ID：8819836
時(shí)間：2024-01-09 22:53:34
上傳者：LZ文人在市場(chǎng)經(jīng)濟中，企業(yè)需要通過(guò)融資來(lái)滿(mǎn)足擴大經(jīng)營(yíng)規模的需要。通過(guò)學(xué)習和借鑒他人的融資實(shí)踐經(jīng)驗，可以避免一些常見(jiàn)的錯誤和困惑。
項目名稱(chēng)：
啟動(dòng)時(shí)間：xx年3月。
注冊資本：2030萬(wàn)元。
主要股東：
姓名。
出資額。
出資形式。
聯(lián)系電話(huà)。
主要業(yè)務(wù)。
盈利模式：旅游門(mén)票、服務(wù)收費、商業(yè)贊助等。
未來(lái)3年的發(fā)展戰略和經(jīng)營(yíng)目標：規劃投資2100萬(wàn)元，形成年接待服務(wù)人數50萬(wàn)規模，收入1500萬(wàn)元。三年收回全部投資，并有可觀(guān)的盈利水平。
2.1成立公司的董事會(huì )：
姓名。
職務(wù)。
聯(lián)系電話(huà)。
2.2高管層簡(jiǎn)介：
總經(jīng)理：
技術(shù)總監：
財務(wù)總監：
3.1項目的研發(fā)成果及客觀(guān)評價(jià)：項目為文化旅游企業(yè)，具有資源唯一性。
3.2主要技術(shù)競爭對手：無(wú)可比性競爭者。
3.3研發(fā)計劃：主要為節能產(chǎn)品應用，使用尖端太陽(yáng)能、空氣能產(chǎn)品。
3.4技術(shù)資源和合作：應用國內、國際領(lǐng)先節能產(chǎn)品。
3.5技術(shù)保密和激勵措施：內部管理措施管控嚴密。
4.1行業(yè)狀況：目前水資源娛樂(lè )項目奇缺，為獨享型文化旅游企業(yè)。
4.2市場(chǎng)前景與預測：可拓展為年接待300萬(wàn)人次，收入3億元。
4.3目標市場(chǎng)：開(kāi)發(fā)西安及晉豫陜多省市場(chǎng)，潛力巨大。
4.4市場(chǎng)壁壘：除受交通條件制約外，無(wú)其他障礙。
4.5swot分析：優(yōu)良。
5.1價(jià)格策略：低價(jià)吸引。
5.2行銷(xiāo)策略：全方位合作拓展。
6.1產(chǎn)品生產(chǎn)：依托大市場(chǎng)，共同開(kāi)發(fā)，共享成果。
6.2生產(chǎn)人員配備及管理：外部管理，無(wú)可控性。
7.1股權融資數量和權益：
7.2資金用途和使用計劃：
7.3投資回報：
第一年：接待10萬(wàn)人次，收入300萬(wàn)元。
第二年：接待30萬(wàn)人次，收入900萬(wàn)元。
第三年：接待50萬(wàn)人次，收入1500萬(wàn)元。
三年平均投資回報率：44%。
主要風(fēng)險及應對策略：
市場(chǎng)風(fēng)險：資源獨享，利用國內、國際領(lǐng)先節能產(chǎn)品，無(wú)風(fēng)險。
洛南縣大禹川文化產(chǎn)業(yè)園區是我縣文化產(chǎn)業(yè)十二五發(fā)展規劃重點(diǎn)項目，位于陜西省商洛市洛南縣巡檢鎮中北部，以洛潼公路為中軸線(xiàn)，四至為：東至巡檢鎮蜂王村、王安村、大河村、巡檢街村與黑彰村界畔，南至老君山景區，西至老君山景區、原水岔村、原駕鹿鄉界畔，北至潼關(guān)、華陰山脊界畔；建設內容為：復建禹王廟、大禹廣場(chǎng)、大禹演藝中心、真人cs槍?xiě)鹩螒蚧?、秦嶺水上樂(lè )園、攀巖運動(dòng)場(chǎng)、汽車(chē)拉力賽區、垂釣園、工藝美術(shù)品集聚區、商洛戲曲動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)集聚區、大禹文化展示區、農家樂(lè )服務(wù)區、秦嶺夏都會(huì )議中心、大禹川婚禮宴會(huì )廳等。規劃投資49600萬(wàn)元，著(zhù)力打造彰顯華夏文明歷史文化基地，建設國家級文化產(chǎn)業(yè)示范園區。
一期工程，規劃投資2300萬(wàn)元，建設秦嶺水上樂(lè )園、生態(tài)游泳館、秦嶺夏都會(huì )議中心、大禹川婚禮宴會(huì )廳，形成年接待50萬(wàn)人次規模，年收入1500萬(wàn)元?，F已完成秦嶺水上樂(lè )園、生態(tài)游泳館項目，初步對游客開(kāi)放。
大禹川文化產(chǎn)業(yè)示范園區項目的資源獨享型發(fā)展模式，具有鮮明的不可復制性，其開(kāi)發(fā)潛力巨大，效果優(yōu)良，已列入文化部國家文化產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)項目庫。
7.總結與說(shuō)明
1.資金來(lái)源與運用
2.設備清單
3.資產(chǎn)負債表
4.收支平衡分析
5.收入計劃
(1) 三年期匯總損益表
(2) 第一年按月現金流量表
(三)輔助文件
正文部分按“目錄一覽表”組織編寫(xiě)，但要注意幾個(gè)問(wèn)題：
1.要把企業(yè)由小到大的發(fā)展經(jīng)歷概述放在前段，即要突出經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)，展示各種榮譽(yù)，在同行業(yè)所處的優(yōu)勢地位，項目的特點(diǎn)及企業(yè)今后發(fā)展前景。
2.市場(chǎng)預測編寫(xiě)
這部分編寫(xiě)先對整個(gè)市場(chǎng)狀況介紹給對方，然后論述本項目在市場(chǎng)中的'地位和發(fā)展趨勢，作到三符合，一要符合國家產(chǎn)業(yè)政策，二要符合技術(shù)的領(lǐng)先性和發(fā)展趨勢，三要符合可行性和可操作性。
3.市場(chǎng)競爭態(tài)勢與對策編寫(xiě)
如果您是面向全國市場(chǎng)，要把同行業(yè)中主要競爭廠(chǎng)家作以對比分析，包括生產(chǎn)規模、產(chǎn)品類(lèi)別、主要市場(chǎng)分布及市場(chǎng)份額等。
4.貸款使用與預期效果編寫(xiě)
這部分主要說(shuō)明資金投向與資金回籠，即借款是用于購買(mǎi)設備、技術(shù)、鋪面，還是進(jìn)行基礎設施建設，還是增加流動(dòng)資金，擴大經(jīng)營(yíng)規模;投資預期效果如何，如何還貸等問(wèn)題。
5.資金來(lái)源
項目資金不可能全部由銀行解決，您必須有一定自有資金投入，借款可申請1/3-1/2，為保證資金安全，您必須有財產(chǎn)低壓或擔保。
6.財務(wù)分析
必須由專(zhuān)業(yè)人員編寫(xiě)，不可簡(jiǎn)單應付，而卻應有相關(guān)的附表。
7.輔助文件
應包括：
(1) 項目建議書(shū)或可行性研究報告
(2) 政府有關(guān)部門(mén)批復文件
(3) 技術(shù)或專(zhuān)利應有相關(guān)證書(shū)等文件
(4) 企業(yè)資信證明
(5) 營(yíng)業(yè)執照及納稅證明
(6) 其他，如土地證、環(huán)保等文件。
一、公司簡(jiǎn)介：
桐柏縣淮水實(shí)業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)淮水實(shí)業(yè))成立于**年。
法人代表：李榴栓。
淮水實(shí)業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍為白云石、鉀長(cháng)石、鈉長(cháng)石、石英石、高嶺土、百貨的購銷(xiāo)，工作計劃《項目融資計劃書(shū)》。
淮水實(shí)業(yè)自有優(yōu)質(zhì)白云石礦山4座，儲量1.2億噸。鉀長(cháng)石礦山2座，儲量6500萬(wàn)噸。白云石、鉀長(cháng)石是玻璃、陶瓷、制釉、水泥、煉鋼的原材料和添加劑。礦山初步估算原值為150億。
淮水實(shí)業(yè)現有員工259人，其中高級工程師3人，工程師9人，高級營(yíng)銷(xiāo)師10人，財務(wù)管理人員5人。
二、淮水實(shí)業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念：
淮水實(shí)業(yè)以質(zhì)量求生存，永遠堅持客戶(hù)第一、朋友第一、利益第一的原則。通過(guò)朋友拓展客戶(hù)、拓展業(yè)務(wù)，實(shí)現互利共贏(yíng)。
三、淮水實(shí)業(yè)的固定資產(chǎn)：
1.淮水實(shí)業(yè)公司辦公樓建筑面積：1670平方米，土地面積：平方米，估值850--1000萬(wàn)元。
2.廠(chǎng)房、機械設備估值750萬(wàn)元。
四、礦石指標：
經(jīng)洛玻生產(chǎn)中心化驗室檢測：
白云石：氧化鈣30.92%氧化鎂21.26%氧化鐵0.036%氧化硅0.08%。
鉀長(cháng)石：氧化硅66.46%氧化鐵0.33%氧化鋁16.29%氧化鉀12.92%。
都是特級、一級產(chǎn)品。
五、客戶(hù)群:。
1.現有客戶(hù)：在河南省境內350公里范圍內，有業(yè)務(wù)往來(lái)的玻璃企業(yè)2家，制釉企業(yè)1家，年需要白云石粉12萬(wàn)噸，鉀長(cháng)石粉6.5萬(wàn)噸，年營(yíng)業(yè)額4300萬(wàn)元。
2.潛在客戶(hù)：隨著(zhù)都市圈大氣污染治理力度的加大，一些靠近都市的白云石、鉀長(cháng)石加工企業(yè)將被關(guān)閉。運輸距離288公里的漢陽(yáng)玻璃生產(chǎn)企業(yè)群，運輸距離450公里的沙河玻璃生產(chǎn)企業(yè)群都將成為淮水實(shí)業(yè)的潛在客戶(hù)。
六、營(yíng)業(yè)利潤：
除去開(kāi)采、加工、運輸、稅收、工資等費用。
1.白云石粉到岸利潤每噸35元。12萬(wàn)噸*35元=420萬(wàn)元。
2.鉀長(cháng)石粉到岸利潤每噸55元。6.5萬(wàn)噸*55元=357.5萬(wàn)元。
共計777.5萬(wàn)元。
七：融資額：
淮水實(shí)業(yè)因技術(shù)改造、運輸、客戶(hù)占壓資金等因素，需資金2200--2600萬(wàn)元?；此畬?shí)業(yè)自籌資金1600萬(wàn)元，資金缺口600--1000萬(wàn)元。
八、融資方式：
1.房產(chǎn)抵押貸款。
2.出讓股份讓對方參股經(jīng)營(yíng)。
3.融資額：600--1000萬(wàn)元。
4.融資期限：5年。
九、還款方式：
每年付息，到期還本。
桐柏縣淮水實(shí)業(yè)有限公司。
想要進(jìn)行項目融資嗎？那么相關(guān)的融資計劃書(shū)應該怎么寫(xiě)呢？下面是小編分享給大家的項目融資計劃書(shū)，歡迎閱讀。
1、公司簡(jiǎn)介。
主要內容包括公司成立的時(shí)間、注冊資本金、公司宗旨與戰略、主要產(chǎn)品等，這方面的介紹是有必要的，它可以使人們了解你公司的歷史和團隊。
2、公司現狀。
在此將您公司的資本結構、凈資產(chǎn)、總資產(chǎn)、年報或者其他有助于投資者認識你的公司的有關(guān)參考資料附上。如果是私營(yíng)公司還應將前幾年經(jīng)過(guò)審計的財務(wù)報告以附件形式提供。如果經(jīng)過(guò)審計請注明審計會(huì )計師事務(wù)所，如果未經(jīng)審計也請注明。
3、股東實(shí)力。
股東的背景也會(huì )對投資者產(chǎn)生重要的影響。如果股東中有大的企業(yè)，或者公司本身就屬于大型集團，那么對融資會(huì )產(chǎn)生很多好處。如果大股東能提供某種擔保則更好。
4、歷史業(yè)績(jì)。
對于開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，以前做過(guò)什么項目，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)如何，都是要特別說(shuō)明的地方，如果一個(gè)企業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗豐富，那么對于其執行能力就會(huì )得到承認。
5、資信程度。
把銀行提供的資信證明，工商、稅務(wù)等部門(mén)評定的各種獎勵，或者其他取得的榮譽(yù)，都可以寫(xiě)進(jìn)去，而且要把相關(guān)資料作為附件列入。最好有證明的人員。
6、董事會(huì )決議。
對于需要融資的項目，必須經(jīng)過(guò)公司決策層的同意。這樣才更加強了融資的可信程度，而不是戲言怎么寫(xiě)項目融資計劃書(shū)怎么寫(xiě)項目融資計劃書(shū)。
1、項目的基本情況。
位置、占地面積、建筑面積、物業(yè)類(lèi)型、工程進(jìn)度等，都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本情況，需要在報告中指出。
2、項目來(lái)歷。
項目來(lái)歷是指項目的來(lái)龍去脈，項目的上家是誰(shuí)，怎么得到的`項目，是否有遺留問(wèn)題，是如何解決的等情況。
3、證件狀況文件。
項目是否有土地證、用地規劃許可證、項目規劃許可證、開(kāi)工證和銷(xiāo)售許可證等五證的情況。需要復印件。
4、資金投入。
自有資金的數額、投入的比例、其他資金來(lái)源及所占比例、建筑商墊資情況、預計收到預售款等情況等，方便了解項目的資金狀況。
5、市場(chǎng)定位。
指項目的市場(chǎng)定位，包括項目的物業(yè)類(lèi)型、檔次、項目的目標客戶(hù)群等。
6、建造的過(guò)程和保證。
項目的建筑安裝過(guò)程，如何得到保障可以如期完工。而不會(huì )耽誤工期，不會(huì )導致項目無(wú)法按期交付使用。
1、地方宏觀(guān)經(jīng)濟分析。
房地產(chǎn)是一個(gè)區域性的市場(chǎng)，受到地方經(jīng)濟的影響比較大。而表征一個(gè)地區的經(jīng)濟發(fā)展的指標等數據和經(jīng)濟發(fā)展的定性說(shuō)明等需在本部分體現。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析比較復雜，而且說(shuō)明起來(lái)可繁可簡(jiǎn)。簡(jiǎn)單說(shuō)需要定性分析本地區房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，平均價(jià)格，各種類(lèi)型房地產(chǎn)的目標客戶(hù)群等。復雜些說(shuō)明則需要在時(shí)間數軸上表征價(jià)格的走勢波動(dòng)，但是，因為很多地區沒(méi)有進(jìn)行常規的價(jià)格跟蹤，所以，嚴格數據的分析很難完成，但是可以通過(guò)典型項目的分析來(lái)代替。
3、競爭對手和可比較案例。
分析現有的幾個(gè)類(lèi)似項目的規劃、價(jià)格、銷(xiāo)售進(jìn)度、目標客戶(hù)群等，同時(shí)，也需要羅列一些未來(lái)可能進(jìn)入市場(chǎng)競爭的對手項目情況，以及未來(lái)的市場(chǎng)供應量等情況。
4、未來(lái)市場(chǎng)預測及影響因素。
未來(lái)的市場(chǎng)預測很難預料，但是可以通過(guò)市場(chǎng)的周期的方法和重點(diǎn)因素分析法等分析方法做出預測。
1、人員構成。
公司主要團隊的組成人員的名單，工作的經(jīng)歷和特點(diǎn)。如果一個(gè)團隊有足夠多經(jīng)驗豐富的人員，則會(huì )對投資的安全有很大的保障。
2、組織結構。
企業(yè)內部的部門(mén)設置、內部的人員關(guān)系、公司文化等都可以進(jìn)行說(shuō)明。
3、管理規范性。
管理制度，管理結構等的評價(jià)?？梢杂蓪?zhuān)門(mén)的管理顧問(wèn)公司來(lái)評價(jià)和說(shuō)明。
4、重大事項。
對于企業(yè)產(chǎn)生重要影響的需要說(shuō)明的事項。
資金的來(lái)源和運用等內容。
其中，對于企業(yè)自有資金比例和流動(dòng)性要求較高。
1、融資方式。
(1)股權融資方式(注：股權和債權方式是兩種最主要的方式，但是，還有很多不是某一種方式所能解決的，而是幾種方式在不同的時(shí)間段的組合。這部分是解決問(wèn)題的關(guān)鍵，是否能夠取得資金，關(guān)鍵在于是否能夠通過(guò)融資方案解決各方的利益分配關(guān)系。)。
方式：融資方式將以融資方(包括項目在內)的股權進(jìn)行抵押借款。
這種投資方式是指投資人將風(fēng)險資本投資于擁有能產(chǎn)生較高收益項目的公司，協(xié)助融資人快速成長(cháng)，在一定時(shí)間內通過(guò)管理者回購等方式撤出投資，取得高額投資回報的一種投資方式。
主要內容包括公司成立的時(shí)間、注冊資本金、公司宗旨與戰略、主要產(chǎn)品等，這方面的介紹是有必要的，它可以使人們了解你公司的歷史和團隊。
2、公司現狀。
在此將您公司的資本結構、凈資產(chǎn)、總資產(chǎn)、年報或者其他有助于投資者認識你的公司的有關(guān)參考資料附上。如果是私營(yíng)公司還應將前幾年經(jīng)過(guò)審計的財務(wù)報告以附件形式提供。如果經(jīng)過(guò)審計請注明審計會(huì )計師事務(wù)所，如果未經(jīng)審計也請注明。
3、股東實(shí)力。
股東的背景也會(huì )對投資者產(chǎn)生重要的影響。如果股東中有大的企業(yè)，或者公司本身就屬于大型集團，那么對融資會(huì )產(chǎn)生很多好處。如果大股東能提供某種擔保則更好。
4、歷史業(yè)績(jì)。
對于開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，以前做過(guò)什么項目，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)如何，都是要特別說(shuō)明的地方，如果一個(gè)企業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗豐富，那么對于其執行能力就會(huì )得到承認。
5、資信程度。
把銀行提供的資信證明，工商、稅務(wù)等部門(mén)評定的各種獎勵，或者其他取得的榮譽(yù)，都可以寫(xiě)進(jìn)去，而且要把相關(guān)資料作為附件列入。最好有證明的人員。
6、董事會(huì )決議。
對于需要融資的項目，必須經(jīng)過(guò)公司決策層的同意。這樣才更加強了融資的可信程度，而不是戲言。
二、項目分析。
1、項目的基本情況。
位置、占地面積、建筑面積、物業(yè)類(lèi)型、工程進(jìn)度等，都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本情況，需要在報告中指出。
2、項目來(lái)歷。
項目來(lái)歷是指項目的來(lái)龍去脈，項目的上家是誰(shuí)，怎么得到的項目，是否有遺留問(wèn)題，是如何解決的等情況。
3、證件狀況文件。
項目是否有土地證、用地規劃許可證、項目規劃許可證、開(kāi)工證和銷(xiāo)售許可證等五證的情況。需要復印件。
4、資金投入。
自有資金的數額、投入的比例、其他資金來(lái)源及所占比例、建筑商墊資情況、預計收到預售款等情況等，方便了解項目的資金狀況。
5、市場(chǎng)定位。
項目的建筑安裝過(guò)程，如何得到保障可以如期完工。而不會(huì )耽誤工期，不會(huì )導致項目無(wú)法按期交付使用。
三、市場(chǎng)分析。
1、地方宏觀(guān)經(jīng)濟分析。
房地產(chǎn)是一個(gè)區域性的市場(chǎng)，受到地方經(jīng)濟的影響比較大。而表征一個(gè)地區的經(jīng)濟發(fā)展的指標等數據和經(jīng)濟發(fā)展的定性說(shuō)明等需在本部分體現。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析比較復雜，而且說(shuō)明起來(lái)可繁可簡(jiǎn)。簡(jiǎn)單說(shuō)需要定性分析本地區房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，平均價(jià)格，各種類(lèi)型房地產(chǎn)的目標客戶(hù)群等。復雜些說(shuō)明則需要在時(shí)間數軸上表征價(jià)格的走勢波動(dòng)，但是，因為很多地區沒(méi)有進(jìn)行常規的價(jià)格跟蹤，所以，嚴格數據的分析很難完成，但是可以通過(guò)典型項目的分析來(lái)代替。
