ID：8781824
時(shí)間：2024-01-09 13:32:36
上傳者：雁落霞調研報告對于企事業(yè)單位和政府組織來(lái)說(shuō)具有重要的參考價(jià)值和決策意義。以下是一些成功的調研報告案例，希望對大家的寫(xiě)作有所幫助。
根據區委安排，我到金清鎮西街居蹲點(diǎn)調研。期間，通過(guò)上門(mén)走訪(fǎng)、召開(kāi)民主懇談會(huì )、與居民黨員、干部、群眾進(jìn)行面對面的溝通交流，了解到反映最強烈的問(wèn)題是要求盡快對老街區塊進(jìn)行改造。為此，我以西街居作為舊城改造的切入點(diǎn)，邀同臺州市城鄉規劃設計研究院、區規劃處等有關(guān)部門(mén)的專(zhuān)家和技術(shù)人員進(jìn)行深入調研、走居入戶(hù)、實(shí)地踏看，廣泛聽(tīng)取各方意見(jiàn)?，F將調研情況報告如下：
金清鎮是一個(gè)具有400多年歷史的文明古鎮，位于臺州市東部，瀕臨東海，南與溫嶺市接壤，距離臺州市區20公里，距臺州民航機場(chǎng)20公里。據清光緒三年《黃巖縣志》載：“宋，朱子（朱熹）治水利鑄海涂鐵盤(pán)以鎮?？?，金為水母，混潮見(jiàn)金則清”。故稱(chēng)金清。全鎮陸域面積80平方公里，島嶼15個(gè)，總人口10.07萬(wàn)人,下轄65個(gè)行政村、7個(gè)居，建成區面積5平方公里，城區人口3.05萬(wàn)人。95年以來(lái)，先后被評為全國重點(diǎn)鎮、全國村鎮建設先進(jìn)鎮、全國造林綠化百佳鄉鎮、國家計委小城鎮經(jīng)濟綜合開(kāi)發(fā)示范鎮，省東海文化明珠、小城鎮綜合改革試點(diǎn)鎮、文明衛生鎮、村鎮建設現代示范鎮和綠色小城鎮，是省級中心鎮和臺州市中心鎮。
改革開(kāi)放20多年來(lái)，金清鎮經(jīng)濟社會(huì )持續快速發(fā)展，城鎮面貌日新月異，城鎮建設成就顯著(zhù)，城建框架已具雛形。但是，新城中的老城區舊貌依然，這與群眾日益增長(cháng)的生活需求很不相適應。因此，如何推進(jìn)金清鎮的舊城改造工作是一項值得認真研究和解決的緊迫課題。
金清鎮舊城改造主要包含兩大塊，一是以7個(gè)居委會(huì )為主的老街區塊（東老街、東新街、中老街、西新街、南街、后街、塘里街、半邊街、和平街、民主街），二是散落在城鎮周邊，目前已經(jīng)成為城鎮一部分的城中村。舊城改造涉及的房屋大多單間獨戶(hù)，土地利用率低，違法用地、違章建筑棚屋比較普遍；樓房設計標準低，建筑密度大，舊城道路狹窄彎曲，存在消防等諸多安全隱患；外來(lái)人口集聚，出租房缺乏管理，存在社會(huì )治安問(wèn)題；環(huán)境衛生、生活服務(wù)、綠化等各類(lèi)配套設施不完善，居住條件較差；部分城中村村民的群體意識還較強，生活方式接近農村，同城市居民的觀(guān)念與行為方式存在差異，城市發(fā)展與人們的要求還有一定差距。
以西街居為例，西街居位于金清鎮老街區塊中心位置，北臨后街河，西至民主街，東至東老街，南面則以南街為界，總用地面積3.77公頃（56.55畝），在冊人口有1148人。西街居是金清發(fā)源之地，至今依然不失繁華的老街，是昔日金清商業(yè)繁榮景象的見(jiàn)證，在老街的店鋪里，有極少看到的在皖南和浙西古鎮的老街上常見(jiàn)的旅游商品及“古董”，店鋪里陳設和經(jīng)營(yíng)的都是與現代生產(chǎn)生活切切相關(guān)的日用品和生產(chǎn)工具、機械零件，反映的是金清人今天的現實(shí)生活。這種人文與商業(yè)的充分結合、融為一體，形象地向人們展示了金清人“重商求實(shí)”的人文精神與歷史傳統，強烈地反映了金清的地方文化特色。但與老街文化依舊繁榮相比，老街自身發(fā)展已然步入了“老化時(shí)期”，并出現了嚴重生存的危機。主要表現為：
1、建筑質(zhì)量老化。西街居轄區內共有房屋618間，其中木結構的老屋576間，占93.2％。老木屋建筑普遍存在傾斜開(kāi)裂，柱椽木質(zhì)霉爛、墻體風(fēng)化等問(wèn)題，根據路橋區建設規劃分局農房質(zhì)量普查的結果，西街居共454戶(hù)的住房質(zhì)量情況是：13戶(hù)為較好，61戶(hù)為一般，260戶(hù)為較差，126戶(hù)為差。質(zhì)量較差和差的住房合計占總戶(hù)數比例為85％，是臺風(fēng)季節的高危地區和高危人群。
2、火災等安全隱患嚴重。供電線(xiàn)路多年失修，存在線(xiàn)徑偏小、用電超負、電線(xiàn)老化、亂拉亂接和電器配件不規范的狀況。雜物占道堆放，隱患嚴重，燃氣灶具等緊靠板壁等易燃物品，以及消防設施滯后，消防車(chē)道難以貫通，造成火災傷人事例時(shí)有發(fā)生。據消防隊以來(lái)出警記錄顯示，3年來(lái)共發(fā)生消防火災事故7起，造成1人死亡。
3、配套設施滯后。主要表現為西街居內部道路狹窄，中老街、半邊街、塘里街，和平街等凈寬都在5米以下，局部寬度不到3米，造成道路交通不通暢。社區內也缺乏垃圾收集點(diǎn)，部分居民甚至把垃圾就近倒在河道里，間接造成河道污染、水質(zhì)惡化。社區的娛樂(lè )設施缺乏，群眾生活質(zhì)量不高。
4、不穩定因素逐年上升。主要表現為外來(lái)人口增多，治安管理難。外來(lái)人口居住逐年大幅上升，據不完全統計，轄區內45間公房全部出租，私房出租73間，占私房總數的12.7%，而相應的管理人員卻沒(méi)有增加，治安案件逐年上升。群眾內部矛盾增多，突出表現為：鄰里為維修難的老屋（因傾斜、倒塌、滲漏、開(kāi)裂等）糾紛不斷，而居民自發(fā)的無(wú)序搭建造成鄰里利益沖突關(guān)系緊張。西街居在籍住戶(hù)均為居民戶(hù)口，無(wú)法像農民一樣得到異地新建宅基地指標。因此，隨著(zhù)人口增加，原有住宅無(wú)法容納時(shí)，少數居民便在原地拆翻建。第二種情況是火災后的原地重建。因房屋重建影響鄰里的住房導致關(guān)系緊張。
舊城改造已經(jīng)成為困擾金清建設現代濱海小城市的一個(gè)難題。通過(guò)舊城改造，對加快城市化進(jìn)程、發(fā)展小城鎮有積極推動(dòng)作用，主要是提高土地利用率，解決建設用地緊張的矛盾，改善城市環(huán)境，提高城市品位，符合金清發(fā)展的實(shí)際和發(fā)展的方向。
(一)金清鎮舊城改造面臨天時(shí)、地利、人和的優(yōu)勢。
1、建設社會(huì )主義新農村和加快城市化建設步代成為當前各級政府的重要工作。隨著(zhù)臺州市濱海工業(yè)新城建設和路橋區東部開(kāi)發(fā)的啟動(dòng)，金清舊城的區位優(yōu)勢和經(jīng)濟價(jià)值進(jìn)一步凸現，舊城改造當前面臨著(zhù)良好的機遇。
2、古街新韻、古鎮新城，舊城改造存在較高的商業(yè)和文化價(jià)值。金清老街歷史悠久，現存的街道格局是十九世紀未到二十世紀初形成的，主要街道呈“回”字型布局，它記述著(zhù)金清城鎮工商業(yè)的興衰。建設“臺州現代濱海小城市”，要特別重視地方文化特色與歷史傳統的發(fā)掘，要充分尊重歷史，尊重環(huán)境。在城市現代化建設過(guò)程中，要特別強調：“越是傳統的，就越是現代的；越是地方的，就越是世界的”。建設“臺州現代濱海小城市”并不是要建設一個(gè)“小臺州”、“小路橋”，而是要建設一個(gè)既富有歷史傳統特色，又富有現代時(shí)代氣息的大金清，通過(guò)舊城改造賦古街以新韻，變古鎮為新城，不斷提升金清的城市文化品位，老街將成為金清旅游的亮點(diǎn)和經(jīng)濟新的增長(cháng)點(diǎn)。
3、當地群眾生活較為富裕，建房愿望迫切，為舊城改造提供了內在動(dòng)力。同時(shí)，路橋“十里長(cháng)街”的改造，積累了寶貴的工作經(jīng)驗，為金清推進(jìn)舊城改造工作提供的借鑒經(jīng)驗。
（二）舊城改造存在的困難和問(wèn)題。
1、群眾的`小農思想與建設高品位城市要求存在矛盾。據調查，大部分群眾在舊城改造中，要求分宅基地進(jìn)行原拆原建或自主建房。而舊城作為金清鎮城鎮的核心區，按照古街文化和新城建設規劃必須高起點(diǎn)，建設必須高品位。而部分群眾受傳統生活習性影響，對住房注重數量而不注重質(zhì)量，自主建房檔次較低，與城市化建設不相協(xié)調。
2、權屬和建筑類(lèi)型復雜，對舊城改造拆遷安置政策出臺加大了難度。如舊城房屋歷史久遠，部分房屋產(chǎn)權不清晰，會(huì )造成由于一戶(hù)而直接影響整體的改造進(jìn)程。另外，在統一規劃整體改造中，涉及到的個(gè)體和整體利益政策標準如何鑒定也將是個(gè)難題。
3、資金瓶頸。實(shí)施舊城改造，需要大量的資金，單一由政府投入鎮財政負擔不起。鎮政府作為舊城改造實(shí)施主體，出臺規劃，在符合規劃要求的范圍內，由群眾自籌資金組織進(jìn)行改造。
中共中央、國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)小城鎮健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，中共浙江省委下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)農業(yè)增效農民增收的若干政策意見(jiàn)》和浙江省人民政府下發(fā)的《關(guān)于加快推進(jìn)浙江城市化若干政策的通知》中對舊城改造工作都提出了明確的要求。通過(guò)這次蹲點(diǎn)調研，結合金清鎮舊城現狀，建議金清鎮的舊城改造的總體思路為“科學(xué)規劃、政府引導、群眾自愿、分步實(shí)施”。
（一）以科學(xué)發(fā)展觀(guān)為指導，高標準做好規劃工作。規劃是龍頭，必須做好規劃工作。金清舊城改造不同于一般的舊城改造，它既有修舊如舊的老街古鎮改造，又有接軌濱海小城市的現代新城改造。規劃必須高起點(diǎn)，高標準。按照金清鎮總體規劃，做好各改造區塊修建性詳細規劃。規劃要做好延續性，要面向現狀，做到可操作性，出臺規劃前做好調查摸底工作，有必要搞清楚，根據個(gè)人經(jīng)濟狀況和城市品味提升的要求，改造安置要安排多少各種類(lèi)型的房屋。特別是要科學(xué)安排加強老街改造，一是要加強老街建筑風(fēng)貌與特色的保護與改造，對部份影響整體風(fēng)貌的建筑要進(jìn)行清理，該拆除的拆除，該整修的整修；二是對街道整體格局進(jìn)行保護，可以視情況恢復部分道路原來(lái)的石板路面，繼續加大河道整治的力度，特別要注意選擇適當的地段，規劃建設與老街風(fēng)格相協(xié)調的入口廣場(chǎng)，設置入口標志，嚴格控制各類(lèi)車(chē)輛進(jìn)入老街；三是要加強對歷史街區風(fēng)貌協(xié)調區的建設控制，通過(guò)編制古街保護規劃，劃定保護范圍，制定保護辦法，加強控制與管理。
（二）加強宣傳教育，提高思想認識。舊城改造雖是一件惠及千家萬(wàn)戶(hù)的好事，但由于該項工作涉及全體居民的切身利益，工作難度肯定很大。因此要通過(guò)宣傳教育，統一干部群眾思想，使舊城改造工作變成群眾的自覺(jué)行動(dòng)，變“要我改”為“我要改”。通過(guò)宣傳教育，使群眾認識到，金清的舊城改造，不是簡(jiǎn)單的拆舊建新，而是拆舊居建新城，引導群眾從追求住房數量到居住環(huán)境質(zhì)量的轉變。建議組織村居干部、黨員、居（村）民代表到外地舊城改造示范點(diǎn)取經(jīng)，尋找舊城改造的感受和動(dòng)力。
(三)堅持群眾利益第一位，做細調查研究工作，出臺好政策。對于舊城改造，我們既要信心百倍工作，因為有群眾的大力支持，政府又有可借鑒的大量成功經(jīng)驗。但舊城改造是群眾的一次利益大調整，利益大調整勢必是矛盾大沖突時(shí)期，我們必須對此有清醒的認識，避免“情況不忘初心大”。金清鎮要成立舊城改造指揮部，派專(zhuān)人負責這項工作，組織有關(guān)人員進(jìn)行全面摸底調查，為規劃設計及今后改造實(shí)施奠定基礎，做細調查研究文章。
（四）結合實(shí)際，選擇合適的改造方式。城鎮舊城改造，大體上有兩種方式，一是整體改造（大拆大建式），二是漸進(jìn)式的有機更新。大拆大建雖然有利于一次性徹底解決基礎設施和安全隱患的問(wèn)題，卻往往導致文脈中斷、鄰里關(guān)系割裂。
棚戶(hù)區是指城市規劃區內國有土地上和獨立廠(chǎng)礦區內，使用年限久、房屋質(zhì)量差、基礎設施不配套、交通不暢、環(huán)境臟亂差的集中連片平房和簡(jiǎn)易樓房。棚戶(hù)區改造是關(guān)系人民群眾切身利益的“民心工程”，是實(shí)現“住有所居”的重要組成部分。近年來(lái)，縣委、縣政府高度重視保障性住房建設，棚戶(hù)區各有關(guān)單位和住戶(hù)對棚戶(hù)區改造的呼聲也十分強烈。為此，作為城鄉建設和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，我們圍繞我縣棚戶(hù)區改造專(zhuān)門(mén)組織進(jìn)行了調研。形成以下調研報告。
我縣縣城棚戶(hù)區主要分布在老城區、工廠(chǎng)區和城鄉結合部，主要有以下幾大片：
1、迎賓街中部以南、太行街以北(包括外貿公司、副食品公司、食品公司、制帽廠(chǎng)等);。
2、東溝巷(鐵路指揮家屬院、糖酒公司家屬院、運管所家屬院等);。
3、豐州路東側(包括運輸公司、縣社家屬院等);。
4、城西區化工廠(chǎng)、電器廠(chǎng)、針織廠(chǎng)等地段;。
5、太行西街北側(包括老干局家屬院、林業(yè)局家屬院、果樹(shù)中心、蠶桑中心等)，以上區域占地面積約平方米，建筑面積平方米，居民戶(hù)，人口人。
上述棚戶(hù)區，居住環(huán)境較差，而土地利用率卻較低，存在以下隱患和問(wèn)題：一是房屋由于使用年限久，建設標準低，年久失修，基本上已憂(yōu)為危舊房，存在居住安全隱患。二是房屋基礎設施較為落后。房屋戶(hù)均面積狹小，不成套，大都沒(méi)有排水設施，沒(méi)有集中供暖，沒(méi)有衛生間，生活條件相對簡(jiǎn)陋。三是環(huán)境較為惡劣，大都居住在低洼地帶，排水不暢、陰暗潮濕、亂搭亂建、亂堆垃圾，春天污水橫流，夏天蚊蝸居肆虐，冬天積雪成山，公廁均為旱廁，環(huán)境非常惡劣。四是棚戶(hù)區居住人員成份復雜，生活水平較低。這里出租房屋比比皆是、眾多的外來(lái)務(wù)工人員和流動(dòng)人口都把落腳點(diǎn)選擇在了棚戶(hù)區，使得這里的社會(huì )治安管理和房產(chǎn)部門(mén)房屋管理十分困難。
近年來(lái)，我縣經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展速度加快，城市建設日新月異。但是棚戶(hù)區的居民卻始終多年生活在惡劣的條件下，與絕大多數市民日益提高的生活水平特別是居住水平反差極大。同時(shí)棚戶(hù)區的存在，與城市整體形象、文明檔次極不協(xié)調，使大的城市人居環(huán)境大打折扣，并且也不利于發(fā)展城市經(jīng)濟和招商引資。所以棚戶(hù)區改造勢在必行。
(一)解決棚戶(hù)區居民住房問(wèn)題，是密切黨和政府與人民群眾感情的重要舉措。棚戶(hù)區居民絕大多數都是低收入困難群體，低保戶(hù)和低保戶(hù)邊緣戶(hù)的非常高。他們面臨著(zhù)就業(yè)、住房等多重困難，改善居住條件的愿望十分強烈。通過(guò)棚戶(hù)區改造，不僅解決了困難群眾的住房問(wèn)題，使老百姓得到了實(shí)惠，而且密切了黨群和干群關(guān)系，增強了社會(huì )凝聚力，促進(jìn)了社會(huì )和諧穩定。
(二)進(jìn)行棚戶(hù)區改造，是推進(jìn)城市化進(jìn)程的必須要求。加快推進(jìn)城市化進(jìn)程是落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀(guān)，統籌城鄉協(xié)調發(fā)展的必由之路，城市化發(fā)展水平，往往標志著(zhù)一個(gè)地區經(jīng)濟、文化、政治、教育、科技、信息等多方面所達到的狀況。根據有關(guān)資料，山西省公布的20xx年城市化率為43.03%，而我縣僅為%，山西省城市化率要達到%，目前我縣縣城人口為3。5萬(wàn)人，要達到全省平均水平，每年要新增城市人口聽(tīng)寫(xiě)5000人，按每戶(hù)3-4人計算，需每年新建住房1000多套。我縣縣城三面臨河，背靠丘陵，新區開(kāi)發(fā)受到一定制約和影響。棚戶(hù)區土地利用率均低，據初步測算，通過(guò)棚戶(hù)區改造，可提高建筑容積率2-3倍，可進(jìn)一步盤(pán)活存量土地，提高土地使用價(jià)值，為城市發(fā)展列為廣闊的空間。同時(shí)，棚戶(hù)區改造，不僅完善了城市功能，改善了居民的居住環(huán)境，而且改善了城市基礎設施條件，提升了城市的形象和品位。
(三)推進(jìn)棚戶(hù)區改造，是落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控政策的有效途徑。棚戶(hù)區改造建設的大部分是安置用房，為小戶(hù)型、低價(jià)位的普通住房，對象除解決回遷戶(hù)外，主要用于解決城市中低收入家庭住房困難。推進(jìn)棚戶(hù)區改造，直接增加了住戶(hù)有效供應，有利于改善住房供應結構，緩解住房供需矛盾，穩定住房?jì)r(jià)格。另外，棚戶(hù)區改造有力地拉動(dòng)了建筑業(yè)、建材業(yè)、交通運輸業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為調整產(chǎn)業(yè)結構、擴大內需，保增長(cháng)、解決社會(huì )就業(yè)與再就業(yè)也作出了積極的貢獻。
但具體實(shí)施中也還存在著(zhù)一些困難和問(wèn)題，需進(jìn)一步研究并加以解決。
一是認識問(wèn)題。改造范圍內多數人在滿(mǎn)足其合理補償或安置的前提下，能夠理解和支持棚戶(hù)區改造工作，但由于近年來(lái)我縣房屋拆遷補償采取的是“拆一還一”的辦法，補償標準較高，少數住戶(hù)以不愿改造為由或提出過(guò)高附加條件，影響改造工作的實(shí)施。
二是拆遷難問(wèn)題。利用自用土地進(jìn)行限價(jià)商品房建設，采取的是現狀招標，無(wú)地供應方式，拆遷工作如由開(kāi)發(fā)商承擔，拆遷成本和拆遷過(guò)程中不可預見(jiàn)因素較多，且房屋銷(xiāo)售政府限價(jià)，投資風(fēng)險較大，開(kāi)發(fā)商投資建設積極性不高。
