi)始，中央及市頻頻出臺調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區房?jì)r(jià)也呈持續走高的態(tài)勢。
自年開(kāi)始，我區房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房?jì)r(jià)在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區新建商品房均價(jià)已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價(jià)已達5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策對我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響。
由于房地產(chǎn)價(jià)格持續上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機成份嚴重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀(guān)調控的重點(diǎn)，市也出臺了多項有關(guān)政策，加強對房地產(chǎn)業(yè)的調控。中央和市的政策主要通過(guò)以下幾方面來(lái)調控房市：
——土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關(guān)于做好穩定住房?jì)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，規定各地要根據房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調整土地供應結構、供應方式及供應時(shí)間;對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著(zhù)重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設用地供應量;嚴控高檔住房用地供應。
——房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策，規定對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快城市或地區，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
——房地產(chǎn)財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯(lián)合發(fā)文，規定6月1日后，個(gè)人將購買(mǎi)不足2年的住房對外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)規定凡在年6月1日以后購買(mǎi)非普通住房的，按3%全額征收契稅。
——房地產(chǎn)發(fā)展目標調整。2005年市《政府工作報告》確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調控原則。
——房地產(chǎn)銷(xiāo)售登記方式調整。市加強新建樓盤(pán)網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運轉，增強房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規炒作房產(chǎn)的企業(yè)。
——房地產(chǎn)供應結構調整。大力調整供應結構，加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應。2005年市計劃開(kāi)工建設配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬(wàn)平方米。
從短期看，宏觀(guān)政策的調整將對我區的房地產(chǎn)投資建設帶來(lái)直接影響，從而關(guān)系到財政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟目標的完成;同時(shí)，平抑房?jì)r(jià)政策的出臺導致市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮，我區房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現一定程度的“緩剎車(chē)”效應。
但從長(cháng)期看，宏觀(guān)政策調整必將有效剔除我區房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機因素，達到抑制投機行為、規范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
——合理控制房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。通過(guò)調整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機成分，顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量，合理引導房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。同時(shí)，通過(guò)嚴格土地供應，有效防止過(guò)度開(kāi)發(fā)的情況發(fā)生。
——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過(guò)加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設量，調整房地產(chǎn)供應結構，滿(mǎn)足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。
——適度平穩房地產(chǎn)價(jià)格?？紤]到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來(lái)的房產(chǎn)升值效應，我區房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩定過(guò)快上漲的房?jì)r(jià)，使其漲幅趨于穩定。
在xx新一輪城市建設高潮的帶動(dòng)下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續穩步、健康、持續發(fā)展，房地產(chǎn)立項數量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實(shí)際投入資金、實(shí)際銷(xiāo)售面積等較上年都有較大幅度增長(cháng)，整個(gè)房地產(chǎn)呈現出欣欣向榮的態(tài)勢。
然而當前房地產(chǎn)還處于買(mǎi)方市場(chǎng)，消費者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進(jìn)行了“xx市住房消費狀況研究”的市場(chǎng)調研活動(dòng)，我們從xx市常平鎮的總體住房消費者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷(xiāo)售的市場(chǎng)依據。
二、宏觀(guān)規劃對常平房地產(chǎn)的影響。
1、高水平的城市化目標，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。
xx市政府關(guān)于常平（20xx~20xx）經(jīng)濟發(fā)展戰略預測：20xx年、20xx年和20xx年常平鎮國內生產(chǎn)總值分別為82、16億元、165、25億元、428、61億元；20xx年、20xx年和20xx年城鎮化水平分別為70%、75%和80%左右。
2、常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮區南部迎來(lái)了前所未有的發(fā)展機遇，必將成為常平房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。
根據常平鎮新的城市規劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區的鐵路樞紐、客流、物流中心、xx市東部經(jīng)濟、文化中心、華南商貿重鎮”。規劃常平鎮20xx年、20xx年和20xx年的城鎮總人口分別為47、5萬(wàn)人、52萬(wàn)人、60萬(wàn)人左右；20xx年、20xx年和20xx年基礎設施配套人口分別按31萬(wàn)人、36萬(wàn)人和45萬(wàn)人計算。規劃20xx年、20xx年和20xx年城鎮建設用地規模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設用地發(fā)展方向為主要向南，并適當向東發(fā)展，采取生活內聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。
3、生態(tài)住宅將成為開(kāi)發(fā)商及消費者共同關(guān)注的投資亮點(diǎn)。
常平鎮城市綠地景觀(guān)規劃將其中20xx年常平鎮建成區綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達到12平方米以上，城市綠地系統結構為“一軸、兩帶、三心、五點(diǎn)”。規劃常平城市景觀(guān)體系為“一點(diǎn)十廊，五軸十六節點(diǎn)，三區七門(mén)戶(hù)”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設成為“水在城中，城在綠中，綠在陽(yáng)光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。
1、常平各個(gè)區域分析：
1）常平中元街及中心地段。
沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運廣場(chǎng)、廣裕中心，中心地段分布常陽(yáng)花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場(chǎng)等，其座落于常平商圈區，整個(gè)區域以小戶(hù)型，小面積為主，綠化率低，配套設施少，其成功銷(xiāo)售的主要原因來(lái)自地段，地段決定它的價(jià)值，此區域樓盤(pán)極具投資性，投資價(jià)值高，回報快，出租率高，購買(mǎi)以香港本地投資客較多，部分買(mǎi)來(lái)住家，其交通購物方便，周邊配套設施齊全，是常平最繁華的商業(yè)圈。
2）西北面區域。
西北面零星分布金美花園、藍月灣、豪苑廣場(chǎng)，北面為碧湖花園，并期主要以外銷(xiāo)為主，開(kāi)發(fā)以大戶(hù)為主，大面積。主要針對香港人，新樓盤(pán)藍月灣前期目標客源定位以港人為主。一期銷(xiāo)售總結，本地人購買(mǎi)占80%，本地人購房以三戶(hù)為主，面積要求在大，對住戶(hù)要求舒適、寬敞。作為住家，香港人以二房面積小購買(mǎi)較多，作為旅游渡假的落腳點(diǎn)，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處，空氣清新、環(huán)境污染小、配套設施齊全，注重環(huán)境，以中心湖為賣(mài)點(diǎn)，至力打造常平明星樓盤(pán)，該區域樓盤(pán)銷(xiāo)售一直看好。
3）常平南面，常黃公路沿線(xiàn)區域。
住宅空置嚴重，原有“外銷(xiāo)”住宅的設計與需求日趨“內銷(xiāo)”的矛盾越來(lái)越明顯。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽(yáng)光山莊，產(chǎn)品有別墅，洋房售價(jià)不等，以中小戶(hù)型為主，早期針對長(cháng)香港業(yè)主，如紫荊花園購買(mǎi)者98%為香港人，其產(chǎn)品戶(hù)型設計針對港人設計，目前港人購房所占比例僅僅20%左右，而陽(yáng)光山莊20xx年購房80%為內地人，常黃公路沿線(xiàn)區域銷(xiāo)售很不樂(lè )觀(guān)，目前處于滯銷(xiāo)局面，目前購買(mǎi)客戶(hù)向本地內地市場(chǎng)延伸，其產(chǎn)品已不適應消費者需求。