3、競爭對手和可比較案例。
分析現有的幾個(gè)類(lèi)似項目的規劃、價(jià)格、銷(xiāo)售進(jìn)度、目標客戶(hù)群等，同時(shí)，也需要羅列一些未來(lái)可能進(jìn)入市場(chǎng)競爭的對手項目情況，以及未來(lái)的市場(chǎng)供應量等情況。
4、未來(lái)市場(chǎng)預測及影響因素。
未來(lái)的市場(chǎng)預測很難預料，但是可以通過(guò)市場(chǎng)的周期的方法和重點(diǎn)因素分析法等分析方法做出預測。
四、管理團隊。
1、人員構成。
公司主要團隊的組成人員的名單，工作的經(jīng)歷和特點(diǎn)。如果一個(gè)團隊有足夠多經(jīng)驗豐富的人員，則會(huì )對投資的安全有很大的保障。
2、組織結構。
企業(yè)內部的部門(mén)設置、內部的人員關(guān)系、公司文化等都可以進(jìn)行說(shuō)明。3、管理規范性管理制度，管理結構等的評價(jià)?？梢杂蓪?zhuān)門(mén)的管理顧問(wèn)公司來(lái)評價(jià)和說(shuō)明。4、重大事項對于企業(yè)產(chǎn)生重要影響的需要說(shuō)明的事項。
五、財務(wù)計劃。
一個(gè)好的財務(wù)計劃，對于評估項目所需資金非常關(guān)鍵，如果財務(wù)計劃準備的不好，會(huì )給投資者以企業(yè)管理者缺乏經(jīng)驗的印象，降低對企業(yè)的評價(jià)。本部分一般包括對投資計劃的財務(wù)假設，以及對未來(lái)現金流量表、資產(chǎn)負債表、損益表的預測。資金的來(lái)源和運用等內容。其中，對于企業(yè)自有資金比例和流動(dòng)性要求較高。
六、融資方案的設計。
1、融資方式。
(1)股權融資方式(注：股權和債權方式是兩種最主要的方式，但是，還有很多不是某一種方式所能解決的，而是幾種方式在不同的時(shí)間段的組合。這部分是解決問(wèn)題的關(guān)鍵，是否能夠取得資金，關(guān)鍵在于是否能夠通過(guò)融資方案解決各方的利益分配關(guān)系。)。
b、簽訂風(fēng)險投資協(xié)議書(shū)：確定股權比例、確定退出時(shí)間、確定管理者回購方式、確定再融資資金數量及時(shí)間、確定管理上的監控方式、確定協(xié)助義務(wù)。
c、在有關(guān)管理部門(mén)辦理登記手續(2)債權融資方式。
方式：投融資雙方簽定借貸合同進(jìn)行融資，確定相應固定利率和收回貸款的期限。
(3)債轉股的融資方式。
投融資雙方開(kāi)始以借貸關(guān)系進(jìn)行融資，投資方在借貸期間內或借貸期結束時(shí)，按相應的比例折算成相應的股份。
(4)房地產(chǎn)信托融資(5)多種融資方式的組合。
在不同的時(shí)間階段用不同的融資方式。在項目的初級階段主要以股權融資方式為主，因為對融資方來(lái)說(shuō)這個(gè)階段的資產(chǎn)負債情況不會(huì )有很大的壓力;在中后期階段可以運用股權、債權方式，這個(gè)階段融資方對整個(gè)項目有了明確的預期，在債務(wù)的償還上有明確的預期。
2、融資期限和價(jià)格。
融資的期限，可承受的融資成本等，都需要解釋清楚。
3、風(fēng)險分析(任何投資都存在風(fēng)險，所以應該說(shuō)明項目存在的主要風(fēng)險是什么，如何克服這些風(fēng)險。)。
對投資融資雙方有可能的風(fēng)險存在作出判斷。
a、投資方的投資資金及收益風(fēng)險在項目無(wú)法啟動(dòng)的情況下將一直獨立承擔投資資金成本，及追加資金成本。
b、投資方不能有效監控好管理者的經(jīng)營(yíng)從而產(chǎn)生新的債務(wù)而產(chǎn)生的連帶風(fēng)險。
c、破產(chǎn)風(fēng)險。
a、資方對是否資金進(jìn)入后可以完成計劃要進(jìn)行評估和測算。
b、投資方對融資方的項目進(jìn)程進(jìn)行監控，并按照進(jìn)程需要分批進(jìn)行投資款的專(zhuān)款專(zhuān)用。
c、投資方對融資方的相關(guān)項目所簽訂的合同進(jìn)行核審后，評估其付款和還款能力。
d、資方審核融資方的還款計劃可行性，一旦確定后將按還款計劃回款。4、退出機制(絕大多數的投資都不是為了自用，而是是為了獲利，因此都涉及到退出機制問(wèn)題，所以，需要在此說(shuō)明投資者可能的退出時(shí)間和退出方式。)。
a、股權方式融資的退出項目進(jìn)行中投資方退出;。
b、債權方式融資退出。
項目進(jìn)行中投資方退出，可以用違約今的形式控制;項目完成投資方退出，按時(shí)還本付息;5、抵押和保證在涉及到投資安全的時(shí)候，投資者最關(guān)心的是如何保障投資的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信譽(yù)卓著(zhù)的公司的保證。
6、對房地產(chǎn)行業(yè)不熟悉的客戶(hù)，需要提供操作的細節，即如何保證投資項目是可行的。
七、摘要。
長(cháng)篇的融資報告是提供給有融資意向的客戶(hù)來(lái)認真讀的，而對于在接觸客戶(hù)的初期階段，僅需要提供報告摘要就可以了。報告摘要是對融資報告的高度濃縮，因此，言簡(jiǎn)意賅就非常重要。
附：中小企業(yè)常用的融資方式。
(1)融資租賃。
中小企業(yè)融資租賃是指出租方根據承租方對供貨商、租賃物的選擇，向供貨商購買(mǎi)租賃物，提供給承租方使用，承租方在契約或者合同規定的期限內分期支付租金的融資方式。
想要獲得中小企業(yè)融資租賃，企業(yè)本身的項目條件非常重要，因為融資租賃側重于考察項目未來(lái)的現金流量，因此，中小企業(yè)融資租賃的成功，主要關(guān)心租賃項目自身的效益，而不是企業(yè)的綜合效益。除此之外，企業(yè)的信用也很重要，和銀行放貸一樣，良好的'信用是下一次借貸的基礎。
(2)銀行承兌匯票。
中小企業(yè)融資雙方為了達成交易，可向銀行申請簽發(fā)銀行承兌匯票，銀行經(jīng)審核同意后，正式受理銀行承兌契約，承兌銀行要在承兌匯票上簽上表明承兌字樣或簽章。這樣，經(jīng)銀行承兌的匯票就稱(chēng)為銀行承兌匯票，銀行承兌匯票具體說(shuō)是銀行替買(mǎi)方擔保，賣(mài)方不必擔心收不到貨款，因為到期買(mǎi)方的擔保銀行一定會(huì )支付貨款。
銀行承兌匯票中小企業(yè)融資的好處在于企業(yè)可以實(shí)現短、頻、快中小企業(yè)融資，可以降低企業(yè)財務(wù)費用。
(3)不動(dòng)產(chǎn)抵押。
不動(dòng)產(chǎn)抵押中小企業(yè)融資是目前市場(chǎng)上運用最多的中小企業(yè)融資方式。在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)抵押中小企業(yè)融資上，企業(yè)一定要關(guān)注中國關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)抵押的法律規定，如《擔保法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等，避免上當受騙。
(4)股權轉讓。
股權轉讓中小企業(yè)融資是指中小企業(yè)通過(guò)轉讓公司部分股權而獲得資金，從而滿(mǎn)足企業(yè)的資金需求。中小企業(yè)進(jìn)行股權出讓中小企業(yè)融資，實(shí)際是想引入新的合作者。吸引直接投資的過(guò)程。因此，股權出讓對對象的選擇必須十分慎重而周密，否則搞不好，企業(yè)會(huì )失去控制權而處于被動(dòng)局面，建議企業(yè)家在進(jìn)行股權轉讓之前，先咨詢(xún)公司法專(zhuān)業(yè)人士，并謹慎行事。
(5)提供擔保。
提供擔保中小企業(yè)融資的優(yōu)勢主要在于可以把握市場(chǎng)先機，減少企業(yè)資金占壓，改善現金流量。這種貿易中小企業(yè)融資適用于已在銀行開(kāi)立信用證，進(jìn)口貨物已到港口，但單據未到，急于辦理提貨的中小企業(yè)。進(jìn)行提貨擔保中小企業(yè)融資企業(yè)一定要注意，一旦辦理了擔保提貨手續，無(wú)論收到的單據有無(wú)不符點(diǎn)，企業(yè)均不能提出拒付和拒絕承兌。
(6)國際市場(chǎng)開(kāi)拓資金。
這部分資金主要來(lái)源于中央外貿發(fā)展基金。中小企業(yè)如果想通過(guò)這個(gè)渠道來(lái)融資，要注意，市場(chǎng)開(kāi)拓資金主要支持的內容是：境外展覽會(huì )、質(zhì)量管理體系、環(huán)境管理體系、軟件出口企業(yè)和各類(lèi)產(chǎn)品認證、國際市場(chǎng)宣傳推介、開(kāi)拓新興市場(chǎng)、培訓與研討會(huì )、境外投標等，對面向拉美、非洲、中東、東歐和東南亞等新興國際市場(chǎng)的拓展活動(dòng)，優(yōu)先支持。
(7)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺。
相比其他的投資方式，愛(ài)投資互聯(lián)網(wǎng)金融平臺對申請融資的企業(yè)進(jìn)行資質(zhì)審核、實(shí)地考察，篩選出具有投資價(jià)值的優(yōu)質(zhì)項目在投融界等投融資信息對接平臺網(wǎng)站上向投資者公開(kāi);并提供在線(xiàn)投資的交易平臺，實(shí)時(shí)為投資者生成具有法律效力的借貸合同;監督企業(yè)的項目經(jīng)營(yíng)，管理風(fēng)險保障金，確保投資者資金安全。愛(ài)投資創(chuàng )造的融資方式是讓專(zhuān)業(yè)的機構做專(zhuān)業(yè)的事。
一方面利用互聯(lián)網(wǎng)公開(kāi)的優(yōu)勢、開(kāi)放性的優(yōu)勢，同時(shí)結合傳統的金融機構在風(fēng)險控制、信貸審核等等方面的專(zhuān)業(yè)度。愛(ài)投資作為一個(gè)投融資的平臺，處在中間的結合的地位，兩邊是投資者和有融資需求的需求方，但是又和第三方的擔保機構進(jìn)行密切合作。具有多年的專(zhuān)業(yè)的風(fēng)控能力，并且都是億級以上的資金，對用戶(hù)的投資進(jìn)行專(zhuān)業(yè)性的擔保。同時(shí)還和像信用評級機構、資產(chǎn)管理機構合作，為用戶(hù)的投資信息提供全方面的解讀，以及對資產(chǎn)處置后續提供保障。
福建省龍巖市華聯(lián)萬(wàn)家超市是由鄧先生個(gè)人獨資成立的一家商業(yè)零售實(shí)體。母體是福建省龍巖市新羅區達食品商行?，F打算再開(kāi)一家綜超，想向國內資金方融資。
1500平方綜超（店名使用我華聯(lián)萬(wàn)家的商標logo，并由我華聯(lián)萬(wàn)家直接經(jīng)營(yíng)）。
項目運營(yíng)者福建省龍巖市達信食品商行，xx年注冊，是福建紫山飲料、北京牛欄山二鍋頭經(jīng)銷(xiāo)商。
（達信商行于xx年12月31日全資投入約10萬(wàn)元人民幣，運營(yíng)華聯(lián)萬(wàn)家大洋佳慶店，并在xx年1月底實(shí)現了量銷(xiāo)費用平衡。）。
項目在福建省龍巖市新羅區市區一個(gè)小區內，整幢的底層，1500平方，場(chǎng)外面積有近500平方，是這個(gè)小區的“行政中心位置”，位置絕佳。租金不貴，還不到15元/平方，租期可達xx年。此房為xx年建成，目前還沒(méi)交房，是福煤集團的小區。這個(gè)小區原有33幢，每幢6層*12戶(hù)/層?，F小區內由我福建省龍巖市政府指定的經(jīng)濟適用房已由xx年建成正在交付使用的有30幢，每幢6層*12戶(hù)/層，目前已經(jīng)動(dòng)工并已在建（目前已在建達第三層）的別墅達30幢。
小區外的原當地村莊住戶(hù)有100戶(hù)，租用戶(hù)有500戶(hù)，另向當地村莊租用的辦公用的企業(yè)有20多戶(hù)，都是食品、建材類(lèi)的經(jīng)銷(xiāo)商，合計總輻射人口可以達5000戶(hù)，約15000到16000人。按每戶(hù)月消費300元計，此超市的月消費容量就能達到150萬(wàn)。我們保守些一個(gè)月做到80萬(wàn)應問(wèn)題不大。
項目利潤率：前臺毛利就正?？梢赃_10%，后臺毛利在于堆垛、進(jìn)場(chǎng)費用、其他各項費用，這對一家零售企業(yè)來(lái)說(shuō)是相當可觀(guān)的收入，現在國內的零售商都有案例的。
開(kāi)業(yè)策劃由福建省陳晶名營(yíng)銷(xiāo)管理團隊進(jìn)行全程策劃。他們這個(gè)團隊在我們國內已經(jīng)有十多年的營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)驗及成功案例。開(kāi)業(yè)以后由達信商行鄧先生自行組建團隊進(jìn)行管理。
融資歷資金200萬(wàn)元人民幣。使用安排明細如下：
1、進(jìn)貨60萬(wàn)。
2、安保貨架、裝修等硬件設備約45萬(wàn)。
3、租金約10萬(wàn)。
4、人員周轉用約10萬(wàn)元。
5、其他費用使用約5萬(wàn)。
6、后續備用資金20萬(wàn)。
7、二期備用資金約50萬(wàn)。
鄧先生是福建省龍巖市上杭縣人，來(lái)自著(zhù)名的將軍之鄉--福建省龍巖市上杭縣才溪鎮，在龍巖市有相當的人脈。同時(shí)鄧先生本人在xx年獲得了國際勞工組織頒發(fā)的創(chuàng )業(yè)者合格證書(shū)（siyb證書(shū)），目前在龍巖市區的siyb學(xué)員成員已達xx多人。且很多精英都創(chuàng )業(yè)成功并擁有了價(jià)值不菲的企業(yè)。這些siyb資源是鄧先生相當不錯的人力、社會(huì )資源。
鄧先生在食品零售行業(yè)有8年的成功經(jīng)驗。與華潤集團、家樂(lè )福、上海樂(lè )購、沃爾瑪、上海大潤發(fā)、上海華聯(lián)、上海聯(lián)華、歐尚等等國內國際零售企業(yè)巨頭有多年的業(yè)務(wù)交流、合作。曾在蘇州成功組建業(yè)務(wù)團隊，參與并主導了伊利牛奶液態(tài)奶的銷(xiāo)售，實(shí)現了8個(gè)人的業(yè)務(wù)員團隊年銷(xiāo)售伊利牛奶達3個(gè)多億的業(yè)績(jì)。
在蘇州全程組建公司營(yíng)銷(xiāo)隊伍，成功實(shí)現了口子窖在蘇州市場(chǎng)的銷(xiāo)售，一年內將口子窖的市場(chǎng)份額從0達到了90%多，并實(shí)現當年的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)達200萬(wàn)。
鄧先生原在蘇州的業(yè)務(wù)團隊成員現在近十來(lái)個(gè)都自己開(kāi)公司并代理各類(lèi)品牌并實(shí)現年銷(xiāo)在數百萬(wàn)。利潤都相當可觀(guān)。
方案一：資金方列為新店的股東，享受5年的股利分紅。鄧先生在頭三年須全額向資金方支付完資金方的投資。5年后鄧先生將完全擁有新店全部的股權。但資金方仍享受每年5%的分紅。
方案二：資金方列為新店的股東，指定專(zhuān)人參與管理，但以鄧先生為新店的管理負責人。資金方享受約定的股息分紅。鄧先生按十年期每年支付資金方的投入（200萬(wàn)）的年本金，也就是20萬(wàn)/年。資金方的股份也按這樣的計算方式逐年遞減。直到鄧先生全額持有此店的全部股份。
一、項目簡(jiǎn)介： 本項目是農業(yè)旅游觀(guān)光項目，農業(yè)是一個(gè)國家、一個(gè)民族的根本，國家也深知這一點(diǎn) 所以大力發(fā)展農業(yè)項目。 本項目坐落在北京的后花園懷柔，全國重點(diǎn)城鎮—懷柔區北房鎮，項目占地100畝，地理位置極為優(yōu)越，緊鄰101國道，懷柔十八景近在咫尺，走京承高速北京到懷柔只要20分鐘,936，916，980等數條公車(chē)通達，潮白河環(huán)繞周?chē)?與自然共從。 本項目是政府大力扶持項目，順應國家政策，享受政府政策補貼，地理位置優(yōu)越，周?chē)鷼夂虼蠛?，前景廣闊，投資小，回報快，收益穩定，項目需要資金550萬(wàn)，當年就收回本錢(qián)并且達到盈利。
二、項目分析：
1、項目的基本情況:項目計劃建設120棟觀(guān)光大棚，一個(gè)生態(tài)餐廳和配套的附屬設施，兩者既能相互依托，優(yōu)勢互補，又能獨立經(jīng)營(yíng)，集農業(yè)種植、養殖、旅游、觀(guān)光、采摘、餐飲、住宿、度假，休閑，養老于一體的綜合性園區。
工薪階層的老人，很難找到一個(gè)空氣清新，即便宜又能栽花種草的養老圣地，我們的園區恰恰迎合他們的需要。
3、證件狀況文件：有政府下發(fā)的項目補貼文件。
4、建造過(guò)程和保證：政府大力發(fā)展扶持，只有支持，不會(huì )有任何的阻撓，我公司本身就是建筑公司，可以節約高效的完成建設，在建設的同時(shí)銷(xiāo)售隊伍就能收回部分資金。
三、財務(wù)和建設計劃：
1、項目需用資金550萬(wàn)，自有資金50萬(wàn)。
2、先期資金主攻建觀(guān)光大棚，需要資金300萬(wàn)，建設完畢后政府給補貼240萬(wàn)，在我們建設的同時(shí)，大棚的水、電、路、由政府負責統一安裝，然后還會(huì )為我們鋪設滴灌，架設電動(dòng)卷簾機，這幾項將又為我們節省資金近200萬(wàn)。
3、在完善、銷(xiāo)售大棚的同時(shí)，建造生態(tài)餐廳，計劃投資100萬(wàn)。
4、園區的管理完善和大棚冬季保溫50萬(wàn)。
四、市場(chǎng)分析：
1、項目周邊的大棚一次性租給當地農民20年使用，是10萬(wàn)一棟，而且供不應求，如果一次性租給北京市里的老人要15-20萬(wàn)。(?。好總€(gè)大棚400平米，帶生活用房80平米。)
2、如果是我們自己經(jīng)營(yíng)，政府給提供項目，政府每年都還要給我們補貼，并且承諾保證我們每個(gè)大棚每年純利潤1萬(wàn)元，利潤還要翻翻。
五、融資方式：融資、借貸、合作。
六、項目建設財務(wù)計劃：
1、觀(guān)光大棚主體建設300萬(wàn)。
2、生態(tài)餐廳建設100萬(wàn)。
3、園區的管理完善和大棚冬季保溫50萬(wàn)。
4、餐廳設備、材料、人工、運營(yíng)50萬(wàn)。
5、垂釣池和園區綠化50萬(wàn)。
七、項目運營(yíng)計劃：
1、大棚的種植有政府的補貼和承諾，收入以最保守的估計是100萬(wàn)。
2、生態(tài)餐廳以每月10萬(wàn)的保守估計，一年的純收入在120萬(wàn)。
3、50個(gè)休閑度假房，以每年每個(gè)一萬(wàn)元的最低價(jià)出租，一年可獲利50萬(wàn)。
4、園區以往每年觀(guān)光采摘可獲利20萬(wàn)，園區建好后將會(huì )翻一翻，達到40萬(wàn)。園區綜合年利潤共計310萬(wàn)，預計2年收回成本，如果養老房20年一次性買(mǎi)斷的話(huà)，以最低價(jià)每棟15萬(wàn)計算，50棟是750萬(wàn)，我們將提前收回成本并且盈利。
八、可行性分析
1、適應了旅游產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化調整的客觀(guān)要求，是旅游開(kāi)發(fā)形式轉型的新探索，推進(jìn)了現代旅游業(yè)和現代農業(yè)的發(fā)展，不僅拓寬了旅游資源開(kāi)發(fā)的路徑，而且把農業(yè)種植、養殖、旅游、觀(guān)光、采摘、餐飲、住宿、度假，休閑，養老、新農村建設有機結合起來(lái)，加快了結構調整，提升和豐富了旅游的內涵，減少了旅游開(kāi)發(fā)的投資風(fēng)險，迎合了大眾消費心理。
二、計劃書(shū)信息: 無(wú)
三、項目進(jìn)度: 無(wú)
四、發(fā)布的其他項目其他項目.