(一)加強棚戶(hù)區改造工作的領(lǐng)導?？h保障性住方建設領(lǐng)導組要建立聯(lián)席會(huì )議制度，建立協(xié)調聯(lián)動(dòng)機制，統籌棚戶(hù)區改造各項工作。各建設單位要認真調查摸底，制定詳細并確實(shí)可行的棚戶(hù)區實(shí)施方案，報領(lǐng)導組審核批準后嚴格實(shí)施。各職能部門(mén)要協(xié)調配合，明確責任，對改造工作大力支持并提高優(yōu)質(zhì)高效服務(wù)。
(二)進(jìn)一步完善棚戶(hù)區改造工作機制。棚戶(hù)區改造是一項系統工程。建立聯(lián)席會(huì )議制度，建立協(xié)調聯(lián)動(dòng)機制，統籌協(xié)調棚戶(hù)區改造的各項工作。政府各有關(guān)部門(mén)要統一思想，協(xié)同配合，明確職責。既要堅持政府主導，又要充分發(fā)揮市場(chǎng)機制的作用，還要廣泛爭取社會(huì )參與，形成合力，共同推進(jìn)棚戶(hù)區改造工作。要發(fā)揮單位、企業(yè)、個(gè)人等方面的積極性，多渠道籌措改造資金，保證棚戶(hù)區改造工作的順利進(jìn)行。
(三)堅持政府引導，單位實(shí)施，市場(chǎng)運作的機制。棚戶(hù)區改造要采取政府主導、市場(chǎng)運作的方式進(jìn)行。
（一）基本情況。
“城中村”一般是指在城區范圍內失去或基本失去耕地，仍然實(shí)行村民自治和農村集體所有制的村莊。北侖中心城區核心區一般指新碶城區，范圍應為：北至駱霞公路（含橫浦全村）、南至泰山路（含千丈全村）、東至珠江路、西至富春江路。這個(gè)范圍內現有22個(gè)行政村（實(shí)際24個(gè)村莊，約7.8萬(wàn)常住人口，約2.6萬(wàn)戶(hù)），其中“城中村”有15個(gè)，戶(hù)籍人口26650人，13952戶(hù)，外來(lái)人口81200人?！俺侵写濉痹谛纬蛇^(guò)程中雖然帶來(lái)各種問(wèn)題和矛盾，但無(wú)疑也在發(fā)揮獨特的作用：一是為大量外來(lái)務(wù)工人員提供了廉價(jià)的居住房，從而為本地企業(yè)提供了充足勞動(dòng)力，這也是北侖快速發(fā)展的源泉之一；二是為村民和村集體帶來(lái)了穩定收入。大量外來(lái)人口涌入帶來(lái)“城中村”異常繁榮，有的村甚至已發(fā)育成內地小縣城規模，如高塘村、沿海村，從而造成租賃市場(chǎng)火爆，村民和村集體相當一部分收入來(lái)自地租、房租。三是保留了傳統的`民俗?！俺侵写濉钡拇嬖?，客觀(guān)上為北侖習俗提供了傳承下去的土壤，北侖民俗是浙東文化的組成部分，具有一定的歷史文化價(jià)值。
（二）存在的問(wèn)題。
“城中村”在北侖開(kāi)發(fā)開(kāi)放進(jìn)程中發(fā)揮獨特的作用，但同時(shí)存在相當多的問(wèn)題，而且是問(wèn)題多于作用。
1、違章建筑多。
由于“城中村”租房炙手可熱，受利益驅使，亂搭建、亂加蓋等違章建筑十分普遍，多年來(lái)這些違章建筑一直存在，并沒(méi)有得到有效查處，給“城中村”下步改造帶來(lái)巨大壓力。
2、環(huán)境狀況差。
由于“城中村”居住大量外來(lái)務(wù)工人員，居住環(huán)境不堪重負?！俺侵写濉惫珟豢叭肽?，基本上沒(méi)有水沖洗，大多沒(méi)有照明，甚至沒(méi)有門(mén)窗?！俺侵写濉崩?、站數量不夠、質(zhì)量也不高?！俺侵写濉眮y張貼現象相當普遍?！俺侵写濉钡缆藩M窄，通行困難?！俺侵写濉辈藞?chǎng)衛生不佳，大多難以入腳。
3、管理難度大。
“城中村”中外來(lái)務(wù)工大多超過(guò)本地村民，成分復雜?！俺侵写濉本Σ涣?，治安狀況差，案件頻發(fā)。計生、環(huán)衛、市場(chǎng)管理等也都由村委會(huì )承擔，人手、經(jīng)費都成問(wèn)題，一個(gè)村一年的衛生費都要幾十萬(wàn)元，村里負擔相當重。
4、交通功能弱。
歷史上自發(fā)形成的“城中村”缺乏規劃，使得村內交通混亂，應急車(chē)輛無(wú)法通行，已對村民的生活安全構成了威脅。與此同時(shí)，“城中村”的存在也影響了城市道路的建設，產(chǎn)生了較多的“斷頭路”（如遼河路、淮河路、太河路等），極大地影響了城市交通功能?！俺侵写濉钡母脑鞂⒂辛徑獬菂^的交通條件。
（一）“城中村”改造是推進(jìn)城市化進(jìn)程的需要。
區委六屆八次全會(huì )提出全域城市化，這是加快我區推進(jìn)城市化進(jìn)程和城鄉一體化發(fā)展的重大戰略部署。區第七次代表大會(huì )又進(jìn)一步提出打造品質(zhì)之城、魅力之城、幸福之城，使城市化率達到75%以上，其中中心城區要突出“現代高端”?！俺侵写濉本褪浅菂^中的農村，而全域城市化是要把農村城市化，所以全域城市化的第一步，也是當務(wù)之急就是要進(jìn)行大規模的“城中村”改造，否則全域城市化就無(wú)法談起。
（二）“城中村”改造是創(chuàng )建文明城市的需要。
嚴重影響北侖的對外形象。疏港高速沿線(xiàn)向家村、大路村、備碶村形象極其不佳，嚴重影響北侖入口形象；橫浦村附近是海上進(jìn)入北侖的窗口，規劃已限制20余年，土地閑置嚴重，且規劃中濱海休閑公園、郵輪碼頭、雜貨碼頭均在此地，如不加以改造也影響城市的整體形象。
（三）“城中村”改造是建設宜居城區的需要。
中心城區的“城中村”毗鄰寬廣整潔的馬路與現代化的街區，村內卻雜亂地分布著(zhù)缺乏規劃甚至是亂搭亂建的平房和樓房，街巷狹窄、地勢低洼，過(guò)量的外來(lái)低收入人口聚居，居住者犯罪率高，存在較大的安全和治安隱患，基礎設施很不配套，人居環(huán)境相對較差，“城中村”的存在已經(jīng)越來(lái)越影響到城區的衛生、治安等人居環(huán)境，與建設宜居城區不相適應，必須加以改造。
（一）我區“城中村”改造的優(yōu)勢
1、改造有成功先例。北侖中心城區典型的“城中村”整村改造有鳳洋村、五星村、鎮安村、下史村、千丈村等5個(gè)村，部分改造的有星陽(yáng)村、橫浦村、高潮村、向村家。正進(jìn)行改造的有隆順村。這其中困難叢叢，但也有許多經(jīng)驗，如千丈村改造就比較成功。值得一提的是北侖目前進(jìn)行的農房“兩改”進(jìn)展順利，成效顯著(zhù)，值得借鑒。
2、農村股份制完善。北侖區始于2002年的農村股份制改革工作，現已基本完成，全區20多萬(wàn)農民成了集體資產(chǎn)的股東，應當說(shuō)北侖農村股份制改革走在全省、全國前列。農村股份制全面建立，使村集體資產(chǎn)量化到個(gè)人，村民不會(huì )因“城中村”改造失去股份，這個(gè)優(yōu)勢在全國全省來(lái)說(shuō)還是比較明顯的，許多地方因股份制未建立或不完善，村民擔心自己權益受到損害而不愿意進(jìn)行“城中村”改造。
3、全區綜合實(shí)力強大。
地區生產(chǎn)總值；財政收入；規模以上工業(yè)產(chǎn)值；實(shí)際利用外資；固定資產(chǎn)投資等指標排名居省市前列，總體發(fā)展水平躋身全省前列，現正邁向全國第一方陣?！俺侵写濉备脑煨枰环频娜肆?、物力、財力，沒(méi)有實(shí)力則談不上“城中村”改造，北侖綜合實(shí)力不斷增強為“城中村”改造提供了有力支撐。
（二）我區“城中村”改造的面臨的困難
1、村民期望的問(wèn)題。
大多數村民希望進(jìn)行“城中村”改造，但對改造的期望值都很高。共同的期望有：拆一賠一（合法非法都要算在內），原地安置，市價(jià)賠償（區內高檔小區市價(jià)），原建后拆。而目前上述要求都很難達到。
2、政策時(shí)效的問(wèn)題。
前后政策差異大，同一時(shí)期也有政策寬松不一現象。政策不調整不可能，調整幅度過(guò)大，又造成先前改造對象的心里不平衡，從而引發(fā)矛盾，這是二難的選擇。同一時(shí)期也有政策寬松不一則直接造成不公平現象，使正在進(jìn)行的改造很難進(jìn)行。
3、安置落實(shí)的問(wèn)題。
我區目前安置有現金補償或調產(chǎn)安置二類(lèi)，絕大多數村民選擇的是調產(chǎn)安置。問(wèn)題是安置房都是先拆后建，過(guò)渡期長(cháng)的達到5—6年之久，而每個(gè)村民每月過(guò)渡補償費目前是300多元，每戶(hù)不超過(guò)700元的過(guò)渡費無(wú)法租到象樣的房子，何況村民還失去了原有的房租，收入減少。安置房地點(diǎn)大多與原有居住地有一定距離，村民也不滿(mǎn)意。區內原有的安置房檔次都不高，問(wèn)題還很多，如高鳳新村、濱海錦園，村民反映強烈。由于用地緊張，以后的安置房的都是高層電梯房，如隆順村安置房，而村民最好選擇樓梯房。
4、資金缺口的問(wèn)題。
據初步測算，按照現行拆遷安置政策，若對15個(gè)“城中村”全部改造，收支相抵，大約需虧損60億元，這給區級財政帶來(lái)很大的壓力。即使是部分村采取整治辦法，每戶(hù)需要2萬(wàn)元，鎮安、五星、備碶、沿海、永豐5個(gè)村按10318戶(hù)計算，約需整治經(jīng)費2。1億元。
5、社會(huì )輿論的問(wèn)題。
目前整個(gè)社會(huì )輿論對“城中村”改造十分不利，提到“城中村”和征地拆遷，都一味指責當地政府，如果發(fā)生事件，干部則要承擔嚴重后果，基層街道鄉鎮已經(jīng)很難開(kāi)展工作，一些群眾則漫天要價(jià)，各地最?！搬斪討?hù)”層出不窮，許多群眾已經(jīng)到了完全不講理的地步。
6、老年房等的問(wèn)題。
老年房是北侖一大特色，以往的“城中村”改造都少不了老年安置房，而目前的隆順村則取消了老年安置房，代之為房票、貨幣補貼、人頭方式，但老年村民并不領(lǐng)情，多次到區、街道上訪(fǎng)過(guò)。另農村祖堂（祖屋）也是一大問(wèn)題，“城中村”散落著(zhù)大量祖堂（祖屋），如隆順村就有大大小小祖堂（祖屋）28座。以前的“城中村”改造都新建了祖堂（祖屋），就是現在正進(jìn)行的隆順村改造也興建了規模不小的祖堂，可是將來(lái)的“城中村”改造卻很難找到一塊地方去興建這樣祖堂了。
其它問(wèn)題：“城中村”拆遷后，大量外來(lái)務(wù)工人員失去廉價(jià)居住房，難以維持生計，企業(yè)反映招工更難。如新碶環(huán)衛站現有員工500多名，按要求下步要達到1000名左右，但因沒(méi)法安排宿舍，很難招到新員工?！俺侵写濉备脑旌?，村民失去了原來(lái)租金來(lái)源，收入減少，雖然拆遷能得到賠償，但許多村民沒(méi)有理財觀(guān)念，一夜暴富后結局各異，村里也同樣涉及到后繼發(fā)展的問(wèn)題。
（一）保障百姓權益。
“城中村”改造其實(shí)是利潤再分配，目前北侖“城中村”改造不可能做到資金平衡，必要的投入是肯定的，但如果過(guò)多投入對其它的百姓又不公平，所以要找到一個(gè)平衡點(diǎn)。對于“城中村”村民關(guān)心的安置先行、安置房質(zhì)量、貨幣安置價(jià)格、老年村民補貼等熱點(diǎn)問(wèn)題要全盤(pán)考慮，制定政策要反復醞釀，讓絕大多數村民能夠接受，然后才實(shí)施?！俺侵写濉备脑焓且豁椫卮蟮拿裆こ?，要讓“城中村”的村民體會(huì )到政府溫暖。
（二）著(zhù)手統一運作。
“城中村”改造工作應在區委區政府統一領(lǐng)導下，采用部門(mén)分工負責的方式進(jìn)行，其中，征地、拆遷、配套建設按現有職能分工執行。村莊整治改造工作由新碶街道牽頭，規劃、國土、城管等部門(mén)配合，“城中村”整治改造中的與新農村建設有關(guān)體制創(chuàng )新等工作由新村辦牽頭實(shí)施?！俺侵写濉备脑熘猩婕俺鞘械缆返扰涮自O施建設費用，按原有支出渠道列支?！俺侵写濉备脑焖栀Y金由區財政負責統收統支?！俺侵写濉备脑熨Y金需要作一個(gè)中長(cháng)期預算，分期實(shí)施。
（三）進(jìn)行分類(lèi)改造。
第一類(lèi)：整體拆遷重建型，包括千丈、星陽(yáng)、隆順、鳳洋（新涼亭）、橫浦（駱亞線(xiàn)北）5個(gè)村，這類(lèi)城中村總體人居環(huán)境較差，地勢相對較低，交通瓶頸明顯，嚴重影響城區總體形象，整體拆遷后可提高土地利用率、提升城市核心區塊的整體形象。
第二類(lèi)：周邊整治完善型，包括大路、向家、貝碶、小山和高潮5個(gè)村，這類(lèi)城中村總體人居環(huán)境尚可，局部存在交通節點(diǎn)，但有些區塊主要道路周邊建筑形態(tài)較差，影響市容市貌。開(kāi)發(fā)之后，有利于消除交通瓶頸，改善市容市貌，整體提升區塊形象。建議此類(lèi)區塊可通過(guò)村集體股份合作社統一開(kāi)發(fā)店鋪的形式實(shí)施改造，既改善市容整合形象，又起到增加村級集體經(jīng)濟收入和實(shí)現農民創(chuàng )收的作用。
第三類(lèi)：保留完善整合型，包括鎮安、五星、備碶、沿海、永豐5個(gè)村，以及鳳洋安置新村。這一類(lèi)鎮安、五星、鳳洋大部、沿海局部安置新村，都是在2000年以后新建的農民住宅，建筑質(zhì)量較高，內部設施完善，適當整合即可。新大路兩側內大路、貝碶村大多數建筑系90年代以后拆遷安置房，也以?xún)炔吭O施整修，完善基礎設施、方便居民出行、解決立面形象，按照新農村示范村建設模式予以整治為主。備碶地塊近期不符合開(kāi)發(fā)條件，永豐、沿海大部四面已被工廠(chǎng)包圍，建筑密度很高，近期也不具備開(kāi)發(fā)條件，逐步改善村民居住環(huán)境。另外，對老街區塊設想同步考慮城市設計，盡可能按老街坊風(fēng)格實(shí)施改造，努力實(shí)現老街區的改造更新與延續歷史文脈的有機結合，盡可能把它建設成為具有寧波“城隍廟（老外灘）”或上?！靶绿斓亍憋L(fēng)格的商業(yè)步行街區。
（四）做好持續發(fā)展。
“城中村”改造過(guò)程中，村級部分二產(chǎn)、三產(chǎn)用房也面臨拆遷，集體經(jīng)濟有所影響；少數已轉制的民營(yíng)企業(yè)廠(chǎng)房也面臨拆遷，搬遷壓力較大。為此，應充分考慮給予村級二產(chǎn)、三產(chǎn)用地和民營(yíng)企業(yè)工業(yè)用地補償，以鞏固和發(fā)展村級集體經(jīng)濟。
（五）處理關(guān)聯(lián)問(wèn)題。
大規模拆遷以后，“城中村”外來(lái)人口居住問(wèn)題也需配套解決，由無(wú)序出租農民住宅為主，轉向集中建造外來(lái)人口居住地來(lái)有序解決外來(lái)人口居住問(wèn)題。
“城中村”改造說(shuō)起難，做起來(lái)更難，可謂是目前各級黨委政府的天下第一難事，根本沒(méi)有什么靈丹妙方，但如果不去推進(jìn)，那些“城中村”就永遠存在。實(shí)際證明，“城中村”改造越早越好，越晚就越被動(dòng)，改造成本越高，改造難度和風(fēng)險越大。越早改，政府所支付的成本越低；越早改，城市綜合管理秩序也就越早統一。目前北侖“城中村”問(wèn)題突出，但也有優(yōu)勢，相信在黨委政府的大力投入、科學(xué)運作下，通過(guò)艱苦努力，“城中村”改造必然有新的進(jìn)展。
為全面落實(shí)市委市政府關(guān)于城中村改造工作的指示精神，進(jìn)一步推動(dòng)城中村改造工作，加快我區城鄉一體化進(jìn)程，政協(xié)xx區委員會(huì )對我區“城中村”問(wèn)題進(jìn)行了深入的調研。20xx年5月下旬至7月，調研組深入到“城中村”以及居民家中，通過(guò)現場(chǎng)看點(diǎn)、聽(tīng)取匯報、情況介紹、座談?dòng)懻摵桶l(fā)放調查問(wèn)卷等形式，對城中村發(fā)展及管理工作產(chǎn)生的困難和問(wèn)題進(jìn)行了詳細了解，對存在問(wèn)題的原因進(jìn)行了深入分析，并就如何解決“城中村”管理工作中所遇到的困難和問(wèn)題進(jìn)行了探討研究?，F將我區“城中村”的基本概況、存在的問(wèn)題及解決措施綜合報告如下：
一、xx區“城中村”的基本概況及改造必要性。
1、基本概況。xx區位于xx市湘江西濱，以湘江主航道為界，劃江而治，區屬現有86個(gè)城中村(含四個(gè)鎮)，農業(yè)人口228493人，耕地面積144450.26畝。如不含四鎮則我區共有城中村35個(gè)，農業(yè)人口66190人，耕地面積13796.65畝。xx區的城中村大體有三種類(lèi)型：一是已成型的城中村，處于城市建成區內部，村集體土地基本被城市建設征用，自身發(fā)展沒(méi)有太多的空間和余地，如銀盆嶺村、望岳村、茶場(chǎng)村等;二是發(fā)育型的城中村，處于城市建成區與城郊的結合部，與城市建成區緊密相連，與城市建設用地相互嵌入，大規模的開(kāi)發(fā)建設正在實(shí)施或已完成，如五星村、茶子山村、黃鶴村、青山村等;三是潛在的城中村，處于城市建成區外圍，還有較多農用地，基本保留鄉村特點(diǎn)，是城鄉一體化推進(jìn)的重點(diǎn)區域，急需進(jìn)行規劃控制和建設引導，如聯(lián)絡(luò )村、中塘村和四鎮的51個(gè)村等。本次調研選取了西湖漁場(chǎng)、茶子山村、銀盆嶺村、付家洲村、岳華村和望岳村六個(gè)較典型的城中村進(jìn)行了調查。
2、存在的問(wèn)題。xx區城中村目前所存在著(zhù)的問(wèn)題有如下幾類(lèi)：
違章搭建多。在城市迅速擴張的過(guò)程中，村莊被高樓大廈快速包圍，地價(jià)、房?jì)r(jià)、租價(jià)也水漲船高、大幅上漲，受房屋租金和拆遷補償利益驅動(dòng)，村民見(jiàn)縫插針，私搭亂建，諸如“填平補齊”、“新建擴建”、“接高翻建”等形式多樣的違法強建、亂建現象層出不窮，屢禁不止。
環(huán)境衛生差。城中村基本上沒(méi)有圍墻，無(wú)法實(shí)施封閉式的物業(yè)管理。外來(lái)租戶(hù)較多，人員雜亂，環(huán)境管理較差，并存在著(zhù)各種安全隱患。此外，各類(lèi)設施薄弱，公共綠地與體育等基礎設施缺乏。成為城市衛生死角，城中村的農民期望改善居住環(huán)境，問(wèn)卷調查中有57.6%建議安置小區應與周?chē)h(huán)境相協(xié)調，統一規劃，配套設施的同步建設。同時(shí)在回答“有關(guān)改造方案，你最關(guān)心的問(wèn)題是什么?”時(shí)，有24.2%的人選擇了“新住房的戶(hù)型及周?chē)h(huán)境”。