4）常平東門(mén)區域，
常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢向東門(mén)聚集，鎮政府全力打造文化新城，一大批基礎設施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場(chǎng)、中心廣場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、常平大劇院，因市場(chǎng)配套的大力支持，成為常平市場(chǎng)新地熱點(diǎn)區域。加之政府全力扶植該區域的房地產(chǎn)，如東田麗園，旺角新城，一經(jīng)推出就受消費者的相當大的關(guān)注，這與常平的規劃是分不開(kāi)的，成為常平打造文化新城的有力依托。
5）麗城開(kāi)發(fā)商住居區，依托于隱賢山莊風(fēng)景區的人文底蘊與自然景觀(guān)為價(jià)值支撐，早期居家型物業(yè)的主要開(kāi)發(fā)地。
位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢山莊、麗景、麗都、聚福，規劃新建落成的世紀康城，相鄰新天美地，以xx四大旅游景點(diǎn)之一隱賢山莊，為文化背景，集居所、餐飲、商貿、娛樂(lè )、渡假、旅游為一體，其區域開(kāi)發(fā)的商品房，配套設施較為齊全，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美，交通便利空氣清新，遠離工業(yè)區，污染小，戶(hù)型設計超前，購買(mǎi)者都以早期港人居住渡假為主，投資客較小，一般自住。其購買(mǎi)的主要原因，來(lái)自周邊環(huán)境，空氣新鮮，其戶(hù)型設計符合早期港人需求，現區域內以香港人居多?，F今推出的新樓盤(pán)如新天美地5期、世紀康城都以精美裝修突出個(gè)性化特點(diǎn)，以?xún)?yōu)質(zhì)的管理服務(wù)，新穎的產(chǎn)品設計為基礎，銷(xiāo)售均價(jià)在3600元/平方米左右，目前片區內香港人購房呈下降趨勢，本地與內地呈現上升趨勢，且該區域出租率不高。
2、本區域競爭樓盤(pán)分析。
針對本案麗都花園附近幾個(gè)樓盤(pán)市調分析。
新天美地，其地理位置不理想，但走品牌個(gè)性化，特設7、5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級材料，名廠(chǎng)潔具及廚具，新盤(pán)推出特價(jià)單位毛胚房，造成過(guò)一時(shí)搶購熱潮，但經(jīng)過(guò)購房者的一段時(shí)間理性思考，其銷(xiāo)售也逐步回落，作為新推樓盤(pán)其推廣力度是相當大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中兩房購買(mǎi)中80%為香港人，三戶(hù)及四房購買(mǎi)為本地人，外地商人，銷(xiāo)售情況在本區域內相對較好。
市場(chǎng)調研分析報告一．調研背景隨著(zhù)素質(zhì)教育的全面普及，我國的教育工作更加注重于學(xué)生的全面發(fā)展。當代大學(xué)生課程任務(wù)不緊張，課余時(shí)間較多，有更多的精力與資源全方位提升自己。教育部、各高校及一些企業(yè)積極舉辦了許多比賽。種類(lèi)及數量繁多的比賽吸引了很多大學(xué)生，但這些比賽一般是由各學(xué)院團委有選擇性的下發(fā)，這往往會(huì )影響同學(xué)獲取比賽信息的及時(shí)性與準確性，也會(huì )產(chǎn)生一些比賽通知不到位的情況。
在這個(gè)大前提下，我們計劃開(kāi)發(fā)一個(gè)“”項目，專(zhuān)門(mén)為大學(xué)生提供全面、即時(shí)、準確的比賽信息。
二．調研目的為了解當代大學(xué)生對各種比賽的熱情、了解程度、獲取競賽信息的途徑等，我們進(jìn)行市場(chǎng)調研，了解市場(chǎng)需求，以驗證“”項目的可行性并明確開(kāi)發(fā)的具體內容及形式。
三．調研方法為此次“”項目開(kāi)發(fā)工作的順利開(kāi)展，我們特成立調研小組。通過(guò)網(wǎng)絡(luò )以及發(fā)放調查問(wèn)卷等方式，對大學(xué)生獲取比賽信息的情況進(jìn)行了調研工作。
四．調研范圍山東科技大學(xué)在校本科生、研究生。
4.調研對象一般參加什么級別的比賽；5.為什么“愛(ài)競賽”網(wǎng)站的關(guān)注度不高六．調研結果通過(guò)對調查結果的分析可得到以下結論：
1.對于在校大學(xué)生及研究生關(guān)注比賽信息的途徑偏好中，61.5%傾向于使用手機網(wǎng)頁(yè),30%傾向于使用手機app，8.5%傾向于使用電腦。
2.90%的在校大學(xué)生及研究生通過(guò)團委下發(fā)的通知獲取比賽信息。
3.88%的在校大學(xué)生及研究生反映獲取比賽信息不及時(shí)不全面。
4.45%的調研對象通常參加校級比賽，20%通常參加院級比賽,15%通常參加國家級比賽，20%通常參加校外各公司的比賽。
5.普遍認為“愛(ài)競賽”網(wǎng)站關(guān)注度不高的原因是其對比賽收集不全面并且對比賽信息更新不及時(shí)。
河南地處中原，歷來(lái)就是兵家必爭之地，具有承東啟西，連南貫北的區位優(yōu)勢。xx北依京津唐、南聯(lián)江漢平原、西通歐亞大陸、東接連云港，位于西氣東輸、西電東送、南水北調、東錢(qián)西流中樞的關(guān)鍵位置，是我國中、東、西三大經(jīng)濟帶結合部的重要支撐，是全國重要的交通樞紐之一，區位優(yōu)勢明顯。xx目前綜合運輸能力不斷提高，已基本形成了以公路、鐵路、航空為主的立體化綜合運輸體系。除了這些眾所周知的區位交通優(yōu)勢之外，xx還還被貼以“綠城、商貿城、古都、區域性中心城市”等城市標簽，xx是商賈云集、工商業(yè)發(fā)達的中原重鎮和全國重要的商品集散中心，物流的發(fā)展具有良好的歷史傳統?，F今xx已經(jīng)成為一個(gè)中部區域的中心消費城市，商貿流通發(fā)展迅速。一批大型服裝、建材、汽配、農副產(chǎn)品等專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)不斷壯大，大市場(chǎng)、大流通格局正在形成。
2、發(fā)展物流的機會(huì )。
現代物流業(yè)被認為是社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展的“第三利潤源”，是一個(gè)城市重要的經(jīng)濟增長(cháng)極和基礎產(chǎn)業(yè)。從中國高速發(fā)展的經(jīng)濟可以看出，一個(gè)巨大的`新興經(jīng)濟市場(chǎng)正高速運轉，尤其在物流領(lǐng)域。物流業(yè)作為xx市確定的“三新”產(chǎn)業(yè)之一，對于促進(jìn)一、二產(chǎn)業(yè)進(jìn)步，帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)跨越式發(fā)展，促進(jìn)“中原崛起”，實(shí)現把xx建設成為社會(huì )主義現代化商貿城市和國家區域性中心城市的戰略目標，都有著(zhù)十分重要的現實(shí)意義。隨著(zhù)xx對外開(kāi)放水平的大幅提高，xx吸聚資本的能力會(huì )越來(lái)越強，必定會(huì )降低交易成本，提高競爭力。xx市有了這些發(fā)展現代物流的“支柱”--突出的區域、交通、市場(chǎng)、商品，許多物流業(yè)態(tài)便應運而生了，涌現出了以思達連鎖、丹尼斯量販、中華糧網(wǎng)為代表的連鎖經(jīng)營(yíng)、物流配送、品牌專(zhuān)賣(mài)、電子商務(wù)等新型流通業(yè)態(tài)，出現了豫鑫、中郵、河南中遠國際貨運等大中型國有物流公司以及民營(yíng)物流企業(yè)長(cháng)通等新興的第三方物流企業(yè)。并且呈現出良好的發(fā)展勢頭，傳統物流向現代物流轉型也在加快?？梢灶A測，未來(lái)10-20年，是xx物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金時(shí)期。
3、發(fā)展物流所遇到的劣勢和挑戰。
xx的經(jīng)濟發(fā)展水平相對還落后。對于非物流公司，已經(jīng)意識到在流通領(lǐng)域上下工夫可以降低成本提高經(jīng)濟效益和社會(huì )效益。而由于行業(yè)的限制，自己并非物流方面的行家，企業(yè)不可能在物流中投入大量資金和人力、物力，即使投入進(jìn)去卻又會(huì )分散主營(yíng)業(yè)務(wù)的建設力量。對于物流公司，由于發(fā)展時(shí)間短，理論研究不到位，操作經(jīng)驗不夠成熟，對于物流市場(chǎng)的管理流程，具體應該怎樣去做，大多數的企業(yè)還在摸索階段，物流企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理策略及運營(yíng)技巧還是冰山一角。隨著(zhù)xx市建設現代化商貿城的進(jìn)程加快，一方面物流市場(chǎng)規模擴大，物流需求潛力巨大；一方面物流發(fā)展的宏觀(guān)和微觀(guān)環(huán)境有待進(jìn)一步改善，還存在著(zhù)物流管理薄弱，企業(yè)經(jīng)營(yíng)水平較低等諸多制約因素，如何通過(guò)優(yōu)化環(huán)境，強化管理、規范運作，如何進(jìn)行社會(huì )產(chǎn)業(yè)分工，政府、行業(yè)組織和企業(yè)如何和諧協(xié)作，還有很多的科學(xué)規律亟待研究，探索之路還很長(cháng)。促進(jìn)全市物流業(yè)的快速、健康發(fā)展是各級政府和企業(yè)經(jīng)營(yíng)者都必須面對的新挑戰。
4、物流經(jīng)濟發(fā)展的狀況。
目前，xx市物流業(yè)正處于從傳統物流業(yè)向現代物流業(yè)轉變的起步階段。xx市物流企業(yè)的形成，主要有以下四種類(lèi)型：由傳統運輸或倉儲公司轉變的物流企業(yè)；由某一行業(yè)領(lǐng)域的國有企業(yè)轉變的物流企業(yè)，如郵政、鐵路等；大型合資跨區域物流企業(yè)；新型內資跨區域的物流企業(yè)。由于多數物流企業(yè)是從原國有企業(yè)轉變而來(lái)的，國有經(jīng)濟占據了全市物流企業(yè)的“半壁江山”，比重在60%左右，另外以私營(yíng)企業(yè)、集體企業(yè)和有限責任公司較多。
1、公司量多質(zhì)差，設施服務(wù)水平低。
由于長(cháng)期以來(lái)，物流行業(yè)進(jìn)入的門(mén)檻太低，導致該行業(yè)發(fā)展的盲目和無(wú)序。放眼xx各大專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，包括城郊大路旁邊，如雨后春筍般成立的大大小小物流公司幾千家，它們有的辦理了相關(guān)的證照，有一定的注冊資金以及車(chē)輛、辦公場(chǎng)所等；有的買(mǎi)幾輛貨車(chē)，雇幾位司機，便掛出“物流”的牌子；有的則是一部電話(huà)、一張桌子、一間房子的“三一”公司，經(jīng)常玩“蒸發(fā)”；甚至有一些單位或企業(yè)，圈一塊地皮，表面上卻喊出興建“物流園區”的口號，暗地里卻搞商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。這樣的物流企業(yè)使整體物流信譽(yù)度大打折扣，對整個(gè)物流行業(yè)產(chǎn)生了極其不利的影響。目前xx貨運市場(chǎng)“蒸發(fā)”現象非但沒(méi)有減緩的跡象，而且“蒸發(fā)”者由小貨運部向規模較大的物流企業(yè)轉移。這造成了整個(gè)流通行業(yè)效率降低，交易成本上升。20xx年，xx市有7家貨運公司攜款神秘“蒸發(fā)”，涉及金額高達20xx多萬(wàn)元；20xx年，僅見(jiàn)諸報端、較為嚴重的至少有10家貨運公司攜款“蒸發(fā)”。物流行業(yè)正遭遇著(zhù)一場(chǎng)嚴重的“信任危機”。