五、與本項目接近的項目.
名稱(chēng):農業(yè)技術(shù)專(zhuān)利轉讓 商業(yè)計劃書(shū):無(wú).
名稱(chēng):奶牛、肉牛集約化養殖及精深加工尋求投資
商業(yè)計劃書(shū):無(wú).
名稱(chēng):馬鈴薯淀粉精深加工生產(chǎn)線(xiàn)
商業(yè)計劃書(shū):無(wú).
名稱(chēng):玉米面尋找各地經(jīng)銷(xiāo)商
商業(yè)計劃書(shū):無(wú)
融資方案
1、公司狀況分析：資本是企業(yè)的血脈，是企業(yè)經(jīng)濟活動(dòng)的推動(dòng)力。目前該abc公司所需要的總金額為4400萬(wàn)元，其中進(jìn)口設備需要1400萬(wàn)元(按1美元約為7元)，國內配套資金需要3200萬(wàn)元，且公司自由資金為1000萬(wàn)元，還需2400萬(wàn)元來(lái)投產(chǎn)。鑒于目前國內外的經(jīng)濟形勢特制定兩套融資方案。如下：
abc公司與金融租賃公司簽訂為期6的租賃合同，租金為每年150萬(wàn)，屆時(shí)公司就加大力度利用租賃來(lái)的設備大批生產(chǎn)其高技術(shù)的產(chǎn)品，盡快推出市場(chǎng)，以獲得最大的經(jīng)濟效益，預計全面引進(jìn)該設備后每年可盈利450萬(wàn)，當公司在合同期內吧租金還清后，最終將擁有該設備的所有權，如此以來(lái)既贏(yíng)得了利潤又有了設備，兩全其美。
方案二：融資的公司具有領(lǐng)先的技術(shù)、過(guò)硬的產(chǎn)品、良好的信譽(yù)、先進(jìn)的管理，廣闊的市場(chǎng)發(fā)展前景，加之產(chǎn)品專(zhuān)利技術(shù)的取得，該公司可以辦理申請項目開(kāi)發(fā)貸款，貸款額為900;此外依據《中華人民共和國擔保法》的有關(guān)規定，依法可以轉讓的商標專(zhuān)用權、專(zhuān)利權、著(zhù)作權中的財產(chǎn)權等無(wú)形資產(chǎn)都可以作為質(zhì)押物。abc公司新項目的產(chǎn)品研發(fā)已經(jīng)取得專(zhuān)利授權，可以把其項目的研發(fā)產(chǎn)品的專(zhuān)利權作為質(zhì)押物，申請無(wú)形資產(chǎn)擔保貸款，貸款額為專(zhuān)利權的行為只是一種暫時(shí)性的，在轉讓授權書(shū)時(shí)該公司仍然可以使用該項技術(shù)，只是所有權的轉讓而非使用權，銀行也可以將該項技術(shù)的使用權進(jìn)行出租但不能進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)，且出租使用權的進(jìn)而該公司擁有30%的租金占有率。
項目包裝融資是指對要融資的項目，根據市場(chǎng)運行規律，經(jīng)過(guò)周密的構思和策劃進(jìn)行包裝和運作的一種融資模式，它要求項目包裝的創(chuàng )意性、獨特性、包裝性、科學(xué)性和可行性。項目離不開(kāi)包裝，要想取得良好的經(jīng)濟和社會(huì )效益，必須做好項目的包裝。
2015年6月日 10
一、公司介紹
1、公司簡(jiǎn)介
2.8億（含外調銷(xiāo)售），企業(yè)固定資產(chǎn)規模1.3億左右，企業(yè)員工總人數超過(guò)1300人，機械化程度達到80%以上。公司的宗旨是集合醴陵花炮產(chǎn)業(yè)群優(yōu)勢，推動(dòng)pdc模式在全國主要花炮消費區的市場(chǎng)份額的實(shí)施，營(yíng)造花炮銷(xiāo)售市場(chǎng)的生力軍，為最終直接或間接上市整合資源。主要銷(xiāo)售產(chǎn)品為大地紅、滿(mǎn)地紅、各類(lèi)煙花及相關(guān)花炮產(chǎn)業(yè)的配套服務(wù)。
2、公司現狀
公司籌建過(guò)程中，所有企業(yè)生產(chǎn)試制組與質(zhì)量組組織人力物力訂做高性能安全環(huán)?；ㄅ跇悠?，營(yíng)銷(xiāo)組著(zhù)力邀約全國部份重點(diǎn)客戶(hù)計劃6月底至7月在河南省不少于五個(gè)地區舉行花炮產(chǎn)業(yè)pdc模式（生產(chǎn)聯(lián)盟、銷(xiāo)售聯(lián)盟、消費聯(lián)盟）推介暨產(chǎn)品訂貨會(huì )，并進(jìn)行相關(guān)宣傳資料的策劃之中，行政組已經(jīng)向上級有關(guān)部門(mén)匯報并獲得湖南省醴陵市主管花炮產(chǎn)業(yè)發(fā)展的部門(mén)及河南省相關(guān)部門(mén)的大力支持，財務(wù)組加緊籌集資金保障此次pdc模式花炮推介會(huì )的正常運營(yíng)。
3、股東實(shí)力
公司由十幾家醴陵花炮生產(chǎn)企業(yè)為整合產(chǎn)業(yè)群優(yōu)勢而組建，各家企業(yè)的產(chǎn)品、生產(chǎn)規模、銷(xiāo)售市場(chǎng)各有千秋，十五家企業(yè)固定資產(chǎn)規模1.3億左右（包括廠(chǎng)房、土地、設備、安全生產(chǎn)特許證件等），強大的生產(chǎn)能力與市場(chǎng)占有能力促成公司在目前形勢下加速成立，及早占據目前國內市場(chǎng)，隨著(zhù)花炮市場(chǎng)的規范，產(chǎn)業(yè)群的壟斷力加強，未來(lái)市場(chǎng)將成為實(shí)力花炮生產(chǎn)銷(xiāo)售企業(yè)品牌與消費者品牌的市場(chǎng)。對于此次對外融資公司的所有股東（十五家生產(chǎn)企業(yè)）希望以各自資產(chǎn)作為抵押，融資規模在6000萬(wàn)，用于擴大生產(chǎn)能力與市場(chǎng)運作的資金需求，全力在三至五年內達到年銷(xiāo)售規模突破10億以上。
4、歷史業(yè)績(jì)
公司股東企業(yè)均是具有十年以上的生產(chǎn)銷(xiāo)售歷史，有的從技術(shù)起家，有的從銷(xiāo)售起家，從小到大的發(fā)展至今日生產(chǎn)銷(xiāo)售規模，2015年合計銷(xiāo)售額達到2.8億元，展現了各家企業(yè)目前的銷(xiāo)售實(shí)力。創(chuàng )業(yè)的艱辛發(fā)展與成熟的運作經(jīng)驗讓大家對于目前買(mǎi)方市場(chǎng)的應對方式作出目前最具有突破性的決定――成立湖南省醴陵市花炮銷(xiāo)售股份有限公司，做大做強花炮產(chǎn)業(yè)，在未來(lái)的資本市場(chǎng)爭取一份屬于自己的蛋糕。
5、資信程度
十五家企業(yè)中有14家企業(yè)歷年獲得本市工商部門(mén)先進(jìn)生產(chǎn)企業(yè)稱(chēng)號、稅務(wù)部門(mén)納稅先進(jìn)稱(chēng)號、銀行優(yōu)質(zhì)客戶(hù)榮譽(yù)（一家企業(yè)由集體轉制不久，前期榮譽(yù)不計入在內）、安全監督部門(mén)的安全生產(chǎn)先進(jìn)企業(yè)稱(chēng)號。有十一家企業(yè)在7個(gè)省市花炮協(xié)會(huì )及安全部門(mén)獲得優(yōu)秀產(chǎn)品供應商稱(chēng)號、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品金獎稱(chēng)號及榮譽(yù)。
6、董事會(huì )決議
對于目前制定的花炮產(chǎn)業(yè)pdc銷(xiāo)售模式項目需要融資，經(jīng)過(guò)公司全體十五家股東及決策層的同意以各自固定資產(chǎn)作為抵押融資。
二、項目分析
1、項目的基本情況
融資主體－醴陵市花炮銷(xiāo)售股份有限公司位于湖南省醴陵市，本市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟支柱之一就是花炮產(chǎn)業(yè)，目前由各企業(yè)準備出資2000萬(wàn)，再對外融資6000萬(wàn)作為此項目的發(fā)展資金，用于花炮產(chǎn)業(yè)pdc模式在河南省、山東省、安徽省、廣東省、河北省、天津等多個(gè)市場(chǎng)的推動(dòng)。
2、項目來(lái)歷
項目來(lái)歷是指項目的來(lái)龍去脈，項目的上家是誰(shuí)，怎么得到的項目，是否有遺留問(wèn)題，是如何解決的等情況。
3、證件狀況文件
公司所有股東均具有安全生產(chǎn)部門(mén)嚴格審批后發(fā)放的安全生產(chǎn)許可證（目前全國只局限湖南瀏陽(yáng)、醴陵、江西上粟、萬(wàn)載四個(gè)地區為花炮主生產(chǎn)區，所以安全生產(chǎn)許可證審批過(guò)關(guān)的企業(yè)不多），各企業(yè)獨立擁有生產(chǎn)銷(xiāo)售花炮的營(yíng)業(yè)證件、稅務(wù)證件、土地使用證、房產(chǎn)證件等。
4、資金投入
目前自有資金投入數額2000萬(wàn)、占總項目投入的比例為25%、其他資金來(lái)源集中在對外機構融資75%，即6000萬(wàn)（可考慮分期投入），供應商材料1000萬(wàn)左右，經(jīng)銷(xiāo)商訂金200萬(wàn)左右資金用于整個(gè)項目運營(yíng)與發(fā)展。
5、市場(chǎng)定位
pdc花炮銷(xiāo)售模式市場(chǎng)定位在花炮主要消費與集散地河南省、山東省、安徽省、廣東省等，產(chǎn)品包括大地紅、滿(mǎn)地紅、煙花及各類(lèi)花炮產(chǎn)業(yè)的配套服務(wù)等。
三、市場(chǎng)分析
1、地方宏觀(guān)經(jīng)濟分析
花炮產(chǎn)業(yè)是一個(gè)區域性經(jīng)濟的特殊市場(chǎng)，受到地方安監部門(mén)保護的影響比較大，所以在某種意義上來(lái)說(shuō)屬于專(zhuān)業(yè)的壟斷經(jīng)濟體。2015年醴陵花炮產(chǎn)業(yè)100余億元的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟與20萬(wàn)員工的就業(yè)就說(shuō)明了一點(diǎn)是該產(chǎn)業(yè)在本市經(jīng)濟主體中占有不可或缺的地位。
2、花炮市場(chǎng)的分析
目前國內花炮市場(chǎng)亂象叢生，價(jià)格反差很大，企業(yè)整體品牌優(yōu)勢沒(méi)有形成，市場(chǎng)串貨嚴重，產(chǎn)品質(zhì)量無(wú)法得到保證，消費者權益也得不到保障。在河南、山東、安徽、廣東多地經(jīng)銷(xiāo)商的強烈要求下，本市15家企業(yè)聯(lián)合組成花炮銷(xiāo)售股份有限公司作為本地區產(chǎn)品銷(xiāo)售的領(lǐng)頭人，集合優(yōu)勢產(chǎn)品互補，為滿(mǎn)足國內部份地區經(jīng)銷(xiāo)商及消費者奉獻花炮制作人的所能。
3、競爭對手和可比較案例
的存在，所以我們目前倡導的pdc經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售模式作為一種補充來(lái)滿(mǎn)足花炮產(chǎn)業(yè)的發(fā)展刻不容緩。
4、未來(lái)市場(chǎng)預測及影響因素
未來(lái)的花炮生產(chǎn)銷(xiāo)售隨著(zhù)各地產(chǎn)業(yè)的退出，醴陵作為僅存的四大產(chǎn)區之一，將成為此特殊行業(yè)的主導之一，市場(chǎng)前景預測相當可觀(guān)，在3至5年時(shí)間成為花炮消費品市場(chǎng)的重要基地，我們公司的市場(chǎng)銷(xiāo)售份額隨之達到10億元以上也是可以的。
四、管理團隊
1、人員構成
公司主要團隊的組成人員由執行官（ceo）、運營(yíng)官（coo）、財務(wù)總監(cfo)、生產(chǎn)總監（pm）、營(yíng)銷(xiāo)總監（cso）、采購總監（mm）技術(shù)總監（cto）組成，其在花炮行業(yè)均是歷練多年，經(jīng)驗豐富并富有事業(yè)激情。
2、組織結構
企業(yè)內部設立總經(jīng)理室、行政部、財務(wù)部、采購部、生產(chǎn)部、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部、質(zhì)控部、技術(shù)部等，各級部門(mén)中高級技術(shù)人員15，公司倡導“市場(chǎng)為先、品牌促進(jìn)”的企業(yè)文化精神進(jìn)入市場(chǎng)。
3、管理規范性
管理制度對于公司內部及下設廠(chǎng)家來(lái)說(shuō)，均采取花炮行業(yè)嚴格的生產(chǎn)銷(xiāo)售制度、倉庫保管運輸制度、質(zhì)控制度，符合國標管理體系化的運作，管理結構嚴謹，把握現代化公司運營(yíng)機制在市場(chǎng)化運作中的主體，做大做強醴陵花炮產(chǎn)業(yè)，在各廠(chǎng)家歷年來(lái)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)來(lái)說(shuō)，在安全管理方面均是市級先進(jìn)企業(yè)。
4、重大事項
對于目前公司來(lái)說(shuō)每年產(chǎn)生重要影響的事項是由于高溫影響，為保障生產(chǎn)員工的安全性，市安全監督局規定每年的'7、8月份全部停產(chǎn)休假，間接在產(chǎn)能方面有2個(gè)月無(wú)法交貨，部份影響市場(chǎng)的供貨。但由于花炮產(chǎn)品有一定季節性，只需要在經(jīng)銷(xiāo)商倉庫保障供貨最低庫存量，也不會(huì )對市場(chǎng)需求造成較大的影響。
五、 財務(wù)計劃
目前公司對于統一銷(xiāo)售、統一采購、統一安全生產(chǎn)管理、協(xié)調訂單交貨已經(jīng)形成一成套較好的計劃，對于項目所需資金的安排都有嚴格的管理制度與責任人制度，財務(wù)計劃采取先預算再實(shí)施的方式，通過(guò)銀行杠桿工具充分發(fā)揮資金的使用，爭取給投資者及內部下設廠(chǎng)家、供貨材料商以高標準的企業(yè)管理經(jīng)驗正常運作公司，提高公司形象。具體資金的來(lái)源和運用將以財務(wù)計劃表形式公布。
六、融資方案的設計
1、融資方式
(1)股權融資方式(注：股權和債權方式是兩種最主要的方式)
方式：融資方式將以融資方股權進(jìn)行抵押借款
這種投資方式協(xié)助融資方快速成長(cháng)，在一定時(shí)間內通過(guò)管理者回購等方式撤出投資，取得高額投資回報的一種投資方式。
操作步驟：簽訂風(fēng)險投資協(xié)議書(shū)
a、對融資方的債務(wù)債權進(jìn)行核查確認
b、簽訂風(fēng)險投資協(xié)議書(shū)：確定股權比例、確定退出時(shí)間、確定管理者回購方式、確定再融資資金數量及時(shí)間、確定管理上的監控方式、確定協(xié)助義務(wù)。
c、在有關(guān)管理部門(mén)辦理登記手續
(2)債權融資方式
方式：投融資雙方簽定借貸合同(以公司股東各自的廠(chǎng)房、設備或股權等作為擔保抵押)進(jìn)行融資，確定相應回報利率和收回貸款的期限（暫定三年，后期如有資金可雙方再商議）。
(3)債轉股的融資方式
投融資雙方開(kāi)始以借貸關(guān)系進(jìn)行融資，投資方在借貸期間內或借貸期結束時(shí)，如借款資金償還不足，可商議以公司協(xié)定的股權作為抵償。
2、融資規模、期限和價(jià)格
項目融資的規模為6000萬(wàn)，期限為三年，可承受的融資成本在年回報15%之內，最高不超過(guò)18%。
3、風(fēng)險分析
a、投資方的投資資金及收益風(fēng)險在項目分步啟動(dòng)的情況下可雙方考慮按簽署的項目計劃書(shū)分步注入資金，從而解除投資方的資金與收益風(fēng)險顧慮及融資方的融資利息成本風(fēng)險。
b、投資方不能有效監控好管理者的經(jīng)營(yíng)從而產(chǎn)生新的債務(wù)而產(chǎn)生的連帶風(fēng)險，可考慮財務(wù)總監每月將預算資金計劃與實(shí)施資金計劃經(jīng)公司股東簽字后報投資方。
c、破產(chǎn)風(fēng)險，以雙方簽署的資產(chǎn)抵押為優(yōu)先償還；
d、融資者為掌控全局經(jīng)營(yíng)，在償還借貸資金時(shí)利益出讓風(fēng)險。
f、融資者提前償還而付出的資金成本風(fēng)險。
風(fēng)險化解方案
a、資方對是否資金進(jìn)入后可以完成計劃要進(jìn)行評估和測算。
b、投資方對融資方的項目進(jìn)程進(jìn)行監控，并按照進(jìn)程需要分批進(jìn)行投資款的專(zhuān)款專(zhuān)用。
c、投資方對融資方的相關(guān)項目所簽訂的合同進(jìn)行核審后，評估其付款和還款能力。
d、資方審核融資方的還款計劃可行性，一旦確定后將按還款計劃回款。
4、退出機制
a、股權方式融資的退出
項目進(jìn)行中投資方退出;
b、債權方式融資退出
5、抵押和保證
在涉及到投資安全的時(shí)候，投資者最關(guān)心的是如何保障投資的安全。所以最有效的安全措施就是有效資產(chǎn)的抵押。
股東簽字：
計劃方：醴陵市花炮銷(xiāo)售股份有限公司籌備組
2015年6月10日
融資計劃書(shū)目錄
一、公司介紹
二、項目分析
三、市場(chǎng)分析
四、管理團隊