管理難度大?！俺侵写濉蓖狈y一的科學(xué)管理和規范化指導。xx市在近幾年快速城市化過(guò)程中，政府在取得城市發(fā)展需要的土地后，基本上將“城中村”事務(wù)原封不動(dòng)留給村委會(huì )自己解決。一個(gè)城市兩種管理制度，城市與“城中村”各執行一套管理制度，“城中村”并沒(méi)有真正納人城市統一的管理中。因此，即使現在村委會(huì )變居委會(huì )后，他們依然執行傳統的管理模式，既要負擔本村的基礎設施和公共服務(wù)設施的建設，又要維護本村的計劃生育、社會(huì )福利、社會(huì )治安等社會(huì )管理職能。在傳統的村落組織結構和管理思維下，管理難度很大。
村民期望高。xx區城中村居民因為有房屋出租等優(yōu)勢，家庭收入比較城市一般家庭而言，并不低。調查發(fā)現村民在回答“您家庭每月的收入”時(shí)，12人選擇1000元以下，占36.4%;13人選擇1000元——20xx元，占39.4%;6人選擇20xx元—5000元，占18.2%;1人選擇5000元，占3%;同時(shí)據西湖漁場(chǎng)干部反映，該區多數家庭的年收入往往都高過(guò)10萬(wàn)。在這種情況下，他們對于改造的期望較高，并且期待在改造后能夠獲得比原來(lái)更高的收入。此外，對于改造中的各項費用，比如社保，城中村居民通常都希望由政府或開(kāi)發(fā)商買(mǎi)單，而不愿意自己出錢(qián)。這也給城中村改造帶來(lái)較大的難度。
遺留問(wèn)題多。從調查情況看城中村普遍存在著(zhù)原60號令征地拆遷中遺留的規劃安置地沒(méi)有落實(shí)問(wèn)題，安置房建設經(jīng)費短缺問(wèn)題，未安置農民數量仍較多的問(wèn)題，另外村集體資產(chǎn)如何處置，村民改市民后工作出路，社保資金缺口巨大等問(wèn)題如何解決都困擾和拖累著(zhù)城中村改造前進(jìn)的步伐。
3、改造的必要性。
城中村改造是城市土地高效利用的要求。城中村的村民建筑常以單家獨戶(hù)為主，占地面積大.建筑密度高，造成了土地占有率高但利用率低的緊張局面。另外，很多城中村占據了城市的優(yōu)越地帶，但在綜合開(kāi)發(fā)上卻遠遠落后于周邊地帶，這是對土地資源的極大浪費。在現代城市生活中，人們不但注重生活環(huán)境，也很重視人文環(huán)境，城中村不僅從外觀(guān)上看是城市的敗筆而且內部社會(huì )治安差，人口素質(zhì)低，普通市民往往不愿與之為鄰，導致城中村附近的土地房屋等資產(chǎn)的價(jià)值也倍受影響而有所貶值。我國是土地資源稀缺的國家，城市正從粗放的外延式擴張走向內涵式集約發(fā)展。改造城中村，盤(pán)活效率低下的城中村土地已經(jīng)成為歷史的必然，合理改造城中村將會(huì )大大促進(jìn)城市土地潛力的提高及城市經(jīng)濟的發(fā)展。
城中村改造是加快推進(jìn)城市化進(jìn)程的需要。我國正處在城市化進(jìn)程的加速期。城中村的改造不同于舊城改造。宅基地、自留地、祖屋、出租屋以及各種違法建筑，形成了各種各樣的土地房屋關(guān)系。村民、集體、開(kāi)發(fā)商以及全社會(huì )的利益交織在一起，錯綜復雜，所以城中村問(wèn)題被稱(chēng)為是城市化進(jìn)程中最大的難題。因而，加快城中村的改造將為城市化發(fā)展提供良好的發(fā)展環(huán)境。
城中村改造是加強城市精神文明建設的需要。城中村村民雖然居住在城市中，但大都沒(méi)有正式工作，且文化水平不高，生存技能缺乏，多靠出租屋的收入作為經(jīng)濟來(lái)源，部分居民整天無(wú)所事事。有的變得貪圖享樂(lè )、不思進(jìn)取，待原有的拆遷補償款用完后，將重返貧困，成為新的社會(huì )問(wèn)題。另外，由于他們主要依賴(lài)于房屋出租，這樣也就造成了城中村屢禁不止的違法建筑問(wèn)題。同時(shí)城中村的出租屋由于散亂、容易成為藏污納垢之地，與城市的形象格格不入，同時(shí)也影響城市精神文明建設。
城中村改造是減少集體資產(chǎn)消耗的需要。城中村公共基礎設施建設和維護還沒(méi)有完全納入城市體系，大部分城中村居民還沒(méi)有享受到城市居民的社會(huì )保障。公共設施維護、村民生活補助、養老保險、醫療保險等各項公共福利支出大部分由村集體經(jīng)濟支付，進(jìn)而使得集體資產(chǎn)不斷的被消耗。城中村改造后，集體資產(chǎn)會(huì )量化并且以股份制公司的形式經(jīng)營(yíng)、壯大，集體資產(chǎn)不斷的增值。同時(shí)，政府再承擔本身應當承擔的公共福利支出，使得村集體經(jīng)濟發(fā)展的壓力進(jìn)一步減少，客觀(guān)上壯大了集體經(jīng)濟，增加了城中村股民的收入，提高了股民的生活水平。
關(guān)于“城中村”現狀及改造的調研報告關(guān)于“城中村”現狀及改造的調研報告城中村改造是構建和諧社會(huì )，提升人民幸福感的需要。城中村物質(zhì)和社會(huì )形態(tài)存在的問(wèn)題已經(jīng)給城市經(jīng)濟、社會(huì )可持續發(fā)展帶來(lái)了不利影響。這些問(wèn)題的存在使城中村與城市其他區域構成強烈反差的區域，成為社會(huì )問(wèn)題的高發(fā)區。如果不及時(shí)進(jìn)行改造，城中村有可能成為未來(lái)的貧民窟。因此，對城中村的改造有利于實(shí)現城市物質(zhì)形態(tài)的現代化，有利于實(shí)現城市社會(huì )管理的現代化，有利于解決城市治安、衛生和環(huán)境等社會(huì )問(wèn)題，有利于提高城市綜合競爭力。
1.政策時(shí)效性問(wèn)題。在城市擴張中，對農村土地的征用往往不是一次性到位，而是分階段進(jìn)行、歷時(shí)數年甚至更長(cháng)，于是，在同一個(gè)村由于不同時(shí)期多次征地，導致所實(shí)施的政策不一致。有的按5號令，有的按60號令，有的按103號令。政策的變遷是順應時(shí)代的發(fā)展和城中村改造的發(fā)展而做出的調整，是必要而合理的，但是在執行過(guò)程中出現了一個(gè)村在拆遷過(guò)程中使用了三種政策標準，使得按5號令拆遷和按60號令拆遷的村民，也期望在這次拆遷中獲得103號令的政策待遇。
2.安置土地落實(shí)問(wèn)題?？傮w上來(lái)看，目前的城中村改造對象往往是最具有開(kāi)發(fā)價(jià)值的土地已經(jīng)開(kāi)發(fā)完畢，而留下的邊角余地開(kāi)發(fā)價(jià)值不大，不少村已經(jīng)出現兩安用地都難以落實(shí)的情況。如西湖街道根據60號令已拆遷地應補償的土地是320畝，已經(jīng)劃歸街道167畝作為生產(chǎn)安置用地，還有153畝土地沒(méi)有劃歸街道;茶子山村政府應劃34畝生產(chǎn)用地沒(méi)有落實(shí);岳華村兩安用地應批531畝，已批351畝，尚有179畝沒(méi)有落實(shí)。
3.資金缺口問(wèn)題。根據基層干部自身的初步核算，西湖街道社會(huì )保障資金需要3.2億元，濱湖小區改為高層建筑建設資金缺口1.8億元;茶子山村的拆遷補償金，政府還拖欠1.2億元;銀盆嶺村安置房建設缺口1億元。其中最突出的是部分城中村因為面積較小，維持現狀的開(kāi)發(fā)強度，也難以達到改善城市環(huán)境的要求。而要維持這種起碼的城市環(huán)境標準，不僅開(kāi)發(fā)商無(wú)利可圖，業(yè)主也不易接受。這也使得引進(jìn)開(kāi)發(fā)商建設的困難加大，而且村民自身的能力有限，如果要徹底改造就需要政府大量投入。
5.拆遷問(wèn)題。調查顯示，96.9%的村民表示支持城中村改造。但由于“城中村”是在城市總體規劃內仍然保留和實(shí)行農村集體所有制、農村經(jīng)營(yíng)體制的“農村社區”，村民在“城中村”改建中害怕失去已有的既得利益，69.7%和72.7%的村民表示分別對“補償安置的方式和標準”和“房屋拆遷后的生活來(lái)源”存在疑問(wèn)，因此，對“城中村”改造抱消極態(tài)度。由于“城中村”居民文化程度普遍不高，長(cháng)期生活在相對封閉的村落文化環(huán)境中，對社區管理、城市觀(guān)念、城市生活方式產(chǎn)生一種抵觸情緒，阻礙了“城中村”的改造進(jìn)程。相當部分“城中村”居民只看到“城中村”改造給他們帶來(lái)租金收入和股份分紅減少等短期利益損失，而看不到“城中村”改造給他們帶來(lái)的長(cháng)遠好處，從而對“城中村”的改造有抵觸情緒。一些村民依戀故土、怕變求安的思想和對改革后生活出路問(wèn)題的諸多憂(yōu)慮，使村民害怕變化安于現狀，存在對改造的恐懼，抵制甚至對抗情緒，這種思想成為“城中村”改造工作的巨大障礙。最重要的是“城中村”的村民害怕政府承諾不兌現。有些村莊就算同意改造，也會(huì )擔心政府承諾不兌現，經(jīng)濟損失得不到合理的補償。農民的后顧之憂(yōu)不除，阻力自然大。因此，“城中村”改造面臨著(zhù)村民的意愿與改造最終目的相悖的困境。
鑒于前述提出的“城中村”存在的問(wèn)題和困難，建議結合“城中村”的改造具體情況采取以下措施：
(一)建立城中村改造的長(cháng)效機制，穩步扎實(shí)推進(jìn)城中村改造。
1、建立改造長(cháng)效機制。隨著(zhù)城市建設范圍的不斷擴大與發(fā)展，應建立健全長(cháng)效的“城中村”綜合改造工作機制，為改造工作的順利進(jìn)行提供保障。建議進(jìn)一步健全機構，成立“城中村”問(wèn)題的長(cháng)期性機構，簡(jiǎn)化辦理全市“城中村”綜合改造的規劃、用地、拆遷及其建設手續;加強與區、村“城中村”綜合改造部門(mén)的交流;對區、村“城中村”綜合改造部門(mén)實(shí)施行業(yè)管理和業(yè)務(wù)指導;完善“城中村”綜合改造工作的長(cháng)效投入機制，加強對“城中村”綜合改造資金的監督管理，落實(shí)各項優(yōu)惠政策，加大對村民轉居民后的社會(huì )保障投入。
2、加強城鄉統籌規劃。城中村改造絕非一時(shí)一地之事，而是伴隨著(zhù)城市化過(guò)程中所出現的必然產(chǎn)物。因此，城中村改造應當樹(shù)立長(cháng)遠的目標，在新的城市化過(guò)程中，就應當避免出現那種利用價(jià)值高的土地開(kāi)發(fā)殆盡，而農民則局促于一小塊土的“城中村”死角現象。這些死角現象，歸根結底，終究需要政府加大投入才能改造。這次調研給我們的啟示是，我區應當加大城鄉統籌規劃，盡可能實(shí)現整村開(kāi)發(fā)，整村改造。這樣做，表現上看，初始投入較高，但最終來(lái)看，要比留下最后的死角再讓政府來(lái)買(mǎi)單的做法，其實(shí)節約了巨大的資金和人力、物力。這樣做，對于各方來(lái)說(shuō)，是一個(gè)雙贏(yíng)的結局?？傊?，統一思想，充分認識“城中村”改造工作的重要性和長(cháng)期性，加強城鄉統籌規劃，用以指導我區未來(lái)的城市建設進(jìn)程，這也是建設大河西先導區的重要方針。
3、引導村民樹(shù)立正確的權利和義務(wù)意識。目前城中村部分村民的心態(tài)不是很健康，還不能適應規范化的城市社會(huì )管理要求。他們一方面期盼拆遷，一方面期待一夜暴富;得錢(qián)可以，出錢(qián)不行;小區封閉式管理可以，出物業(yè)管理費不行。這種心態(tài)對于城中村改造的順利開(kāi)展構成嚴重的障礙。對此，一方面要加強村民的教育，引導村民樹(shù)立正確的權利和義務(wù)意識;另一方面，也要求政府不能手軟，針對極個(gè)別態(tài)度惡劣，影響很壞的典型，應當嚴格依據法律程序處理，避免法外妥協(xié)，從而給其他人樹(shù)立壞榜樣。
(二)多方籌集資金，做好土地文章，力保城中村改造順利穩步推進(jìn)。
1、加強市場(chǎng)引導、完善投資機制，促進(jìn)政府、村集體、開(kāi)發(fā)商等多元化的資金籌措格局的形成。要本著(zhù)“宣傳引導、注重實(shí)效、推向市場(chǎng)”的原則,吸引有資質(zhì)、有信譽(yù)的知名大企業(yè)介入“城中村”改造，推動(dòng)xx市“城中村”改造工作的開(kāi)展。優(yōu)先鼓勵采取市場(chǎng)出讓土地的方式來(lái)推進(jìn)城中村改造。這樣做的好處在于，相比較村集體自我改造，其資金實(shí)力雄厚，規劃設計更能夠滿(mǎn)足城市建設需求，同時(shí)也減少政府的負擔。鼓勵村集體自身籌措資金開(kāi)發(fā)或者與開(kāi)發(fā)商聯(lián)合開(kāi)發(fā)，最大程度實(shí)現城中村改造中的農民利益。公益性拆遷則由政府負擔。
2、做好土地文章，充分發(fā)掘村級土地的儲備。針對所有60號令承諾的兩安用地尚未落實(shí)或者雖然劃撥但未建設的城中村(西湖街道等)，應當按照103號令執行，將兩安用地收回，和其他村(岳華村、望岳村等)可開(kāi)發(fā)的土地一起進(jìn)入市場(chǎng)。通過(guò)盤(pán)活土地，提高土地利用率，改變土地利用結構，讓村集體經(jīng)濟壯大，讓老百姓受益，城中村改造才能順利進(jìn)行。
一是要靠村集體主導。在二元體制下，城中村實(shí)際與城市管理相脫節，所以確定城中村改造的主體非常重要。如果由開(kāi)發(fā)商主導城中村的改造，其矛盾會(huì )變得非常尖銳，改造工作會(huì )變得非常被動(dòng)。若由村集體充當改造主體，村民的障礙問(wèn)題可以迎刃而解，村集體代表村民利益，改造之后村民是最大收益者，村民就會(huì )有動(dòng)機參與和出謀劃策，有利于改造工作的推進(jìn)和項目實(shí)施的合理化，所以“坐地主體”在城中村改造中有其社會(huì )必要。
二是要靠土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。在城中村改造中，拆遷安置補償，改造工程實(shí)施都需要資金支撐。實(shí)踐證明，當前最可行的辦法是利用村集體土地發(fā)展村集體經(jīng)濟，由政府出臺政策，置換土地或變換集體土地為國有土地，用土地和房屋抵押貸款，以土地換資金的方式進(jìn)行城中村改造，從土地運營(yíng)中解決村民的社會(huì )保障和村集體經(jīng)濟發(fā)展的資金困惑，又以集體經(jīng)濟的收益解決村民的生存生活問(wèn)題。
三是要靠完善政策保障。城中村改造完全依賴(lài)政府是不現實(shí)的，只能出臺相應的優(yōu)惠政策，如土地性質(zhì)變換、產(chǎn)權確認、拆遷安置、社會(huì )保障、審批稅費、土地出讓等政策，只有政策出臺了，改造的主體才會(huì )變得多元化，村民的參與熱情和市場(chǎng)的投資熱情才會(huì )與日俱增。
(三)立足具體情況，穩步開(kāi)展改造工作。
首先，應盡快起草、制定《xx區農村集體資產(chǎn)管理辦法》?！掇k法》應該包括以下內容：
1、明確農村集體資產(chǎn)的法律定義。一般包括以下幾項內容:(1)法律規定為集體經(jīng)濟組織所有的土地、魚(yú)塘、牧場(chǎng)、水面等自然資源，農村的宅基地、自留地;(2)集體經(jīng)濟組織投資形成的房屋建筑物、構筑物、交通工具、機械設備、農田水利設施以及教育、文化、衛生、體育等設施;(3)集體經(jīng)濟組織所有的積累資金和債權，以及通過(guò)公共積累、投資投勞所興辦的集體企業(yè)資產(chǎn);(4)集體經(jīng)濟組織在股份制企業(yè)、股份合作制企業(yè)、聯(lián)營(yíng)企業(yè)和中外合作、合資企業(yè)中按照協(xié)議及章程規定屬于集體所有的資產(chǎn);(5)接受?chē)?、?jīng)濟組織、社會(huì )團體及個(gè)人無(wú)償資助的資產(chǎn);(6)集體經(jīng)濟組織出資購買(mǎi)的股票、債券、國庫券等有價(jià)證券;(7)集體經(jīng)濟組織所有的無(wú)形資產(chǎn)及待界定資產(chǎn);(8)依法屬于村集體經(jīng)濟組織所有的其他資產(chǎn)。
關(guān)于“城中村”現狀及改造的調研報告各類(lèi)報告2、明確集體資產(chǎn)產(chǎn)權量化到個(gè)人的基本原則。我們認為，在處理這個(gè)問(wèn)題時(shí)應堅持四個(gè)原則:一是必須保持農村社會(huì )穩定;二是不能贊成農村集體資產(chǎn)流失或分光吃?xún)?三是要照顧到社區絕大多數農民的切身利益;四是應盡量避免不負責任的擱置問(wèn)題。應當將集體資產(chǎn)產(chǎn)權量化到個(gè)人作為一個(gè)基本的原則。同時(shí)要對股權設置的原則、貢獻股的比例與集體股的比例、收益用途以及使用主體等重大問(wèn)題予以明確。
3、健全資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司法人治理結構。對農村集體經(jīng)濟組織的性質(zhì)至今沒(méi)有比較統一的明確的規范，因此立法中農村集體經(jīng)濟組織的問(wèn)題最主要的是解決其性質(zhì)問(wèn)題。農村集體資產(chǎn)量化到個(gè)人為建立健全有效的法人治理結構創(chuàng )造了條件。股東代表大會(huì )的主要作用是選舉董事會(huì )和監事會(huì )的成員，批準董事會(huì )的年度預算、決算方案，以及重大投資決策。董事會(huì )的主要職責是決定公司的經(jīng)營(yíng)計劃和投資方案，制訂公司的年度預算、決算方案，決定公司內部管理機構的設置和基本管理制度，聘任或者解聘公司經(jīng)理。董事長(cháng)應由董事會(huì )選舉產(chǎn)生，總經(jīng)理由董事會(huì )聘用，徹底改變村黨委書(shū)記兼任董事長(cháng)的政企不分格局。這有利于強化集體資產(chǎn)營(yíng)運的有效監督，減少集體資產(chǎn)的流失。