xx市的多數物流企業(yè)是在傳統體制下物資流通企業(yè)基礎上發(fā)展而來(lái)的，其業(yè)務(wù)內容多數仍是倉儲、運輸等基礎性服務(wù)，企業(yè)的服務(wù)方式和手段比較原始和單一，在倉儲、運輸、配送各個(gè)環(huán)節仍然以手工作業(yè)為主，自動(dòng)化程度低，不能優(yōu)化調度和有效配置，對客戶(hù)不能提供查詢(xún)、跟蹤等全程服務(wù)，物流的統籌策劃和精細化組織與管理等能力都顯不足，尤其在物流方案設計以及全程物流服務(wù)等更高層次的物流服務(wù)方面還十分欠缺，難以做到提供綜合性的物流服務(wù)。盡管已出現了一些專(zhuān)業(yè)化程度較高的物流企業(yè)，但物流服務(wù)水平和效率還比較低，與提供高效率低成本的第三方物流服務(wù)的要求還有較大差距。而且目前的物流業(yè)態(tài)仍處于自然淘汰狀態(tài)，物流行業(yè)的信任度低，還沒(méi)有到一家獨大兼并若干小企業(yè)的地步。
2、物流信息化有待提高，標準化建設有待突破。
信息化方面，xx市物流企業(yè)規模普遍較小，競爭能力不強。xx市只有21%的物流企業(yè)擁有物流信息系統和配送網(wǎng)絡(luò )，但信息數據系統都是相互孤立和靜態(tài)的，且標準不統一，難以互聯(lián)互通，實(shí)現信息共享；物流企業(yè)之間缺乏統一規劃和規范管理，條塊分割嚴重，各家企業(yè)各自為戰，沒(méi)有形成信息共享、協(xié)同配合的局面；大多數企業(yè)的管理信息系統的投資成本較高，市場(chǎng)上又缺少適合物流企業(yè)起步的信息系統，因此物流企業(yè)在獲取物流信息和與客戶(hù)接洽的方式基本上還是以電話(huà)、傳真為主，大多并沒(méi)有采用專(zhuān)業(yè)的物流管理信息系統參與日常的運營(yíng)；與物流相關(guān)的電子政務(wù)平臺如工商、稅務(wù)、商檢、金融、保險等還沒(méi)有互聯(lián)互通。這些直接影響了物流企業(yè)與用戶(hù)的有效溝通和協(xié)作，嚴重阻礙著(zhù)物流綜合服務(wù)水平與質(zhì)量的提高，大大地削弱了企業(yè)的市場(chǎng)競爭力。物流信息化作為現代物流的標志與核心，日益成為xx市物流業(yè)的發(fā)展“瓶頸”。
在標準化方面，經(jīng)濟發(fā)達國家物流標準化主要是通過(guò)企業(yè)與企業(yè)間、行業(yè)與行業(yè)間在市場(chǎng)上的不斷磨合，為了共同的利益完成的。xx市物流標準化在總體滯后于經(jīng)濟及物流業(yè)的發(fā)展，現有技術(shù)標準存在多方面的差異，制約了物流的協(xié)調運作，鐵路、公路、海運、民航、工業(yè)部門(mén)物流系統，都有自己的或選擇不同的物流標準，形式多樣，版本不一；物流標準化的運作依然在傳統體制的框架中進(jìn)行，以傳統的部門(mén)劃分以及地域劃分為基礎，缺乏協(xié)調配合機制；因物流標準化的市場(chǎng)基礎如：物流的基礎設施、管理體制、管理水平、人員素質(zhì)、市場(chǎng)發(fā)育程度等諸多方面還比較薄弱，物流標準化的許多方面需要從基礎性工作做起；物流標準化對行政力量的依靠程度比較高，沒(méi)有充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì )和標準技術(shù)組織的作用。
3、政府管理條塊化，管理整體效能弱化。
xx市與物流業(yè)相關(guān)的鐵道、交通、民航等單位實(shí)行部門(mén)管理，使全市物流業(yè)管理權限被分割為若干部分，每個(gè)部分又自成體系，均有各自的物流系統，為了各自的利益而難以形成物流合力。這種條塊管理體制，形成了自上而下的縱向隸屬和管理格局，嚴重制約著(zhù)在全社會(huì )范圍內經(jīng)濟合理地對物流業(yè)進(jìn)行整體統籌和規劃，妨礙著(zhù)物流業(yè)的社會(huì )化進(jìn)程。物流管理和資源的分散化，難以形成社會(huì )化的物流配送體系，達不到節約物流成本的作用，無(wú)可避免造成資源的極大浪費，使物流業(yè)本應具有的整體功能被大大削弱。
4、專(zhuān)業(yè)人才缺乏，發(fā)展后勁不足。
當前xx市在物流方面的教育還非常落后，尤其是職業(yè)教育更加貧乏，xx市開(kāi)設物流專(zhuān)業(yè)的院校還很少，僅有河南工業(yè)大學(xué)、河南財經(jīng)學(xué)院等少數高校開(kāi)設，另外一些中專(zhuān)和高校因為過(guò)去從未涉及物流教學(xué)、研究，近幾年才開(kāi)設此類(lèi)專(zhuān)業(yè)，且培養出來(lái)的學(xué)生大多從事于操作性工作，市場(chǎng)上缺乏高層次管理層面的人才。而且各校仍處在自行籌劃設計課程與實(shí)踐階段，在課程設置、教材選取、培養方向等方面缺乏規范性，培養出來(lái)的人才參差不齊，離市場(chǎng)的要求差距仍然很大。物流人才是我省十二類(lèi)緊缺人才之一，在這種背景之下，人才已成為xx市發(fā)展物流的瓶頸。
1、加強組織領(lǐng)導，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境。
政府應加強對現代物流業(yè)發(fā)展的領(lǐng)導，明確xx市現代物流發(fā)展協(xié)調領(lǐng)導小組辦公室職責；制定全市物流業(yè)發(fā)展規劃及政策；研究解決重點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題；協(xié)調重點(diǎn)項目的立項以及用地、建設等環(huán)節的審批；實(shí)施相關(guān)技術(shù)標準等。制定適宜的物流業(yè)發(fā)展戰略：建立現代物流服務(wù)體系、建立企業(yè)現代物流組織管理體系、構建高效的物流網(wǎng)絡(luò )，建議突出發(fā)展服務(wù)于重點(diǎn)生產(chǎn)性企業(yè)和專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的物流服務(wù)，大力拓展服務(wù)于居民生活的物流配送服務(wù)。
2、規范經(jīng)營(yíng)行為，維護市場(chǎng)秩序。
在物流管理上，政府應加強物流市場(chǎng)準入管理和日常監督管理。重點(diǎn)制止行業(yè)保護、地區封鎖和有礙公平競爭的壟斷行為，維護供需雙方特別是用戶(hù)一方的正當權益。對于當前的物流行業(yè)車(chē)輛蒸發(fā)、攜款外逃等現象，其根源還是門(mén)檻低惡性競爭，因此一方面要加大道德宣傳力度，企業(yè)自身要明榮知辱，政府和行業(yè)組織也要進(jìn)行規范，以法律形式建立行業(yè)規范標準。
3、完善物流設施，提升服務(wù)水平。
為改變基礎設施分散規劃、投資的格局，促進(jìn)基礎設施之間的配套和協(xié)調發(fā)展，改變目前按不同運輸方式和行業(yè)管理部門(mén)進(jìn)行規劃和投資的方式，政府應與企業(yè)共同努力，構筑物流基礎設施平臺、物流信息平臺、物流配套設施平臺和物流產(chǎn)業(yè)政策體系四大平臺。同時(shí)加強對物流基地、物流中心等新型物流基礎設施的規劃，合理設置物流結點(diǎn)的規模與布局，使資源配置和服務(wù)設施銜接。以綜合交通運輸體系樞紐為基礎，以社會(huì )物流需求為對象，運用供應鏈管理理論與方法，加強與周邊城市的合作，建立以物流聯(lián)盟為基礎的以xx為中心的中原地區“城市群”，形成整體合力；加快物流需求市場(chǎng)的培育，發(fā)展現代化、高效的物流企業(yè)和企業(yè)物流。
4、構建物流集團，提高整體效率。
鑒于xx市物流企業(yè)普遍規模較小，物流企業(yè)應通過(guò)企業(yè)之間的聯(lián)合、合作、并購等方式，以資本為紐帶，構建企業(yè)自身的物流服務(wù)體系。大企業(yè)要與合適的供應商等結成戰略聯(lián)盟，通過(guò)合作以供應鏈的整體優(yōu)勢參與競爭，實(shí)現互惠互利；小企業(yè)要與核心企業(yè)實(shí)行長(cháng)期的、穩定的戰略合作，結成戰略聯(lián)盟，實(shí)行供應鏈管理。例如組建運輸物流集團公司，形成輻射全國鐵路、公路聯(lián)運網(wǎng)絡(luò )，在速度上、成本上、管理上占據競爭優(yōu)勢；組建區域性倉儲集團公司，在主要入市口和交通樞紐建立大型倉儲，以適應日益擴大的物流量，為企業(yè)提供倉儲服務(wù)；建成全市商品物流配送中心，形成全市連鎖網(wǎng)點(diǎn)提供物流配送，積極開(kāi)展運輸、倉儲、流通加工、配送等物流增值服務(wù)，通過(guò)統一進(jìn)貨、統一經(jīng)營(yíng)、統一結算、統一品牌等經(jīng)營(yíng)策略不斷降低社會(huì )化物流配送服務(wù)成本，提高競爭力。這樣，一方面可以提高企業(yè)物流資源的利用效率，提高企業(yè)開(kāi)拓市場(chǎng)和整合社會(huì )資源的能力，有利于企業(yè)做強做大；另一方面，通過(guò)聯(lián)合和合作，參股、控股等方式，充分利用了社會(huì )資源，使企業(yè)物流與社會(huì )物流共同發(fā)展。
5、加快標準化進(jìn)程，促進(jìn)物流發(fā)展。
物流標準化是促進(jìn)整合、提高物流效率、降低物流成本的橋梁。物流協(xié)會(huì )應與政府有關(guān)部門(mén)合作，從物流一體化發(fā)展的需要出發(fā)，加快物流用語(yǔ)、計量標準、技術(shù)標準、數據傳輸標準、物流作業(yè)和服務(wù)標準等的制定工作，盡快構建物流業(yè)帶有共性的物流技術(shù)標準和服務(wù)規范標準。同時(shí)，在考慮與國際接軌的基礎上，研究制定本行業(yè)企業(yè)共同遵守的行為規范，從物流企業(yè)應有的服務(wù)理念、服務(wù)規范、服務(wù)內容和服務(wù)質(zhì)量控制等方面入手，組織企業(yè)進(jìn)行國內外物流經(jīng)濟技術(shù)的交流與合作，幫助企業(yè)申請國際標準認證，建立xx市物流服務(wù)質(zhì)量的保障體系，實(shí)現企業(yè)由經(jīng)驗管理向科學(xué)管理的跨越。
6、加強物流教育工作，培養引進(jìn)物流人才。
根據物流行業(yè)現實(shí)的發(fā)展情況，建立健全物流培訓體系，加快政府管理人員與企業(yè)經(jīng)營(yíng)人員兩個(gè)層面的物流人才建設。物流人才的培養渠道有：學(xué)歷教育培養，職業(yè)培訓培養，出國進(jìn)修擴大培養渠道，強化資格認證提高物流人才水平，開(kāi)展物流教育專(zhuān)題研究強化物流人才等。并且抓好物流學(xué)科建設，大力提倡產(chǎn)學(xué)結合，建立現代物流的研究、開(kāi)發(fā)與教育的新型機制，使物流企業(yè)和研究咨詢(xún)機構、大專(zhuān)院校進(jìn)行資本與技術(shù)的融合，發(fā)揮物流人才的實(shí)用性和綜合能力。加上開(kāi)展物流職業(yè)資格的認證制度建設和實(shí)施工作，加強職業(yè)資格的統一管理，進(jìn)而形成科學(xué)、完整、層次分明的物流管理教育體系。
1、建設現代配送中心和物流園區。
完善物流節點(diǎn)和線(xiàn)路的空間布局，構筑高效率的物流網(wǎng)絡(luò )，xx在鐵路、公路方面，即線(xiàn)路部分已經(jīng)形成較大優(yōu)勢，但是在節點(diǎn)部分缺乏相應的能力。離開(kāi)節點(diǎn)，線(xiàn)路的優(yōu)勢也很難發(fā)揮出來(lái)。因此要通過(guò)物流中心、貨運站場(chǎng)等節點(diǎn)設施建設，對貨運中心進(jìn)行整合，完善物流網(wǎng)絡(luò )，提高物流能力。按照物流業(yè)發(fā)展目標，結合當前和未來(lái)需求，建設不同功能的物流節點(diǎn)設施。
2、依托商貿，發(fā)展多種經(jīng)營(yíng)模式。
以市場(chǎng)需求為導向，以商貿為依托，以供應鏈管理為理念，開(kāi)展綜合物流服務(wù)與增值物流服務(wù)。xx市的物流企業(yè)在發(fā)展現代物流的過(guò)程中應打破傳統觀(guān)念的約束，通過(guò)增加整個(gè)供應鏈提供給消費者的價(jià)值以及減少整個(gè)供應鏈的成本來(lái)增強整個(gè)供應鏈的競爭力。
其次，發(fā)展多式聯(lián)運，減輕環(huán)境壓力。為減輕大型貨車(chē)長(cháng)途運輸所造成的環(huán)境和貨主和環(huán)境和生態(tài)負面影響，鼓勵發(fā)展多式聯(lián)運，對于長(cháng)距離運輸，盡可能使用鐵路運輸方式，兩頭的銜接和集散則以公路運輸為主，并為此專(zhuān)門(mén)規劃建設貨運中心。