五、財務(wù)計劃
六、融資方案的設計
七、摘要
一、學(xué)校介紹
1、學(xué)校簡(jiǎn)介
成立時(shí)間：
教學(xué)宗旨：做全國最好的會(huì )計學(xué)校！ 學(xué)校戰略：踏實(shí)
主要產(chǎn)品：
2、公司現狀
資本結構：
凈資產(chǎn)：
總資產(chǎn)：
年報：
前幾年學(xué)員資源：
本期學(xué)生：
3、股東實(shí)力
股東的背景也會(huì )對投資者產(chǎn)生重要的影響。如果股東中有大的企業(yè)，或者公司本身就屬于大型集團，那么對融資會(huì )產(chǎn)生很多好處。如果大股東能提供某種擔保則更好。
4、歷史業(yè)績(jì)
對于開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，以前做過(guò)什么項目，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)如何，都是要特別說(shuō)明的地方，如果一個(gè)企業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗豐富，那么對于其執行能力就會(huì )得到承認。
5、資信程度
把銀行提供的資信證明，工商、稅務(wù)等部門(mén)評定的各種獎勵，或者其他取得的榮譽(yù)，都可以寫(xiě)進(jìn)去，而且要把相關(guān)資料作為附件列入。最好有證明的人員。
6、董事會(huì )決議
對于需要融資的項目，必須經(jīng)過(guò)公司決策層的同意。這樣才更加強了融資的可信程度，而不是戲言。
二、項目分析
1、項目的基本情況
位置、占地面積、建筑面積、物業(yè)類(lèi)型、工程進(jìn)度等，都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本情況，需要在報告中指出。
2、項目來(lái)歷
項目來(lái)歷是指項目的來(lái)龍去脈，項目的上家是誰(shuí)，怎么得到的項目，是否有遺留問(wèn)題，是如何解決的等情況。
3、證件狀況文件
項目是否有土地證、用地規劃許可證、項目規劃許可證、開(kāi)工證和銷(xiāo)售許可證等五證的情況。需要復印件。
4、資金投入
自有資金的數額、投入的比例、其他資金來(lái)源及所占比例、建筑商墊資情況、預計收到預售款等情況等，方便了解項目的資金狀況。
5、市場(chǎng)定位
指項目的市場(chǎng)定位，包括項目的物業(yè)類(lèi)型、檔次、項目的目標客戶(hù)群等
6、建造的過(guò)程和保證
項目的建筑安裝過(guò)程，如何得到保障可以如期完工。而不會(huì )耽誤工期，不會(huì )導致項目無(wú)法按期交付使用。
三、市場(chǎng)分析
1、地方宏觀(guān)經(jīng)濟分析
房地產(chǎn)是一個(gè)區域性的市場(chǎng)，受到地方經(jīng)濟的影響比較大。而表征一個(gè)地區的經(jīng)濟發(fā)展的指標等數據和經(jīng)濟發(fā)展的定性說(shuō)明等需在本部分體現。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析
房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析比較復雜，而且說(shuō)明起來(lái)可繁可簡(jiǎn)。簡(jiǎn)單說(shuō)需要定性分析本地區房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，平均價(jià)格，各種類(lèi)型房地產(chǎn)的目標客戶(hù)群等。復雜些說(shuō)明則需要在時(shí)間數軸上表征價(jià)格的走勢波動(dòng)，但是，因為很多地區沒(méi)有進(jìn)行常規的價(jià)格跟蹤，所以，嚴格數據的分析很難完成，但是可以通過(guò)典型項目的分析來(lái)代替。
3、競爭對手和可比較案例
分析現有的幾個(gè)類(lèi)似項目的規劃、價(jià)格、銷(xiāo)售進(jìn)度、目標客戶(hù)群等，同時(shí)，也需要羅列一些未來(lái)可能進(jìn)入市場(chǎng)競爭的對手項目情況，以及未來(lái)的市場(chǎng)供應量等情況。
4、未來(lái)市場(chǎng)預測及影響因素
未來(lái)的市場(chǎng)預測很難預料，但是可以通過(guò)市場(chǎng)的周期的方法和重點(diǎn)因素分析法等分析方法做出預測。
四、管理團隊
1、人員構成
公司主要團隊的組成人員的名單，工作的經(jīng)歷和特點(diǎn)。如果一個(gè)團隊有足夠多經(jīng)驗豐富的人員，則會(huì )對投資的安全有很大的保障。
2、組織結構
企業(yè)內部的部門(mén)設置、內部的人員關(guān)系、公司文化等都可以進(jìn)行說(shuō)明。
3、管理規范性
管理制度，管理結構等的評價(jià)?？梢杂蓪?zhuān)門(mén)的管理顧問(wèn)公司來(lái)評價(jià)和說(shuō)明。
4、重大事項
對于企業(yè)產(chǎn)生重要影響的需要說(shuō)明的事項。
五、 財務(wù)計劃
一個(gè)好的財務(wù)計劃，對于評估項目所需資金非常關(guān)鍵，如果財務(wù)計劃準備的不好，會(huì )給投資者以企業(yè)管理者缺乏經(jīng)驗的印象，降低對企業(yè)的評價(jià)。本部分一般包括對投資計劃的財務(wù)假設，以及對未來(lái)現金流量表、資產(chǎn)負債表、損益表的預測。資金的來(lái)源和運用等內容。
其中，對于企業(yè)自有資金比例和流動(dòng)性要求較高。
六、融資方案的設計
1、融資方式
(1)股權融資方式(注：股權和債權方式是兩種最主要的方式，但是，還有很多不是某一種方式所能解決的，而是幾種方式在不同的時(shí)間段的組合。這部分是解決問(wèn)題的關(guān)鍵，是否能夠取得資金，關(guān)鍵在于是否能夠通過(guò)融資方案解決各方的利益分配關(guān)系。)
方式：融資方式將以融資方(包括項目在內)的股權進(jìn)行抵押借款
這種投資方式是指投資人將風(fēng)險資本投資于擁有能產(chǎn)生較高收益項目的公司，協(xié)助融資人快速成長(cháng)，在一定時(shí)間內通過(guò)管理者回購等方式撤出投資，取得高額投資回報的一種投資方式。
操作步驟：簽訂風(fēng)險投資協(xié)議書(shū)
a、對融資方的債務(wù)債權進(jìn)行核查確認
b、簽訂風(fēng)險投資協(xié)議書(shū)：確定股權比例、確定退出時(shí)間、確定管理者回購方式、確定再融資資金數量及時(shí)間、確定管理上的監控方式、確定協(xié)助義務(wù)。
c、在有關(guān)管理部門(mén)辦理登記手續
(2)債權融資方式
方式：投融資雙方簽定借貸合同進(jìn)行融資，確定相應固定利率和收回貸款的期限。
(3)債轉股的融資方式
投融資雙方開(kāi)始以借貸關(guān)系進(jìn)行融資，投資方在借貸期間內或借貸期結束時(shí)，按相應的比例折算成相應的股份。
(4)房地產(chǎn)信托融資
(5)多種融資方式的組合
在不同的時(shí)間階段用不同的融資方式。在項目的初級階段主要以股權融資方式為主，因為對融資方來(lái)說(shuō)這個(gè)階段的資產(chǎn)負債情況不會(huì )有很大的壓力;在中后期階段可以運用股權、債權方式，這個(gè)階段融資方對整個(gè)項目有了明確的預期，在債務(wù)的償還上有明確的預期。
2、融資期限和價(jià)格
融資的期限，可承受的融資成本等，都需要解釋清楚。
3、風(fēng)險分析(任何投資都存在風(fēng)險，所以應該說(shuō)明項目存在的主要風(fēng)險是什么，如何克服這些風(fēng)險。)
對投資融資雙方有可能的風(fēng)險存在作出判斷。
a、投資方的投資資金及收益風(fēng)險在項目無(wú)法啟動(dòng)的情況下將一直獨立承擔投資資金成本，及追加資金成本。
b、投資方不能有效監控好管理者的經(jīng)營(yíng)從而產(chǎn)生新的債務(wù)而產(chǎn)生的連帶風(fēng)險。
c、破產(chǎn)風(fēng)險
d、融資者對投資者的信用沒(méi)有得到確定而產(chǎn)生無(wú)法回購的風(fēng)險
e、融資者為掌控全局經(jīng)營(yíng)，在回購時(shí)利益出讓增加風(fēng)險。
f、融資者提前回購而付出的資金成本風(fēng)險。
風(fēng)險化解方案
a、資方對是否資金進(jìn)入后可以完成計劃要進(jìn)行評估和測算。
b、投資方對融資方的項目進(jìn)程進(jìn)行監控，并按照進(jìn)程需要分批進(jìn)行投資款的專(zhuān)款專(zhuān)用。
c、投資方對融資方的相關(guān)項目所簽訂的合同進(jìn)行核審后，評估其付款和還款能力。
d、資方審核融資方的還款計劃可行性，一旦確定后將按還款計劃回款。
4、退出機制(絕大多數的投資都不是為了自用，而是是為了獲利，因此都涉及到退出機制問(wèn)題，所以，需要在此說(shuō)明投資者可能的退出時(shí)間和退出方式。)
a、股權方式融資的退出
項目進(jìn)行中投資方退出;
b、債權方式融資退出
項目進(jìn)行中投資方退出，可以用違約今的形式控制;
項目完成投資方退出，按時(shí)還本付息;
5、抵押和保證
在涉及到投資安全的時(shí)候，投資者最關(guān)心的是如何保障投資的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信譽(yù)卓著(zhù)的公司的保證。
6、對房地產(chǎn)行業(yè)不熟悉的客戶(hù)，需要提供操作的細節，即如何保證投資項目是可行的。
七、摘要
長(cháng)篇的融資報告是提供給有融資意向的客戶(hù)來(lái)認真讀的，而對于在接觸客戶(hù)的初期階段，僅需要提供報告摘要就可以了。報告摘要是對融資報告的高度濃縮，因此，言簡(jiǎn)意賅就非常重要。
商業(yè)計劃書(shū)(business plan)，是創(chuàng )業(yè)者或經(jīng)營(yíng)者準備的一份書(shū)面計劃，用以描述當運營(yíng)一個(gè)企業(yè)時(shí)相關(guān)所有內外部要素。
一份好的商業(yè)計劃書(shū)將會(huì )使會(huì )使投資者更快、更好地了解投資項目，使投資者對項目有信心，有熱情，促成投資者參與該項目，最終達到為項目籌集資金的作用。
《中國房地產(chǎn)咨詢(xún)項目融資(執行)商業(yè)計劃書(shū)》可以向投資人全面的展示公司和項目目前狀況、未來(lái)發(fā)展潛力，我們的商業(yè)計劃書(shū)具有更加關(guān)注產(chǎn)品、敢于競爭、充分市場(chǎng)調研，資料說(shuō)明、表明行動(dòng)的方針、展示優(yōu)秀團隊、良好的財務(wù)預計、出色的計劃概要等特點(diǎn)。
本商業(yè)計劃書(shū)在經(jīng)過(guò)前期對項目科學(xué)地調研、分析、搜集與整理有關(guān)資料的基礎上，可以幫助公司、企業(yè)或項目單位為了達到招商融資和其它發(fā)展目標等作用，其主要內容包括： 經(jīng)營(yíng)者的.理念、市場(chǎng)、客戶(hù)、比較優(yōu)勢、管理團隊、財務(wù)預測、風(fēng)險因素等等。
商業(yè)計劃書(shū)對市場(chǎng)的分析由大入小，從宏觀(guān)到微觀(guān)，以數據為基礎，深刻的描述公司/ 項目在市場(chǎng)中將爭取的定位。
在比較優(yōu)勢方面，對企業(yè)本身強弱情況及競爭對手的戰略而作出詳盡的分析;在管理團隊方面，從各人的背景及經(jīng)驗分析其對公司/ 項目中不同崗位的作用;在最關(guān)鍵的財務(wù)預測上，報告將對絕大部分的財務(wù)假設及其所引致的財務(wù)影響徹底的描述及分析。
通過(guò)《中國房地產(chǎn)咨詢(xún)項目融資(執行)商業(yè)計劃書(shū)》，經(jīng)營(yíng)者會(huì )更了解生意的整體情況及業(yè)務(wù)模型，也能讓投資者判斷該生意的可盈利性，是項目市場(chǎng)融資的一個(gè)關(guān)鍵而有效的工具。
第一章 房地產(chǎn)咨詢(xún)項目概要
一、項目公司 二、項目簡(jiǎn)介 三、客戶(hù)基礎 四、市場(chǎng)機遇
五、項目投資價(jià)值
六、項目資金及合作
七、項目成功的關(guān)鍵
八、公司使命
九、經(jīng)濟目標
第二章 公司介紹
一、項目公司與關(guān)聯(lián)公司
二、公司組織結構
三、歷史財務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況
四、歷史管理與營(yíng)銷(xiāo)基礎
五、公司地理位置
六、公司發(fā)展戰略
七、公司內部控制管理
第三章 項目/房地產(chǎn)咨詢(xún)項目產(chǎn)品介紹
一、產(chǎn)品(分類(lèi)、名稱(chēng)、規格、型號、產(chǎn)量、價(jià)格等)
二、產(chǎn)品特性
三、產(chǎn)品生產(chǎn)原料
四、產(chǎn)品加工工藝
五、生產(chǎn)線(xiàn)主要設備
六、核心生產(chǎn)設備
七、正在開(kāi)發(fā)/待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品簡(jiǎn)介 八、研發(fā)計劃及時(shí)間表 九、知識產(chǎn)權策略 十、無(wú)形資產(chǎn)(商標知識產(chǎn)權專(zhuān)利等)
十一、項目地理位置與背景
十二、項目建設基本方案
第四章 房地產(chǎn)咨詢(xún)項目產(chǎn)品市場(chǎng)分析
一、產(chǎn)品原料市場(chǎng)分析
二、目標區域產(chǎn)品供需現狀與預測(目標市場(chǎng)分析)
三、產(chǎn)品市場(chǎng)供給狀況分析
四、產(chǎn)品市場(chǎng)需求狀況分析
五、產(chǎn)品市場(chǎng)平衡性分析
六、產(chǎn)品銷(xiāo)售渠道分析
七、競爭對手情況與分析
1、競爭對手情況
2、競爭對手情況分析
八、行業(yè)準入與政策環(huán)境分析
九、產(chǎn)品市場(chǎng)預測
第五章 房地產(chǎn)咨詢(xún)項目產(chǎn)品生產(chǎn)項目發(fā)展戰略與實(shí)施計劃
一、項目執行戰略
六、產(chǎn)品市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略
1、產(chǎn)品市場(chǎng)定位策略
2、產(chǎn)品定價(jià)策略
3、產(chǎn)品市場(chǎng)促銷(xiāo)策略
4、產(chǎn)品的電子網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)
七、產(chǎn)品銷(xiāo)售代理系統
八、產(chǎn)品銷(xiāo)售計劃
第六章 房地產(chǎn)咨詢(xún)項目產(chǎn)品項目swot綜合分析
一、項目?jì)?yōu)勢分析
二、項目弱勢分析
三、項目機會(huì )分析
四、項目威脅分析
五、swot綜合分析
第七章 項目管理與人員計劃
一、組織結構
二、管理團隊介紹
三、管理團隊建設與完善
四、人員招聘與培訓計劃
五、人員管理制度與激勵機制
六、成本控制管理
七、項目實(shí)施進(jìn)度計劃
第八章 項目風(fēng)險分析與規避對策
一、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險及其規避
二、技術(shù)人才風(fēng)險及其規避
三、安全、污染風(fēng)險及控制
四、產(chǎn)品市場(chǎng)開(kāi)拓風(fēng)險及其規避
五、政策風(fēng)險及其規避
六、中小企業(yè)融資風(fēng)險與對策
第九章 房地產(chǎn)咨詢(xún)項目產(chǎn)品項目投入估算與資金籌措
一、項目中小企業(yè)融資需求與貸款方式
二、項目資金使用計劃
三、中小企業(yè)融資資金使用計劃
四、貸款方式及還款保證
第十章 房地產(chǎn)咨詢(xún)項目產(chǎn)品生產(chǎn)項目財務(wù)預算
一、財務(wù)分析說(shuō)明
二、財務(wù)資料預測
1、銷(xiāo)售收入明細表
2、成本費用明細表
3、薪金水平明細表
4、固定資產(chǎn)明細表
8.1 財務(wù)盈利能力分析
8.2 項目清償能力分析
第十一章 公司無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值分析
一、分析方法的選擇
二、收益年限的確定
三、基本數據
四、無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值的確定
附件附表：
一、附件
二、附表
融資計劃書(shū)包含了投資決策所關(guān)心的全部?jì)热?，例如企業(yè)商業(yè)模式、產(chǎn)品和服務(wù)模式、市場(chǎng)分析、融資需求、運作計劃、競爭分析、財務(wù)分析、風(fēng)險分析等內容。
融資計劃書(shū)，其實(shí)是一份說(shuō)服投資者的證明書(shū).