4、規范農村集體資產(chǎn)的管理方式。農村集體資產(chǎn)既不同于國有資產(chǎn)，也不同于城鎮集體企業(yè)的資產(chǎn)。根據它所具有的社區性、廣泛性、復雜性等特殊性質(zhì)，農村集體資產(chǎn)管理必須按照民主、公開(kāi)的原則，社區全體農民參與監督管理與社區集體經(jīng)濟組織代行管理相結合進(jìn)行。因此，為防止集體資產(chǎn)的流失，辦法中應特別強調建立健全社區農民的四項監督管理制度:一是民主管理制度，即成員(代表)大會(huì )制度，凡涉及集體資產(chǎn)運營(yíng)等與群眾利益密切相關(guān)的重大事項，都必須按權屬關(guān)系經(jīng)成員(代表)大會(huì )討論決定;二是民主決策制度。在社區內部建立主要由農民代表組成的集體資產(chǎn)管理機構，作為社區農民參與資產(chǎn)管理的日常決策機構，也是成員(代表)大會(huì )的日常機構;三是民主理財制度。在社區全體農民選出成員代表大會(huì )基礎上，由成員代表選出若干名成員組成民主理財小組;四是農村集體資產(chǎn)管理公開(kāi)制度。在規范管理的基礎上，明確集體資產(chǎn)的用途，合理設置貢獻股的標準，為集體資產(chǎn)尋找最佳的投資途徑，形成集體經(jīng)濟發(fā)展的新優(yōu)勢，實(shí)現集體資產(chǎn)的保值增值。
其次，根據本區各村的實(shí)際情況，制定最佳的改造方案。目前，全國各地城中村改造大概有五種模式：政府統征儲備模式。即由政府將“城中村”集體土地統一征收為國有土地，對城中村進(jìn)行拆遷改造，對拆遷戶(hù)進(jìn)行妥善安置，騰出土地的收益用于彌補城中村改造支出，如我區西湖漁場(chǎng)可采取該種模式進(jìn)行城中村改造;市場(chǎng)開(kāi)發(fā)運作模式。即由開(kāi)發(fā)商融資改造，政府主要負責編制控制性規劃，對改造項目用地進(jìn)行“招、拍、掛”;社區自主改造模式。即對經(jīng)濟條件較好，村民比較富裕的村莊(社區)由社區自行或與居民入股聯(lián)營(yíng)組建經(jīng)濟實(shí)體聯(lián)營(yíng)聯(lián)建，政府進(jìn)行指導協(xié)調，相關(guān)部門(mén)依法監管;村(企)、村(園)共建模式。即由企業(yè)園區出資對村莊進(jìn)行改造，村莊騰出土地用于企業(yè)園區發(fā)展，這一模式主要用于工業(yè)園區、物流園區、科技園區和生態(tài)園區附近的村莊;“土地整理”“村莊治理”“騰村換地”模式。比較適宜于離城鎮和交通干線(xiàn)較遠的地方。xx區各個(gè)城中村應該根據怎樣的模式改造，要“因村制宜，在資金籌措多元化、資金利用市場(chǎng)化、基礎設施社會(huì )化”上找出路。
最后，抓住機遇，順應發(fā)展，推動(dòng)本區城中村改造步伐。城中村的改造不僅包括前期的拆遷，還應當包括后期的小區公共基礎設施建設，物業(yè)管理等方面?，F在已經(jīng)建成的安置小區在xx區數量較大，普遍缺乏物業(yè)管理，基礎設施薄弱，致使已經(jīng)“村轉居”的村民仍然享受不到城市小區的好處。因此，在城中村公共物品和服務(wù)的供給上，政府必須向城中村提供一定數量和質(zhì)量的公共物品，但政府供給不一定必須采取政府直接向居民供給的形式。由于物業(yè)管理企業(yè)有著(zhù)與業(yè)主“全天侯”接觸、溝通、交流的特點(diǎn)，政府可以將大量的事務(wù)性的工作通過(guò)有償委托的方式由物業(yè)管理公司完成，這樣即可以在“不增人增編”的情況下把政府的基層工作做好，減輕基層領(lǐng)導的工作量，還可以使企業(yè)取得一定的效益，有利于創(chuàng )造政府、業(yè)主和物業(yè)公司共贏(yíng)的局面，實(shí)現政府對基層的高效管理。
四、總結。
“城中村”是中國城市化進(jìn)程中的一個(gè)必然現象,有其長(cháng)期的歷史原因和社會(huì )原因,在城市建設的不斷發(fā)展過(guò)程當中，“城中村”改造成為城市發(fā)展的焦點(diǎn)，因此徹底解決“城中村”問(wèn)題也將是個(gè)漫長(cháng)的歷史過(guò)程，是項長(cháng)期性的工作。在進(jìn)一步的城市進(jìn)化進(jìn)程中，需要建立有效政府監管機制，加大對“城中村”改造項目招商引資活動(dòng)的扶持力度,加強城市一體化管理，同時(shí)根據可持續發(fā)展戰略去強調生態(tài)體,強調人與自然的融合,并尊重歷史和文化的發(fā)展,以最快、最優(yōu)的方式進(jìn)行“城中村”的改造,實(shí)現xx區、xx市乃至全國城鄉結合的繁榮新局面。
在危舊房改造過(guò)程中，按照“政府主導，市場(chǎng)化運作”的思路，堅持依法辦事和以人為本，保護與改造并舉，公平與效益并重的原則，通過(guò)“劃零為整、組合成群、成片拆遷、市場(chǎng)運作”等方式實(shí)施危舊房改造，形成了“陽(yáng)光拆遷”、“扶困救助”、“多輪驅動(dòng)”為特點(diǎn)的舊城改造模式，取得明顯效果。表現在：一是群眾滿(mǎn)意度明顯提高。目前**市二環(huán)以?xún)?，低洼棚?hù)區被拆遷居民戶(hù)均住房面積由改造前的28平方米提高到80平方米，住房成套率由35.6%提高到100%，城市人均住房面積達到28平方米。二是城市建設進(jìn)度加快。過(guò)去需要幾年完成的拆遷項目，現在只要幾個(gè)月時(shí)間。**市紡專(zhuān)三瓦窯校區改造在58天內有267戶(hù)簽訂補償協(xié)議，簽約率達96.74％。三是拆遷糾紛明顯減少。**市受理拆遷來(lái)信來(lái)訪(fǎng)數量，20xx年比20xx年下降53%，20xx年比20xx年又下降43%，今年上半年同比下降51.3%。
**市推行“模擬拆遷”。即由實(shí)施單位在申請辦理房屋拆遷許可證之前，先對擬實(shí)施拆遷改造區域的住戶(hù)進(jìn)行拆遷意愿調查，當同意拆遷改造戶(hù)數達該區域總戶(hù)數90%以上的，實(shí)施單位與住戶(hù)協(xié)商拆補償安置事宜，簽訂模擬拆遷補償安置協(xié)議。如果簽訂模擬拆遷協(xié)議的住戶(hù)在實(shí)施期限內達到該區域總戶(hù)數85%以上，且擬拆遷房屋建筑面積達總面積85%以上的，由實(shí)施單位依法申請辦理房屋拆遷許可證；如果逾期簽訂模擬拆遷協(xié)議戶(hù)數不足總戶(hù)數85%的，終止模擬拆遷，不再對該片區實(shí)施拆遷。**市錦江區龍舟路1號院南光廠(chǎng)宿舍區拆遷，作為模擬拆遷的首個(gè)試點(diǎn)，在不到4個(gè)月的時(shí)間內，就全面完成了375戶(hù)居民的搬遷工作。
針對經(jīng)濟與住房都困難的“雙困戶(hù)”，**市制定了一系列政策措施，保證其基本居住條件。一是保底安置，分段結算。對于私有住宅房屋建筑面積低于45平方米，他處無(wú)住房，并持有低保證的被拆遷人，按不低于45平方米產(chǎn)權建筑面積的標準戶(hù)型進(jìn)行安置。45平方米以?xún)鹊牟顑r(jià)款，被拆遷人不再支付；超過(guò)45平方米不足60平方米的，由被拆迂人按實(shí)際成本價(jià)結算；超過(guò)60平方米的，由被拆遷人按市場(chǎng)價(jià)結算。二是幫貧助弱，殘疾人享“優(yōu)惠”。被拆遷人為殘疾人，在安置房樓層上給予適當照顧；持有低保證的殘疾人，領(lǐng)取臨時(shí)安置補助費和搬家費時(shí)，比照規定標準增加20％的獎勵。三是廉租補貼，優(yōu)先申請。
對于符合發(fā)放廉租住房租金補貼條件的被拆遷入，申請經(jīng)**市住房保障中心廉租房辦公室審查批準后，一次性發(fā)放5年廉租住房租金補貼。四是引入銀行按揭，增強房款支付力。對于欲購買(mǎi)的二手房或拆遷安置房的拆遷戶(hù)，**市住房置業(yè)擔保公司可為其提供申請住房抵押擔保。五是入學(xué)、轉學(xué)方便，免轉校費。市教育局與市房管局聯(lián)合出臺政策，規定危舊房改造工程涉及的小學(xué)、初中生入（轉）學(xué)問(wèn)題，各城區各中小學(xué)一律不得拒絕，不得收取任何費用。
一是產(chǎn)權調換享面積補差優(yōu)惠。對于被拆遷房屋的拆遷補償，產(chǎn)權調換按套內建筑面積結算差價(jià)，免收被拆遷人應交公攤面積補差款。二是適當提高補助標準。對于選擇貨幣補償安置的，一次性發(fā)放的臨時(shí)安置補助費由1.5個(gè)月增至6個(gè)月，對50平方米以下的被拆遷房屋面積均按50平方米來(lái)計算；對一次性發(fā)放的停產(chǎn)停業(yè)經(jīng)濟損失補助費由1.5個(gè)月增至3個(gè)月。搬家補助費由原有的每戶(hù)300元增至1200元。三是增設物管費補貼。針對拆遷安置房普遍是電梯公寓，被拆遷人因繳納物管費而使生活成本增高的事實(shí)，要求對被拆迂人按90平方米計算，一次性給予5年、每平方米每月1元的物管費補貼。四是鼓勵選擇貨幣補償安置，滿(mǎn)足多元化居住需求。對于選擇貨幣補償的被拆遷戶(hù)，住宅在被拆遷房屋評估價(jià)基礎上給予30％的購房補貼，非住宅給予20％的購房補貼。
為解決**市中心城區各區房屋拆遷補償標準不統一、住戶(hù)相互攀比等問(wèn)題，**市先后制定了《**市城市房屋拆遷估價(jià)操作規則》、《**市城市房屋拆遷估價(jià)機構備選庫管理辦法》、《**市城市房屋拆迂估價(jià)機構抽簽程序規定》、《**市城市房屋拆迂陽(yáng)光操作規程》等12個(gè)配套文件，從拆遷安置、評估異議處理、評估機構抽簽、評標專(zhuān)家管理、陽(yáng)光操作等方面，統一拆遷補償相關(guān)政策，規范拆遷評估管理，從政策和制度層面，避免同一工程前后標準不一致，杜絕“前緊后松”現象，堵塞了拆遷補償暗箱操作的漏洞，增加了工作透明度，遏制了少數釘子戶(hù)“多鬧多得”不良傾向的漫延。
改造重建。對于具有一定歷史文化保護價(jià)值的房屋，按照城市規劃要求，采取部分拆遷的方式，實(shí)施原地改造重建，打造具有**特色的歷史文化旅游景觀(guān)或街區景點(diǎn)，傳承歷史文化。三是自主搬遷。對于需要改造的企事業(yè)單位房屋及零星地塊，由房屋產(chǎn)權人或土地使用權人自籌資金對其合法取得的土地使用權范圍內及其整合相鄰地塊內危舊房一并實(shí)施拆遷改造，或由單位房屋產(chǎn)權人與開(kāi)發(fā)企業(yè)聯(lián)合投資實(shí)施原址重建。
**市在危舊房改造過(guò)程中，按照可持續發(fā)展的要求，堅持促進(jìn)城市土地科學(xué)利用和優(yōu)化城市空間布局，著(zhù)力于增強城市功能，提升城市形象，加強配套設施建設，注重“六個(gè)結合”。即：與重要干道兩側及重要接點(diǎn)的功能提升相結合；與市政基礎設施及公共服務(wù)設施建設相結合；與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及綜合整治相結合；與政府組織成片企業(yè)生活區改造和單位自行實(shí)施改造相結合；與文化保護和街區特色景點(diǎn)打造相結合；與妥善處理危舊房改造遺留問(wèn)題相結合。通過(guò)拆遷改造，**市先后騰退出價(jià)值13.39億元、近500畝土地用于城市公建配套設施建設，為城區實(shí)施可持續發(fā)展戰略創(chuàng )造了良好條件。
一是下決心“拔窮根”，研究小屯撤并。xx年，按照新農村建設的總體要求，本著(zhù)“撤并自然屯、壯大中心村、建設小城鎮”的村鎮建設工作思路，引導偏、小、窮30戶(hù)以下的小屯向中心村和小城鎮撤并，采取政府出資，農民出工出勞的方式，在鳳山鎮青山中心村新建了11棟22戶(hù)924平方米的新型移民小區，對自然條件惡劣的下青山屯實(shí)施了整體搬遷，將其徹底“拔窮根”。
二是立足節能環(huán)保，探索新型節能住宅建設。xx年，從保護資源、節能環(huán)保、經(jīng)濟適用、適合寒地環(huán)境等多角度出發(fā)，著(zhù)力研究紅磚的替代材料。經(jīng)多方考查，選擇了兼具多種功能特點(diǎn)的稻草板作為新型節能住宅建筑材料。啟動(dòng)20棟40戶(hù)新型節能稻草板房建設試點(diǎn)，xx年全縣大面積鋪開(kāi)，共建節能稻草板房1035戶(hù)。
三是面向城鎮化，引導農民“上樓”。按照城鎮化方向，并充分尊重農民意愿和要求，采取每戶(hù)農戶(hù)獎勵5000元，免費設計，免收各種規費和建安稅的政策，首先在濃河鎮富強村引導和扶持有經(jīng)濟條件的農戶(hù)建設了1棟50戶(hù)、3750平方米農民集資樓。通過(guò)引導，又先后啟動(dòng)3個(gè)村4棟200余戶(hù)農民集資樓建設，從上樓農戶(hù)中整理出耕地、養殖用地6.5萬(wàn)畝。
四是統籌兼顧，配套改造農村環(huán)境。在推進(jìn)農村泥草房改造的同時(shí)，注重加強農村基礎設施和環(huán)境配套建設。幾年來(lái)，先后實(shí)施農村改路368.4公里，全縣已有80個(gè)村實(shí)施通村通暢公路建設，通村通暢率達到93.9%，82個(gè)行政村中有59個(gè)村實(shí)施了村內道路硬化，占行政村總數的74.3%；改水62個(gè)村屯；改廁1918戶(hù)；改灶3268戶(hù)；建水泥排水明溝89.7公里；亮化14個(gè)村，安裝路燈610盞；建村內公園5處，綠化村屯69個(gè)，栽植綠化樹(shù)340萬(wàn)株。通過(guò)泥草房改造及環(huán)境配套建設，使農村貌煥然一新。
三年來(lái)，全縣共投入危改資金2.3億元，改造危房3867戶(hù)，占總改造任務(wù)的35.8%。
近日，在學(xué)習實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀(guān)活動(dòng)中專(zhuān)題就農村“危改”情況成立調研組深入濃河、富林、祥順三個(gè)鄉鎮進(jìn)行了調研，并發(fā)放調查問(wèn)卷560份，梳理出5個(gè)方面的共性問(wèn)題。
一是農村“危改”政策宣傳還不到位，部分農民群眾對政策還不了解或存在著(zhù)模糊認識，特別是對推廣的稻草板、免燒磚等新型節能建筑材料的質(zhì)量、性能認識不足，思想還很保守。
二是由于貧富差距和區域收入差距的不同，形成農民在農房改造的標準、要求和認識上的不同。例如，貧困戶(hù)因受統建或幫建等政策惠顧，對節能材料是由被動(dòng)接受到實(shí)踐認可這樣一個(gè)過(guò)程。而東部祥順、創(chuàng )業(yè)等區域卻因收入高、建房標準要求高，反而習慣于傳統的紅磚建房，對新型節能材料很少認同和接受，甚至對免燒磚也很少?lài)L試。
三是農民的主體意識和作用還沒(méi)有充分發(fā)揮，部分農民還存在等幫建、靠政府、要支持的“等靠要”思想。
四是農村“危改”政策還存在些不足，需要調整和完善，特別是在新型節能建筑材料的推廣應用上，需進(jìn)一步強化政策導向作用。
五是新型節能稻草板房的質(zhì)量、技術(shù)指標、建筑工藝還需進(jìn)一步調整和改進(jìn)，使其更符合農民意愿和需要。
xx縣是省級貧困縣，也是省、市偏遠落后縣份的縮影，由于財力弱，在推動(dòng)農房改造上勢單力??；泥草房改造量大、面廣，是當前解決民生問(wèn)題的關(guān)鍵。目前，全縣還有7100戶(hù)農村泥草房有待改造，任務(wù)十分艱巨。
一是進(jìn)一步堅定農村“危改”的信心和決心，力爭三至五年切實(shí)抓出頭、抓出成效。xx縣在“危改”上的探索與實(shí)踐得到了省市的關(guān)注和認可，并把這一縣級實(shí)踐行為上升為省、市政府的重點(diǎn)工作，出臺了意見(jiàn)、制定了規劃，啟動(dòng)了改造攻堅戰。國家建設部也先后兩次派人員和專(zhuān)家來(lái)通調研，xx縣已被列為國家“擴大危改”示試點(diǎn)縣。我們的實(shí)踐和在新型節能材料方面的應用和示范，已贏(yíng)得了絕佳的爭取項目、資金的政策機遇?；谶@樣的認識，我們更應堅定信心和決心，一方面從擴大危改、新型節能材料推廣等不同角度多爭取項目，在扶貧開(kāi)發(fā)、民政和殘疾救助、建設的安居工程等多渠道爭取資金，爭取扶持；另一方面科學(xué)操作，加大力度，合力推進(jìn)，力爭用三至五年切實(shí)把農村“危改”工作抓出頭、抓出成效。
二是進(jìn)一步研究和完善有效的金融扶持和財政補助、獎勵政策。進(jìn)一步研究在農行、發(fā)行、信用等金融部門(mén)建立農房改造建設專(zhuān)項扶持貸款資金，搭建農民建房融資平臺。進(jìn)一步完善農村“危改”政策，對非貧困戶(hù)的中低收入農民的危房改造，可研究實(shí)行按建紅磚房、苯板和免燒磚類(lèi)節能房、新型節能稻草板房等不同類(lèi)型區別予以差額或全額貸款貼息，以此擴大扶助面，調動(dòng)積極性，推進(jìn)“危改”速度；在面上整體推進(jìn)中適當提高對使用免燒磚、稻草板建房的獎勵標準，以此推動(dòng)新型節能材料應用。
三是進(jìn)一步加強規劃指導和技術(shù)服務(wù)，引導農民建房向中心村集中、向節能房發(fā)展。加大中心村建設規劃的編制和實(shí)施力度，堅持“撤并自然屯，壯大中心村，發(fā)展小城鎮”的村鎮建設發(fā)展思路，實(shí)行集約建設和規模發(fā)展，避免土地資源浪費和重復建設。引導農民向中心村轉移，騰挪原村莊占地用于復墾，通過(guò)二次開(kāi)發(fā)推動(dòng)擴大耕地面。
四是進(jìn)一步完善節能稻草板房的設計工藝、技術(shù)標準和質(zhì)量，使其更人性化更適用。針對貧、富不同群體或老齡化獨居、三口之家、三代同堂居住等不同群體的實(shí)際，研究20-42平方米的連體統建房，及60-80平方米的分散統建或自建房，在外在戶(hù)型和室內格局設計上更為人性化、更為宜居、更為適用；在防潮、防寒上提高技術(shù)標準和建設質(zhì)量。同時(shí)加強稻草板節能材料的技術(shù)質(zhì)量、標準的認證，讓老百姓認可、放心使用。
五是進(jìn)一步加強政策宣傳引導，充分發(fā)揮農民的主體作用。借助“千名干部下農家，服務(wù)農村促發(fā)展”活動(dòng)和全縣幫扶幫建工程的深入開(kāi)展，進(jìn)一步加大農村“危改”政策宣傳力度，強化農民對“危改”政策的理解和認識，特別是增強廣大農民對應用新型節能建筑材料的認可度。通過(guò)政策的引導效應，不斷激發(fā)農民參與“危改”的主體作用，從而加快全縣“危改”工作全面順利推進(jìn)。
市政府：
現將我處小埠頂村舊村改造項目的申請報告如下：
柏林莊辦事處小埠頂村距市中心5公里，位于辦事處駐地南500米處，屬于城郊村，村莊人口1037人，戶(hù)數273戶(hù)。舊村改造住宅小區工程建設項目位于村西，村中心大街南老區。老區現有民房46棟，占地面積40畝，全部為40-50年代所建的泥坯或青磚黑瓦房屋，年久失修，土地利用率低，環(huán)境衛生、生活服務(wù)、綠化等各類(lèi)配套設施不完善，居住條件較差。