再次，加強聯(lián)盟與合作。xx市目前還沒(méi)有實(shí)力很強的物流企業(yè)，因此要與xx周邊城市進(jìn)行聯(lián)合，開(kāi)展合作與競爭，組成物流聯(lián)盟，實(shí)現雙贏(yíng)。
最后，加強國際合作，加快發(fā)展物流業(yè)?，F代物流的發(fā)展已經(jīng)將貿易經(jīng)濟、信息管理、電子技術(shù)和運輸配送等緊密聯(lián)系在一起，貿易方面的逐漸全面開(kāi)放、市場(chǎng)競爭的逐步自由化已經(jīng)將現代物流推到了時(shí)代的最前列，物流理念和物流技術(shù)的發(fā)展日新月異。因而在發(fā)展xx市物流業(yè)的同時(shí)，應積極借鑒國外先進(jìn)的物流理念和物流技術(shù)，可以通過(guò)合資企業(yè)，帶動(dòng)物流業(yè)的發(fā)展，在合資的同時(shí)，引入先進(jìn)的管理理念與運作模式。
面對新形勢，我們必須增強緊迫感，緊緊抓住經(jīng)濟全球化進(jìn)程加快、國家中部崛起戰略實(shí)施、國內外產(chǎn)業(yè)轉移和現代物流業(yè)快速發(fā)展的良好機遇，把資源和區位優(yōu)勢轉化為產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，全面促進(jìn)現代物流業(yè)的快速健康發(fā)展。
市位于省東北沿海，面積1880平方公里，海岸線(xiàn)長(cháng)144公里，水陸交通便捷，沈海高速公路、建設中的溫福鐵路、將動(dòng)工建設的寧武高速公路、規劃中的福泰高速公路和寧衢鐵路交叉貫全境，構成鐵路、公路立體交通體系，并將成為沿海通向內陸省份的重要通道。產(chǎn)業(yè)特色明顯，工業(yè)形成了以三個(gè)主導產(chǎn)業(yè)，即電機電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)，電力、冶金鑄造、建材、醫藥化工和包裝印刷為特色的地方工業(yè)體系，20xx年生產(chǎn)總值147。39億元，增長(cháng)12。6%，躍居全省“縣域經(jīng)濟發(fā)展十佳”第三位；工業(yè)總產(chǎn)值248。88億元，增長(cháng)11。3%，省20xx年縣市國內生產(chǎn)總值前20名+人均gdp市位于省內第十二位。
二、市房地產(chǎn)行業(yè)前景。
政府發(fā)展思路：按照“強化中心社區，建設小城鎮集群”的發(fā)展思路，“十五”期間，以建設中心市區為主體，中心集鎮為骨干，加快了南部“金三角”城鎮群的建設和以國道104線(xiàn)、省道小浦線(xiàn)、楓湖路為軸線(xiàn)的城鎮帶發(fā)展。初步建立起了有利于增強城市整體服務(wù)功能、有利于生產(chǎn)生活、城市市容美觀(guān)、市政設施較完善的中心城區和布局合理、交通便捷、設施配套、環(huán)境優(yōu)美的小城鎮群。通過(guò)中心城區和小城鎮群的功能互動(dòng)和優(yōu)勢互補，為建成城市化水平較高、輻射能力較強、規模較大，集政治、經(jīng)濟文化為一體的港口工業(yè)城市打下了良好基礎。
市人口60多萬(wàn)，城區20多萬(wàn)人口，人口占寧德市的1/5左右，gdp占寧德市的1/4左右，工業(yè)總量占寧德市的1/3左右，是寧德市的經(jīng)濟中心城市和閩東工業(yè)重鎮。龐大的人口基數本身就組成了一個(gè)龐大的居住消費、投資的市場(chǎng)。20xx年市工作報告中第五點(diǎn)：是建管力度不斷加大，城市面貌得到改觀(guān)。城市建設步伐加快，城鎮化水平達47。2%，比上年提高1。2個(gè)百分點(diǎn)。完成富春溪兩岸、坂中片區、南湖舊城片區、賽岐鎮區、甘棠鎮區控制性詳規以及溪尾鎮、溪柄鎮、曉陽(yáng)鎮總體規劃編制。該點(diǎn)突出表現了市為促進(jìn)海西建設打造文明城市的合理規劃，從中領(lǐng)悟到市合理規劃中加快了房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，在這人口密集居住的城市，房產(chǎn)做為可增值性固定資產(chǎn)的投資及有效的利用、合理的市場(chǎng)資本運作，促進(jìn)市經(jīng)濟的快速發(fā)展。在市政府“十一五”規劃草案中加快城市建設爭取至20xx年，城市建設用地面積達30平方公里，城市規劃區面積達180平方公里，市區人口達31萬(wàn)人。
1、房貸市場(chǎng)余額：
隨著(zhù)近幾年房地產(chǎn)的迅速發(fā)展，08年房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(cháng)%；09年房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(cháng)%；20xx年1—5月份房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(cháng)%；隨著(zhù)市經(jīng)濟的快速發(fā)展，金融危機的遠去，經(jīng)濟的快速回升，從以上數字可體現出房貸市場(chǎng)的活躍性。部分已經(jīng)抵押按揭于各大銀行的房產(chǎn)，隨著(zhù)房?jì)r(jià)的上升，資本的市場(chǎng)最大化合理利用，均可能提前還貸以該司100%抵押擔保的形式有效的、最大程度的利用固定資產(chǎn)。
2、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押。
市以三個(gè)主導產(chǎn)業(yè)，即電機電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)為主要經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)。隨著(zhù)三大產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，企業(yè)家的有效資本運作，08年個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(cháng)%；09年個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(cháng)%；20xx年1—5月個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(cháng)%；該部分抵押貸款附于個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款當中審批過(guò)程煩瑣、手續復雜等問(wèn)題，現可用于該司做為100%抵押擔保貸款，使其資產(chǎn)最大化合理利用。
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“兩港一城”建設熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區經(jīng)濟發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對稅收的支柱作用會(huì )更加明顯。
近期，中央和市陸續出臺了針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，政策的調整無(wú)疑會(huì )影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認清我區房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀，客觀(guān)分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，具有重要意義。
今年1-6月，我區房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現稅收5億元，同比增長(cháng)85%;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售100萬(wàn)平方米。今年以來(lái)，我區房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現以下特點(diǎn)：
1、房產(chǎn)投資保持較高增速。
我區近年的大開(kāi)發(fā)大建設態(tài)勢和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對我區房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍延續了去年以來(lái)的較快增長(cháng)勢頭，1-6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見(jiàn)圖一。其中，住宅建設在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開(kāi)發(fā)增速也持續走高，2-6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開(kāi)發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產(chǎn)銷(xiāo)售勢頭回落明顯。
今年我區商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見(jiàn)圖二：
從商品房預售情況來(lái)看，回落趨勢明顯。1-6月全區預售3940套，總面積50.6萬(wàn)平方米;預售套數和面積數與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀(guān)政策的觀(guān)望心態(tài)，3月份我區商品房預售出現了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬(wàn)平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬(wàn)平方米左右。
3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續走高。
雖然今年年初開(kāi)始，中央及市頻頻出臺調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區房?jì)r(jià)也呈持續走高的態(tài)勢。
自年開(kāi)始，我區房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房?jì)r(jià)在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區新建商品房均價(jià)已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價(jià)已達5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策對我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響。
由于房地產(chǎn)價(jià)格持續上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機成份嚴重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀(guān)調控的重點(diǎn)，市也出臺了多項有關(guān)政策，加強對房地產(chǎn)業(yè)的調控。中央和市的政策主要通過(guò)以下幾方面來(lái)調控房市：
土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關(guān)于做好穩定住房?jì)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，規定各地要根據房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調整土地供應結構、供應方式及供應時(shí)間;對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的.地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著(zhù)重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設用地供應量;嚴控高檔住房用地供應。