對它的撰寫(xiě)，大體分為五個(gè)大步驟：
第一，融資項目的論證;主要是指項目的可行性和項目的收益率。
第二，融資途徑的選擇;你做為融資人，應該選擇成本低，融資快的融資方式。
比如說(shuō)發(fā)行股票，證券，向銀行貸款，接受入伙者的投資;如果你的項目和現行的產(chǎn)業(yè)政策相符，可以請求政府財政支持。
第三，融資的分配;所融資金應該專(zhuān)款專(zhuān)用，已保證項目實(shí)施的連續性。
第四，融資的歸還;項目的實(shí)施總有個(gè)期限的控制，一旦項目的實(shí)施開(kāi)始回收本金，就應該開(kāi)始把所融的資金進(jìn)行合理的償還。
第五，融資利潤的分配。
如果，第一步已經(jīng)完成，那么就可以開(kāi)始第二步的實(shí)施。
商業(yè)計劃書(shū)(businessplan)，是創(chuàng )業(yè)者或經(jīng)營(yíng)者準備的一份書(shū)面計劃，用以描述當運營(yíng)一個(gè)企業(yè)時(shí)相關(guān)所有內外部要素。一份好的商業(yè)計劃書(shū)將會(huì )使會(huì )使投資者更快、更好地了解投資項目，使投資者對項目有信心，有熱情，促成投資者參與該項目，最終達到為項目籌集資金的作用。
《中國房地產(chǎn)咨詢(xún)項目融資(執行)商業(yè)計劃書(shū)》可以向投資人全面的展示公司和項目目前狀況、未來(lái)發(fā)展潛力，我們的商業(yè)計劃書(shū)具有更加關(guān)注產(chǎn)品、敢于競爭、充分市場(chǎng)調研，資料說(shuō)明、表明行動(dòng)的方針、展示優(yōu)秀團隊、良好的財務(wù)預計、出色的計劃概要等特點(diǎn)。本商業(yè)計劃書(shū)在經(jīng)過(guò)前期對項目科學(xué)地調研、分析、搜集與整理有關(guān)資料的基礎上，可以幫助公司、企業(yè)或項目單位為了達到招商融資和其它發(fā)展目標等作用，其主要內容包括：經(jīng)營(yíng)者的理念、市場(chǎng)、客戶(hù)、比較優(yōu)勢、管理團隊、財務(wù)預測、風(fēng)險因素等等。商業(yè)計劃書(shū)對市場(chǎng)的分析由大入小，從宏觀(guān)到微觀(guān)，以數據為基礎，深刻的描述公司/項目在市場(chǎng)中將爭取的定位。在比較優(yōu)勢方面，對企業(yè)本身強弱情況及競爭對手的戰略而作出詳盡的分析;在管理團隊方面，從各人的.背景及經(jīng)驗分析其對公司/項目中不同崗位的作用;在最關(guān)鍵的財務(wù)預測上，報告將對絕大部分的財務(wù)假設及其所引致的財務(wù)影響徹底的描述及分析。通過(guò)《中國房地產(chǎn)咨詢(xún)項目融資(執行)商業(yè)計劃書(shū)》，經(jīng)營(yíng)者會(huì )更了解生意的整體情況及業(yè)務(wù)模型，也能讓投資者判斷該生意的可盈利性，是項目市場(chǎng)融資的一個(gè)關(guān)鍵而有效的工具。
一、項目公司二、項目簡(jiǎn)介三、客戶(hù)基礎四、市場(chǎng)機遇。
七、項目成功的關(guān)鍵。
八、公司使命。
九、經(jīng)濟目標。
一、項目公司與關(guān)聯(lián)公司。
二、公司組織結構。
三、歷史財務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況。
四、歷史管理與營(yíng)銷(xiāo)基礎。
五、公司地理位置。
六、公司發(fā)展戰略。
七、公司內部控制管理。
一、產(chǎn)品(分類(lèi)、名稱(chēng)、規格、型號、產(chǎn)量、價(jià)格等)。
二、產(chǎn)品特性。
三、產(chǎn)品生產(chǎn)原料。
四、產(chǎn)品加工工藝。
五、生產(chǎn)線(xiàn)主要設備。
六、核心生產(chǎn)設備。
七、正在開(kāi)發(fā)/待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品簡(jiǎn)介八、研發(fā)計劃及時(shí)間表九、知識產(chǎn)權策略十、無(wú)形資產(chǎn)(商標知識產(chǎn)權專(zhuān)利等)。
十一、項目地理位置與背景。
十二、項目建設基本方案。
一、產(chǎn)品原料市場(chǎng)分析。
二、目標區域產(chǎn)品供需現狀與預測(目標市場(chǎng)分析)。
三、產(chǎn)品市場(chǎng)供給狀況分析。
四、產(chǎn)品市場(chǎng)需求狀況分析。
五、產(chǎn)品市場(chǎng)平衡性分析。
六、產(chǎn)品銷(xiāo)售渠道分析。
七、競爭對手情況與分析。
1、競爭對手情況。
2、競爭對手情況分析。
八、行業(yè)準入與政策環(huán)境分析。
九、產(chǎn)品市場(chǎng)預測。
一、項目執行戰略。
六、產(chǎn)品市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略。
1、產(chǎn)品市場(chǎng)定位策略。
2、產(chǎn)品定價(jià)策略。
3、產(chǎn)品市場(chǎng)促銷(xiāo)策略。
4、產(chǎn)品的電子網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)。
七、產(chǎn)品銷(xiāo)售代理系統。
八、產(chǎn)品銷(xiāo)售計劃。
一、項目?jì)?yōu)勢分析。
二、項目弱勢分析。
三、項目機會(huì )分析。
四、項目威脅分析。
五、swot綜合分析。
一、組織結構。
二、管理團隊介紹。
三、管理團隊建設與完善。
四、人員招聘與培訓計劃。
五、人員管理制度與激勵機制。
六、成本控制管理。
一、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險及其規避。
二、技術(shù)人才風(fēng)險及其規避。
三、安全、污染風(fēng)險及控制。
四、產(chǎn)品市場(chǎng)開(kāi)拓風(fēng)險及其規避。
五、政策風(fēng)險及其規避。
六、中小企業(yè)融資風(fēng)險與對策。
一、項目中小企業(yè)融資需求與貸款方式。
三、中小企業(yè)融資資金使用計劃。
四、貸款方式及還款保證。
一、財務(wù)分析說(shuō)明。
二、財務(wù)資料預測。
1、銷(xiāo)售收入明細表。
2、成本費用明細表。
3、薪金水平明細表。
4、固定資產(chǎn)明細表。
5、資產(chǎn)負債表6、利潤及利潤分配明細表7、現金流量表8、財務(wù)收益能力分析。
8.1財務(wù)盈利能力分析。
8.2項目清償能力分析。
一、分析方法的選擇。
二、收益年限的確定。
三、基本數據。
四、無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值的確定。
附件附表：
一、附件。
二、附表。
文檔為doc格式。
一、公司簡(jiǎn)介：
桐柏縣淮水實(shí)業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)淮水實(shí)業(yè))成立于xx年。
法人代表：李榴栓。
淮水實(shí)業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍為白云石、鉀長(cháng)石、鈉長(cháng)石、石英石、高嶺土、百貨的購銷(xiāo)。
淮水實(shí)業(yè)自有優(yōu)質(zhì)白云石礦山4座，儲量1.2億噸。鉀長(cháng)石礦山2座，儲量6500萬(wàn)噸。白云石、鉀長(cháng)石是玻璃、陶瓷、制釉、水泥、煉鋼的原材料和添加劑。礦山初步估算原值為150億。
淮水實(shí)業(yè)現有員工259人，其中高級工程師3人，工程師9人，高級營(yíng)銷(xiāo)師10人，財務(wù)管理人員5人。
二、淮水實(shí)業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念：
淮水實(shí)業(yè)以質(zhì)量求生存，永遠堅持客戶(hù)第一、朋友第一、利益第一的原則。通過(guò)朋友拓展客戶(hù)、拓展業(yè)務(wù)，實(shí)現互利共贏(yíng)。
三、淮水實(shí)業(yè)的固定資產(chǎn)：
1.淮水實(shí)業(yè)公司辦公樓建筑面積：1670平方米，土地面積：平方米，估值850--1000萬(wàn)元。
2.廠(chǎng)房、機械設備估值750萬(wàn)元。
四、礦石指標：
經(jīng)洛玻生產(chǎn)中心化驗室檢測：
白云石：
氧化鈣30.92%。
氧化鎂21.26%。
氧化鐵0.036%。
氧化硅0.08%。
鉀長(cháng)石：
氧化硅66.46%。
氧化鐵0.33%。
氧化鋁16.29%。
氧化鉀12.92%。
都是特級、一級產(chǎn)品。
五、客戶(hù)群:。
1.現有客戶(hù)：在河南省境內350公里范圍內，有業(yè)務(wù)往來(lái)的玻璃企業(yè)2家，制釉企業(yè)1家，年需要白云石粉12萬(wàn)噸，鉀長(cháng)石粉6.5萬(wàn)噸，年營(yíng)業(yè)額4300萬(wàn)元。
2.潛在客戶(hù)：隨著(zhù)都市圈大氣污染治理力度的加大，一些靠近都市的白云石、鉀長(cháng)石加工企業(yè)將被關(guān)閉。運輸距離288公里的漢陽(yáng)玻璃生產(chǎn)企業(yè)群，運輸距離450公里的沙河玻璃生產(chǎn)企業(yè)群都將成為淮水實(shí)業(yè)的潛在客戶(hù)。
六、營(yíng)業(yè)利潤：
除去開(kāi)采、加工、運輸、稅收、工資等費用。
1.白云石粉到岸利潤每噸35元。12萬(wàn)噸x35元=420萬(wàn)元。
2.鉀長(cháng)石粉到岸利潤每噸55元。6.5萬(wàn)噸x55元=357.5萬(wàn)元。
共計777.5萬(wàn)元。
七：融資額：
淮水實(shí)業(yè)因技術(shù)改造、運輸、客戶(hù)占壓資金等因素，需資金2200--2600萬(wàn)元?；此畬?shí)業(yè)自籌資金1600萬(wàn)元，資金缺口600--1000萬(wàn)元。
八、融資方式：
1.房產(chǎn)抵押貸款。
2.出讓股份讓對方參股經(jīng)營(yíng)。
3.融資額：600--1000萬(wàn)元。
4.融資期限：5年。
九、還款方式：
每年付息，到期還本。
在新舊世紀交替之際，如何更好地建設、發(fā)展和應用以因特網(wǎng)為代表的全球網(wǎng)絡(luò )體系，使之在社會(huì )生活特別是在經(jīng)濟領(lǐng)域內發(fā)揮更有效的作用，是擺在我們面前的歷史重任。
經(jīng)驗表明，任何一項新的技術(shù)和事物不可能超越歷史和脫離現實(shí)而取得發(fā)展。我國當前的情況是：網(wǎng)絡(luò )應用體系正在逐步形成并繼續高速發(fā)展，上網(wǎng)人數自1997年底的62萬(wàn)人增長(cháng)到1998年底的210萬(wàn)人，據國外權威機構估計，1999年底可能達到990萬(wàn)人，前號喜人，網(wǎng)絡(luò )將有無(wú)限光明的作為。
雖然如此，我國網(wǎng)絡(luò )事業(yè)的發(fā)展與國內信息產(chǎn)業(yè)其他領(lǐng)域的發(fā)展相比以及與國外同行業(yè)的發(fā)展相比，無(wú)論在網(wǎng)絡(luò )規模、上網(wǎng)人數，還是在服務(wù)質(zhì)量以度電子商務(wù)應用等各方面的差距仍然很大。追其根源，除了總體投入不足，電信資費過(guò)高等客觀(guān)因素外，關(guān)鍵還在于網(wǎng)絡(luò )業(yè)界沒(méi)有能夠實(shí)現與（以買(mǎi)方和賣(mài)方為代表的）經(jīng)濟活動(dòng)主體的廣泛、深入、有效的相互滲透和全面融合。
盡管眾多網(wǎng)絡(luò )服務(wù)商和發(fā)展商都在極力宣傳、推廣和探索以網(wǎng)絡(luò )購銷(xiāo)及網(wǎng)絡(luò )結算為主題的電子商務(wù)體系，但是縱觀(guān)我國當前的網(wǎng)上購物網(wǎng)站，幾乎都是搞形式，收效甚微，對廠(chǎng)商和顧客無(wú)法起到吸引作用。原因何在？問(wèn)題的關(guān)鍵在于對客觀(guān)經(jīng)濟規律特別是價(jià)值規律在現實(shí)經(jīng)濟活動(dòng)中的作用分析不夠、認識不足、運用不力，缺乏有效的手段，沒(méi)有找到正確的切入點(diǎn)和牽引點(diǎn)。
“網(wǎng)絡(luò )拍賣(mài)”正是這樣一種符合價(jià)值規律的、易于操作的、有效的手段。近兩年來(lái)，發(fā)達國家的網(wǎng)絡(luò )拍賣(mài)業(yè)務(wù)平地而起，發(fā)展迅猛。據不完全統計，目前包括一些知名網(wǎng)站在內的大型拍賣(mài)網(wǎng)站已有150多家。網(wǎng)絡(luò )拍賣(mài)品種也早已突破了傳統拍賣(mài)概念，幾乎涵蓋了所有商品種類(lèi)。
國外評論家是這樣說(shuō)的：“看看你以前購買(mǎi)的一切物品，其中有多少是通過(guò)討價(jià)還價(jià)買(mǎi)到的？將來(lái)，你對自己想買(mǎi)的幾乎所有物品都可以在討價(jià)還價(jià)中獲得。網(wǎng)絡(luò )將使幾乎一切物品的實(shí)時(shí)拍賣(mài)成為可能?！迸馁u(mài)是商業(yè)運作的一種特殊形式，它與常規商業(yè)形式的最大區別在于：它把商品的定價(jià)權從賣(mài)方手中移交到了買(mǎi)方手中，從而極大地調動(dòng)了買(mǎi)方的購物積極性。
網(wǎng)絡(luò )拍賣(mài)形式與傳統的拍賣(mài)形式相比，其最大優(yōu)勢在于它打破了空間與時(shí)問(wèn)的限制，使拍賣(mài)市場(chǎng)乃至整個(gè)拍賣(mài)行業(yè)得到了無(wú)限的擴展，產(chǎn)生了質(zhì)的變化和飛躍。
網(wǎng)絡(luò )拍賣(mài)要求所有的參與者要具備較高的商業(yè)信用等級，如此才能在生動(dòng)活潑的交易過(guò)程中，潛移默化地培育和提高參與者的社會(huì )道德和商業(yè)信譽(yù)水準。
網(wǎng)絡(luò )拍賣(mài)不僅是一種購銷(xiāo)形式，同時(shí)也是一種極佳的廣告形式，它充分滿(mǎn)足廠(chǎng)商及其產(chǎn)品的宣傳要求，從而拉動(dòng)網(wǎng)上購物和其他購銷(xiāo)業(yè)務(wù)的同步發(fā)展。
我國目前尚無(wú)長(cháng)期開(kāi)通的大型網(wǎng)絡(luò )拍賣(mài)網(wǎng)站。
努力打造和完善以高新科技為基礎的，適舍中國國情并具有中國特色的電子商務(wù)體系及其應用平臺。
認真探索和開(kāi)拓以網(wǎng)上拍賣(mài)為先導的、適應買(mǎi)方市場(chǎng)形態(tài)的、以社會(huì )協(xié)作和代理制為基礎的遠程購銷(xiāo)形式以及與之配套的遠程售后服務(wù)系統。積極推動(dòng)和發(fā)展國際間的經(jīng)濟、科技、文化交流，建立以信息高速公路為依托的跨國零售通道及與之配套的快速反應機制，以滿(mǎn)足國內外消費者日益增長(cháng)的需求。
充分運用和發(fā)揮客觀(guān)規律特別是價(jià)值規律的杠桿作用，以生動(dòng)新穎、多姿多彩且簡(jiǎn)單易行的形式，匯集和調動(dòng)購、產(chǎn)、銷(xiāo)乃至金融、儲運、郵政等各方面的積極性，以達到溝通供求、內需、市場(chǎng)增溫的目的。
有效拉動(dòng)和催化信息產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟其他行業(yè)乃至上層建筑的相互滲透和融合，加速信息產(chǎn)業(yè)化和產(chǎn)業(yè)信息化進(jìn)程，以期五相促進(jìn)、共存共榮。
1、項目名稱(chēng)：商業(yè)性拍賣(mài)網(wǎng)站。
2、網(wǎng)站名稱(chēng)：xx網(wǎng)絡(luò )拍賣(mài)交易網(wǎng)。
3、國內域名：
4、國際域名：
5、主辦單位：
6、協(xié)辦單位：
7、投資總額：人民幣120萬(wàn)元。
8、投資形式：現金、實(shí)物廈各種有價(jià)證券（詳見(jiàn)協(xié)議書(shū)）。
9、投資比例：由各參加單位商定（詳見(jiàn)協(xié)議書(shū)）。
2000年的主要任務(wù)如下：
8月中旬后，開(kāi)通每年365天，每天24小時(shí)連續運行的常規拍賣(mài)業(yè)務(wù)。聯(lián)合各界同仁，積極研討、發(fā)起組織并向國家申報成立“中國電子商務(wù)促進(jìn)會(huì )”和“中國電子商務(wù)發(fā)展基金”。
社會(huì )效益：
增強全民用網(wǎng)意識；促進(jìn)電子商務(wù)發(fā)展；刺激社會(huì )消費需求；擴大國產(chǎn)商品出口。
經(jīng)濟效益：
總收入=拍賣(mài)傭金+廣告收入+部分贊助資金。
預計2000年網(wǎng)絡(luò )常規拍賣(mài)銷(xiāo)售總額不少于4000萬(wàn)元，兩場(chǎng)大型網(wǎng)絡(luò )拍賣(mài)活動(dòng)銷(xiāo)售總額不少于5000萬(wàn)元，合計銷(xiāo)售總額約為9000萬(wàn)元。按3%計算，可分配利潤預計可達270萬(wàn)元（9000萬(wàn)元×3%=270萬(wàn)元）。
本項目遵循“聯(lián)合社會(huì )力量，滿(mǎn)足社會(huì )需求”、“充分發(fā)揮高新科技的引導作用，充分運用價(jià)值規律的杠桿作用”、“不等、不靠、可大、可小”和“少花錢(qián)、多辦事，有什幺條件打什幺仗”的運營(yíng)原則。因此，初始投資規模僅為90萬(wàn)元，且由多家分擔，大部分投入又是投資人已經(jīng)擁有的設備和功能，現金投入較少。
本項目將搶占多項全國第一，如：開(kāi)辦第一個(gè)大型專(zhuān)業(yè)網(wǎng)絡(luò )拍賣(mài)網(wǎng)站、組織第一次大型網(wǎng)絡(luò )拍賣(mài)活動(dòng)等，非常有利于吸引國內外銷(xiāo)售商、廣告商、贊助商、服務(wù)商和廣大消費者。
本項目的特點(diǎn)是準備時(shí)間長(cháng)、拍賣(mài)周期短、參加人員多、成交數量大，只要事先做好安排，堅持“不打無(wú)準備之仗”的原則，一般不會(huì )有意外情況出現。
本項目是以提供網(wǎng)絡(luò )拍賣(mài)平臺和相關(guān)服務(wù)為主的中介服務(wù)業(yè)，并不參加風(fēng)險較大、競爭較激烈的商品經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。在拍品交割時(shí)采用先收款、后付貨的結算形式。這種經(jīng)營(yíng)方式和收入構成實(shí)際上已避開(kāi)了主要經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。結論：投入小、風(fēng)險小、利潤也較小，但是周轉快，見(jiàn)效快。宜早下手、早準備、早開(kāi)張。
名稱(chēng)：xx公司。
成立時(shí)間、地址、團隊情況、財務(wù)狀態(tài)（略）。
宋志華男 48歲 1959年2月4日生于貴州省貴陽(yáng)市現任美國國際金融聯(lián)合投資集團總裁.中國經(jīng)濟發(fā)展研究院院長(cháng).經(jīng)濟學(xué)專(zhuān)家.教授.首席研究員.中國管理科學(xué)研究院人文科學(xué)研究所.