1、建設內容及建設規模：舊村改造項目總規劃用地9900平方米(約合15畝)，計劃投資建設經(jīng)濟適用房標準的舊村改造住宅總面積為6480平方米，項目由3棟磚混結構的住宅樓及其他公建設施組成，總層數4層，住宅層數3層，住宅戶(hù)數72套，規劃居住人口288人，住宅樓地上車(chē)庫(儲藏室)72個(gè)。綠化率39%，舊村改造住宅小區按照普通民宅設計，交通便利，功能齊全。
2、建成后對社會(huì )及村莊影響：(1)節約土地，改造前舊區占地40畝，改造后占地15畝，走土地集約化道路。(2)增加農民收入，節約的25畝土地將用于復墾，建設蔬菜大棚，年可為村民增加收入75余萬(wàn)元。(3)進(jìn)一步推進(jìn)舊村改造，一期共能建成128戶(hù)，將原拆遷的46戶(hù)安置完畢后，剩余的房屋將用于二期的拆遷安置，將村北片區的房屋進(jìn)行改造，實(shí)行先安置后拆遷的方式進(jìn)行。
3、投資成本及成本估算：(1)該村屬于部分拆遷，計劃拆遷40畝，可復墾成耕地25畝。收益25畝_10萬(wàn)元∕畝=250萬(wàn)畝。復墾土地用于建設蔬菜大棚每年收益25畝_3萬(wàn)元∕畝∕年=75萬(wàn)∕年。
(2)安置成本估算：房屋建筑成本6480平方米_0.1萬(wàn)元∕平方米=648萬(wàn)元。
(3)配套設施成本估算：電力設施2萬(wàn)元，供水設施1萬(wàn)元，排水設施2萬(wàn)元，小區綠化2萬(wàn)元，共計7萬(wàn)元。
綜上所述，舊村改造能促使農民非農化，通過(guò)合理的規劃進(jìn)行舊村改造，使更多的農民轉到二、三產(chǎn)業(yè)上來(lái)，在解決我市未來(lái)發(fā)展空間需求的同時(shí)，也能夠解決郊區城市化問(wèn)題以及農民非農化問(wèn)題，因此該村舊城改造是實(shí)現農村現代化、加快城鄉一體化發(fā)展的客觀(guān)要求，也是促進(jìn)農村可持續發(fā)展的重要途徑?，F特向市政府申請立項，望給予支持為感。
以上申請當否，請批示。
柏林莊街道辦事處。
20__年_月_日。
現將我縣202-年農村戶(hù)用衛生廁所建設改造工作情況匯報如下：
202-年省州下達我縣農村戶(hù)用衛生廁所建設改造任務(wù)是6700戶(hù)，村級公共廁所任務(wù)是50個(gè)。截止202-年9月14日，農村戶(hù)用衛生廁所完成建設改造4592戶(hù)，完成任務(wù)68.5%，完成投資1333.8萬(wàn)元。其中，易地扶貧搬遷完成3588戶(hù)，完成投資1076萬(wàn)元；農危房改造完成868戶(hù)，完成投資217萬(wàn)元；環(huán)境整治移民完成46戶(hù)，完成投資13.8萬(wàn)元；其它戶(hù)用完成90戶(hù)，完成投資27萬(wàn)元。農村村級公共廁所50個(gè)目前尚未動(dòng)工。
根據《***推進(jìn)“廁所革命”三年行動(dòng)計（202--202-年）》、《***州農村衛生廁所建設改造實(shí)施方（202--202-年）》部署及全州推進(jìn)農村‘廁所革命’會(huì )議要求，一是及時(shí)成立了以分管縣長(cháng)為組長(cháng)、農業(yè)局局長(cháng)為副組長(cháng)、縣級相關(guān)部門(mén)與各鄉鎮主要負責人為成員的農村廁所工作領(lǐng)導小組；二是編制了《***農村廁所建設改造實(shí)施方案》呈報給縣人民政府審定批復；三是不定期組織新農辦等成員單位到村到點(diǎn)開(kāi)展督查指導工作。
1.資金投入不足。農村衛生廁所建設改造工作除易地扶貧搬遷、農危房改造與農村環(huán)境整治項目廁所改造有一定的資金補助外，其它類(lèi)廁所均無(wú)配套資金。另外，建設資金補助低，導致建設標準降低，如農危房改造廁所國家補助2500元左右，修建的化糞池只硬化池蓋，四面與底未硬化，讓糞尿自然滲透污染環(huán)境，這樣無(wú)法滿(mǎn)足百姓要求，百姓改廁的積極性不高。
2.基礎設施不配套。好多村寨相關(guān)基礎設施不配套，如自來(lái)水的普及率偏低，修建的廁所使用起來(lái)較為麻煩，導致一部分農戶(hù)寧愿繼續使用旱廁也不愿使用新建的水沖廁所。
3.改廁重視不夠。由于建設資金改造配套不到位，再加上廁所建設改造方案未下發(fā)，無(wú)法指導各鄉鎮實(shí)施，所以對改廁工作重視程度不夠、投入的精力不夠。
1.加強宣傳引導。通過(guò)采取印發(fā)宣傳畫(huà)（冊）、張貼標語(yǔ)、利用媒體等多種形式對農村衛生改廁重要性進(jìn)行廣泛宣傳，改變百姓舊的生活習慣觀(guān)念，同時(shí)要抓好改廁示范點(diǎn)，通過(guò)示范鄉（鎮）、示范村、示范戶(hù)的示范帶頭作用，引導群眾主動(dòng)改廁。
2.加大資金投入。根據中央要求，要多渠道籌措資金進(jìn)行配套，各級政府加大改廁配套資金投入，經(jīng)測算，按照戶(hù)均4800元標準進(jìn)行配套，提高建設標準，同時(shí)要加大農村安全飲用水的建設力度和資金投入。
3.提高重視程度。農村衛生廁所改造是一項利民的社會(huì )性綜合事業(yè)，是省委省政府實(shí)施的重大民生工程，縣政府將此項工作納入農村環(huán)境衛生綜合整治工作范圍和年度目標績(jì)效考核中。
一、夯實(shí)責任，細化分工針對此次“回頭看”工作，xx鎮建立了愛(ài)衛辦落實(shí)、人大監督、紀委問(wèn)責的農村改廁“回頭看”推進(jìn)機制，以及包村干部為第一責任人、村干部為戶(hù)聯(lián)系人的責任聯(lián)系機制，將責任壓實(shí)到人。
鎮愛(ài)衛辦根據工作安排，按照《xx鎮202-年度改廁實(shí)施方案》、《xx鎮農村改廁管護機制》等相關(guān)文件部署，將工作人員按片區進(jìn)行分工，指導村居開(kāi)展摸排整改工作，保障自查整改工作有序開(kāi)展。
二、逐戶(hù)摸排，查找問(wèn)題我鎮本次“回頭看”工作，主要檢查內容包括建成廁所的使用、規范、管護情況。主要檢查三類(lèi)潛在問(wèn)題，一是建成廁所使用是否方便、衛生情況、是否通水電，二是化糞池是否滲透損壞、管道是否存在不暢、堵塞現象，三是廁屋質(zhì)量是否合格。
根據“摸清底數、匯總問(wèn)題、精準施策”的工作原則，愛(ài)衛辦組織工作人員和村社區兩委班子成員分組走訪(fǎng)入戶(hù)，將問(wèn)題導向和群眾滿(mǎn)意度相結合，通過(guò)一戶(hù)一檔、設立臺賬，摸排查找具體問(wèn)題。
同時(shí)，鎮黨委政府定期召開(kāi)專(zhuān)項工作例會(huì )，鎮主要領(lǐng)導聽(tīng)取關(guān)于“回頭看”工作推進(jìn)進(jìn)度的匯報，督促后進(jìn)村居，協(xié)調相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)予以配合。
通過(guò)本次“回頭看”工作，發(fā)現問(wèn)題主要是未通自來(lái)水、電，致使水壓桶無(wú)法使用。此外，部分廁屋仍未充分利用，存在亂堆放現象，衛生較差。未發(fā)現廁池滲漏，下水道堵塞現象。
三、精準施策，整改落實(shí)在對全部改廁戶(hù)回訪(fǎng)調查的基礎上，針對發(fā)現的問(wèn)題，我鎮組織相關(guān)鎮直部門(mén)、村社區、施工方和改廁戶(hù)等多方進(jìn)行對接，按照一戶(hù)一議的工作方式，逐一解決問(wèn)題。
針對水電不通的問(wèn)題，已對接建設辦、水電業(yè)務(wù)單位進(jìn)行先期規劃，力求水電入廁，同時(shí)專(zhuān)門(mén)調研了興建農村污水處理設施的可行性，確保農村改廁，不一建了之。針對衛生不過(guò)關(guān)問(wèn)題，已安排村社區兩委和保潔公司，為改廁戶(hù)免費提供了衛生清潔服務(wù)，并進(jìn)行了全方位的衛生健康知識宣傳。
四、完善機制，持續優(yōu)化通過(guò)對“回頭看”檢查結果的匯總分析，鎮愛(ài)衛辦向各村居通報了隱患多發(fā)點(diǎn)和管護注意事項，并組織相關(guān)部門(mén)和村民代表共同討論了“廁所革命”后期工作方向。
下一步，我鎮將加大督查力度，科學(xué)規劃、強化管理，以需求為導向，切實(shí)提升我鎮人居環(huán)境質(zhì)量，鞏固“廁所革命”工作成果。一是將整改落實(shí)情況與年終工作考評、績(jì)效考核、村工作經(jīng)費掛鉤，建立月考評機制，實(shí)行定期通報。二是結合脫貧攻堅、整村推進(jìn)等重點(diǎn)工作，科學(xué)規制，合理布局，杜絕重復建設、長(cháng)期荒廢等現象。三是對已改造廁所的使用情況進(jìn)行常態(tài)化檢查，保證廁所內外環(huán)境整潔，同時(shí)也將提供定期管護服務(wù)，引導改廁戶(hù)科學(xué)使用和維護衛生廁所。四是統籌調度，安排業(yè)務(wù)部門(mén)與對象戶(hù)定期座談，根據反饋情況及時(shí)跟進(jìn)整改工作。
我省已經(jīng)確定了提前基本實(shí)現現代化的戰略目標，加快城市化進(jìn)程是實(shí)現這一戰略目標的必由之路，而“城中村”則是城市化進(jìn)程快速推進(jìn)當中出現的現象。
所謂“城中村”，是指改革開(kāi)放以來(lái)，由于城市化快速推進(jìn)而把周邊地區部分村落及其農用地一起納入城市用地的范圍，使大部分農用地的性質(zhì)由集體所有制轉化為全民所有制，而在征地過(guò)程中返還給鄉村的用地和以前的村民住宅用地、自留山等則維持征地前的集體所有制性質(zhì)不變，在維持征地前的集體所有制性質(zhì)不變的土地上以居住功能為主、且深受城市影響的農村社區就被稱(chēng)為“城中村”。
近幾年來(lái)，隨著(zhù)城市化建設進(jìn)程的加快發(fā)展，城區范圍不斷擴大，原先城區周邊的村莊，現在區域位置上已成為城區的組成部分，成為一道城市建設發(fā)展中的特殊景觀(guān)——“城市里的村莊”?！俺侵写濉痹谛姓弦咽浅鞘械姆懂?，屬于街道管理，但“城中村”仍然實(shí)行農村集體所有制和農村管理體制?！俺侵写濉鞭r民的土地大部分已經(jīng)被國家所征用，不再從事農業(yè)耕作，其經(jīng)濟來(lái)源主要依靠第二、三產(chǎn)業(yè)及土地收益，生活方式也發(fā)生了根本的變化，已不再是傳統意義上的農民。
“城中村”是發(fā)展中出現的現象，也給城市發(fā)展提供了寶貴的空間，但是，“城中村”也存在著(zhù)諸多的問(wèn)題。這些問(wèn)題主要表現在以下幾個(gè)方面：
1、土地利用粗放，土地資產(chǎn)流失
由于“城中村”缺乏統一的規劃和管理，造成土地利用率和產(chǎn)出率低下，房屋建筑占地面積大，建筑風(fēng)格與城市規劃不夠銜接，且往往含有院落和小塊菜地、豬圈等，房屋容積率低，土地利用十分粗放。同時(shí)，“城中村”的土地區位條件相對優(yōu)越，土地的產(chǎn)權又屬于村集體所有，這樣，優(yōu)越的區位條件和相對于城市低廉的土地價(jià)格，使“城中村”中不規范的房地產(chǎn)二級市場(chǎng)特別活躍，導致由于規劃和基礎設施改善而使土地升值的部分國有土地資產(chǎn)的流失。
2、管理體制不順，管理難度較大
“城中村”周?chē)呀?jīng)被城市社區所包圍，而“城中村”是一種特殊類(lèi)型的社區，它既像城市又像農村，既不是城市又不是農村。從管理體制上考察，城市社區的管理體制與農村社區的管理體制有較大的區別，它們在“城中村”形成矛盾和沖突，有時(shí)又會(huì )出現管理上的“真空”，“城中村”的性質(zhì)使城市管理部門(mén)管不到，街道、村、鎮管理又不力。這樣，村集體組織和村民受利益的驅動(dòng)，亂搭亂建成風(fēng)，違法違章用地十分普遍，住宅用地嚴重超標。
3、人口構成多元，社會(huì )治安堪憂(yōu)
“城中村”的人口構成十分復雜，并不是以前所認為的城鄉二元結構。據調查，“城中村”的`人口主要由以下幾個(gè)方面構成：首先是當地的原有“村民”（部分村民的戶(hù)籍實(shí)際上已經(jīng)成為市民），其次是租用“城中村”村民住宅的城區市民，第三是來(lái)自外地、職業(yè)構成十分復雜的外來(lái)人口。特別應當指出的是，由于租金低廉，“城中村”容易吸引外來(lái)人口，出租房中聚居了大量缺乏有效管理且職業(yè)構成和宗教信仰十分復雜的人員，因此可能成為滋生“黃賭毒”的溫床和違法事件發(fā)生的策源地，這種狀況的存在制約著(zhù)城市的健康發(fā)展。
當前，全縣上下正在集中力量抓好農村危舊土坯房改造工作，以實(shí)際行動(dòng)落實(shí)《國務(wù)院關(guān)于支持贛南等原中央蘇區振興發(fā)展的若干意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《若干意見(jiàn)》）。要把這項惠及千萬(wàn)百姓的民心工程辦好，需要全縣各級干部共同努力，筆者結合實(shí)際工作，談幾點(diǎn)想法和建議。
一、在農村危舊土坯房改造過(guò)程遇到的普遍性問(wèn)題。
雖然農村危舊土坯房改造是一項民心工程、德政工程，但作為一項涉及千家萬(wàn)戶(hù)的工作，由于群眾思想認識、家庭情況各不相同，推進(jìn)過(guò)程中會(huì )遇到一些問(wèn)題和困難，有時(shí)難免還會(huì )遇到群眾的不理解和不配合。根據前一階段調查摸底和實(shí)際操作，我鄉農村危舊土坯房改造主要遇到以下問(wèn)題：
（一）集中連片改造難度較大。在實(shí)際工作，集中連片改造面臨兩難境地，一方面是大部分群眾企盼對某一自然村或村小組集中連片拆除，然后統一規劃建設，但另一方面是連片改造點(diǎn)難免有若干農戶(hù)因為各種原因不愿意拆除。比如，相鄰之間有的農戶(hù)房子建于上世紀七、八十年代，安全性較好，不需要改造；而有的建于上世紀四、五十年代，已經(jīng)非常破舊，需要改造。再則改造點(diǎn)上群眾經(jīng)濟狀況也各不相同，難以統一思想、統一拆除重建。此外，一些群眾祖業(yè)觀(guān)念和戀舊情結較重，雖然在其他地方另建有新房，但認為土坯房是祖輩留下的祖業(yè)，不愿拆除。從而導致集中連片改造實(shí)施起來(lái)難度較大。以中寨鄉為例，在已經(jīng)啟動(dòng)的20余個(gè)拆建點(diǎn)中，連片40戶(hù)以上改造點(diǎn)不到1/3。
（二）改造點(diǎn)基礎設施籌資壓力較大。農村危舊土坯房一般處在交通條件落后，基礎設施薄弱的`區域，而在用地緊缺和建房成本的雙重壓力下，大部分農戶(hù)選擇原址重建，這樣就導致了每個(gè)鄉鎮土坯房改造都會(huì )出現點(diǎn)多面廣的情形。以中寨鄉為例，第一批啟動(dòng)的改造點(diǎn)就有12個(gè)，要全面完善水、電、路、河堤等基礎設施，需投入760多萬(wàn)元。在上級補助匱乏、鄉（鎮）本級財力有限、群眾籌資能力較弱、社會(huì )捐助幾乎為零的工作格局下，改造點(diǎn)基礎設施投入籌資難的問(wèn)題需要加以探索，尋求破題方法。
（三）部分群眾存在等待觀(guān)望情緒，改造積極性不高。雖然我們對《若干意見(jiàn)》和我縣農村危舊土坯房改造政策進(jìn)行了逐戶(hù)宣傳，但仍然有部分群眾片面地認為，農村危舊土坯房改造是上級下達的硬性任務(wù)，是地方政府墊資兜底都必須完成的工作。因而，這些群眾擔心農村危舊土坯房改造也會(huì )先改造先吃虧，存在觀(guān)望情緒。
（四）掌握改造決定權的群體大部分外出務(wù)工。目前，農村家庭留守人員多為老人和小孩，無(wú)法“當家作主”，不能決定是否進(jìn)行土坯房改造。而擁有決定權的成員往往在外面務(wù)工，其中有很多人雖對《若干意見(jiàn)》和土坯房改造相關(guān)政策有一定了解，但了解不深，猶豫不決，這也在一定程度上影響了改造的推進(jìn)。
（五）土坯房集中的地方村民經(jīng)濟基礎差，改造能力弱。至今仍居住在土坯房的群眾，一般經(jīng)濟狀況較差，即使有了政策扶助，一些群眾仍然難以完成改建任務(wù)。這就形成了經(jīng)濟條件好的地方土坯房少、改造任務(wù)輕、群眾改造能力強，經(jīng)濟條件差的地方土坯房多、改造任務(wù)重、群眾改造能力弱的工作局面。以中寨鄉為例，在全縣9個(gè)鄉鎮中，中寨的經(jīng)濟水平處于落后位置，大部分群眾生活水平還比較低，因此土坯房的比例比較高，全鄉3310戶(hù)農戶(hù)中，還有2652戶(hù)生活在土坯房中，其中c、d級土坯房有1256戶(hù)，這對中寨來(lái)說(shuō)，土坯房改造的任務(wù)非常艱巨。
二、幾點(diǎn)工作建議。
要在前完成全縣農村危舊土坯房改造任務(wù)，時(shí)間緊、任務(wù)重，涉及的群眾多、情況千差萬(wàn)別，在沒(méi)有現成經(jīng)驗可借鑒的情況下，唯有不斷摸索，不斷總結，不斷創(chuàng )新。
（一）提高宣傳針對性，調動(dòng)群眾積極性。當前，農村危舊土坯房改造宣傳采用普遍性政策的宣傳方式，覆蓋范圍廣，密度高，并取得了一定效果。然而要更好地消除群眾等待、觀(guān)望的心理，還必須提高宣傳的針對性和有效性，尤其要在兩方面下功夫：一是要宣傳農村危舊土坯房改造的機遇性和緊迫性，轉變群眾觀(guān)念。要明確以下幾點(diǎn)內容，從改造時(shí)間上，就是xxxx年至年，此后進(jìn)行改造的，未必能享受補助政策；從改造戶(hù)數上，全縣22162戶(hù)土坯房，至2015年，改造完成16216戶(hù)危舊土坯房；從補助標準上，將會(huì )保持政策統一性和連貫性，做到公平公正。通過(guò)以上宣傳，增強群眾危舊改造土坯房的機遇意識和時(shí)間意識，讓群眾覺(jué)得機不可失，時(shí)不再來(lái)，從而不再被動(dòng)地等待改造，而是要“爭”著(zhù)改、“搶”著(zhù)改。二是要創(chuàng )新形式，加強對外出務(wù)工群體的宣傳力度。要通過(guò)打電話(huà)、手機報群發(fā)信息等方式將《若干意見(jiàn)》和危舊土坯房改造相關(guān)政策宣傳到外出務(wù)工人群中，爭取有改造決定權的群眾對此項工作的支持與配合。