房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策，規定對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快城市或地區，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
房地產(chǎn)財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯(lián)合發(fā)文，規定6月1日后，個(gè)人將購買(mǎi)不足2年的住房對外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)規定凡在206月1日以后購買(mǎi)非普通住房的，按3%全額征收契稅。
房地產(chǎn)發(fā)展目標調整。年市《政府工作報告》確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調控原則。
房地產(chǎn)銷(xiāo)售登記方式調整。市加強新建樓盤(pán)網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運轉，增強房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規炒作房產(chǎn)的企業(yè)。
房地產(chǎn)供應結構調整。大力調整供應結構，加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應。2005年市計劃開(kāi)工建設配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬(wàn)平方米。
從短期看，宏觀(guān)政策的調整將對我區的房地產(chǎn)投資建設帶來(lái)直接影響，從而關(guān)系到財政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟目標的完成;同時(shí)，平抑房?jì)r(jià)政策的出臺導致市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮，我區房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現一定程度的“緩剎車(chē)”效應。
但從長(cháng)期看，宏觀(guān)政策調整必將有效剔除我區房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機因素，達到抑制投機行為、規范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
合理控制房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。通過(guò)調整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機成分，顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量，合理引導房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。同時(shí)，通過(guò)嚴格土地供應，有效防止過(guò)度開(kāi)發(fā)的情況發(fā)生。
緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過(guò)加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設量，調整房地產(chǎn)供應結構，滿(mǎn)足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。
適度平穩房地產(chǎn)價(jià)格?？紤]到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來(lái)的房產(chǎn)升值效應，我區房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩定過(guò)快上漲的房?jì)r(jià)，使其漲幅趨于穩定。
三、積極應對，保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展。
總的來(lái)說(shuō)，由于我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數相對較低，近期又迎來(lái)“兩港一城”開(kāi)發(fā)建設的歷史性機遇，從長(cháng)遠來(lái)看，我區房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調控政策將使我區正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，當前要注意以下幾點(diǎn)。
根據搜房網(wǎng)提供的信息，南京各行政區域主要在售樓盤(pán)情況如圖表9所示。
玄武、白下、鼓樓三大區域的樓盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)位居全市前三位。玄武區的樓盤(pán)售價(jià)在9000元/平方米~25000元/平方米之間，白下區普遍在9000元/平方米~15000元/平方米左右，鼓樓的房?jì)r(jià)普遍在10000元/平方米以上，位置較偏的蘇寧千秋情緣在7000元/平方米左右。建鄴區的樓盤(pán)大多集中在河西板塊，該板塊環(huán)境比較好，樓盤(pán)質(zhì)量也比較高，知名地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如中海地產(chǎn)、萬(wàn)科、棲霞建設等都在該板塊開(kāi)發(fā)項目，老南京和新南京都喜歡在此安家落戶(hù)，目前該板塊的銷(xiāo)售均價(jià)都在10000元/平方米以上。
新樓盤(pán)比較多的是江寧區，江寧區是南京高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區，環(huán)境也比較好，售價(jià)相對較低，比較適合來(lái)南京落戶(hù)的外地大學(xué)生，目前普通住宅售價(jià)大概在6000元/平方米左右，各個(gè)不同的樓盤(pán)價(jià)格差異也比較大。由于江寧區房?jì)r(jià)相對較低，環(huán)境較好，并有大量別墅項目，是富人聚集地，同時(shí)將受惠于即將開(kāi)通的地鐵2號線(xiàn)，預計江寧區的房?jì)r(jià)會(huì )有較大升值空間。
根據南京市住房建設計劃，南京各類(lèi)住房上市量將達1120萬(wàn)平方米，其中普通住房上市總量約850萬(wàn)平方米，經(jīng)適房(含廉租房)約240萬(wàn)平方米，比120萬(wàn)平方米的經(jīng)濟適用房供應量增加了近一倍，中低價(jià)商品房約30萬(wàn)平方米。08年南京廉租房建設計劃投入資金3.6億，籌建廉租住房1000套，約5萬(wàn)平米。08年各類(lèi)住房建設用地計劃供應量為850萬(wàn)平方米，其中住房建設用地700萬(wàn)平方米，保障性住房建設用地約150萬(wàn)平方米，相比07年土地實(shí)際供應量985萬(wàn)平方米減少約135萬(wàn)平方米。
南京普通住房上市量約800萬(wàn)平方米，相比08年的850萬(wàn)平方米有所下調，其中，中低價(jià)位、中小戶(hù)型商品房約560萬(wàn)平方米，將逐步落實(shí)“90/70”政策;經(jīng)濟適用住房約225萬(wàn)平方米，與08的計劃基本持平;中低價(jià)商品房(含限價(jià)房、拆遷復建房)可上市供應總量為60萬(wàn)平方米，比08年30萬(wàn)平方米的供應計劃將近翻了一倍;廉租房建設計劃投入資金3.4億元，籌建廉租住房1000套，約5萬(wàn)平方米。09年各類(lèi)住房建設用地計劃供應1050萬(wàn)平方米，其中各類(lèi)普通商品住宅建設用地850萬(wàn)平方米，保障性住房建設用地200萬(wàn)平方米，相比08年的土地供應量有所增加，預示土地市場(chǎng)將持續活躍。09年南京市住房建設計劃總量與08年大致持平。
總之，未來(lái)兩年南京的住房建設計劃將逐步落實(shí)“90/70”政策，增加中低價(jià)位、中小戶(hù)型商品房的供應量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比較多，08年土地供應相比07年減少135萬(wàn)平方米左右，但是09年將在08年的基礎上增加200萬(wàn)平方米的土地供應，因此未來(lái)兩年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì )受到土地供應的限制。
人瀏覽，上線(xiàn)第一天點(diǎn)擊量過(guò)萬(wàn)，而在上線(xiàn)第3天點(diǎn)擊量竟然突破了25000……目前很多項目臵業(yè)顧問(wèn)已經(jīng)開(kāi)始這樣使用這個(gè)工具：利用手機號，加客戶(hù)的微信，發(fā)看房鏈接到客戶(hù)手機上，引導客戶(hù)看環(huán)境，再看戶(hù)型......(此信息有貴州房地產(chǎn)qq群得知)。
2、花果園“連鎖式銷(xiāo)售中心”：由于樓盤(pán)較大，銷(xiāo)售人員較多，據了解花果園最多時(shí)銷(xiāo)售人員為5000人，目前1500個(gè)銷(xiāo)售人員，一個(gè)銷(xiāo)售中心不能滿(mǎn)足需求，因此增設臨時(shí)咨詢(xún)點(diǎn)，目前花果園項目臨時(shí)咨詢(xún)點(diǎn)遍布整個(gè)貴陽(yáng)市，據工作人員透露大約有300個(gè)左右，把一部分銷(xiāo)售人員派出銷(xiāo)售中心，分散到各臨時(shí)咨詢(xún)點(diǎn)，一方面最大化調動(dòng)銷(xiāo)售人員積極性，另一方面起到宣傳作用，降低宣傳成本。
3、完善的銷(xiāo)售體制和先進(jìn)的銷(xiāo)售宣傳工具。走訪(fǎng)到花果園項目銷(xiāo)售中心，進(jìn)入眼簾的是一遍人身鼎沸，緊然有序的銷(xiāo)售場(chǎng)景，銷(xiāo)售人員專(zhuān)業(yè)的講解和熱情的接待，孜孜不倦的帶看現場(chǎng)，無(wú)論從各方面來(lái)講都讓客戶(hù)感覺(jué)到樓盤(pán)本身的魅力。另外一方面，從客戶(hù)接待，到客戶(hù)定房，再到客戶(hù)交款，再到客戶(hù)辦理手續，整個(gè)過(guò)程設立專(zhuān)人專(zhuān)辦，緊然有序。同時(shí)設立售后服務(wù)和客戶(hù)投訴部門(mén)，這一整套體制接近完美。再來(lái)看銷(xiāo)售工具，花果園超大熒幕宣傳片，讓客戶(hù)身臨其境，享受其項目本身所帶來(lái)的震撼感。另外其他項目也有比較先進(jìn)的銷(xiāo)售工具，比如中國水電〃觀(guān)府壹號，單體戶(hù)型模型采用超大平板顯示器顯示，客戶(hù)可以看到平面圖，3d立體圖像等，確實(shí)感受到視覺(jué)帶來(lái)的沖擊感。
本次貴陽(yáng)之行，給我和我的同事帶來(lái)全所未有的全新感受，并看到和學(xué)習到一些我們所未知的營(yíng)銷(xiāo)理念。同時(shí)也體會(huì )到自身的不足，無(wú)論是產(chǎn)品規劃上的，銷(xiāo)售體制和管理上的都有全新的收獲。針對馬龍廣電文化項目，我個(gè)人提出以下建議：目前項目最大的問(wèn)題在于工程資金支付困難，而面對本身產(chǎn)品上的一些規劃缺陷，尤其是商業(yè)部分，面積過(guò)大，總價(jià)較高，短時(shí)間銷(xiāo)售完畢，比較困難，商業(yè)部分占銷(xiāo)售總額的50%。因此只能集中消化住宅和地下車(chē)位來(lái)緩解資金壓力。然而面對目前馬龍房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭激烈，客源較少，又如何度過(guò)銷(xiāo)售低迷時(shí)期?建議：1、推出特價(jià)房源，針對94.03㎡住宅，低價(jià)出售一部分，不分樓層，每套25萬(wàn)元。2、針對頂層躍層住宅，采用捆綁式銷(xiāo)售，買(mǎi)房子送車(chē)位。3、車(chē)位目前報名情況不理想，報名10組客戶(hù)，為促進(jìn)全部成交，建議價(jià)格定制為7-8萬(wàn)元/個(gè)，優(yōu)惠后7-7.5萬(wàn)元每個(gè)銷(xiāo)售。剩余車(chē)位待住宅和商鋪全部銷(xiāo)售完畢后在銷(xiāo)售，銷(xiāo)售價(jià)格可為9-10萬(wàn)/個(gè)。4、提高銷(xiāo)售服務(wù)質(zhì)量，嚴格要求銷(xiāo)售人員的行為規范。5、盡快完成項目整體工程形象，外立面的拆除和粉刷。6、據了解，龍翔路擴建工程，政府已經(jīng)在動(dòng)員拆遷，預計20xx年7月通車(chē)，據此，將拉動(dòng)商業(yè)部分的銷(xiāo)售。