組織行為經(jīng)濟學(xué)專(zhuān)家.教授.首席研究員.建筑聯(lián)盟經(jīng)濟總顧問(wèn).北京中科歐亞管理科學(xué)研究院經(jīng)濟學(xué)教授.中國招商引資經(jīng)濟顧問(wèn).廣州市民間投資協(xié)會(huì )金融專(zhuān)家.副理事長(cháng)，組織策劃與施工的工程項目近30多項。
副總經(jīng)理×××，男，32歲，碩士，注冊會(huì )計師。
市場(chǎng)部經(jīng)理×××，融資自然人，擁有成功融資經(jīng)歷與經(jīng)驗。
組建××江蘇省宜興市官林鎮工業(yè)集中區綜合開(kāi)發(fā)建筑項目的融資計劃書(shū)
一、項目背景
在新世紀之初，如何更好地建設、發(fā)展和應用以立體綜合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目?jì)?yōu)化體系，使之在社會(huì )生活，特別是在經(jīng)濟領(lǐng)域內發(fā)揮更有效的作用，是擺在我們面前的歷史重任。
經(jīng)驗表明，任何一項新的技術(shù)和事物不可能超越歷史和脫離現實(shí)而取得發(fā)展。
我國當前的情況是：應用這種體系正在逐步形成并繼續高速發(fā)展，前景喜人，將有無(wú)限光明的作為和實(shí)現戰略誠功的條件，以及達成合作者之間雙贏(yíng)的前程輝煌。
雖然如此，我國建筑行業(yè)事業(yè)的發(fā)展與國內房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)其他領(lǐng)域的發(fā)展相比以及與國外同行業(yè)的發(fā)展相比，無(wú)論在規模、人數、還是在工程管理與服務(wù)質(zhì)量以及設盤(pán)與放盤(pán)程序優(yōu)化管理工具，以及地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資本手段應用等各方面的差距仍然很大。
追其根源，除了總體投入不足，購房費用過(guò)高等客觀(guān)因素外，關(guān)鍵還在于業(yè)界沒(méi)有能夠實(shí)現與(以買(mǎi)方和賣(mài)方為代表的)經(jīng)濟活動(dòng)主體的廣泛、深入、有效的相互滲透和全面融合。
盡管眾多開(kāi)發(fā)商，服務(wù)商和發(fā)展商都在極力宣傳，推廣和探索，以及樓營(yíng)銷(xiāo)及結算價(jià)格為主題的體系，但是綜觀(guān)我國當前的房地產(chǎn)市場(chǎng)和區域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，幾乎都是形式泛濫，收效甚微，對辦廠(chǎng)商家和購房顧客無(wú)法起到吸引作用。
原因何在?問(wèn)題的關(guān)鍵在于對客觀(guān)經(jīng)濟規律特別是價(jià)值規律在現實(shí)經(jīng)濟活動(dòng)中的作用分析不夠，認識不足、運用不力，缺乏有效的手段，沒(méi)有找到正確的切入點(diǎn)和牽引點(diǎn)。
“立體綜合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目?jì)?yōu)化體系”正是這樣一種符合價(jià)值規律的、易于操作的、有效的手段。
近兩年來(lái)，發(fā)達國家的立體綜合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目?jì)?yōu)化體系業(yè)務(wù)平地而起，發(fā)展迅猛。
據不完全統計，目前包括一些知名立體綜合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目?jì)?yōu)化體系概念，幾乎涵蓋了所有地產(chǎn)商項目品種類(lèi)。
立體綜合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商業(yè)動(dòng)作的是一種特殊形式，它與常規商業(yè)形式的最大區別在于：它把項目商品的定價(jià)權從賣(mài)買(mǎi)雙方都容易接受的價(jià)位，從而極大地調動(dòng)了買(mǎi)方的購房積極性。
立體綜合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形式與傳統的形式相比，其最大優(yōu)勢在于它打破了空間與時(shí)間的限制，使市場(chǎng)乃至整個(gè)行業(yè)得到了無(wú)限的。
擴展，產(chǎn)生了質(zhì)的變化和飛躍。
培育和提高參與者的社會(huì )聲譽(yù)和商業(yè)信譽(yù)水準。
立體綜合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不僅是一種設盤(pán)與放盤(pán)形式，同時(shí)也是一種極佳的療告多角化戰略形式，它充分滿(mǎn)足辦廠(chǎng)商及其購房者對商品的宣傳要求，從而拉動(dòng)區域市場(chǎng)的競爭力和其他購銷(xiāo)業(yè)務(wù)的同步發(fā)展。
二、指導思想
努力建設和完善以高新科技信息管理與趨勢地產(chǎn)金融為基礎的，適合中國國情并具有中國特色立體綜合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)體系及其應用平臺。
認真探索和開(kāi)拓以立體綜合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為先導的、適應買(mǎi)方市場(chǎng)形態(tài)的、以社會(huì )協(xié)作和代理制為基礎的遠程運作形式以及與之配套的售后服務(wù)系統。
積極和發(fā)展國際間的經(jīng)濟、科技、文化交流，創(chuàng )建以立體綜合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)體系為趨勢金融地產(chǎn)的跨國通道及與之配套的'快速反應機制，以滿(mǎn)足國內外投資者日益增長(cháng)的需求。
充分運用和發(fā)揮客觀(guān)規律特別是價(jià)值規律的杠桿作用，以生動(dòng)新穎、豐富多彩且簡(jiǎn)單易行的形式，匯集和調動(dòng)購、產(chǎn)、銷(xiāo)乃至金融、儲運、郵政等各方面的積極性，以達到溝通供求、增大內需、市場(chǎng)增溫的目的。
三、項目概況
1.項目名稱(chēng)：開(kāi)發(fā)江蘇省宜興市官林鎮工業(yè)集中區綜合開(kāi)發(fā)。
2.工程名稱(chēng)：江蘇省宜興市官林鎮工業(yè)集中區綜合開(kāi)發(fā)建筑項目。
3.：主辦單位：中國經(jīng)濟發(fā)展研究院
4.：承辦單位：美國國際金融聯(lián)合投資集團
5.投資總額：人民幣10000萬(wàn)元。
6.投資形式：現金、實(shí)物及各種服務(wù)功能(詳見(jiàn)協(xié)議書(shū))。
7.投資比例：由各參加單位商定(詳見(jiàn)協(xié)議書(shū))。
四、主要任務(wù)
2008年的主要任務(wù)如下：
10～l2月，組織實(shí)施首屆“蘇南杯” 立體綜合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目房地產(chǎn)[樣房交易會(huì )(國際);7月中旬以后，實(shí)施大面積廣告制作，在電視及報刊上戰略性發(fā)布。
聯(lián)合各界同仁，積極研討、發(fā)起組織并向國家申報成立“中國新蘇南經(jīng)濟促進(jìn)會(huì )”和“中國新蘇南經(jīng)濟發(fā)展基金”。
五、效益分析
社會(huì )效益：
增強全民金融意識;促進(jìn)區域發(fā)展;刺激社會(huì )消費需求;擴大國產(chǎn)商品出口。
經(jīng)濟效益：
房子建安成本
總收入=拍賣(mài)傭金+廣告收入+部分贊助資金
預計2009年常規完成建筑施工總額不少于160000萬(wàn)元，合計總額約為160000萬(wàn)元元。
總承包費按4%計算，可分配利潤預計可達16000萬(wàn)元(160000萬(wàn)元×4%=16000萬(wàn)元)。
預計2009年常規內部直接完成建筑施工總額不少于160000萬(wàn)元，工程利潤按16%計算， (160000萬(wàn)元×16%=22000萬(wàn)元)。
六、風(fēng)險預測
本項目遵循“聯(lián)合社會(huì )力量，滿(mǎn)足社會(huì )需求”、“充分發(fā)揮高房地產(chǎn)政策支持與金融高端支持的引導作用，充分運用價(jià)值規律的杠桿作用”、“不等、不靠、可大、可小”和“少花錢(qián)、多辦事，有什么條件打什么仗”的運營(yíng)原則。
因此，初始投資規模僅為100萬(wàn)元，且由多家分擔，大部分投入又是投資人已經(jīng)擁有的設備和功能，現金投入較少。
本項目將搶占多項全國第一，如：開(kāi)辦第一個(gè)大型專(zhuān)業(yè)網(wǎng)絡(luò )拍賣(mài)網(wǎng)站，組織第一次大型網(wǎng)絡(luò )拍賣(mài)活動(dòng)等，非常有利于吸引國內外-地產(chǎn)投機商，銷(xiāo)售商、廣告商、贊助商、服務(wù)商和廣大消費者。
本項目的特點(diǎn)是準備時(shí)間長(cháng)、運作周期短、參加人員多、成交數量大，只要事先做好安排，堅持“不打無(wú)準備之仗”的原則，一般不會(huì )有意外情況出現。
本項目是以提供立體綜合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目?jì)?yōu)化平臺和相關(guān)開(kāi)發(fā)，建設與服務(wù)為主的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，并不參加風(fēng)險較大、競爭較激烈的商品經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
這種經(jīng)營(yíng)方式和收入構成實(shí)際上已避開(kāi)了主要經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。
本項目現因公司需擴大經(jīng)營(yíng)，現在尋求大部分資金支持(1-10億)，本集團可以部分優(yōu)良固定資產(chǎn)作抵押，借貸或股權融資。
一切以投資方放心為準。
一：借貸，本公司愿以資產(chǎn)作抵押，并付每年百分之二十的利息。
二：股權融資，本公司可以?xún)?yōu)良資作抵押或股權融資，幾年后，本公司要回購股權，當然，自股權融資以后，參股方同樣可以享受營(yíng)業(yè)分紅和利息。
如在此過(guò)程當中投資方通過(guò)對本公司的了解，有意達成戰略合作伙伴關(guān)系，本公司也很歡迎。
因融資在即，誠摯的希望有實(shí)力和有興趣的財團或個(gè)人聯(lián)系商談，本公司可出具一切與抵押物有關(guān)的相關(guān)資產(chǎn)證明，并可實(shí)地考查本公司資產(chǎn)形成情況。
結論：投入小、風(fēng)險小、利潤也較小，但是周轉快，見(jiàn)效快。
宜早下手、早準備、早開(kāi)張。
七、項目買(mǎi)施單位性名稱(chēng)：××公司
成立時(shí)間、地址、團隊情況、財務(wù)狀態(tài)(略)
項目融資和傳統融資方式相比，具有以下特點(diǎn)：
1.融資主體的排他性。
項目融資主要依賴(lài)項目自身未來(lái)現金流量及形成的資產(chǎn)，而不是依賴(lài)項目的投資者或發(fā)起人的資信及項目自身以外的資產(chǎn)來(lái)安排融資。
融資主體的排他性決定了債權人關(guān)注的是項目未來(lái)現金流量中可用于還款的有多少，其融資額度、成本結構等都與項目未來(lái)現金流量和資產(chǎn)價(jià)值密切相關(guān)。
2. 追索權的有限性。
傳統融資方式，如貸款，債權人在關(guān)注項目投資前景的同時(shí)，更關(guān)注項目借款人的資信及現實(shí)資產(chǎn)，追索權具有完全性;而項目融資方式如前所述，是就項目論項目，債權人除和簽約方另有特別約定外，不能追索項目自身以外的任何形式的資產(chǎn)，也就是說(shuō)項目融資完全依賴(lài)項目未來(lái)的經(jīng)濟強度。
xx縣xx實(shí)業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)淮水實(shí)業(yè))成立于xxxx年。
法人代表：李xx。
xx實(shí)業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍為白云石、鉀長(cháng)石、鈉長(cháng)石、石英石、高嶺土、百貨的購銷(xiāo)。
xx實(shí)業(yè)自有優(yōu)質(zhì)白云石礦山4座，儲量1.2億噸。鉀長(cháng)石礦山2座，儲量6500萬(wàn)噸。白云石、鉀長(cháng)石是玻璃、陶瓷、制釉、水泥、煉鋼的原材料和添加劑。礦山初步估算原值為150億。
淮水實(shí)業(yè)現有員工259人，其中高級工程師3人，工程師9人，高級營(yíng)銷(xiāo)師10人，財務(wù)管理人員5人。
淮水實(shí)業(yè)以質(zhì)量求生存，永遠堅持客戶(hù)第一、朋友第一、利益第一的原則。通過(guò)朋友拓展客戶(hù)、拓展業(yè)務(wù)，實(shí)現互利共贏(yíng)。
1.淮水實(shí)業(yè)公司辦公樓建筑面積：1670平方米，土地面積：2000平方米，估值850--1000萬(wàn)元。
2.廠(chǎng)房、機械設備估值750萬(wàn)元。
經(jīng)洛玻生產(chǎn)中心化驗室檢測：
白云石：氧化鈣30.92%，氧化鎂21.26%，氧化鐵0.036%，氧化硅0.08%。
鉀長(cháng)石：氧化硅66.46%，氧化鐵0.33%，氧化鋁16.29%，氧化鉀12.92%。
都是特級、一級產(chǎn)品。
1.現有客戶(hù)：在河南省境內350公里范圍內，有業(yè)務(wù)往來(lái)的玻璃企業(yè)2家，制釉企業(yè)1家，年需要白云石粉12萬(wàn)噸，鉀長(cháng)石粉6.5萬(wàn)噸，年營(yíng)業(yè)額4300萬(wàn)元。
2.潛在客戶(hù)：隨著(zhù)都市圈大氣污染治理力度的加大，一些靠近都市的白云石、鉀長(cháng)石加工企業(yè)將被關(guān)閉。運輸距離288公里的漢陽(yáng)玻璃生產(chǎn)企業(yè)群，運輸距離450公里的沙河玻璃生產(chǎn)企業(yè)群都將成為淮水實(shí)業(yè)的潛在客戶(hù)。
除去開(kāi)采、加工、運輸、稅收、工資等費用。
1.白云石粉到岸利潤每噸35元。12萬(wàn)噸*35元=420萬(wàn)元。
2.鉀長(cháng)石粉到岸利潤每噸55元。6.5萬(wàn)噸*55元=357.5萬(wàn)元。
共計777.5萬(wàn)元。
淮水實(shí)業(yè)因技術(shù)改造、運輸、客戶(hù)占壓資金等因素，需資金2200--2600萬(wàn)元?；此畬?shí)業(yè)自籌資金1600萬(wàn)元，資金缺口600--1000萬(wàn)元。
1.房產(chǎn)抵押貸款；
2.出讓股份讓對方參股經(jīng)營(yíng)；
4.融資期限：5年。
每年付息，到期還本。
本項目總投資主要劃分為工程前期費用、施工期費用、基本預備費、工程其他建設費用等組成。其中，工程施工前期費用包括：工程建設管理費、工程前期其他費用；工程施工期費用包括：工程監理費、建筑安裝工程費。工程回購款為工程項目總投資與工程項目匯報之和。
1.1工程資金的估算依據： 1.1.1建設方的招標文件；
1.1.2工程規模、技術(shù)標準、資金來(lái)源及建設工期；
2.2項目建設投資進(jìn)度計劃
經(jīng)研讀招標及相關(guān)文件、根據本建設項目的特點(diǎn)，以及優(yōu)化資金使用，將整個(gè)標段分專(zhuān)線(xiàn)工程實(shí)施建設，進(jìn)行流水作業(yè)施工，優(yōu)化投資方案，優(yōu)化配套機械設備，對期中建設及投資目標進(jìn)行跟蹤管理，按計劃控制進(jìn)度投資，通過(guò)進(jìn)度及投資計劃的對比分析，采取相應措施，作出調整，確保工期以及投資目標。
本項目建設投資計劃按《建設項目投資進(jìn)度計劃橫道圖》要求進(jìn)行落實(shí)。
3、項目融資資金來(lái)源
足資金利用長(cháng)期穩定的供應商提供墊付資金或延長(cháng)資金支付時(shí)間，約占工程總造價(jià)的40%，以上融資將是我公司對本項目來(lái)源和投資的有力保障。
本項目資金來(lái)源如下表所示：
4、項目建設投資保證措施
為確保本項目按進(jìn)度計劃順利進(jìn)行，根據本項目特點(diǎn)，我們將下去日下具體措施：
4.1將投資密度比較大的分部工程盡量押后施工，諸如路面工程、附屬設施等；
4.2融資計劃應比投入資金計劃超前，時(shí)間及資金數量需有余地。
4.3將整個(gè)項目分期，分段，進(jìn)行項目分解、工期目標分解，按各項目的適應性安排施工，各主體工程的施工期錯開(kāi)。
4.5充分發(fā)揮本項目經(jīng)理部專(zhuān)業(yè)人才優(yōu)勢，遇到施工困難時(shí)發(fā)動(dòng)技術(shù)人員集思廣益，為解決施工難題及時(shí)提出合理經(jīng)濟的方案。
采取措施，確保項目建設目標完成。
4.7我項目公司還組建一個(gè)融資管理小組，專(zhuān)門(mén)負責項目各階段的投資計劃和融資工作。
控制措施詳見(jiàn)《進(jìn)度與投資計劃控制程序圖》
5、風(fēng)險防范措施
融資的實(shí)施經(jīng)常受到各種風(fēng)險的影響，為了使融資方案穩妥可靠，下面對融資風(fēng)險進(jìn)行分析和預測。
5.1融資風(fēng)險：
5.1.1原定籌資額全部或部分落空；
5.1.2既有項目法人融資項目由于企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況惡化，無(wú)力按原定計
劃出資
5.1.3其他資金不能按建設進(jìn)度足額及時(shí)到位；
5.1.4政府承諾征用的土地不能兌現，影響工程融資；
5.2還貸風(fēng)險：政府承諾的回購不能按期兌現和利率上升帶來(lái)的風(fēng)險也是存在的；
5.3風(fēng)險回避
5.3.1針對籌資額全部或部分落空的風(fēng)險，應：（1）做好項目的'合法立項工作；（2）與銀行和小額擔保公司建立良好的合作關(guān)系。
5.3.2針對資本金不能到位，影響融資的風(fēng)險，應：（1）積極尋找可靠的、有實(shí)力、有信譽(yù)、特別是有良好銀企合作關(guān)系的伙伴。
5.3.3針對政府土地承諾征用土地不能兌現，影響工程進(jìn)度的，應提請政府提前做好土地的征用、儲備和控制工作。
5.3.4利率風(fēng)險的回避，針對本項目貸款數量較大，利息較高的特點(diǎn)，為了防止利率風(fēng)險，首先應安排好融資結構，按資金成本高低和貸款期限的長(cháng)短，選擇金融機構的順序。選擇適當的固定利率結構，因固定利率易于預算和控制。
三、融資主體簡(jiǎn)介：
河北***集團是一家***
四、融資項目簡(jiǎn)介：
1、項目地址