（二）不拘泥于改造形式，靈活推進(jìn)，提高改造可操作性。()在土坯房改造過(guò)程中，既要重視形象進(jìn)度，又要充分考慮農戶(hù)實(shí)際情況；既要有可起示范引領(lǐng)作用的集中連片改造示范點(diǎn)，又要積極鼓勵農戶(hù)創(chuàng )新改造形式。在實(shí)際操作中，筆者認為可以采取“示范點(diǎn)引領(lǐng)+農戶(hù)分散改造+引農進(jìn)城”相結合的模式予以推進(jìn)。有條件的改造點(diǎn)，可以采取統一拆建集中改造的方式打造若干個(gè)示范點(diǎn)；對居住群眾成分較復雜、意見(jiàn)難以統一的改造點(diǎn)，允許農戶(hù)采取以分散改造為主的模式。同時(shí)，大力鼓勵農戶(hù)到城鎮合資、合作建房或是購買(mǎi)商品房，然后拆除在農村的原有危舊土坯房，通過(guò)“引農進(jìn)城（鎮）”，既能完成改造任務(wù)，又能加快城鎮化進(jìn)程，帶旺圩鎮人氣，也能極大促進(jìn)鄉鎮經(jīng)濟發(fā)展。
（三）做好“結合”文章，凝聚土坯房改造強大合力。土坯房改造是一項需要大量人力、物力、財力的系統工程，必須全民動(dòng)員、全社會(huì )共同參與，因此，做好“結合”文章至關(guān)重要，尤其要注重兩個(gè)層次的“結合”：一是在工作方式方法上，要與“送政策、送溫暖、送服務(wù)”（創(chuàng )先爭優(yōu)）、新農村建設、扶貧開(kāi)發(fā)等工作相結合，整合有限的人力資源，在抓好危舊土坯房改造工作的同時(shí)，協(xié)調推進(jìn)其它涉農工作。二是在資金籌措上，要做到專(zhuān)項資金、行業(yè)資金和社會(huì )捐助相結合。在合理使用好危舊土坯房改造專(zhuān)項資金的基礎上，更要整合好財政、農業(yè)、民政、林業(yè)、水利、交通、電力、扶貧開(kāi)發(fā)等部門(mén)和行業(yè)的項目資金，將這些部門(mén)實(shí)施的項目?jì)?yōu)先布局到危舊土坯房改造點(diǎn)，用于完善改造點(diǎn)上的基礎設施。此外，還要注重發(fā)動(dòng)社會(huì )力量，吸納社會(huì )捐助，用于彌補危舊土坯房改造基礎設施建設資金缺口。筆者認為可以通過(guò)理事會(huì )運作模式，動(dòng)員本村、本鄉（鎮）在外成功人士積極捐資捐物，共同建設美好家園。
根據《中共市委農村工作領(lǐng)導小組辦公室關(guān)于對20xx年、20xx年“廁所革命”戶(hù)廁改造問(wèn)題整改“回頭看”的通知》要求，我鎮對全鎮“廁所革命”戶(hù)廁改造工作開(kāi)展情況進(jìn)行全覆蓋排查?，F將排查和整改問(wèn)題的情況總結如下：
我鎮根據市農業(yè)農村局相關(guān)文件要求，在全鎮開(kāi)展廁所革命工作。我鎮“廁所革命”工作做到黨政領(lǐng)導直接抓，分管領(lǐng)導具體抓，建立了農村“廁所革命”領(lǐng)導小組。各村有專(zhuān)人負責，從上到下建立了農村“廁所革命”一條線(xiàn)領(lǐng)導管理體系，專(zhuān)門(mén)召開(kāi)會(huì )議，研究部署“廁所革命”工作，及時(shí)解決具體問(wèn)題。經(jīng)過(guò)摸底調查、建立戶(hù)檔、農戶(hù)申請、改造初審公示、施工推進(jìn)等程序有序推進(jìn)“廁所革命”工作。20xx年已完成石團村整村514戶(hù)無(wú)害化衛生廁所改建和驗收；20xx年完成長(cháng)白村、古樓街社區整村推進(jìn)，計劃完成726戶(hù)無(wú)害化衛生廁所改建，截止目前，已完成675戶(hù)無(wú)害化衛生廁所改建。
一是全面走訪(fǎng)，杜絕“廁所建而不用”。我鎮組織聯(lián)村領(lǐng)導、包村干部、村組干部對已經(jīng)驗收的農戶(hù)進(jìn)行了全覆蓋走訪(fǎng)，514戶(hù)廁所改建的農戶(hù)均正常使用改建廁所，未發(fā)現“廁所建而不用”情況。二是合理規劃，嚴把質(zhì)量建設關(guān)?！皫锩惫ぷ魃婕懊鎻V，工作量大，在改廁過(guò)程中，我們采取了以點(diǎn)帶面與重點(diǎn)突破相結合、教育引導的方式，因地制宜，合理規劃，統一標準。在實(shí)施過(guò)程中，我們抓住關(guān)鍵，廣泛宣傳上級財政補助政策及“廁所革命”的必要性，調動(dòng)群眾的改廁積極性。為確保改廁的質(zhì)量標準，我鎮按照市農業(yè)農村局的要求，嚴格要求不走樣，力求做到科學(xué)合理。三是規范檔案，杜絕“數據不實(shí)”。我鎮按照要求，以村為單位，各村建立戶(hù)用衛生廁所戶(hù)檔，檔案資料收集及時(shí)，真實(shí)完整反映改廁全過(guò)程。
我鎮“廁所革命”在鎮村兩級共同努力下順利進(jìn)行，但也存在不少問(wèn)題和不足。主要表現在以下幾個(gè)方面:一是改廁技術(shù)還有待進(jìn)一步完善提高，在督導考核中發(fā)現個(gè)別改廁戶(hù)改廁質(zhì)量不高、標準偏低等問(wèn)題。二是農戶(hù)改廁積極性還有待提高，存在部分農戶(hù)對衛生廁所、無(wú)害化衛生廁所分不清楚，認為衛生廁所就是無(wú)害化衛生廁所的情況。三是外出務(wù)工人員至今未歸，家里沒(méi)人，導致戶(hù)廁改造進(jìn)度遲緩。
一是深入發(fā)動(dòng)群眾，做好“廁所革命”宣傳發(fā)動(dòng)工作。利用廣播、宣傳單等方法，組織力量深入農戶(hù)宣傳農村改廁的意義和作用，增強農民群眾的衛生觀(guān)念，逐步取消旱廁和“連茅圈”，消滅蒼蠅孳生地，改善生活環(huán)境，預防疾病，保障身體健康，使農戶(hù)認識改廁的重要性，為今后“廁所革命”打下良好的思想基礎。二是總體規劃，先易后難，逐步推進(jìn)“廁所革命”工作。對群眾思想認識好，積極性高的村先開(kāi)展改廁工作，帶動(dòng)周邊村群眾。三是加強領(lǐng)導，精心組織。加快我鎮“廁所革命”工作步伐，使我鎮“廁所革命”工作上新臺階。
所謂“城中村”是指在城市建成區范圍內失去或基本失去耕地，仍然實(shí)行村民自治和農村集體所有制的村莊，亦稱(chēng)為“都市里的村莊”。在城市建成區范圍內，“城中村”仍保留農村體制，使用集體土地，并以村民委員會(huì )為組織形式，具有農村和城市雙重特征。
“城中村”是我國城市化進(jìn)程快速發(fā)展的結果。城市化發(fā)展的同時(shí)，一些處于城鄉結合部的村莊逐步融入城區，成為“城中有村，村里有城，村外現代化，村里臟亂差”的地區。這些村莊在城市化發(fā)展的進(jìn)程中做出重大貢獻甚至犧牲的同時(shí)，也帶來(lái)了一系列的負面問(wèn)題。比如，“城中村”在從鄉村向城市轉變過(guò)程中，因土地、戶(hù)籍、人口等多方面均屬城鄉二元管理體制，沒(méi)有完全納入城市統一規劃、建設和管理，其發(fā)展有很大的自發(fā)性和盲目性，在生產(chǎn)方式、生活方式、景觀(guān)建設等各方面仍保留濃厚的農民特征，因而影響了城市基礎設施布局，乃至城市整體規劃的實(shí)施。由于“城中村”的土地及房屋的性質(zhì)有別于國有土地及其地上建筑物，以及生活在“城中村”中居民的農民身份，“城中村”問(wèn)題已經(jīng)成為我國很多城市發(fā)展面臨的一個(gè)大難題。大量的“城中村”存在于都市之中，給城市建設和管理帶來(lái)很大的負面影響，而改造“城中村”的難度極大，因此如何改造“城中村”，是全國各大城市都正在面臨的重大課題。
村特征，我市面臨改造的城中村包括：東長(cháng)壽、西長(cháng)壽、東名村、蘆新村、東楊家莊等。
（1）、村落規劃落后，問(wèn)題明顯，居民住宅設計標準低，多為平房或獨院二層樓房，土地占用量大，管理混亂。
（2）、基礎設施不完備，影響居民的生活質(zhì)量。首先，供暖及供水設施不完善，村民現在依然是依靠自己燃煤取暖，另外，排水設施不完備也是居民生活的一大隱患。其次，周?chē)逊e，環(huán)境臟、亂、差，垃圾處理設施少。
（4）村民對項目建設無(wú)把握，擔心項目在運作過(guò)程中擱淺，造成損失；
（5）村民在“城中村”改造后的養老、醫療、就業(yè)方面難以保障。
“城中村”改造的根本目的是通過(guò)各村自籌資金，將各村集體所有制土地通過(guò)開(kāi)發(fā)、招商引資的形式轉化成可進(jìn)入市場(chǎng)交易的商品房屋，以便在最少損害村民利益的情況下，最大限度的發(fā)揮土地的價(jià)值進(jìn)行城市建設。因此，集體土地所有權的轉化利用是“城中村”改造的核心問(wèn)題，也是解決“城中村”改造中土地轉化首先關(guān)注的問(wèn)題。
（一）集體土地轉換作價(jià)出資的法律可行性及操作
我國實(shí)行土地公有制，具體包括國家所有和農村集體所有兩種形式。對于國有土地可以依法進(jìn)行轉讓?zhuān)鴮τ谵r村集體所有土地有一定限制?！锻恋毓芾矸ā返?3條規定：“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業(yè)建設?！?/p>
我國《城市房地產(chǎn)管理法》第8條規定：“城市規劃區內的集體所有土地，經(jīng)依法征用轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓?！备鶕摲ǖ?條和第8條的規定，土地使用權出讓的空間地域范圍是城市規劃區，一般包括城市市區、近郊區以及城市行政區域內因城市建設和發(fā)展需要實(shí)行規劃控制的區域。我們現在進(jìn)行的“城中村”改造就屬于城市規劃區內集體土地的改造。根據《城市房地產(chǎn)管理法》第27條和其它相關(guān)規定，土地使用權作價(jià)入股必須滿(mǎn)足下列條件：
1、必須是依法取得土地使用權（國有土地使用權）；
3、土地使用權應當按照規定進(jìn)行價(jià)格評估后作價(jià)入股；
5、土地使用權作價(jià)入股，該土地使用權應當無(wú)負擔。也就是說(shuō)該土地使用權作價(jià)入股后仍然沒(méi)有受到如抵押或其他形式的限制。
解決方案：村民不以集體土地使用權直接出資，而是以通過(guò)有關(guān)征地手續及費用作程序性處理，實(shí)現集體土地向國有土地的性質(zhì)轉變，其步驟是：第一步由政府將集體土地征用為國有土地，國家按政策應支付補償安置金；第二步將應補償安置金全額投入成立發(fā)展有限公司（有限責任或股份有限公司），由村民按比例享有持股股份；第三步發(fā)展有限公司再以該部分出資（應補償安置金全額）辦理該國有土地（原村集體土地）的征用手續；第四步按照《國有土地上房屋征收與補償條例》進(jìn)行征收補償。
（二）資金投入與收益分配的可行性及操作
為了確保村民的長(cháng)期利益，將村民利益和有限責任公司掛鉤，可以采取補償金入股的方法，將屬于個(gè)人所有的附著(zhù)物補償費、青苗補償費支付給個(gè)人，屬于集體所有的征地補償金由村民大會(huì )決定，公司不實(shí)際支付而直接將其作為村集體組織的出資，村集體組織入股成為公司的股東。村組織從公司取得的利潤按村人口平均分配給各村民。
如此，村民的利益分兩步和公司掛鉤，第一步是在公司成立時(shí)，村民直接貨幣出資成為股東。因為有限責任公司的股東最多不得超過(guò)50人，建議公司成立時(shí)可以以村小組為單位推舉股東代表，村民授權該名股東代表行使權利。股東代表形式上是唯一的正式股東，登記在股東名冊，實(shí)質(zhì)上扮演法律上“代理人”角色，其從公司獲得的收益應均分給全小組村民、在公司承擔的風(fēng)險由全小組村民分擔。第二步是征地時(shí)，村組織以征地補償金投資入股，村組織作為股東，但獲得的收益是村共同財產(chǎn)，按人口平分給村民。這樣，當公司開(kāi)始房地產(chǎn)建設、投資運營(yíng)時(shí)，村民實(shí)際有雙重保障：村民即通過(guò)股東代表享受利益（成立股份有限公司后，自己是股東可直接享受權益），又通過(guò)村組織分享公司利潤。第三步，村組織將作為村民的入股征地補償金用于向國家支付土地出讓金以取得國有土地使用權。
“城中村”改造美化了城市環(huán)境，改善了農民居住條件，是利國利民的。同時(shí)因為土地是不可再生資源，通過(guò)改造可以節約大量土地，也創(chuàng )造了良好的社會(huì )效益和經(jīng)濟效益。
“城中村”地理位置優(yōu)越，其市政基礎配套設施比較完備，再加上省去了土地使用權出讓手續繁瑣、周期漫長(cháng)的過(guò)程，以及城市改造中政府提供的優(yōu)惠扶植政策都為項目開(kāi)發(fā)提供了強有力的保障?！俺侵写濉备脑鞛榇寮w組織和合作開(kāi)發(fā)方帶來(lái)的利益回報空間是極其廣闊的。由此“城中村”項目建設中招商引資的模式從建設資金來(lái)源上可采用以下兩種方式：
二是采取貸款等方式籌集資金、以發(fā)包方式委托建筑商建設，自行承擔所有風(fēng)險、享受所有利益。
城中村是指在城市發(fā)展過(guò)積中。因為種種原因沒(méi)有被納入城市規劃建設。至今仍然是落后的自然村落面貌，而現已被城市功能區所包圍的土地。這些土地是仍然掌握在當地村集體的集體所有性質(zhì)土地?，F在我們以勝利村為例。城中村的出現是人類(lèi)城市發(fā)展過(guò)程中所無(wú)法避免的，是一個(gè)世界性的難題?，F在全世界都沒(méi)有一個(gè)解決城中村難題的通行辦法。我國也沒(méi)有相關(guān)系統的政策來(lái)指異城中村的改造，所以“城中村“改造是一個(gè)特殊性極強的問(wèn)越。我們在“城中村”改造過(guò)程中必須堅持從當地的實(shí)際出發(fā)。因地制宜。找出問(wèn)匙的特殊規律所在。
梅州市興寧縣（市、區）勝利村位于大坪鎮圩鎮中部。我村轄29個(gè)村民小組，在冊戶(hù)數293戶(hù)，人口1505人；全村總面積2。37平方公里，耕地面積418畝。我村年平均氣溫為21.，年降雨量約為1227.毫米，氣候特征亞熱帶季風(fēng)氣候。村特色經(jīng)濟收入有桑蠶，上一年我村農村經(jīng)濟總收入為754.萬(wàn)元。近年來(lái)，我村發(fā)展經(jīng)濟的措施以及成果：
1、筑水泥路約2.公里；
2、路燈3公里；
3、勝利小學(xué)球場(chǎng)。
1、過(guò)程中讓村民自主開(kāi)發(fā)。政府提供政策和資金支持。
2、改造過(guò)程中相關(guān)手續能更快辦理。且相關(guān)稅費能得到減免。
3、將改造后的村集體土地轉為田有建設用地。
(一)是以村民自愿開(kāi)展改造為主。政府給予政策支持和規劃指導的改造。
“城中村“改造不同于征地拆遷。它是村民自愿對所居住的地區進(jìn)行改造和。居民居住地被城市功能源和沿江風(fēng)光帶所包貧貧困落后的村容村貌，簡(jiǎn)陋破爛的基礎設施和周邊的城市建筑形成了鮮明的對比，所以居民強烈的要求政府對其居住地進(jìn)行城市化改造。所以在“城中村”改造過(guò)程中要充分的給予村民參與權、知情權。
(二)是利益主體由政府到農民的轉變。
“城中村“改造實(shí)際上是政府讓利于民的一個(gè)方式。通過(guò)城中村改造，農民將剩余的土地通過(guò)商業(yè)運作、開(kāi)發(fā)以后，不能改變村容村貌，更可以從中獲利。進(jìn)一步解決了失地農民的生活來(lái)源問(wèn)題。以深圳大沖村為例，在二十年里。政府先后征地16次，村集體土地96%被征，剩余的錢(qián)返還給農民的宅基地和集體經(jīng)濟發(fā)展月地。通過(guò)建設小產(chǎn)權房再出租，不們解決了農民的生活來(lái)源問(wèn)題解決了在深圳務(wù)工的民工的住房問(wèn)題。這也是后面提到的廉租屋。
(三)是對村集體土地自主開(kāi)發(fā)的一個(gè)探索。
“城中村”改造不可避免的涉及到村集體土地的開(kāi)發(fā)和使用問(wèn)題，在現行的政策下，集體土地在“三個(gè)不得”的原則下，即不得改變土地性質(zhì)，不得改變土地in途，不得損害農民的承包權益，允許通過(guò)轉包、轉討、出租、互換、股份合作的方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)。如何在現行政策的框架內找到一條對村集體土地的開(kāi)發(fā)路了。是我們進(jìn)行“城中村”改造必須直接面對的問(wèn)越，也是必須解決的問(wèn)題。
(四)是勝利村打造低成木生活區的重要方式。
工業(yè)園，所帶來(lái)的低成本務(wù)工人的安置問(wèn)題，必然要在勝利村得到解決。據調查，上灶坪41陳家灣舊盡出租的月租金不過(guò)30元，大最的務(wù)工人員和小商販就仄住在這里。所以，鯉負江的“城中村”改造，必須為附近工業(yè)園的長(cháng)期發(fā)展做好準備。將“城中村”改造為千凈、漂亮、低廉的生活區，不但能為政府解決務(wù)工人員的安置問(wèn)題，更能通過(guò)村集體對其加以管理和約束。
(五)是一項基礎性改造工積，不是點(diǎn)利性質(zhì)工積。
“城中村“改造是一項政府讓利，群眾受益的公益性荃礎i程，所以無(wú)論是41民自主開(kāi)發(fā)還是引進(jìn)開(kāi)發(fā)商都必須堅持政府贏(yíng)在環(huán)境改造。農民贏(yíng)在生活環(huán)境改善，生活來(lái)源得到解決。開(kāi)發(fā)a贏(yíng)在一定的利潤的多a模式，大家多方共贏(yíng)，們是ip部不能贏(yíng)太多。找到一個(gè)平衡的契合點(diǎn)。
(一)城中村地處城市中心，被城市功能區所環(huán)繞，其地理位置a性唯一且尚定，要統一規劃城鎮，只能選擇對城中村進(jìn)行改造。
(二)城中村是和諧社會(huì )裕建的蘋(píng)本前提。
解決三農問(wèn)題的根木出路就是減少農民。讓農民進(jìn)城。那么巨大的城鄉差距如何得到彌補，城中村改造就是一個(gè)契機和示范，他們是否在城市受到公平正義的對待。是和諧社會(huì )的基本判據。
(三)龐大的邊緣人群和外來(lái)人群的需要合理妥善的安置。
勝利村的特殊地理位置決定了勝利村有著(zhù)龐大的流動(dòng)人口。隨著(zhù)企業(yè)的發(fā)展，務(wù)工人員也會(huì )大量的涌入到江，如果勝利沒(méi)有足夠合適的房源來(lái)安置他們，因素激增，報告中說(shuō):他們是社會(huì )的弱勢群體。在杜會(huì )生活中處于“失語(yǔ)狀態(tài)”必將導致杜會(huì )的不穩定。一位北大學(xué)生在調查“他們唯一可以顯示存在的方式就是犯罪”。所以“城中村”改造勢在必行。
(四)對推進(jìn)城鄉一體化。整合上次源、集約、節約的利用土地。有非常重大的意義。在處于黃金地段的城中村中，大最土地資源被浪費使用，通過(guò)城中村改造將有限的土地資源進(jìn)行統一規劃開(kāi)發(fā)，使其發(fā)揮出更大的經(jīng)濟效益。