文檔為doc格式。
前言：
為了較好的理解酒店、賓館的涵義與區別，更好地掌握酒店建筑的設計方法，我們花了一天的時(shí)間，對合肥市的三大酒店進(jìn)行了仔細深入的實(shí)地調查，分別為元一希爾頓大酒店，和平國際大酒店以及星源賓館，通過(guò)調查對比分析，我們發(fā)現了一些問(wèn)題，并提出解決方案。
關(guān)鍵字：
酒店旅館定義周邊環(huán)境道路停車(chē)問(wèn)題交通流線(xiàn)。
調查時(shí)間：
20__年9月4日星期日。
調研對象：
此次的調研對象主要是合肥市各大酒店或者賓館。
調研目的：
我希望通過(guò)為這一天的調研，了解元一希爾頓大酒店、和平國際大酒店和星源賓館的分布并能親自體會(huì )酒店環(huán)境和感受酒店氛圍，也搜集到一些關(guān)于酒店的資料。為接下來(lái)的酒店設計奠定基礎。
我更希望通過(guò)這次調研讓我們可以達到鍛煉單獨外出調查研究的能力，并能提高我們的自主學(xué)習的能力，為以后的工作學(xué)習生活打下一個(gè)良好的基礎。
調研手段。
實(shí)地考察并拍照記錄網(wǎng)上收集資料參考相關(guān)部門(mén)的統計數據。
調研內容。
酒店的地理位置、酒店的設計規劃、硬件、軟件配套及服務(wù)情況等。
(一)酒店的定義和功能。
在設計酒店之前，我們首先得弄清楚旅館的涵義，以及旅館有什么作用。
旅館是為顧客提供一定時(shí)間的住宿，同時(shí)提供飲食服務(wù)、娛樂(lè )活動(dòng)、健身、會(huì )議、購物等服務(wù)的公共建筑。根據旅館的性質(zhì)來(lái)劃分，旅館可以劃分為商務(wù)型、度假型、常住型、會(huì )議型、觀(guān)光型、經(jīng)濟酒店、連鎖酒店等類(lèi)多種類(lèi)型酒店，性質(zhì)不同的酒店在設計上也是各不相同的。較大而設施好的旅館就是賓館或是酒店。
(二)酒店建筑的設計特點(diǎn)。
酒店的設計最主要的方面就是如何合理的安排好復雜的功能區以及流線(xiàn)的設計。
酒店的功能一般分為入口接待大廳、住宿、餐飲、公共休閑娛樂(lè )活動(dòng)、后勤服務(wù)管理這五大部分。同時(shí)，隨著(zhù)社會(huì )的發(fā)展，城市酒店已經(jīng)成為社會(huì )交際的、文化交流等的重要的社會(huì )活動(dòng)場(chǎng)所，于是酒店中的功能區也越來(lái)越多，比如健身俱樂(lè )部、娛樂(lè )沙龍、購物中心等等。
2、流線(xiàn)設計。
流線(xiàn)中的主干線(xiàn)是旅客的。主要活動(dòng)空間位置及到達其他活動(dòng)地點(diǎn)的路線(xiàn)，而圍繞著(zhù)主空間的輔助設施、服務(wù)路線(xiàn)則相對緊湊、便捷，并且要相對隱蔽?；镜?，酒店從水平流線(xiàn)到垂直流線(xiàn)，分為旅客流線(xiàn)、服務(wù)流線(xiàn)、貨物流線(xiàn)?？偟膩?lái)說(shuō)，流線(xiàn)的設計原則是：旅客流線(xiàn)和服務(wù)流線(xiàn)要互不交叉、旅客的流線(xiàn)直接明了，服務(wù)流線(xiàn)短捷高效并且盡量隱蔽，各個(gè)流線(xiàn)有聯(lián)系又要相對分離。
利用課余時(shí)間我們對合肥的三大酒店進(jìn)行了實(shí)地調研。
元一希爾頓大酒店：
區位：
勝利路99號，合肥新火車(chē)站開(kāi)發(fā)區。
星級：
__。
和平國際大酒店：
區位：
徽州大道和蕪湖路交匯處。
星級：
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星源賓館：
區位：
合肥市金寨南路。
星級：
__。
我們主要從下面幾個(gè)方面對這三家酒店進(jìn)行了比較：
(一)區位分析：
元一希爾頓大酒店和和平國際大酒店都位于合肥市比較繁華的地區，地理區位優(yōu)勢明顯，交通便利，周?chē)顒?dòng)豐富。而星源賓館位于高架橋邊，周?chē)h(huán)境較差。
1、停車(chē)流線(xiàn)及停車(chē)區位的問(wèn)題：
在占據好的地理位置的同時(shí)，也有不利的方面，這主要體現在元一希爾頓大酒店和和平國際大酒店，兩者的占地面積較小，對停車(chē)流線(xiàn)和停車(chē)區位的選擇都產(chǎn)生了較大的影響。
相對來(lái)說(shuō)元一希爾頓大酒店把問(wèn)題避免的較好，有一定的停車(chē)位置，與綠化相結合，將停車(chē)場(chǎng)隱蔽起來(lái)，不僅解決了停車(chē)問(wèn)題，又美化了環(huán)境，同時(shí)，停車(chē)流線(xiàn)處理的合理得當，車(chē)行環(huán)繞酒店一周，出入口設為兩邊很好地解決了出入忙亂的問(wèn)題，顯得秩序井然。
而和平國際大酒店就沒(méi)有做到很好，雖有一定的停車(chē)位，但是較少，而且沒(méi)有秩序，停放雜亂，暴露在外面，本身酒店入口就很小，加上車(chē)輛也從中通過(guò)，非常的擁擠。
2、入口的設計問(wèn)題：
酒店的入口設計對于整個(gè)酒店顯得至關(guān)重要。
在童裝的網(wǎng)絡(luò )消費中，對服裝品牌化要求相對較高。近年來(lái)隨著(zhù)我們消費水平和消費觀(guān)念的變化，人們對于孩子的穿著(zhù)打扮的要求也發(fā)生了變化，從僅僅穿得暖到要求穿得漂亮有個(gè)性，人們的要求越來(lái)越多。但在網(wǎng)絡(luò )購物中很多買(mǎi)家往往對于網(wǎng)店所售的童裝的其面料成分、染色是否環(huán)保、做工是否精細等沒(méi)有特別直觀(guān)的感受，對網(wǎng)店所展示的圖片有很大的懷疑感；同時(shí)，兒童尤其是嬰幼兒的皮膚和呼吸系統都特別嬌嫩，家長(cháng)對嬰幼兒服裝的要求遠高于一般服裝，在購買(mǎi)時(shí)不敢冒險。相對來(lái)說(shuō)品牌服裝在質(zhì)量控制、面料采購、款式設計等方面有一定的規范要求，因此在網(wǎng)購時(shí)童裝的品牌是否知名對消費者有很大的影響。
消費者在確認服裝產(chǎn)品的質(zhì)量基本符合要求后，會(huì )比較關(guān)注和看重買(mǎi)家評價(jià)、銷(xiāo)量多少等等。買(mǎi)家評價(jià)是消費者愿意進(jìn)一步了解一款網(wǎng)購服裝的重要因素。在購物時(shí)，除了條件允許時(shí)消費者去品牌實(shí)體店帶孩子試穿以外，之前的買(mǎi)家的評價(jià)有很重要的參考作用?，F在淘寶系統做得非常完善，很多買(mǎi)家的小孩的身高體重以及購買(mǎi)的服裝型號，以及媽媽們的評價(jià)一款服裝是偏瘦還是偏胖等等都可以看到。當然服裝的銷(xiāo)量也是非常重要的，有較高的銷(xiāo)量才會(huì )有較多的評價(jià)，能夠給予消費者更多理性的參考。
網(wǎng)店服務(wù)的便捷性也是影響消費者的因眾之一，在給嬰幼兒網(wǎng)購服裝的人群中，很多人需要在家照顧小孩，役有時(shí)間去實(shí)體店逛，網(wǎng)絡(luò )購物能夠節約時(shí)間成本和體力成本，所以很多網(wǎng)店提供的在線(xiàn)客服對消費者的疑間現場(chǎng)答疑解惑，讓顧客愿意繼續了解。網(wǎng)購中還可以使用比價(jià)工具，淘寶開(kāi)發(fā)了很多便于消費者進(jìn)行搜索款式和同款比價(jià)等功能。省去了消費者在實(shí)體店或商場(chǎng)的打析活動(dòng)中奔波和比較。服裝的選擇面廣和合理的價(jià)格有助于消費者在網(wǎng)店理性消費。
消費者的消費心理差異首先要考慮性別消費差異。童裝的購買(mǎi)者百分之九十是媽媽?zhuān)鳛橐幻韵M者，在自身購物習慣中穿著(zhù)試用率高。貨比三家，反復試穿，天性善變和男性不同，對價(jià)格比較敏感，服裝的成交比較低。在給自己孩子的服裝網(wǎng)購中。雖然在穿著(zhù)性方面兒童不會(huì )提出太多要求，媽媽在試穿環(huán)節不會(huì )太過(guò)計較，但消費時(shí)還是存在容易感性，受到網(wǎng)店活動(dòng)價(jià)格促銷(xiāo)影響大，以及網(wǎng)頁(yè)中喜好服裝圖片產(chǎn)生的沖動(dòng)消費。
通信行業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)體系的發(fā)展現狀，主要集中在我國通信行業(yè)的三大巨頭，中國電信、中國移動(dòng)和中國聯(lián)通。三家企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)發(fā)展的趨勢大體相同，根據2014年12月26日中國信息產(chǎn)業(yè)網(wǎng)人民郵電報的報道，2015年信息通信行業(yè)的十大趨勢一是產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、信息消費和興起中的信息經(jīng)濟，二是我國4g全面啟動(dòng)，5g國際布局加快，三是寬帶中國邁向新的發(fā)展階段，四是移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)孕育新一輪的創(chuàng )新與變革，五是從智能終端到智能硬件，開(kāi)啟智能化時(shí)代，六是工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)：構筑智能制造的關(guān)鍵基礎，七是云計算和大數據：向新技術(shù)新平臺演進(jìn)，八是車(chē)聯(lián)網(wǎng)：從概念走向生活，九是網(wǎng)絡(luò )信息安全：基礎設施和信息資源保護成為戰略，十是網(wǎng)絡(luò )空間法制建設將加速推進(jìn)。多層次、多樣化使用用戶(hù)逐漸對通信行業(yè)提出更高質(zhì)量、更多樣化的需求，而通信行業(yè)產(chǎn)品趨于差異化且目標客戶(hù)和市場(chǎng)也需要更加細分。
2.1缺少通信行業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)管理規范制度。
市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)不能缺少法律法規的規范。隨著(zhù)通信行業(yè)的飛速發(fā)展，通信行業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的發(fā)展過(guò)程中，已經(jīng)凸顯出了諸多問(wèn)題。隨著(zhù)愈發(fā)激烈的市場(chǎng)競爭，出現了越來(lái)越多的營(yíng)銷(xiāo)手段衍生品，許多經(jīng)營(yíng)商利用法律的漏洞進(jìn)行大肆地非法經(jīng)營(yíng)，以謀取暴利。而通信是人與人或人與自然之間通過(guò)某種行為或媒介進(jìn)行的信息交流與傳遞，對于每個(gè)客戶(hù)都是息息相關(guān)的，非法的營(yíng)銷(xiāo)手段不僅造成客戶(hù)經(jīng)濟上的損失，而且造成了市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)系統的紊亂。所以，只有加強通信行業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)管理，建立完善的通信行業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的法律法規，才能促進(jìn)通信市場(chǎng)的健康發(fā)展。
2.2通信行業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)手段滯后，管理機制缺失。