衡水市***村預留地開(kāi)發(fā)項目位于***。
2、主要規劃指標
建筑密度：30%
綠地率：35%
2、地塊周邊規劃及環(huán)境優(yōu)勢
該地塊緊鄰衡水市兩條主干道：***和***，根據衡水市政府規劃，地塊周邊將建設醫院（哈勵遜國際和平醫院分院）、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、文化廣場(chǎng)、新華書(shū)店、滏陽(yáng)河公園等公共設施。
我公司與***村在2015年1月8日簽定了《土地開(kāi)發(fā)合作協(xié)議書(shū)》見(jiàn)（附件3），原地塊為132.37畝，現為105畝，我公司已向***村支付2億元土地款，現地塊80畝已完成組卷，25畝組卷在近期完成，具備辦理土地證條件。
根據衡水市2015年11月24日頒發(fā)的衡政【2015】50號文件《衡水市人民政府關(guān)于規范主城區儲備土地留地安置的試行意見(jiàn)》，針對***105畝預留地項目，我集團公司將于近期組建一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。
項目建設期為 年，自 年 月至 年 月。
項目地址位于衡水市桃城區***，注冊（實(shí)收）資本***萬(wàn)元。項目擬建設住宅157507.9平方米，商業(yè)17500.9平方米，地下車(chē)庫35000平方米。
五、 融資規模、期限及還款進(jìn)度
項目總投資96926萬(wàn)元，資金來(lái)源為業(yè)主自籌 萬(wàn)元，擬融資 萬(wàn)元。
預計融資資金一次性到賬，本金按 年分期償還，利息按 支付。 年 月償還本金 萬(wàn)元， 年 月償還本金 萬(wàn)元， 年 月償還本金 萬(wàn)元。
六、項目投資估算
項目計劃總投資96926萬(wàn)元，其中土地款及出讓金26670萬(wàn)元，前期手續費120萬(wàn)元，建筑安裝費38829萬(wàn)元，基礎設施費421萬(wàn)元，銷(xiāo)售及財務(wù)成本24059萬(wàn)元。
項目建設期預計 年，自 年 月至 年 月。預計 年完成總投資的 ，即完成投資 萬(wàn)元； 年完成總投資的 ，即完成投資 萬(wàn)元； 年完成總投資的 ，即完成投資 萬(wàn)元。
土地征用及拆遷補償費26670萬(wàn)元。項目共占用規劃面積土地使用權105畝，凈地，不涉及拆遷費用，公司前期已投入20000萬(wàn)元用于支付土地費用。 前期手續120萬(wàn)元，主要包括項目建設涉及的行政事業(yè)性收費、規劃設計費、勘測丈量費、臨時(shí)設施費、預算編審費等。
建筑安裝工程費38829萬(wàn)元，主要包括土建工程費、安裝工程費和裝修工程費，按每平方2219的單位造價(jià)、建筑面積175009平方米相乘確定。 基礎設施費421萬(wàn)元，主要包括道路工程費、供電工程費、積水工程費、煤氣工程費、供暖工程費、通訊工程費、電視工程費、照明工程費、景觀(guān)綠化工程費、環(huán)衛工程費、安防職能工程費，按建筑安裝工程費等。
銷(xiāo)售及財務(wù)成本24059萬(wàn)元，如管理及財務(wù)費用、銷(xiāo)售及廣告費用、銷(xiāo)售稅費等。
七、項目銷(xiāo)售收入及稅費
項目擬建設住宅公寓面積157507.9平方米；商鋪可售17500.9平方米。 根據衡水市以及項目所在地附近房產(chǎn)項目市場(chǎng)的調查，住宅和公寓的平均售價(jià)為4500元/平方米，商鋪的價(jià)格預計平均售價(jià)為15000元/平方米，車(chē)位售價(jià)150000元/個(gè)，儲物間售價(jià)2500元/平方米。預計項目可售部分可實(shí)現收入114380萬(wàn)元。項目銷(xiāo)售期 年，自 年 月至 年 月。預計 年完成銷(xiāo)售 %，實(shí)現收入 萬(wàn)元；預計 年完成銷(xiāo)售 %，實(shí)現收入 萬(wàn)元；預計 年完成銷(xiāo)售 %，實(shí)現收入 萬(wàn)元； 年完成銷(xiāo)售 %，實(shí)現收入 萬(wàn)元。
與銷(xiāo)售收入直接相關(guān)的稅費包括營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅、所得稅、印花稅、銷(xiāo)售費用等，預計發(fā)生各項稅費 萬(wàn)元。各項稅費情況見(jiàn)下表：
八、 項目財務(wù)分析 項目預計現金流量表如下：
預計項目實(shí)現凈收益 萬(wàn)元，預計利稅總額 萬(wàn)元，項目?jì)炔渴找媛? %，靜態(tài)投資回收期 年，動(dòng)態(tài)投資回收期 年，項目投資收益率 %。
經(jīng)營(yíng)虧平衡測算，當項目單位平均售價(jià)為 元/平方米時(shí)，項目達到盈虧平衡。
經(jīng)敏感性分析，銷(xiāo)售單價(jià)每上升 %，對項目?jì)羰找媛实挠绊憺? %，敏感系數為 ；投資規模每上升 %，對項目?jì)羰找娴挠绊憺? %，敏感系數為 。銷(xiāo)售單價(jià)和投資規模的敏感性分析見(jiàn)圖。
房地產(chǎn)企業(yè)（項目）融資計劃書(shū)參考模板
項目融資計劃書(shū)
融資計劃書(shū)目錄
一、公司介紹
二、項目分析
三、市場(chǎng)分析
四、管理團隊
五、財務(wù)計劃
六、融資方案的設計
七、摘要
一、公司介紹
1、公司簡(jiǎn)介
主要內容包括公司成立的時(shí)間、注冊資本金、公司宗旨與戰略、主要產(chǎn)品等，這方面的介紹是有必要的，它可以使人們了解你公司的歷史和團隊。
2、公司現狀
在此將您公司的資本結構、凈資產(chǎn)、總資產(chǎn)、年報或者其他有助于投資者認識你的公司的有關(guān)參考資料附上。如果是私營(yíng)公司還應將前幾年經(jīng)過(guò)審計的財務(wù)報告以附件形式提供。如果經(jīng)過(guò)審計請注明審計會(huì )計師事務(wù)所，如果未經(jīng)審計也請注明。
3、股東實(shí)力
股東的背景也會(huì )對投資者產(chǎn)生重要的影響。如果股東中有大的企業(yè)，或者公司本身就屬于大型集團，那么對融資會(huì )產(chǎn)生很多好處。如果大股東能提供某種擔保則更好。
4、歷史業(yè)績(jì)
對于開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，以前做過(guò)什么項目，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)如何，都是要特別說(shuō)明的地方，如果一個(gè)企業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗豐富，那么對于其執行能力就會(huì )得到承認。
5、資信程度
把銀行提供的資信證明，工商、稅務(wù)等部門(mén)評定的各種獎勵，或者其他取得的榮譽(yù)，都可以寫(xiě)進(jìn)去，而且要把相關(guān)資料作為附件列入。最好有證明的人員。
6、董事會(huì )決議
對于需要融資的項目，必須經(jīng)過(guò)公司決策層的同意。這樣才更加強了融資的可信程度，而不是戲言。
二、項目分析
1、項目的基本情況
位置、占地面積、建筑面積、物業(yè)類(lèi)型、工程進(jìn)度等，都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本情況，需要在報告中指出。
2、項目來(lái)歷
項目來(lái)歷是指項目的來(lái)龍去脈，項目的上家是誰(shuí)，怎么得到的項目，是否有遺留問(wèn)題，是如何解決的等情況。
3、證件狀況文件
項目是否有土地證、用地規劃許可證、項目規劃許可證、開(kāi)工證和銷(xiāo)售許可證等五證的情況。需要復印件。
4、資金投入
自有資金的數額、投入的比例、其他資金來(lái)源及所占比例、建筑商墊資情況、預計收到預售款等情況等，方便了解項目的資金狀況。
5、市場(chǎng)定位
指項目的市場(chǎng)定位，包括項目的物業(yè)類(lèi)型、檔次、項目的目標客戶(hù)群等
6、建造的過(guò)程和保證
項目的建筑安裝過(guò)程，如何得到保障可以如期完工。而不會(huì )耽誤工期，不會(huì )導致項目無(wú)法按期交付使用。
三、市場(chǎng)分析
1、地方宏觀(guān)經(jīng)濟分析
房地產(chǎn)是一個(gè)區域性的市場(chǎng)，受到地方經(jīng)濟的影響比較大。而表征一個(gè)地區的經(jīng)濟發(fā)展的指標等數據和經(jīng)濟發(fā)展的定性說(shuō)明等需在本部分體現。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析
房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析比較復雜，而且說(shuō)明起來(lái)可繁可簡(jiǎn)。簡(jiǎn)單說(shuō)需要定性分析本地區房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，平均價(jià)格，各種類(lèi)型房地產(chǎn)的目標客戶(hù)群等。復雜些說(shuō)明則需要在時(shí)間數軸上表征價(jià)格的走勢波動(dòng)，但是，因為很多地區沒(méi)有進(jìn)行常規的價(jià)格跟蹤，所以，嚴格數據的分析很難完成，但是可以通過(guò)典型項目的分析來(lái)代替。
3、競爭對手和可比較案例
分析現有的幾個(gè)類(lèi)似項目的規劃、價(jià)格、銷(xiāo)售進(jìn)度、目標客戶(hù)群等，同時(shí)，也需要羅列一些未來(lái)可能進(jìn)入市場(chǎng)競爭的對手項目情況，以及未來(lái)的市場(chǎng)供應量等情況。
4、未來(lái)市場(chǎng)預測及影響因素
未來(lái)的市場(chǎng)預測很難預料，但是可以通過(guò)市場(chǎng)的周期的方法和重點(diǎn)因素分析法等分析方法做出預測。
四、管理團隊
1、人員構成
公司主要團隊的組成人員的名單，工作的經(jīng)歷和特點(diǎn)。如果一個(gè)團隊有足夠多經(jīng)驗豐富的人員，則會(huì )對投資的安全有很大的保障。
2、組織結構
企業(yè)內部的部門(mén)設置、內部的人員關(guān)系、公司文化等都可以進(jìn)行說(shuō)明。
3、管理規范性
管理制度，管理結構等的評價(jià)?？梢杂蓪?zhuān)門(mén)的管理顧問(wèn)公司來(lái)評價(jià)和說(shuō)明。
4、重大事項
對于企業(yè)產(chǎn)生重要影響的需要說(shuō)明的事項。
五、 財務(wù)計劃
一個(gè)好的財務(wù)計劃，對于評估項目所需資金非常關(guān)鍵，如果財務(wù)計劃準備的不好，會(huì )給投資者以企業(yè)管理者缺乏經(jīng)驗的印象，降低對企業(yè)的評價(jià)。本部分一般包括對投資計劃的財務(wù)假設，以及對未來(lái)現金流量表、資產(chǎn)負債表、損益表的預測。資金的來(lái)源和運用等內容。
其中，對于企業(yè)自有資金比例和流動(dòng)性要求較高。
六、融資方案的設計
1、融資方式
（1）股權融資方式（注：股權和債權方式是兩種最主要的方式，但是，還有很多不是某一種方式所能解決的，而是幾種方式在不同的時(shí)間段的組合。這部分是解決問(wèn)題的關(guān)鍵，是否能夠取得資金，關(guān)鍵在于是否能夠通過(guò)融資方案解決各方的利益分配關(guān)系。）
方式：融資方式將以融資方（包括項目在內）的股權進(jìn)行抵押借款
這種投資方式是指投資人將風(fēng)險資本投資于擁有能產(chǎn)生較高收益項目的公司，協(xié)助融資人快速成長(cháng)，在一定時(shí)間內通過(guò)管理者回購等方式撤出投資，取得高額投資回報的一種投資方式。
操作步驟：簽訂風(fēng)險投資協(xié)議書(shū)
a、對融資方的債務(wù)債權進(jìn)行核查確認
b、簽訂風(fēng)險投資協(xié)議書(shū)：確定股權比例、確定退出時(shí)間、確定管理者回購方式、確定再融資資金數量及時(shí)間、確定管理上的監控方式、確定協(xié)助義務(wù)。
c、在有關(guān)管理部門(mén)辦理登記手續
（2）債權融資方式
方式：投融資雙方簽定借貸合同進(jìn)行融資，確定相應固定利率和收回貸款的期限。
（3）債轉股的融資方式
投融資雙方開(kāi)始以借貸關(guān)系進(jìn)行融資，投資方在借貸期間內或借貸期結束時(shí)，按相應的比例折算成相應的股份。
（4）房地產(chǎn)信托融資
（5）多種融資方式的組合
在不同的時(shí)間階段用不同的融資方式。在項目的初級階段主要以股權融資方式為主，因為對融資方來(lái)說(shuō)這個(gè)階段的資產(chǎn)負債情況不會(huì )有很大的壓力；在中后期階段可以運用股權、債權方式，這個(gè)階段融資方對整個(gè)項目有了明確的預期，在債務(wù)的償還上有明確的預期。
2、融資期限和價(jià)格
融資的期限，可承受的融資成本等，都需要解釋清楚。
3、風(fēng)險分析（任何投資都存在風(fēng)險，所以應該說(shuō)明項目存在的主要風(fēng)險是什么，如何克服這些風(fēng)險。）
對投資融資雙方有可能的'風(fēng)險存在作出判斷。
a、投資方的投資資金及收益風(fēng)險在項目無(wú)法啟動(dòng)的情況下將一直獨立承擔投資資金成本，及追加資金成本。
b、投資方不能有效監控好管理者的經(jīng)營(yíng)從而產(chǎn)生新的債務(wù)而產(chǎn)生的連帶風(fēng)險。
c、破產(chǎn)風(fēng)險
d、融資者對投資者的信用沒(méi)有得到確定而產(chǎn)生無(wú)法回購的風(fēng)險
e、融資者為掌控全局經(jīng)營(yíng)，在回購時(shí)利益出讓增加風(fēng)險。
f、融資者提前回購而付出的資金成本風(fēng)險。
風(fēng)險化解方案
a、資方對是否資金進(jìn)入后可以完成計劃要進(jìn)行評估和測算。
b、投資方對融資方的項目進(jìn)程進(jìn)行監控，并按照進(jìn)程需要分批進(jìn)行投資款的專(zhuān)款專(zhuān)用。
c、投資方對融資方的相關(guān)項目所簽訂的合同進(jìn)行核審后，評估其付款和還款能力。
d、資方審核融資方的還款計劃可行性，一旦確定后將按還款計劃回款。
4、退出機制（絕大多數的投資都不是為了自用，而是是為了獲利，因此都涉及到退出機制問(wèn)題，所以，需要在此說(shuō)明投資者可能的退出時(shí)間和退出方式。）
a、股權方式融資的退出
項目進(jìn)行中投資方退出；
b、債權方式融資退出
項目進(jìn)行中投資方退出，可以用違約今的形式控制；
項目完成投資方退出，按時(shí)還本付息；
5、抵押和保證
在涉及到投資安全的時(shí)候，投資者最關(guān)心的是如何保障投資的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信譽(yù)卓著(zhù)的公司的保證。
6、對房地產(chǎn)行業(yè)不熟悉的客戶(hù)，需要提供操作的細節，即如何保證投資項目是可行的。
七、摘要
長(cháng)篇的融資報告是提供給有投資意向的客戶(hù)來(lái)認真讀的，而對于在接觸客戶(hù)的初期階段，僅需要提供報告摘要就可以了。報告摘要是對融資報告的高度濃縮，摘要中應重點(diǎn)介紹項目分析（第二部分）和融資方案（第六部分）的內容。
桐柏縣淮水實(shí)業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)淮水實(shí)業(yè)）成立于xx年。
法人代表：李榴栓。
淮水實(shí)業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍為白云石、鉀長(cháng)石、鈉長(cháng)石、石英石、高嶺土、百貨的購銷(xiāo)。
淮水實(shí)業(yè)自有優(yōu)質(zhì)白云石礦山4座，儲量1.2億噸。鉀長(cháng)石礦山2座，儲量6500萬(wàn)噸。白云石、鉀長(cháng)石是玻璃、陶瓷、制釉、水泥、煉鋼的原材料和添加劑。礦山初步估算原值為150億。
淮水實(shí)業(yè)現有員工259人，其中高級工程師3人，工程師9人，高級營(yíng)銷(xiāo)師10人，財務(wù)管理人員5人。
淮水實(shí)業(yè)以質(zhì)量求生存，永遠堅持客戶(hù)第一、朋友第一、利益第一的原則。通過(guò)朋友拓展客戶(hù)、拓展業(yè)務(wù)，實(shí)現互利共贏(yíng)。
1.淮水實(shí)業(yè)公司辦公樓建筑面積：1670平方米，土地面積：20xx平方米，估值850--1000萬(wàn)元。
2.廠(chǎng)房、機械設備估值750萬(wàn)元。
經(jīng)洛玻生產(chǎn)中心化驗室檢測：
都是特級、一級產(chǎn)品。
1.現有客戶(hù)：在河南省境內350公里范圍內，有業(yè)務(wù)往來(lái)的玻璃企業(yè)2家，制釉企業(yè)1家，年需要白云石粉12萬(wàn)噸，鉀長(cháng)石粉6.5萬(wàn)噸，年營(yíng)業(yè)額4300萬(wàn)元。
2.潛在客戶(hù)：隨著(zhù)都市圈大氣污染治理力度的加大，一些靠近都市的'白云石、鉀長(cháng)石加工企業(yè)將被關(guān)閉。運輸距離288公里的漢陽(yáng)玻璃生產(chǎn)企業(yè)群，運輸距離450公里的沙河玻璃生產(chǎn)企業(yè)群都將成為淮水實(shí)業(yè)的潛在客戶(hù)。
除去開(kāi)采、加工、運輸、稅收、工資等費用。
1.白云石粉到岸利潤每噸35元。12萬(wàn)噸x35元=420萬(wàn)元。
2.鉀長(cháng)石粉到岸利潤每噸55元。6.5萬(wàn)噸x55元=357.5萬(wàn)元。
共計777.5萬(wàn)元。
淮水實(shí)業(yè)因技術(shù)改造、運輸、客戶(hù)占壓資金等因素，需資金2200--2600萬(wàn)元?；此畬?shí)業(yè)自籌資金1600萬(wàn)元，資金缺口600--1000萬(wàn)元。
1.房產(chǎn)抵押貸款。
2.出讓股份讓對方參股經(jīng)營(yíng)。
3.融資額：600--1000萬(wàn)元。
4.融資期限：5年。
每年付息，到期還本。
桐柏縣淮水實(shí)業(yè)有限公司。
自上初中以來(lái)我便開(kāi)始住校，深知令人頭疼的“吃飯”問(wèn)題，也就是食堂的飯菜問(wèn)題。由于學(xué)校食堂普遍都是以大鍋菜的方式做的，因此雖然價(jià)格較低但很少能真正讓學(xué)生歡迎。而學(xué)生對食堂飯菜的抱怨則更是“自古有之”。雖然大學(xué)生可以到校外就餐，但大多數學(xué)生迫于經(jīng)濟因素，還是愿意在校食堂就餐。飯菜質(zhì)量得不到保證，會(huì )導致很多問(wèn)題，學(xué)生營(yíng)養跟不上，甚至有的學(xué)生經(jīng)常不吃飯。于是，營(yíng)養不良、胃病等不該出現在大學(xué)生中的病癥也屢見(jiàn)不鮮，這為學(xué)生身心健康埋下了隱患。因此我決定整合食堂和飯店的優(yōu)缺，開(kāi)一家學(xué)生自助營(yíng)養快餐店。