(五)提高村民素質(zhì)，改變勝利村精神面貌的根本途徑。
發(fā)展的問(wèn)題。歸根結底就是人的問(wèn)題，作為勝利村刀鎮居民主休的村民。卻一直處r-閉置落后的狀態(tài)。在原村民的.新生代中。除部分年青人通過(guò)上學(xué)當兵走出傳統社會(huì )外，仍然以強大的慣性復制桿上一代人的生活方式。只有通過(guò)城中村的改造，才能從根本上改變這一現狀。
(一)采取政府主異，集中安置。整體規劃。整體開(kāi)發(fā)。
該種模式是指由政府牽頭，多個(gè)職能部門(mén)共同參與。采取征地拆遷的方式將帷個(gè)集休土地征收為有建設用地。對農民采取補償安置的方式。征收的土地轉為國有建設用地，規劃部門(mén)進(jìn)行整體規劃后。將土地通過(guò)招拍掛方式轉讓給開(kāi)發(fā)商，由政府負責改造后的城中村草礎設施建設，抓一將日常管理納入到城,管理中來(lái)。
利：
1、符合現行政策法規，操作得當，后遺癥少。按照征地拆遷的方式無(wú)疑是最穩當的方式。上有政策可依，有實(shí)踐經(jīng)驗可用，無(wú)論如何都不會(huì )出現原則性錯誤。
2、政府主導改造工程。有利于整體規劃和開(kāi)發(fā)。
3、土地通過(guò)招面掛，政府從中獲利。
弊:。
1、大規模的征地難度大，群眾要求多。意見(jiàn)大，工作非常困難。勝利村多次征地，農民對政策法規熟悉，對征地工作作經(jīng)驗豐富。抵觸情緒較為嚴重，若依征地拆遷方式征收土地。所需付出的行政成木較高，且容易激化矛后。
2、政府而要投入的資金多。若通過(guò)該模式進(jìn)護村中村”改造，市政府總共需要投入萬(wàn)元，僅前其一次性投入就達萬(wàn)元。
3,改造工和成本高，造成“城中村“改造完成后生活成木增加。通過(guò)正規手段開(kāi)發(fā)的“城中村’土地，仍然會(huì )受到市場(chǎng)的影響，較過(guò)高的開(kāi)發(fā)成木。必然易致該地區較高的生活成本，所以只能容納有一定經(jīng)濟實(shí)力的人落戶(hù)，收入水平低的務(wù)工人員和小商販連和賃都無(wú)法承受。這等于將“城中村”改造向他們關(guān)死了大門(mén)。
(二)采取村民自建、自主開(kāi)發(fā)，政府提供政策支持。
該種模式是指由村支兩委牽頭，村民參與。組建開(kāi)發(fā)公司，對集體土地進(jìn)行4體開(kāi)發(fā)。村民在現有土地內。選擇部分土地進(jìn)行核體安置，不改變土地性質(zhì)。剩余土地或者轉為國有建設用地，或仍然為集體土地，進(jìn)行整體開(kāi)，政府加以規劃和控制。
利:。
1、村民自主開(kāi)發(fā)，積極性高，群眾阻力小。
2、村民通過(guò)自主開(kāi)發(fā)獲利。且能通過(guò)開(kāi)發(fā)過(guò)程解決日后的生活來(lái)源問(wèn)跌，甚至，可以找到一條致富之路。
3、城中村改造后?？梢晕写迕褡晕夜芾?，減少管理成木。
弊:。
1、村民缺少足夠的知識和素質(zhì)來(lái)進(jìn)行公司組建以及后期的市場(chǎng)運作?，F階段，栗腳村和上灶坪的農民多為普通農民民工和小商販，無(wú)論從基本素質(zhì)還是相關(guān)經(jīng)驗來(lái)看。他們都很難具備從組建公司，到土地開(kāi)發(fā)，再到后期的市場(chǎng)運作的能力。
2、村民缺少足夠的資金。農民大都屬于貧困人群。根木無(wú)法獨立籌集到足夠的資金，即使通過(guò)貸款也不可能達到。
3、大多數村民對城中村改造持有以此溢利的心理，很容易造成改造方向偏失。
村民中普遍的存在兩種認識。一是等i司于拆遷安置，要求政府承諾各種條件和補償。二是認為是一個(gè)賺錢(qián)的好機會(huì )，尤其以部分年青人為主，力主由村民自建，以圖豐厚的回報。
4、政府對村民自建缺乏足夠的控制力。出現問(wèn)題后，容易產(chǎn)生半拉子工程。村民大部缺乏足夠的責任心。逐利性使他們力求自建自改，們是可以預見(jiàn)自建過(guò)程決不是一帆風(fēng)順的。是一個(gè)涉及到各方利益博弈。政策與實(shí)際摩擦的復雜過(guò)程，甚至會(huì )出現反復和倒退的現象。一旦出現問(wèn)題最先選擇逃避的也許就是發(fā)現無(wú)利可圖的村民。
5、背集體土地使用的政策。
相關(guān)政策:。
1、運作集體土地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)的相關(guān)政策。
2、給村民湊集基本資金。
3、關(guān)稅費的減免。
具體步驟:。
1、由村支兩委牽頭，組建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司ae。
2、上部門(mén)將土地征收。
3、a公司負責村民的補償安置。
4、過(guò)招拍掛讓a公司以接近評估價(jià)仇的價(jià)格獲得安置地外的土地。
5、a公司按規劃進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)，并按規劃部門(mén)要求完成基礎設施建設。
(三)引進(jìn)開(kāi)發(fā)商。村民入股，共同開(kāi)發(fā)，多方共贏(yíng)。
該模式是指，通過(guò)引入開(kāi)發(fā)商與村集體共同組建開(kāi)發(fā)公司。村集體占一定股份。不參與管理，對除了安置地以外的土地進(jìn)行整體開(kāi)發(fā)運作。這而要將除安置地以外的土地轉換為國有建設用地?？梢酝ㄟ^(guò)招拍掛的方式以接近評估的價(jià)格將土地轉讓給開(kāi)發(fā)商，再由開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)運作，所得利潤需用來(lái)對村民進(jìn)行安置和按規劃進(jìn)行基礎設置建設和整體環(huán)境美化。
利:。
1、引進(jìn)開(kāi)發(fā)商。解決了資金和開(kāi)發(fā)及后期的商業(yè)運作的問(wèn)題。
2、村民通過(guò)入股合作的方式獲利，并解決了生活來(lái)源的問(wèn)題。
3、民不花一分錢(qián)住上新房，整體環(huán)境得到改善。
弊:。
1、違背集體土地使用政策。
2、部分村民通過(guò)“城中村’改造獲利過(guò)多，引起他們部分被征地村民心理失衡，造成不穩定因素。栗腳村有大星的被征地的失地農民。他們只按政策得到了一筆較低的補償款，生活來(lái)源并無(wú)保障，所以城中村改造必然要而對來(lái)自他們的阻力。
3、土地轉為田有建設用地。再以評估價(jià)位轉讓給開(kāi)發(fā)商需要打政策的擦邊球。
相關(guān)政策:。
1、征地拆遷政策。
2、關(guān)稅費的減免。
具體步驟:。
1、引進(jìn)一個(gè)實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商，與村集體組成開(kāi)發(fā)公司，村集體占一定股份。不參與管理。
2、開(kāi)發(fā)商將村民的住房按征地拆遷的標準進(jìn)行贖買(mǎi)。即按征地政策對41民的原住房進(jìn)行評估后，進(jìn)行補償，消除村民因原住房的差異對安置產(chǎn)生的矛盾。
3、部門(mén)將除村民安置地外的土地征收為國有建設用地。并通過(guò)招標、招拍掛等方式以接近評估價(jià)位的價(jià)格將土地轉讓給開(kāi)發(fā)商?；蛞浴稗r業(yè)地產(chǎn)”、“地質(zhì)災害避險”等名義將土地劃撥給開(kāi)發(fā)商，或就在集休土地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)。以和憑的名義進(jìn)行銷(xiāo)件。政策采取“報建不批、違建不究”的態(tài)度。
4、開(kāi)發(fā)商在安置地為村民修迎安置房，土地為集體土地性質(zhì)，村民按人口，分配居住面積。多退少補。
5、開(kāi)發(fā)商按照規劃對土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，并完成基礎設置建設。
6、村集體對改造后的安置區進(jìn)行管理。
我們認為，勝利村的“城中村”改造工程應該是一項利民的公益性工程，在“先行先試”的政策范舊內，我們應該大膽的探索對集體土地開(kāi)發(fā)的新方法、新途徑。在以上三種模式中，第一種模式行政成本過(guò)高，且容易激化干群矛后，村民的利益沒(méi)有得到更為充分的保障。第二種模式對村民的要求過(guò)商。不符合勝利村實(shí)際。第三種模式在思維方式上都有創(chuàng )新，村民的利益也得到更充分的保障。實(shí)現的過(guò)程中還可以對各種方式進(jìn)行更多的探索和創(chuàng )新。
總之，我們深刻的集訓到，勝利村的“城中村“改造，不僅是對勝利村一個(gè)擴容提質(zhì)的過(guò)程，更是資興在實(shí)踐省委省政府的“彎道超車(chē)”理念和郴州市“先行先試"4條政策的一次大膽償試。在改造過(guò)程中，我們一定堅持解放思想，實(shí)事求是，在調查研究的基礎上，遵循客觀(guān)規律，大膽探索，勇于創(chuàng )新。
建設現代化都市新區、鞏固全省第一區、跨入全國一流省會(huì )城市一流城區的重要舉措，也是改善城市整體形象、提高群眾生活質(zhì)量、創(chuàng )建全國文明城市的迫切要求。20xx年以來(lái)，小店區啟動(dòng)了“城中村”改造工程，按照全市部署積極開(kāi)展工作，取得了一定的成績(jì)，但也面臨諸多困難和問(wèn)題。如何科學(xué)地開(kāi)展“城中村”改造，進(jìn)一步加快“城中村”改造進(jìn)程，真正使“城中村”改造成為民生工程、幸福工程，我通過(guò)走訪(fǎng)市區多個(gè)“城中村”，發(fā)現城中村普遍存在以下七大問(wèn)題。
一、私搭亂建現象嚴重。
在城中村，廣大租房客的居住地，大部分屬于違章建筑。我在走訪(fǎng)多個(gè)“城中村”過(guò)程中，發(fā)現問(wèn)題普遍存在。據太原市城中村改造辦公室相關(guān)負責人介紹，在城市迅速擴張的過(guò)程中，村莊被高樓大廈快速包圍，地價(jià)、房?jì)r(jià)、租價(jià)也水漲船高、大幅上漲，受房屋租金和拆遷補償利益驅動(dòng)，不少村民見(jiàn)縫插針，私搭亂建現象層出不窮、屢禁不止。
二、基礎設施薄弱。
城中村的道路、供水、供電、電訊、排水、垃圾處理一般沒(méi)有納入城市管理的范圍，各種管道、電線(xiàn)雜亂無(wú)章，城市排污不暢，內澇時(shí)有發(fā)生，垃圾亂堆，衛生死角多，并且缺乏公共綠地與體育等基礎設施。
三、環(huán)境衛生惡劣。
就在今年夏天，我市創(chuàng )建全國文明城市過(guò)程中，后北屯小區終于建起了垃圾池，算是給當地居民解決了一大生活難題。不過(guò)和其他大部分城中村一樣，環(huán)境衛生問(wèn)題仍難以根治。碰上雨天，城中村內道路泥濘，污水橫溢。碰上夏天，蚊蠅叢生，空氣質(zhì)量較差，環(huán)境容量超標?！扒缣煳孟墎y舞，雨天濁水橫流”，“室內現代化，室外臟亂差”，成了城中村的現實(shí)寫(xiě)照。
四、安全隱患較多。
我走訪(fǎng)中發(fā)現，到了中午晚上，不少租客習慣于自己在出租屋內做飯，炊煙裊裊。吸煙者，也會(huì )將煙頭隨手丟棄，這也帶來(lái)了安全隱患。由于城中村內道路狹窄彎曲，導致消防通道嚴重受堵，消防安全隱患突出;住宅缺乏科學(xué)設計，沒(méi)有考慮抗震要求，建筑質(zhì)量總體不高，衛生環(huán)境較差，極容易引發(fā)各類(lèi)疾病，存在公共安全隱患。
五、治安形勢嚴峻。
常年居住在城中村的居民，經(jīng)常遭遇丟自行車(chē)、電動(dòng)車(chē)或者手機、電腦等盜竊案。太原市城中村改造辦公室調查發(fā)現，由于城中村人口結構復雜，比較低廉的租金吸引了大量外來(lái)人口租住城中村房屋，村民、外來(lái)人員、居民混合居住，“黃賭毒”等治安問(wèn)題突出，社會(huì )綜合治理壓力很大，在一定程度上構成對群眾生命財產(chǎn)安全的威脅。
六、就業(yè)和教育問(wèn)題突出。
由于歷史原因，城中村居民普遍文化程度不高。一方面由于房租收入頗豐，生活富裕，在就業(yè)觀(guān)念上，普遍存在著(zhù)高不成低不就的現象，村民大多游手好閑無(wú)所事事，形成了一個(gè)龐大的租金食利階層;另一方面，與城市居民相比，在城市就業(yè)中處于明顯弱勢，村民發(fā)展面臨許多困難。
七、管理體制轉型不夠徹底。
由于城中村的居民仍然固化在集體所有的土地上，基層組織調整難度較大，村居合一這種過(guò)渡性的基層組織形式在城中村中普遍存在，一方面，城中村依然保留著(zhù)農村社區的格局;另一方面，居委會(huì )在行使社會(huì )管理職能的同時(shí)，還承擔部分經(jīng)濟發(fā)展的職能，未能及時(shí)適應城市化的要求，徹底轉型不如城市社區的管理模式。
我在認真調研分析的基礎上形成此報告。
(一)、“城中村”基本情況。
根據20xx年太原市公布的“城中村”名錄，我區建成區50平方公里范圍內共有42個(gè)城中村，涉及7個(gè)街辦1個(gè)鄉，涉及城中村人口78963人，27222戶(hù)，土地總面積101874.1畝，其中建設用地38097.73畝，農用地63991.32畝。
這些城中村普遍存在建筑安全、火險隱患和環(huán)境臟亂差、市政配套設施不完善、治安混亂等問(wèn)題，也從社會(huì )形態(tài)上將“城(中村”拒之于城市現代化的發(fā)展潮流之外，使“城中村”居民在社會(huì )保障、就業(yè)、上學(xué)等方面無(wú)法享受“同城同等”的權益，嚴重制約了小店區產(chǎn)業(yè)空間布局的進(jìn)一步優(yōu)化和城市功能、形象的提升，與中心城區的功能、人居環(huán)境和土地利用價(jià)值極不相符，與人民群眾的迫切愿望差距較大。同時(shí)，部分“城中村”與周邊老舊小區相交織，基本無(wú)可整合閑置用地，建筑密度和容積率較高，流動(dòng)人口龐大，改造難度很大。
近年來(lái)，我區將“城中村”改造工作納入全區重點(diǎn)工作中，提出“分步推進(jìn)、以點(diǎn)帶面、量力而行、和諧穩定”原則，全力推進(jìn)“城中村”改造，同時(shí)，積極完善城中村改造政策，研究制定出《城中村改造工作流程》。一些局部改造項目已完成或正在實(shí)施，部分村正在編制整村改造計劃。目前，親賢、楊家堡、大馬等24個(gè)村已完成村改居工作;親賢、楊家堡、許東等9個(gè)村完成集體經(jīng)濟改制工作;31個(gè)村完成了集體土地測量;王村、許西、鄭村等11個(gè)村完成133用地規劃編制工作。
今年，我區將楊家堡、許東、鄭村、西攢、橫河5個(gè)“城中村”列為20xx年全市首批重點(diǎn)拆除村，王村、北張、鞏家堡3個(gè)“城中村”確定為20xx年全區重點(diǎn)拆除備選村。楊家堡社區從20xx年1月6日開(kāi)始實(shí)施“城中村”改造、周邊舊城改造和親賢北街西段打通三項工程的楊家堡片區改造。片區改造總投資約40億元，建設總面積約110萬(wàn)平方米，總占地274畝，總拆遷面積60.5萬(wàn)平米，涉及宅基地350個(gè)373戶(hù)村民，城市居民住宅225個(gè)、14個(gè)單位的公產(chǎn)房屋。目前，已與國有土地上14家單位和225戶(hù)居民簽訂了補償安置協(xié)議并完成了建筑物的拆除。與368戶(hù)村民簽訂了協(xié)議，正在加緊做剩余5戶(hù)未簽訂協(xié)議的動(dòng)遷工作。西攢社區整村拆遷工作于20xx年7月20日全面展開(kāi)，現已有165戶(hù)簽訂了拆遷補償協(xié)議，剩余15戶(hù)中8戶(hù)已有簽訂意向。集體經(jīng)濟改制已完成清產(chǎn)核資和資產(chǎn)評估工作。鄭村社區部分土地已轉為國有，正在辦理安置用地范圍內剩余的土地轉用手續。從20xx年3月起至今已拆除舊村宅基地112戶(hù)，拆除房屋面積約2.3萬(wàn)余平方米，正按自行開(kāi)發(fā)、滾動(dòng)拆除的模式進(jìn)行舊村的拆除工作。許東社區已完成集體經(jīng)濟改制工作，在20xx年11月下旬啟動(dòng)整村拆遷工作。橫河社區集體經(jīng)濟改制已完成清產(chǎn)核資和資產(chǎn)評估工作。
在重點(diǎn)推進(jìn)5個(gè)重點(diǎn)改造村的同時(shí)，其它“城中村”改造也取得明顯進(jìn)展。協(xié)助北營(yíng)、王村、許西完成城中村改造安置用地規劃的編制、申報及批復工作;協(xié)助親賢社區完善城中村改造的相關(guān)手續;指導和規范龍城新區移交回我區11個(gè)村的手續辦理工作。協(xié)助許西完成了南站鐵路宅基地房屋拆遷補償安置方案的制定;指導王村、小馬開(kāi)展集體經(jīng)濟改制工作。
我區堅持“成熟一批、改造一批、帶活一片”的原則，按照“政府主導、市場(chǎng)運作、重點(diǎn)突破、整村拆除”的思路，積極推進(jìn)和探索“城中村”改造的新模式：第一，政府主導，市場(chǎng)化運作模式。由集體經(jīng)濟改制后的企業(yè)，通過(guò)招商引資與開(kāi)發(fā)商合作，進(jìn)行“城中村”改造。以楊家堡整村改造為代表，楊家堡社區與山西恒實(shí)平陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司合作，由開(kāi)發(fā)商投資對城中村進(jìn)行開(kāi)發(fā)改造建設，享受城中村改造的優(yōu)惠政策，實(shí)施“城中村”改造。
第二，自主開(kāi)發(fā)，公司化運作模式。由集體經(jīng)濟改制后的企業(yè)自行運作資金，統籌規劃、自主開(kāi)發(fā)、改造建設。以親賢社區城中村改造為代表，按照“滾動(dòng)拆遷、逐步開(kāi)發(fā)”的方式，開(kāi)發(fā)建設親賢苑、文化苑、百萬(wàn)莊園、長(cháng)風(fēng)畫(huà)卷、親賢世紀廣場(chǎng)等大型項目，成為全省“城中村”改造的示范村。鄭村社區“城中村”改造也正按照這種模式加快推進(jìn)。