當今社會(huì )通信行業(yè)飛速發(fā)展的趨勢下，通信行業(yè)的發(fā)展理念需要與現代市場(chǎng)經(jīng)濟相吻合，才能不斷適應社會(huì )的發(fā)展。通信行業(yè)中市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)手段是其發(fā)展的重要組成部分。營(yíng)銷(xiāo)是技術(shù)質(zhì)量的要求、是服務(wù)質(zhì)量的要求，落后的營(yíng)銷(xiāo)手段降低了企業(yè)的品牌質(zhì)量，不利于客戶(hù)群體的擴充。同時(shí)通信行業(yè)三大巨頭企業(yè)之間的競爭往往存在著(zhù)一地多系統交叉競爭的現象，通信行業(yè)的系統之間的差異性有著(zhù)相似之處，管理機制的缺失，導致通信行業(yè)在這一方面很難進(jìn)行統一，在一定程度上造成了通信行業(yè)的`資源浪費。通信行業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)手段的滯后和管理機制缺失，嚴重阻礙了通信行業(yè)的健康發(fā)展。
2.3通信行業(yè)售后服務(wù)不到位。
隨著(zhù)我國市場(chǎng)經(jīng)濟的不斷發(fā)展，通信行業(yè)的發(fā)展也在不斷壯大。通信行業(yè)的三大通信運營(yíng)商擁有者數字可觀(guān)的客戶(hù)群，所以客戶(hù)群的維護是一重大課題。通信行業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)需要產(chǎn)業(yè)鏈條的維護，通信行業(yè)市場(chǎng)競爭的激烈性，使通信行業(yè)不得不全面發(fā)展自身體系，無(wú)論是技術(shù)上，還是服務(wù)上。產(chǎn)品售后服務(wù)的不足，導致客戶(hù)群對企業(yè)服務(wù)的不滿(mǎn)，影響著(zhù)客戶(hù)對通信企業(yè)的信任，信任是通信行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的無(wú)形資產(chǎn)，良好的信譽(yù)度使企業(yè)得到客戶(hù)群的良好口碑，并能有效擴充客戶(hù)群體。而較差的信譽(yù)，導致企業(yè)口碑的下降，客戶(hù)群流失，嚴重的可以導致通信企業(yè)的倒閉。所以說(shuō)，通信行業(yè)售后服務(wù)的不到位，影響著(zhù)通信行業(yè)的正常市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的有序進(jìn)行。
3.完善通信行業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)措施。
3.1健全通信行業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)管理規范制度。
當今通信行業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)管理方面，許多經(jīng)營(yíng)商利用法律的漏洞進(jìn)行大肆地非法經(jīng)營(yíng)，以謀取暴利，正是因為通信行業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)管理缺乏相關(guān)法律法規的有序管理，嚴重制約了通信行業(yè)的發(fā)展。相關(guān)法律法規的實(shí)施，可以?xún)艋袌?chǎng)營(yíng)銷(xiāo)手段，對不法經(jīng)營(yíng)分子進(jìn)行有力的打擊，并且進(jìn)行嚴厲的處罰以示警戒，同時(shí)可以對誠實(shí)守信的通信企業(yè)進(jìn)行獎勵，為通信行業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)的良性循環(huán)做好基礎準備。井然有序的發(fā)展環(huán)境，才能促進(jìn)通信行業(yè)的健康發(fā)展。
3.2通信行業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)多樣化，管理機制統一化。
我國通信行業(yè)營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)的發(fā)展競爭非常激烈，在這種情況下，只有拓展通信行業(yè)市場(chǎng)的多樣性，營(yíng)銷(xiāo)手段不斷更新，才能立于競爭的不敗之地。首先，我國通信市場(chǎng)的重點(diǎn)轉向娛樂(lè )業(yè)務(wù)的發(fā)展。將娛樂(lè )業(yè)務(wù)作為現代通信行業(yè)的重點(diǎn)業(yè)務(wù)主要原因是近年來(lái)娛樂(lè )事業(yè)的不斷發(fā)展，其客戶(hù)群體已經(jīng)成為不可小覷的力量。其次同時(shí)通信行業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)手段也應注重品牌效應，通過(guò)良性競爭的循環(huán)，通信行業(yè)不斷的體自身產(chǎn)品的質(zhì)量和服務(wù)，進(jìn)而來(lái)實(shí)現通信行業(yè)的品牌價(jià)值，提高通信行業(yè)運營(yíng)商的經(jīng)濟效益。通信行業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中管理機制的統一，對通信行業(yè)起到了綜合管理的目的，在一定程度上能促進(jìn)通信行業(yè)間的良性競爭，減少了通信行業(yè)的資源浪費，加強了各通信企業(yè)的有序發(fā)展。
3.3增強通信行業(yè)售后服務(wù)業(yè)務(wù)能力。
通信行業(yè)產(chǎn)品售后服務(wù)的不足，往往會(huì )導致客戶(hù)群對企業(yè)服務(wù)的不滿(mǎn)，影響著(zhù)客戶(hù)對通信企業(yè)的信任，信任是通信行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的無(wú)形資產(chǎn)，良好的信譽(yù)度和口碑，才能有效地擴充客戶(hù)人群。通信行業(yè)的售后服務(wù)，不僅關(guān)乎通信用戶(hù)對通信企業(yè)的信任，同時(shí)影響著(zhù)通信企業(yè)的品牌形象?？陀^(guān)意義上來(lái)說(shuō)，售后服務(wù)是通信行業(yè)和客戶(hù)進(jìn)行親密服務(wù)的二次機會(huì )，完善售后服務(wù)，提高通信客戶(hù)對通信企業(yè)的信任感，并能有效促進(jìn)客戶(hù)的二次消費。通信行業(yè)良好的售后服務(wù)，維持著(zhù)市場(chǎng)占有率，增加產(chǎn)品和業(yè)務(wù)銷(xiāo)量，爭奪增量市場(chǎng)，保有存量市場(chǎng)，從而提高品牌形象，才能獲得客戶(hù)對通信企業(yè)的擁護和持久的忠誠。從而有效的促進(jìn)通信行業(yè)的健康、快速的發(fā)展。
為深入貫徹落實(shí)“消費與責任”主題精神，深化“文明消費、健康飲食”理念的宣傳教育，了解當前市民在餐飲方面的消費狀況，進(jìn)一步規范餐飲服務(wù)業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為，倡導誠信經(jīng)營(yíng)，不斷推進(jìn)餐飲業(yè)的“新消費運動(dòng)”深入開(kāi)展。更好地為消費者營(yíng)造規范、健康、和諧的消費環(huán)境，促進(jìn)消費者樹(shù)立理性、責任、文明的消費新風(fēng)尚?，F如今人們的生活水平逐漸提高，各種各樣的餐館屹立于大街小巷，人們到餐館去就餐的機會(huì )也逐漸增多，他們對飲食的安全、飲食環(huán)境等各個(gè)方面的要求也在發(fā)生著(zhù)翻天覆地的變化，本小組基于此，對本次石河子市區的餐飲消費情況進(jìn)行了相關(guān)的調查。本次調查采取了問(wèn)卷調查的方式，對各個(gè)餐館的客人以及老板做了相關(guān)的調查，通過(guò)對他們的調查，深刻的了解到了石河子市區的飲食消費的相關(guān)情況。
為了了解石河子市區市民的飲食消費情況，我們小組五人于20xx年7月25日至8月10日對石河子部分餐館進(jìn)行了問(wèn)卷調查和訪(fǎng)談。通過(guò)我們做出來(lái)的調查問(wèn)卷發(fā)放于消費者進(jìn)行調查，對餐館管理者主要采用訪(fǎng)談的形式，對相關(guān)情況進(jìn)行了調查，本次調查共發(fā)放調查問(wèn)卷400份回收378份，回收率94、5%，且回收的每一張調查問(wèn)卷都切實(shí)有效。通過(guò)這些人的反饋情況以及大家對這些情況的匯總，我們對石河子市的飲食消費情況有了一定的了解，達到了我們本次調查的目的，現將本次調查的相關(guān)情況進(jìn)行予以總結，其相關(guān)情況如下：
1、被調查者的身份、年齡的相關(guān)結果的統計。
2、被調查者在餐館的消費實(shí)際情況統計。
3、顧客對餐館的相關(guān)期望。
4、餐館老板的情況。
5、回頭客人的來(lái)源。
40、2%的客人認為分量充足是他們作為回頭客的必要條件，45、6%的人認為價(jià)格實(shí)惠是其首要條件，還有服務(wù)質(zhì)量好壞、人多、安全衛生也是他們考慮的內容之一。是否排隊也是其考慮的因素，65、0%的人經(jīng)常去沒(méi)有排隊的地方。
有了經(jīng)濟基礎，人們也逐漸在生活中、工作中不時(shí)的到餐館去就餐，消費者在外就餐的頻率更高了，而且餐飲也作為了他們生活、工作比不可少的一部分，例如商務(wù)應酬、生日宴會(huì )、情侶約會(huì )等，餐飲也的發(fā)展也推動(dòng)了各個(gè)方面的進(jìn)步。隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展，人們每月用于在外就餐的費用也在逐漸的提高，從而說(shuō)明了人們的消費水平在隨經(jīng)濟的發(fā)展過(guò)程中在逐漸的提高，人們更加追求在外的享受。
在消費之中，每次花多少錢(qián)，對石河子現在的消費者來(lái)說(shuō)已經(jīng)無(wú)所謂，但是他們在消費的過(guò)程中，也為對餐飲提出了較高的要求，消費者不再只注重食品的分量多少，而是逐漸向餐飲館的環(huán)境風(fēng)格、飲食味道、環(huán)境衛生等各個(gè)方面提出較高的要求，在裝修風(fēng)格上，現代風(fēng)格、淳樸風(fēng)格、現代風(fēng)格等各式各樣的風(fēng)格的追求，說(shuō)明現在的消費者在品味等各個(gè)方面得到了提高，展現出石河子市地區的人更愿意接近于現代生活，跟上社會(huì )的發(fā)展步伐。但有一點(diǎn)值得注意，雖說(shuō)社會(huì )發(fā)展了但是人們還是在消費的時(shí)候非常關(guān)心價(jià)格問(wèn)題，價(jià)格的高低是他們考慮的重要因素，希望自己能夠消費到既便宜又可口的食物。這些都體現了石河子地區消費者的重大轉變，同時(shí)也更關(guān)注民生問(wèn)題。
在通過(guò)和餐館的管理者交流的過(guò)程中，也得到了許多有價(jià)值的信息，大部分管理者都認為現在消費者的消費觀(guān)有了很大的變化：家庭、同學(xué)、同事就餐多了，消費也比以前多很多；以前很多消費者會(huì )根據價(jià)錢(qián)點(diǎn)菜而現在更多的是根據菜的味道來(lái)選擇；索要發(fā)票的人也增加了說(shuō)明消費者法律法規意識和對自己的保護意識增強了。
在消費以后，很多顧客會(huì )根據該餐館的實(shí)際情況選擇是否再一次光臨，現在石河子地區的人在消費的時(shí)候，分量的多少是他們考慮回頭的主要因素，同時(shí)價(jià)格上的優(yōu)惠也給了他們更多的誘惑，還有就是一個(gè)餐館人是否多，是否需要排隊也是他們的考慮因素。
今年來(lái)，隨著(zhù)石河子地區經(jīng)濟的發(fā)展，給各行各業(yè)注入了新鮮血液，推動(dòng)了各方面的發(fā)展，其中石河子地區的餐飲業(yè)也出現較為快速的發(fā)展同時(shí)也出現了一下問(wèn)題，對此提出以下觀(guān)點(diǎn)與意見(jiàn)：
1、調查的情況來(lái)看，石河子地區餐飲業(yè)的發(fā)展出現了許多新的狀況，例如：物價(jià)的上升，給餐飲也的利潤帶來(lái)了很大的打擊，很多餐館的利潤出現較低的情況，對石河子地區餐飲的發(fā)展起到了一定的阻礙作用，因此，控制物價(jià)是當前的首要任務(wù)，物價(jià)降下來(lái)才能推動(dòng)石河子地區餐飲業(yè)的發(fā)展。