第三，項目帶動(dòng)，集中連片開(kāi)發(fā)模式。通過(guò)重點(diǎn)工程帶動(dòng)，對重點(diǎn)工程、片區建設和涉及的“城中村”改造統一規劃、統一征地、一體開(kāi)發(fā)。由改造村按照城市發(fā)展總體規劃進(jìn)行開(kāi)發(fā)改造建設。如太原南客站建設范圍涉及的北營(yíng)社區“城中村”改造。
二、小店區“城中村”改造面臨的主要問(wèn)題：
(一)、改造配套政策相對滯后。
隨著(zhù)“城中村”改造工作逐步深入，市、區相繼出臺了一些配套政策，但總體而言，“城中村”改造相關(guān)政策還相對滯后，如村改居后的人員理應按城市居民辦理養老保險、醫療保險，但由于社會(huì )保障屬于省級統籌，雖經(jīng)多次研究討論，但至今還未明確相關(guān)政策。
(二)、改造資金嚴重不足。
“城中村”改造的土地轉用、工程建設需要大量的資金投入，現各“城中村”自身的改造資金嚴重不足。因此，必須采用招商引資的方式引入社會(huì )力量來(lái)籌集資金，但是，如何確保這部分社會(huì )資金能夠享受到“城中村”改造的優(yōu)惠政策，目前，還始終沒(méi)有明確的政策和意見(jiàn)，特別是相關(guān)手續辦理上存在極大制約，這在很大程度上阻礙了“城中村”改造工作的順利推進(jìn)。
(三、)改造宣傳力度不強。
目前，太原市在全力推進(jìn)“城中村”改造的認同上還不一致，沒(méi)有形成強烈濃厚的改造氛圍，特別是在政策宣傳上還有欠缺。村干部普遍存在著(zhù)對“城中村”改造政策掌握的不夠準確，精神領(lǐng)會(huì )的不夠透徹，操作步驟不明確，無(wú)法做通、做好群眾的思想工作，以及確定切實(shí)可行既符合國家政策又能維護村民利益的改造方案。
(四)、拆遷難度大。
“城中村”改造中，舊村的拆遷是一項主要的工作，拆遷工作涉及面廣，政策性強，群眾敏感性高，按照現行的拆遷補償安置標準，與被拆遷村民的心理預期差距較大，舊村的拆遷工作進(jìn)展較慢。因拆遷產(chǎn)生的釘子戶(hù)問(wèn)題已成為拆除工作的瓶頸。
(五)、拆遷補償標準問(wèn)題。
各村在制定整村拆遷補償標準時(shí)，不能結合自身實(shí)際，存在盲目攀比現象，嚴重影響到拆遷工作順利進(jìn)行。建議按片區分類(lèi)制定補償標準，一個(gè)片區執行一種補償標準，其他開(kāi)發(fā)收益按股份分紅的形式補貼村民。要實(shí)現上述情況，必須在實(shí)施整村改造前完成集體經(jīng)濟改制工作，由改制后的公司作為城中村改造的主體。
十八大報告中提到以保障和改善民生為重點(diǎn)，讓老百姓生活的更幸福。為了提升城市品質(zhì)、改善居民生活條件，**鎮把舊城改造提升工程作為城市建設的重點(diǎn)工程全力推進(jìn)。為市民提供舒適、優(yōu)雅的生活環(huán)境，讓大家切實(shí)感受到社會(huì )發(fā)展帶來(lái)的幸福感。十八大的勝利召開(kāi)，讓我們在舊城改造工作中更有信心，更有干勁，結合黨的群眾路線(xiàn)學(xué)習實(shí)踐活動(dòng)的開(kāi)展，我們更要從細微處入手，實(shí)施精細化管理，進(jìn)一步提升城市功能，讓市民生活得更舒心。
在宏觀(guān)政策上，科學(xué)發(fā)展觀(guān)、五個(gè)統籌的提出都表明我國的發(fā)展目標已逐步從先前的經(jīng)濟效率至上，轉向和諧、平衡式發(fā)展，從以經(jīng)濟建設為中心向更全面、更廣泛、更綜合的經(jīng)濟社會(huì )全面進(jìn)步轉變。反映到人民群眾最直接、最關(guān)心的問(wèn)題上，就是要讓老百姓從這些細微處能夠真真切切感受到黨和政府的良苦用心，讓幸福指數明顯飆升。
隨著(zhù)城市化和工業(yè)化進(jìn)程快速推進(jìn)，舊城改造政策是解決城鎮建設用地剛性供給造成的供需矛盾的有力手段，同時(shí)也為城市人口集聚、資金籌措、改變農城生產(chǎn)生活方式、改善農城人居環(huán)境提供了契機。
**鎮城市化已進(jìn)入發(fā)展期，城市化發(fā)展模式亟需提升轉型；而另一方面城鄉差距進(jìn)一步擴大，城鄉一體化進(jìn)程緩慢，農城居民生活居住條件沒(méi)得到明顯改善，無(wú)法享受城市化帶來(lái)的城市文明成果。這就迫切要求建立統籌城鄉發(fā)展和工業(yè)反哺農業(yè)、城市支持農城的新機制。
不管是宏觀(guān)政策的調整，或是新一輪規劃的實(shí)施，還是城鄉一體化的要求，都需要借助一系列的政策制度安排來(lái)貫徹和落實(shí)。舊城改造政策的推行，可以達到較好的政策預期。一是可打破城鄉一體化進(jìn)程中的土地瓶頸，拓展建設用地空間，有了用地指標也同步解決了城市建設資金不足問(wèn)題。二是改善農城居民生活環(huán)境，能使配套公共服務(wù)帶來(lái)的便捷惠及更多的農民。三是引導農城人口向中心城區集聚，實(shí)現建設縣域中心城鎮發(fā)展目標。四是提供就業(yè)機會(huì )，增加農民收入。
二、存在的突出問(wèn)題。
（一）土地利用粗放，視覺(jué)環(huán)境較差。我鎮舊城缺乏統一規劃和管理，房屋建筑占地面積大，建筑風(fēng)格與城市規劃不協(xié)調，土地利用率和產(chǎn)出率較低。
（二）管理機制缺乏，亂搭亂建盛行。調查中發(fā)現，我鎮舊城名義上納入了城市管理范圍，但現實(shí)中還游離在城市管理之外，介于城市管理和農村管理范疇之間，存在城市管理部門(mén)管不到，街道管不好的問(wèn)題。同時(shí)，由于城市建設牽動(dòng)土地升值，村民受利益驅使，亂搭亂建、違法違章用地現象較為普遍，破壞了城區土地市場(chǎng)秩序。
（三）思想認識不夠，拆遷難度加大。我鎮舊城人口多，人員構成復雜，道德素質(zhì)良莠不齊，利益觀(guān)、價(jià)值觀(guān)呈現多樣性。由于村與村之間地理位置、經(jīng)濟條件差異，導致有的村民向村干部發(fā)難，嚴重影響拆遷補償安置協(xié)議的整體簽訂；有的村民為得到更高補償金，提出無(wú)理要求，拒簽拆遷協(xié)議；還有個(gè)別村民采取要挾、上訪(fǎng)等方式謀取訴求利益最大化，增加了拆遷難度，影響了工作正常開(kāi)展。
（四）改造資金不足，整體推進(jìn)受阻。據調查，我鎮舊城改造面臨著(zhù)建筑密度大，拆遷成本高的難題，成為目前制約我鎮舊城改造整體推進(jìn)的突出問(wèn)題。
三、主要原因分析。
（一）城鄉二元結構體制束縛了舊城改造。城區里村均為集體經(jīng)濟組織，實(shí)行農村集體所有制和農村經(jīng)營(yíng)管理體制，集體資產(chǎn)歸全體村民所有，在制度上未真正納入城市管理范疇。打破里村界限，實(shí)施大范圍聯(lián)片改造和社區管理，涉及戶(hù)籍、土地、財政制度和舊城管理體制、行政管理體制等諸多方面，面臨較大困難。
（二）局部眼前利益阻礙了舊城改造。隨著(zhù)城鎮化進(jìn)程的加快，舊城大部分土地被征用，居民主要依靠第二、三產(chǎn)業(yè)及土地收益。一是部分由土地轉換成集體資產(chǎn)的舊城，只要擁有農村戶(hù)口，無(wú)需參加勞動(dòng)，每年可獲得幾百元、甚至幾千元的收入，有的'村還辦理了社保和醫保。二是城區里村出租房達千余戶(hù)，戶(hù)均年租金收入達數千元，一些臨街出租房租金收入更多，逐步形成了一批食租群體。三是部分村民受利益驅使，亂搭亂建現象較為突出。綜合以上分析，經(jīng)濟利益在維持舊城農民生活的同時(shí)，也制約了舊城整體改造步伐。
（三）思想認識偏差影響了舊城改造。一是思想觀(guān)念保守落后。部分村民思想觀(guān)念難以融入、適**市現代化建設和文明市民素質(zhì)提升的要求，沒(méi)有意識到舊城改造是現代化城市建設的需要，沒(méi)有體會(huì )到這是政府改善村民居住環(huán)境和生活品質(zhì)，提升城市形象的好事、實(shí)事。二是依附土地的傳統觀(guān)念濃厚。在村民傳統觀(guān)念中，村落就是他們生存的根，擔心舊城改造或整體拆遷會(huì )使生活無(wú)著(zhù)落。三是小農經(jīng)濟意識濃厚。部分村民擔心造成的經(jīng)濟損失得不到補償，對舊城改造拆遷持不情愿態(tài)度，甚至反對。
四、對策與建議。
（一）在強化宣傳、搞好發(fā)動(dòng)中加快推進(jìn)舊城改造。宣傳發(fā)動(dòng)工作是舊城改造項目順利實(shí)施的第一步，也是一項基礎性工作。一要加大政策宣傳力度。充分利用廣播電視、村務(wù)公開(kāi)欄、發(fā)放宣傳材料等多種形式，引導黨員干部群眾樹(shù)立改善居住環(huán)境、提升生活品質(zhì)的思想理念，激發(fā)建設現代化城市和美好家園的積極性和主動(dòng)性。二要保障人民群眾知情權和參與權。通過(guò)實(shí)行全民參與，使舊城改造宣傳發(fā)動(dòng)工作縱向到底、橫向到邊，實(shí)現公開(kāi)、公正、透明，扎實(shí)有力推進(jìn)舊城改造。
（二）在科學(xué)規劃、統籌推進(jìn)中加快推進(jìn)舊城改造。堅持舊城改造與提升環(huán)境、開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)相結合，住宅地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相結合，確保改造規劃高起點(diǎn)、高質(zhì)量、高水平。一是做好舊城整體改造開(kāi)發(fā)規劃。按照一改一個(gè)村、一改一個(gè)區片、一改一條街的思路，高標準推進(jìn)規模改造。二是科學(xué)規劃與優(yōu)化產(chǎn)業(yè)相結合。注重科學(xué)規劃，建設一批寫(xiě)字樓、商務(wù)樓，打造精品商務(wù)街區，使舊城改造改出一批新居、改出一批產(chǎn)業(yè)、改出一批景觀(guān)。通過(guò)吸引高端人士創(chuàng )業(yè)、城區居民就業(yè)，拉動(dòng)現代服務(wù)業(yè)發(fā)展。三是注重環(huán)境建設和景觀(guān)建設。堅持布局合理、功能完善、環(huán)境優(yōu)美、特色鮮明的原則，優(yōu)化規劃模式，突出生態(tài)特色，塑造景觀(guān)特點(diǎn)。通過(guò)特色改造開(kāi)發(fā)，進(jìn)一步彰顯城市風(fēng)采。
（三）在創(chuàng )新模式、規范運作中加快推進(jìn)舊城改造。按照先建設安置房，后拆遷改造，再綜合開(kāi)發(fā)的程序，合理明確開(kāi)發(fā)模式。一是村集體主導自我改造的方式。鼓勵集體經(jīng)濟實(shí)力比較強的舊城自我組建開(kāi)發(fā)企業(yè)改造，除部分土地用于安置村民住宅外，通過(guò)土地招拍掛取得其他土地的使用權，進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，向市場(chǎng)出售。二是開(kāi)發(fā)企業(yè)獨資或開(kāi)發(fā)企業(yè)與村合資合作改造的方式。開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)招拍掛取得土地開(kāi)發(fā)權，在村集體的幫助下，與村民簽訂拆遷安置協(xié)議，開(kāi)發(fā)的住宅首先用來(lái)安置被拆遷戶(hù)，其他推向市場(chǎng)銷(xiāo)售。三是政府主導有效推進(jìn)的方式。實(shí)行政府收儲后統一拆遷安置，凈地招拍掛后由企業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設，從而加快舊城拆遷安置和實(shí)現土地收儲，合理把握舊城改造開(kāi)發(fā)建設節奏，實(shí)現村民贏(yíng)環(huán)境、開(kāi)發(fā)商贏(yíng)利潤、政府贏(yíng)形象的三贏(yíng)。
（四）在落實(shí)責任、強化考核中加快推進(jìn)舊城改造。完成舊城改造任務(wù)，關(guān)鍵在領(lǐng)導，重點(diǎn)在考核。把舊城改造工作納入相關(guān)部門(mén)、單位和各里村崗位目標責任制考核范圍，分解落實(shí)目標任務(wù)，細化量化工作考核指標，列出時(shí)間表；把舊城改造考核情況作為居委干部考察、任用的重要依據，作為各村干部年度考評主要依據，與評先樹(shù)優(yōu)、工資補貼等緊密掛鉤，激發(fā)村干部工作主動(dòng)性、積極性和創(chuàng )造性。
寶慶鄉人民政府：
我是堰溝村七組村民，全家5口人，全部擠著(zhù)居住在近90平方米一座土木草房，該房屋建于八十年代，幾經(jīng)修繕仍能維持居住。但20xx年x月一場(chǎng)暴雨，使我房屋背坡塌方，泥石均擠壓到我房屋，暫時(shí)出外居住，且背坡上仍有裂隙，隨時(shí)都有再次塌方危險。
今年雨季，背坡再次出現塌方，泥石再次擠壓我房屋，危危在及，存在嚴重安全隱患，已不敢居住?，F向人民政府申請，希望將我戶(hù)納入危房改造項目，以得到政府支持，我戶(hù)好將房屋遷建到安全地帶。目前，我戶(hù)已經(jīng)自備了部分建房材料，并平整了新地基，望上級給予盡快批準為謝！
特此申請！
申請人：xxx。
20xx年xx月xx日。
鎮農村危房改造工作在市委市政府、各部門(mén)領(lǐng)導的關(guān)心指導下，在鎮黨委、鎮政府的高度重視和大力支持下，按照“科學(xué)規劃、統籌發(fā)展，政府引導、群眾自愿，經(jīng)濟適用、確保公正”的原則，以求真務(wù)實(shí)的工作態(tài)度，結合農村實(shí)際，積極創(chuàng )新工作方式，探索危改經(jīng)驗，充分調動(dòng)群眾積極性，狠抓部門(mén)配合，經(jīng)過(guò)全鎮干部群眾的努力，已圓滿(mǎn)完成20xx年危房改造工作。為保障危改戶(hù)的切身利益，我鎮對20xx年農村危房改造進(jìn)行了一次全面的自查?，F將自查情況匯報如下：
為確保檢查工作順利完成，安排部署檢查工作，經(jīng)鎮黨委、鎮政府同意，我鎮成立了以檢查組，對全鎮8個(gè)村，所有危改戶(hù)進(jìn)行逐戶(hù)檢查，并確定了檢查方式和內容。
（一）檢查方式：檢查組深入到危改戶(hù)的家中：“一看改造的房屋情況、二查改造的施工合同、三聽(tīng)農戶(hù)意見(jiàn)”等逐戶(hù)檢查的方式開(kāi)展工作。
（二）檢查內容：主要對各村危改戶(hù)進(jìn)行逐戶(hù)詢(xún)問(wèn)檢查的方式進(jìn)行，通過(guò)對危改戶(hù)詢(xún)問(wèn)政策了解情況、建房情況、工程質(zhì)量等進(jìn)行檢查。并對危房改造戶(hù)的危房照片、改造完成照片等檔案資料進(jìn)行了檢查。
(一)危房改造概況。按照我鎮與縣委、縣政府政府簽訂的目標責任書(shū)，本年度改造指標共有50戶(hù)。目前，所有的危房改造戶(hù)已經(jīng)基本全面完工，剩余裝修等改造工作正在有序進(jìn)行。
(二)資金籌集情況。在資金籌集方面，我鎮農村危房改造按“農戶(hù)自籌為主、政府補助為輔”的原則。農村危改總計投入資金333.06萬(wàn)元、農戶(hù)自籌資金303.06萬(wàn)元。在補助標準方面，按戶(hù)均6000元的標準進(jìn)行補貼。
(三)工作思路與方式。我鎮農村危房改造按照“實(shí)事求是、因地制宜、經(jīng)濟實(shí)用、群眾滿(mǎn)意”的工作思路，采取“拆除重建和局部維修”相結合的方式進(jìn)行。
（一）狠抓工程進(jìn)度，確保工程按期完工。
我鎮20xx年農村危房改造涉及全鎮所有8個(gè)村，總任務(wù)數為50戶(hù)，建戶(hù)37戶(hù)，擴建戶(hù)13戶(hù)，其中殘疾戶(hù)8戶(hù)，涉及198人，危房面積約4758平方米，通過(guò)一年來(lái)的改造，提前完成了工作安排，改造完成4758平方米，危改戶(hù)部分已經(jīng)搬進(jìn)安全放心的新居。
（二）成立領(lǐng)導機構，確保工程的順利完成。檢查組通過(guò)查看房屋情況的方式了解到各村也成立了相應的領(lǐng)導機構，并由書(shū)記主任親自抓的良好局面。并將村官也納入領(lǐng)導小組中，使信息暢通，工作順利開(kāi)展。
（三）制定工作方案，確保危房改造落到實(shí)處。
各村及時(shí)制定了農村危房改造實(shí)施方案，明確實(shí)施農村危房改造村組及各任務(wù)數和對象，在實(shí)施過(guò)程中的各方面要求，危房改造對象的補助標準、申報程序和相關(guān)部門(mén)具體職責。
（四）做到系統管理，建立了有效的責任機制。
為使我鎮農村危房改造工程取得實(shí)效，各村始終把危房改造工作作為一項政治任務(wù)、惠民工程來(lái)抓，以加強干部管理為手段，以幫助群眾解決困難為目的，全面推進(jìn)了危改工作的順利開(kāi)展，建立起農村危房改造責任機制，鎮政府與各村簽訂責任狀，使項目落實(shí)到村，責任落實(shí)到個(gè)人，為農村危房改造工作提供了有力的組織保障。
（五）實(shí)施對象嚴格審查，杜絕優(yōu)親顧友現象發(fā)生。
我鎮嚴格按照市級要求，嚴格把好“最危險、最困難”危房戶(hù)的審核關(guān)，杜絕優(yōu)親顧友現象發(fā)生，我鎮嚴格按照本人申請，村民評議，鎮審查，市審定的要求，過(guò)程中堅持透明化，張榜公布，接受群眾監督。
（六）精心施工，確保工程質(zhì)量。
我鎮在確保工程進(jìn)度的同時(shí)，嚴把質(zhì)量關(guān)，對全鎮所有危房戶(hù)房屋進(jìn)行抽查，對基礎、墻體、頂板砂漿抗壓強度進(jìn)行試驗。經(jīng)試驗檢驗所有抽驗樣品均達到設計要求。由于前期工程得當，通過(guò)檢查未發(fā)現工程有質(zhì)量安全問(wèn)題。
（一）堅持實(shí)事求是，在深入調查的基礎上做好規劃。鎮黨委、政府本著(zhù)把“實(shí)事做好，好事做實(shí)”的工作思路，在結合危房調查摸底基礎上，多次安排專(zhuān)人進(jìn)村進(jìn)行調查，確定危改對象，實(shí)事求是地掌握了危改第一手資料，為農村危改工作的順利開(kāi)展打下了堅實(shí)的基礎。
（二）堅持張榜公示，公開(kāi)接受群眾監督。為嚴格程序，鎮人民政府按照“群眾申請、村民評議、鎮審批”的程序，確定危改對象。并及時(shí)張榜公示，讓群眾明白放心。
1、由于我市勞動(dòng)力、技術(shù)工短缺、且建筑材料供需矛盾突出，增加了建筑成本。
2、危改對象家庭經(jīng)濟薄弱，特別是主要勞動(dòng)力是弱智、殘疾、久病的家庭，自籌資金困難較大。