2、從顧客對飲食的要求來(lái)看，餐飲企業(yè)應該在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中考慮在裝修時(shí)裝修不同類(lèi)型的風(fēng)格，有利于顧客不同的需求。同時(shí)在經(jīng)營(yíng)的時(shí)候，提高自己的服務(wù)質(zhì)量以及食物分量和衛生質(zhì)量，這樣有利于吸引回頭客，提升自己餐館的品牌形象，以此吸引更多的消費者光臨。
3、現在的石河子地區的餐館的品牌形象還為完全建立，應該通過(guò)更多的廣告、傳單等方式來(lái)提升品牌形象。借此推動(dòng)整個(gè)石河子地區的餐飲業(yè)的繁榮發(fā)展。
在當前全球貿易一體化和以買(mǎi)方市場(chǎng)特征為主的競爭環(huán)境下，信用營(yíng)銷(xiāo)已成為企業(yè)擴大市場(chǎng)份額的一項經(jīng)常采用的手段。這就造成了企業(yè)應收帳款管理上的難度。為了研究應收賬款對企業(yè)的影響，探究應收賬款的作用與弊端，及管理的方法，意義。我們將以浙江創(chuàng )菱電器有限公司為對象，從開(kāi)坐談會(huì )，年度資料中的原始憑證，會(huì )計資料。賬齡，金額。管理情況入手展開(kāi)調查，以求得到一些對企業(yè)管理有益的結論。
一應收賬款的積極作用和弊端。通過(guò)對浙江創(chuàng )菱電器有限公司調查，我們知道，在公司推出賒銷(xiāo)模式后，大大增加了企業(yè)的市場(chǎng)占有率，擴大了企業(yè)的銷(xiāo)售，具有明顯的促銷(xiāo)作用。對企業(yè)銷(xiāo)售新產(chǎn)品，拓寬新市場(chǎng)有積極的作用。其次企業(yè)存貨也相應減少，企業(yè)持有產(chǎn)成品存貨是要追加倉儲費，管理費，保險費等的，企業(yè)持有應收賬款則無(wú)需這種支出。當企業(yè)存貨較多時(shí)，采用信用營(yíng)銷(xiāo)是對企業(yè)有利的舉措。應收賬款收不回就勢必占用流動(dòng)資金這導致企業(yè)沒(méi)有足夠的流動(dòng)資金去更新技術(shù)和設備，提高產(chǎn)品本身的競爭力。產(chǎn)品本身的競爭力不足又導致企業(yè)為了賬面的利潤不得不采用賒銷(xiāo)策略去爭奪市場(chǎng)。這樣的惡性循環(huán)必將影響企業(yè)資金的周轉，使營(yíng)業(yè)周期延長(cháng)，使大量的流動(dòng)資金沉淀在非生產(chǎn)環(huán)節上，致使企業(yè)現金短缺，影響工資的發(fā)放和原材料的購買(mǎi)，嚴重影響了企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，無(wú)法實(shí)現既定的效益目標，甚至使得企業(yè)經(jīng)營(yíng)不下去。由于目前我國正處在市場(chǎng)經(jīng)濟初級階段，社會(huì )信用體系尚未建立，法制基礎也比較薄弱，再加上地方保護主義的泛濫，使得我國信用短缺現象大量存在，如企業(yè)間的資金拖欠、三角債、坑蒙拐騙、呆賬壞賬等層出不窮，就連被稱(chēng)為“經(jīng)濟警察”的會(huì )計師事務(wù)所也失信和造假。企業(yè)對客戶(hù)的資信調查變得異常困難。
三企業(yè)對應收賬款管理的方法。日常認真做好客戶(hù)信用調查。在賒銷(xiāo)前企業(yè)對客戶(hù)進(jìn)行資信調查，就是要解決幾個(gè)問(wèn)題：能否和該客戶(hù)進(jìn)行商品交易；做的量有多大，每次信用金額控制在多少為適宜；采用那種易方式、付款時(shí)間和保障措施是什么。一般說(shuō)來(lái)，客戶(hù)的資信程度通常取決于“5c”系統。即客戶(hù)的品德、能力、資本、擔保和條件，公司在應收賬款的日常管理工作中，要做細每個(gè)方面。例如編制賬齡分析表的等。
果汁飲料市場(chǎng)調研情況報告果汁飲料市場(chǎng)品牌、種類(lèi)非常多，新廠(chǎng)家不斷涌現，很多老牌食品和飲料廠(chǎng)商因看好這個(gè)市場(chǎng)而紛紛生產(chǎn)果汁飲料。雖然品牌和品種眾多，各品牌的廣告力度也都很大，看似競爭非常激烈，但因果汁飲料是在近幾年才大規模進(jìn)入。
段：
第一階段無(wú)強勢品牌。
早在上世紀80年代，國內就陸續出現過(guò)一些果汁飲料品牌，如露露、椰樹(shù)、椰風(fēng)等，但由于市場(chǎng)培育及自身經(jīng)營(yíng)等方面的不足，這些品牌或是曇花一現，或是局限在某個(gè)區域市場(chǎng)內，基本沒(méi)有力量發(fā)動(dòng)全國的市場(chǎng)攻勢。第二階段統一獨占市場(chǎng)在統一之前，并沒(méi)有一個(gè)全國性的大品牌去注意這個(gè)市場(chǎng)，但這個(gè)市場(chǎng)是存在的，所以，統一鮮橙多一經(jīng)推出，就取得了巨大的成功。
第三階段年以后）多家品牌圍攻統一統一鮮橙多的成功，不僅大大刺激了統一的業(yè)績(jì)，也刺激了競爭對手，從年開(kāi)始，可口可樂(lè )、康師傅、匯源等國際、國內品牌紛紛跟進(jìn)，市場(chǎng)呈現出大小品牌在各條戰線(xiàn)圍攻統一的態(tài)勢。
二、品牌競爭格局整體競爭格局分析：1.存在三股競爭力量。
一支是臺灣背景的企業(yè)統一和康師傅，其主要特點(diǎn)為產(chǎn)品線(xiàn)比較長(cháng)，以包裝的創(chuàng )新和口味取勝；一支是包括匯源、娃哈哈、養生堂等國內知名企業(yè)；還有一支是大的跨國公司如可口可樂(lè )、百事可樂(lè )等。
2.兩個(gè)種類(lèi)的博弈。
第一類(lèi)是果汁含量?jì)H為5％－10％的低濃度果汁飲料。在這一陣營(yíng)內，以統一“鮮橙多”、康師傅“每日c”果汁和可口可樂(lè )“酷兒”為代表；另一類(lèi)是屈臣氏的“果汁先生”和養生堂推出的“農夫果園”，它們共同的特點(diǎn)都是復合果汁，一般由胡蘿卜汁和其他幾種果蔬原汁調和，再制成30％濃度的果汁。
3.競爭雖然激烈，機會(huì )仍然很多果汁飲料市場(chǎng)品牌、種類(lèi)非常多，新廠(chǎng)家不斷涌現，很多老牌食品和飲料廠(chǎng)商因看好這個(gè)市場(chǎng)而紛紛生產(chǎn)果汁飲料。雖然品牌和品種眾多，各品牌的廣告力度也都很大，看似競爭非常激烈，但因果汁飲料是在近幾年才大規模進(jìn)入市場(chǎng)的，目前市場(chǎng)仍處于初級階段，還有很大的發(fā)展空間，從市場(chǎng)份額來(lái)看，還沒(méi)有一個(gè)品牌占有絕對優(yōu)勢，成為主導品牌。
市場(chǎng)競爭深度分析1.消費群體各有特色。
傾向于渲染一種家庭氛圍?？醿旱娘嬘谜咧?5-24歲所占比例接近50%，遠高于其它飲料，酷兒的產(chǎn)品定位為兒童，雖然兒童不在cmms調查范圍內，但其產(chǎn)品飲用者仍然呈現出了明顯的年輕化趨勢。
2.呈現區域市場(chǎng)特點(diǎn)。
有點(diǎn)相似，可是更新鮮，更合南方人口味3.主要消費群生活態(tài)度分析我們選擇了11條生活形態(tài)用語(yǔ)來(lái)考察各品牌經(jīng)常飲用者的生活態(tài)度?？梢园l(fā)現，露露的經(jīng)常飲用者傾向于喜歡含有天然成分的產(chǎn)品并且比較注重健康，這很符合它產(chǎn)品的特點(diǎn)?？醿旱慕?jīng)常飲用者比較喜歡嘗試新鮮事物，因此他們會(huì )更容易被那個(gè)長(cháng)著(zhù)大大腦袋的卡通形象所吸引。而統一的經(jīng)常飲用者則很注重生活品質(zhì)，通常選擇對健康和美容有益的食品，“統一鮮橙多，多c多漂亮”的廣告語(yǔ)恰好迎合了這些人?？磥?lái)產(chǎn)品的形象設計和廣告對產(chǎn)品的推廣起著(zhù)至關(guān)重要的作用。
和匯源果汁這兩個(gè)對手，統一推出濃度40%的活力果園。統一推出的新品還有果蔬多、果汁先生等。
2.康師傅面對老對手統一在果汁飲料市場(chǎng)良好的表現，不甘示弱的康師傅于年月，推出了自己的果汁飲料“每日c”.康師傅不惜血本，請來(lái)漂亮的玉女梁詠琪代言，投下了據說(shuō)以?xún)|計的巨額廣告費，于是，梁詠琪的“每日c”廣告很快占據了人們的視野，電視、戶(hù)外大型熒幕、車(chē)站、燈箱、報紙、雜志等都可見(jiàn)到她的身影?？祹煾道^續發(fā)揮它在渠道上的優(yōu)勢，這保證了康師傅每推出一個(gè)新產(chǎn)品，兩周內就能迅速在全國鋪開(kāi)面對消費者?？罩泻偷孛媛?lián)手出擊是康師傅取勝的法寶。
3.露露意識到環(huán)境發(fā)展變化的露露集團，與萬(wàn)向集團牽手，在獲得更強有力資金支持以后，在市場(chǎng)推廣、新品開(kāi)發(fā)等環(huán)節上明顯加大了力度。
4.維他面對國內果汁市場(chǎng)的快速增長(cháng)，早在年就推出果汁飲料的香港維他奶集。
團快速作出反應，正如他們所說(shuō)，目前果汁市場(chǎng)還沒(méi)有達到壟斷狀態(tài)，而且增長(cháng)速度非?？?，因此還有很大的發(fā)展空間。他們憑借著(zhù)生產(chǎn)經(jīng)驗和品牌優(yōu)勢，在國內市場(chǎng)取得一定成績(jì)也是理所當然。
支持。因此，今后國內果汁飲料的品牌競爭格局，將是大品牌競爭時(shí)代，一個(gè)財團旗下的多個(gè)品牌將經(jīng)過(guò)整合參與市場(chǎng)競爭，不同品牌針對不同細分市場(chǎng)，做到最大限度的滲透，無(wú)財團在背后支持的品牌將很難有生存空間。
除數是兩位數的除法是在三年級除數是一位數的筆算除法以及本單元除數是整十數的口算除法的基礎上教學(xué)的。也是后面學(xué)習除數接近整十數及除數不接近整十數的筆算除法的基礎。主要是讓學(xué)生在現實(shí)情景中經(jīng)歷筆算除法的全過(guò)程，探索除數是整十數的除法的一般方法。
二、對本節課目標定位。
根據課標要求，結合本節教學(xué)內容特點(diǎn)，我確立了以下教學(xué)目標：
1、掌握除數是整十數的筆算除法的算理和式商方法，能正確地進(jìn)行筆算，提高學(xué)生的計算能力。
2、掌握用豎式計算的思維過(guò)程和書(shū)寫(xiě)格式，特別要注意商的書(shū)寫(xiě)位置。
3、培養學(xué)生遷移類(lèi)推的能力。
三、教學(xué)過(guò)程中的反思。
2、教學(xué)的第二個(gè)環(huán)節讓學(xué)生在動(dòng)手操作中感知算理。為讓每一位學(xué)生都能進(jìn)一步理解算理，主要通過(guò)讓學(xué)生擺小棒來(lái)理解。使學(xué)生通過(guò)動(dòng)手操作，在操作過(guò)程中探討出新知。因為動(dòng)手操作是一種主動(dòng)學(xué)習活動(dòng)，它具有具體形象，易于促進(jìn)興趣，便于建立表象，有利于理解知識等特點(diǎn)。學(xué)生只有在一些實(shí)際操作中才能逐步體會(huì )、理解形和數之間的聯(lián)系，從而使學(xué)生在動(dòng)手操作中獲取知識。而我卻讓學(xué)生看著(zhù)大屏幕來(lái)分，這對學(xué)困生來(lái)說(shuō)，接受起來(lái)可能是很吃力的，在下面巡視時(shí)，一部分程度差的學(xué)生，還是把商寫(xiě)錯了位置。我卻沒(méi)有考慮到這一點(diǎn)。結果卻沒(méi)有很好的完成教學(xué)目標。
3、給予學(xué)生說(shuō)計算過(guò)程的空間不夠大，師生的交流對話(huà)，明顯多于生生交流，我認為這節課的還是要讓學(xué)生多說(shuō)，學(xué)生通過(guò)自己感悟到的，探究得到的知識，才能建構起良好的知識體系。在熟練地敘述計算過(guò)程也能對筆算有一個(gè)促進(jìn)作用。
4、課堂語(yǔ)言不夠簡(jiǎn)練和嚴密，還需要今后注意改正。并且因此而引起的為了重點(diǎn)講的內容而語(yǔ)言瑣碎，無(wú)法達到數學(xué)課的特點(diǎn)。并且整節課在操作過(guò)程中不能很好的駕馭，有時(shí)傾聽(tīng)不到學(xué)生的發(fā)言，如；學(xué)生說(shuō)：余數不大于除數都沒(méi)聽(tīng)出這句話(huà)是錯誤的。有時(shí)該板書(shū)完整的都忘記了。
以上種種現象充分說(shuō)明自己的課堂還存在許多不足，有時(shí)自己上課時(shí)感覺(jué)不到，發(fā)現不了，下面請各位老師，直言不諱的說(shuō)一說(shuō)我上課時(shí)存在的毛病，我將會(huì )謙虛真誠接受的。