本店位于大學(xué)中心地段，主要針對的客戶(hù)群是大學(xué)生、教師。經(jīng)營(yíng)面積約為80平米左右。主要提供早餐、午餐、晚餐以及特色冷飲和休閑餐飲等。早餐以江蘇小吃為主打特色。品種多，口味全，營(yíng)養豐，使就餐者有更多的選擇。午餐和晚餐則有南北方不同口味菜式。而非餐點(diǎn)又提供各種冷飲，如果汁、薄冰、冰粥、刨冰、冰豆甜湯、冰凍咖啡、水果拼盤(pán)等。本餐廳采用自助快餐的方式，使顧客有更輕松的就餐環(huán)境與更多的選擇空間。另外，在餐廳內經(jīng)營(yíng)多種樣式的服務(wù)，將餐廳氛圍幾個(gè)小模塊，以做到最大程度的滿(mǎn)足大家的需要。本餐廳裝飾自然，隨意，同時(shí)負有現代氣息，墻面采用偏淡的溫色調，廚房布置合理精致，采光性好，整體感觀(guān)介于家庭廚房性質(zhì)與酒店廚房性質(zhì)之間。
社會(huì )生活節奏加快，使快餐業(yè)的存在和發(fā)展成為不容置疑的問(wèn)題。雖然中國的快餐業(yè)發(fā)展十分迅速，但洋快餐充斥使大部他市場(chǎng)都不得與中式快餐無(wú)緣。如何去占領(lǐng)那部分市場(chǎng)，是我們需要解決的問(wèn)題。
調查表明，當人均收入達到20xx美元時(shí)，傳統的家務(wù)勞動(dòng)將轉向社會(huì )。由此快餐業(yè)務(wù)的發(fā)展將進(jìn)入急劇擴張的時(shí)刻，所以中國快餐市場(chǎng)將隨著(zhù)我國經(jīng)濟發(fā)展而進(jìn)入高速發(fā)展的階段。目前，市面上滸的西式快餐其實(shí)并不適合國人對快餐的消費觀(guān)念和傳統飲食需求的觀(guān)念。拿西式快餐最普通的漢堡包來(lái)說(shuō)，除了新奇，基本上是沒(méi)有什么美味可言。而且，快餐在美國的發(fā)展向來(lái)是以?xún)r(jià)格低廉而著(zhù)稱(chēng)的，是大眾日常消費的對象。但在中國的市場(chǎng)上，西式快餐的價(jià)格，還遠非大眾化所能接受的程度，這也決定了不可能性讓工薪階層經(jīng)常去嘗試那份新奇快餐。
但考察現行中式快，小、臟、亂、差的狀況仍然很?chē)乐?，現行中式快餐的眾多弱點(diǎn)，給我們建中式快餐連鎖店提供了絕好的市場(chǎng)機會(huì )。只要我們能抓住這些市場(chǎng)機會(huì )，改善中式快餐經(jīng)營(yíng)上的諸多缺陷，并發(fā)展我們的自己的特色那么我們進(jìn)入中式快餐市場(chǎng)占據較大市場(chǎng)份額的創(chuàng )業(yè)計劃，是極有可能成功的。
由點(diǎn)做起，輻而為面。立足于一個(gè)地區特點(diǎn)的消費群，初期發(fā)展就應試形成一定的規模經(jīng)營(yíng)，選擇好幾個(gè)經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)地址后，同時(shí)閃亮全登場(chǎng)。以后再根據發(fā)展，輻射全國經(jīng)營(yíng)。發(fā)展初期，大力發(fā)展西快餐尚未涉足的虛擬快餐公司和流動(dòng)快餐公司服務(wù)，待公司實(shí)力有了一定的積累，并有了穩定的顧客消費群體，再大力發(fā)展公司全面的服務(wù)策略。我們要根據人口流動(dòng)密度居民收入水平，實(shí)際消費等因素，在商業(yè)區、購物區、旅游區和住宅區籌地大力發(fā)展前廳就餐的快餐經(jīng)營(yíng)模式。
mall的經(jīng)營(yíng)模式更是當今世界上最流行的商業(yè)模式；貴店的人氣越來(lái)越旺，又欣聞貴店在店慶當天日銷(xiāo)x萬(wàn)元，創(chuàng )造了本行業(yè)的一個(gè)奇跡，可見(jiàn)xxx商場(chǎng)的人氣；貴店在2001年有奧運明星來(lái)助陣，2002年當紅明星又蒞臨xxx商場(chǎng)，可見(jiàn)貴店的影響力；市委領(lǐng)導、省委領(lǐng)導都不止一次到xxx商場(chǎng)來(lái)視察，可見(jiàn)政府及領(lǐng)導對貴店的重視！
我們與貴店采取扣點(diǎn)聯(lián)合經(jīng)營(yíng)方式，扣點(diǎn)的額度另行洽談；本店后方管理由我方負責，大局管理遵守xxx商場(chǎng)的統一安排。
都市休閑農莊是國際上最流行的一種全新的休閑業(yè)種，它以田園風(fēng)光、莊園風(fēng)情為主要風(fēng)格，迎合城市人追求“綠色”“田園”的一種心態(tài)，綜合了城市人比較感興趣的農村生活狀態(tài)，把“自耕自種自留地”、“動(dòng)物家園”、“領(lǐng)養小動(dòng)物”、“小橋流水”、“別有洞天”、“釣金魚(yú)”等一系列的全新休閑方式綜合起來(lái)，形成了一站式享受田園樂(lè )趣的業(yè)態(tài)。在繁華的都市中打造出一片全新的天地！
你可以在這里領(lǐng)養小動(dòng)物，可以給自己領(lǐng)養的小動(dòng)物命名，給自己的小動(dòng)物喂食；你還可以在這里種自己的自留地，開(kāi)荒、播種，讓你體驗完全的農家生活樂(lè )趣！你還可以來(lái)這里釣金魚(yú)，釣多少就可以帶走多少！當然，這一切都是需要付費的。
裝修風(fēng)格以農村的綠色基調為主，中間有草地、小型魚(yú)塘、自留地、小木屋、寵物基地等等一系列的設施。大概需要500平方米的面積。我們將不定期的對店內設施進(jìn)行更新及維護！
同xxx商場(chǎng)的中高檔定位一樣，我們的目標客群以追求時(shí)尚的都市白領(lǐng)（女性為主）、3—14歲的少年兒童為主，以中年的政府官員為輔！積極迎合他們追求田園風(fēng)情樂(lè )趣、熱愛(ài)小動(dòng)物的心理！這部分客群的消費能力比較強，他們會(huì )不惜金錢(qián)來(lái)追求一種自然的休閑狀態(tài)。而兒童會(huì )根據自己的喜好選擇游戲的方式，他們普遍對小動(dòng)物有好感，而父母對他們的行為除了支持之外，也沒(méi)有其他的辦法！所以我們的目標市場(chǎng)是兩種顧客行為：一種是刻意追求形的；一種是興趣支配形的！
x城市經(jīng)濟實(shí)力雄厚，在全國城市綜合實(shí)力50強評比中，x城市列居18位；在全國國內生產(chǎn)總值超百億元的城市中，x城市位居第10位；在全國55個(gè)人均國內生產(chǎn)總值超萬(wàn)元的城市中，x城市位居榜首。x城市人的消費能力更是位居全國之首！
x城市市位于x省的西部，氣候干燥寒冷，年封凍期長(cháng)達5個(gè)月。也就是說(shuō)，在這長(cháng)達5個(gè)月的時(shí)間里，人們的活動(dòng)范圍只限在室內，而室外也很少見(jiàn)到綠色，市民在這5個(gè)月里最向往的就是綠色！
繁忙的都市生活使城市人接觸自然的機會(huì )越來(lái)越少，很多人都有在夏天到農村去的想法，而我們正是迎合這種想法，把一個(gè)完整的農村搬到城市來(lái)，同時(shí)把農村不受歡迎的部份全部剔除掉！這里是一個(gè)整潔的、有序的、具有優(yōu)美風(fēng)光的田園！
都市休閑農莊這種業(yè)態(tài)的休閑方式在歐美是比較流行的，在我國也只有延海的幾個(gè)城市有類(lèi)似的店鋪。這種模式在x城市還是一個(gè)空白，我們就是要抓住這個(gè)市場(chǎng)空白的機遇，在別人還沒(méi)有想到的時(shí)候，我們已經(jīng)付之于行動(dòng)！而x城市人本身對各種方式的體育運動(dòng)項目就沒(méi)有多大興趣，在年收入較高的基礎上，他們更熱衷于追求一種全新的休閑方式，而都市休閑農莊也就應運而生！
貴店的美食娛樂(lè )廣場(chǎng)是在x城市最大的一家室內休閑娛樂(lè )場(chǎng)所，受到了x城廣大消費者的歡迎和認可！但是這里的休閑項目是有欠缺的，貴廣場(chǎng)注重的是娛樂(lè )項目，而對于休閑來(lái)說(shuō)，除了陶吧、玩吧之外，再沒(méi)有吸引人的地方，都市休閑農莊會(huì )彌補這種狀態(tài)，全力打造一個(gè)室內的田園、城市中的農村、一個(gè)別有洞天的“桃花源”！
我們采取的是店長(cháng)負責制原則，在本店將設店長(cháng)一名，全權負責本店的管理。
我們有固定的清潔員，負責店內的所有衛生；有養育員，負責小動(dòng)物的喂養；有負責店內賣(mài)各種動(dòng)物食物的相關(guān)人員；有負責安全的安全員。
我們的小動(dòng)物選的'是一些溫順的動(dòng)物，不會(huì )對顧客進(jìn)行人身攻擊。
我們會(huì )積極配合x(chóng)xx商場(chǎng)的各種促銷(xiāo)活動(dòng)，也會(huì )在適當的時(shí)間搞自己的促銷(xiāo)活動(dòng)。
我們采取整合營(yíng)銷(xiāo)方式（imc）進(jìn)行前期的市場(chǎng)拓展，把所有廣告的觸點(diǎn)整合起來(lái)，以錯落有致的媒體廣告、交相呼應的軟性新聞為主，進(jìn)行大幅度的市場(chǎng)推廣，同時(shí)，也希望貴店給予一定的支持！
前期我們將在本市各大知名媒體上進(jìn)行大幅度的廣告轟炸，以提高品牌知名度，樹(shù)立良好的品牌形象，力爭做到家喻戶(hù)曉，路人皆知！
x城市地區沒(méi)有強勢媒體，這是x城市人都知道的，所以我們整合了各種媒介信息后，選擇能夠互補的媒體進(jìn)行廣告宣傳。初步打算在x城市晚報、x城市電視臺、x城市廣播電臺等媒體上發(fā)布廣告。
軟性新聞最大的好處就是能夠提升品牌的美譽(yù)度和知名度。
我們將通過(guò)x城市晚報、電視臺、網(wǎng)站等一系列的媒介，進(jìn)行軟性新聞報道，把都市休閑農莊變成市民關(guān)注的交點(diǎn)！讓人們進(jìn)行口頭傳播。
在每年的元旦、春節、勞動(dòng)節、兒童節、端午節、國慶節、中秋節、圣誕節等重大節日推出各種促銷(xiāo)活動(dòng)。包括票價(jià)打折、釣魚(yú)比賽等等。
綜上所述，我們前期所做的一切都是希望能把都市休閑農莊這個(gè)項目做好，并能與x城市商業(yè)龍頭xxx商場(chǎng)合作；前期，我們曾到全國各地的零售企業(yè)做過(guò)市場(chǎng)調查，這個(gè)項目在省內還是個(gè)空白，我們期望著(zhù)能與xxx商場(chǎng)積極合作，添補這個(gè)空白，把這個(gè)市場(chǎng)做起來(lái)，真正的把它作成x城市人的“都市休閑農莊”！
主要內容包括公司成立的時(shí)間、注冊資本金、公司宗旨與戰略、主要產(chǎn)品等，這方面的介紹是有必要的，它可以使人們了解你公司的歷史和團隊。
2、公司現狀
在此將您公司的資本結構、凈資產(chǎn)、總資產(chǎn)、年報或者其他有助于投資者認識你的公司的有關(guān)參考資料附上。如果是私營(yíng)公司還應將前幾年經(jīng)過(guò)審計的財務(wù)報告以附件形式提供。如果經(jīng)過(guò)審計請注明審計會(huì )計師事務(wù)所，如果未經(jīng)審計也請注明。
3、股東實(shí)力
股東的背景也會(huì )對投資者產(chǎn)生重要的影響。如果股東中有大的企業(yè)，或者公司本身就屬于大型集團，那么對融資會(huì )產(chǎn)生很多好處。如果大股東能提供某種擔保則更好。
4、歷史業(yè)績(jì)
對于開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，以前做過(guò)什么項目，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)如何，都是要特別說(shuō)明的地方，如果一個(gè)企業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗豐富，那么對于其執行能力就會(huì )得到承認。
5、資信程度
把銀行提供的資信證明，工商、稅務(wù)等部門(mén)評定的各種獎勵，或者其他取得的榮譽(yù)，都可以寫(xiě)進(jìn)去，而且要把相關(guān)資料作為附件列入。最好有證明的人員。
6、董事會(huì )決議
對于需要融資的項目，必須經(jīng)過(guò)公司決策層的同意。這樣才更加強了融資的可信程度，而不是戲言。
二、項目分析
1、項目的基本情況
位置、占地面積、建筑面積、物業(yè)類(lèi)型、工程進(jìn)度等，都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本情況，需要在報告中指出。
2、項目來(lái)歷
項目來(lái)歷是指項目的來(lái)龍去脈，項目的上家是誰(shuí)，怎么得到的項目，是否有遺留問(wèn)題，是如何解決的等情況。
3、證件狀況文件
項目是否有土地證、用地規劃許可證、項目規劃許可證、開(kāi)工證和銷(xiāo)售許可證等五證的情況。需要復印件。
4、資金投入
自有資金的數額、投入的比例、其他資金來(lái)源及所占比例、建筑商墊資情況、預計收到預售款等情況等，方便了解項目的資金狀況。
5、市場(chǎng)定位
指項目的市場(chǎng)定位，包括項目的物業(yè)類(lèi)型、檔次、項目的目標客戶(hù)群等
6、建造的過(guò)程和保證
項目的建筑安裝過(guò)程，如何得到保障可以如期完工。而不會(huì )耽誤工期，不會(huì )導致項目無(wú)法按期交付使用。
三、市場(chǎng)分析
1、地方宏觀(guān)經(jīng)濟分析
房地產(chǎn)是一個(gè)區域性的市場(chǎng)，受到地方經(jīng)濟的影響比較大。而表征一個(gè)地區的經(jīng)濟發(fā)展的指標等數據和經(jīng)濟發(fā)展的定性說(shuō)明等需在本部分體現。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析
房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析比較復雜，而且說(shuō)明起來(lái)可繁可簡(jiǎn)。簡(jiǎn)單說(shuō)需要定性分析本地區房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，平均價(jià)格，各種類(lèi)型房地產(chǎn)的目標客戶(hù)群等。復雜些說(shuō)明則需要在時(shí)間數軸上表征價(jià)格的走勢波動(dòng)，但是，因為很多地區沒(méi)有進(jìn)行常規的價(jià)格跟蹤，所以，嚴格數據的分析很難完成，但是可以通過(guò)典型項目的分析來(lái)代替。
3、競爭對手和可比較案例
分析現有的幾個(gè)類(lèi)似項目的規劃、價(jià)格、銷(xiāo)售進(jìn)度、目標客戶(hù)群等，同時(shí)，也需要羅列一些未來(lái)可能進(jìn)入市場(chǎng)競爭的對手項目情況，以及未來(lái)的市場(chǎng)供應量等情況。
4、未來(lái)市場(chǎng)預測及影響因素
未來(lái)的市場(chǎng)預測很難預料，但是可以通過(guò)市場(chǎng)的周期的方法和重點(diǎn)因素分析法等分析方法做出預測。
四、管理團隊
1、人員構成
公司主要團隊的組成人員的名單，工作的經(jīng)歷和特點(diǎn)。如果一個(gè)團隊有足夠多經(jīng)驗豐富的人員，則會(huì )對投資的安全有很大的保障。
2、組織結構
企業(yè)內部的部門(mén)設置、內部的人員關(guān)系、公司文化等都可以進(jìn)行說(shuō)明。
3、管理規范性
管理制度，管理結構等的評價(jià)?？梢杂蓪?zhuān)門(mén)的管理顧問(wèn)公司來(lái)評價(jià)和說(shuō)明。
4、重大事項
對于企業(yè)產(chǎn)生重要影響的需要說(shuō)明的事項。
五、財務(wù)計劃
一個(gè)好的財務(wù)計劃，對于評估項目所需資金非常關(guān)鍵，如果財務(wù)計劃準備的不好，會(huì )給投資者以企業(yè)管理者缺乏經(jīng)驗的印象，降低對企業(yè)的評價(jià)。本部分一般包括對投資計劃的財務(wù)假設，以及對未來(lái)現金流量表、資產(chǎn)負債表、損益表的預測。資金的來(lái)源和運用等內容。
其中，對于企業(yè)自有資金比例和流動(dòng)性要求較高。
六、融資方案的設計
1、融資方式
(1)股權融資方式(注：股權和債權方式是兩種最主要的方式，但是，還有很多不是某一種方式所能解決的，而是幾種方式在不同的時(shí)間段的組合。這部分是解決問(wèn)題的關(guān)鍵，是否能夠取得資金，關(guān)鍵在于是否能夠通過(guò)融資方案解決各方的利益分配關(guān)系。)
方式：融資方式將以融資方(包括項目在內)的股權進(jìn)行抵押借款
這種投資方式是指投資人將風(fēng)險資本投資于擁有能產(chǎn)生較高收益項目的公司，協(xié)助融資人快速成長(cháng)，在一定時(shí)間內通過(guò)管理者回購等方式撤出投資，取得高額投資回報的一種投資方式。
操作步驟：簽訂風(fēng)險投資協(xié)議書(shū)
a、對融資方的債務(wù)債權進(jìn)行核查確認;
c、在有關(guān)管理部門(mén)辦理登記手續。
(2)債權融資方式
方式：投融資雙方簽定借貸合同進(jìn)行融資，確定相應固定利率和收回貸款的期限。
(3)債轉股的融資方式
投融資雙方開(kāi)始以借貸關(guān)系進(jìn)行融資，投資方在借貸期間內或借貸期結束時(shí)，按相應的比例折算成相應的股份。
(4)房地產(chǎn)信托融資
(5)多種融資方式的組合
在不同的時(shí)間階段用不同的融資方式。在項目的初級階段主要以股權融資方式為主，因為對融資方來(lái)說(shuō)這個(gè)階段的資產(chǎn)負債情況不會(huì )有很大的壓力;在中后期階段可以運用股權、債權方式，這個(gè)階段融資方對整個(gè)項目有了明確的預期，在債務(wù)的償還上有明確的預期。
2、融資期限和價(jià)格
融資的期限，可承受的融資成本等，都需要解釋清楚。
3、風(fēng)險分析(任何投資都存在風(fēng)險，所以應該說(shuō)明項目存在的主要風(fēng)險是什么，如何克服這些風(fēng)險。)
對投資融資雙方有可能的'風(fēng)險存在作出判斷。
a、投資方的投資資金及收益風(fēng)險在項目無(wú)法啟動(dòng)的情況下將一直獨立承擔投資資金成本，及追加資金成本。
b、投資方不能有效監控好管理者的經(jīng)營(yíng)從而產(chǎn)生新的債務(wù)而產(chǎn)生的連帶風(fēng)險。
c、破產(chǎn)風(fēng)險
d、融資者對投資者的信用沒(méi)有得到確定而產(chǎn)生無(wú)法回購的風(fēng)險
e、融資者為掌控全局經(jīng)營(yíng)，在回購時(shí)利益出讓增加風(fēng)險。
f、融資者提前回購而付出的資金成本風(fēng)險。
風(fēng)險化解方案
a、資方對是否資金進(jìn)入后可以完成計劃要進(jìn)行評估和測算。
b、投資方對融資方的項目進(jìn)程進(jìn)行監控，并按照進(jìn)程需要分批進(jìn)行投資款的專(zhuān)款專(zhuān)用。
c、投資方對融資方的相關(guān)項目所簽訂的合同進(jìn)行核審后，評估其付款和還款能力。
d、資方審核融資方的還款計劃可行性，一旦確定后將按還款計劃回款。
4、退出機制(絕大多數的投資都不是為了自用，而是是為了獲利，因此都涉及到退出機制問(wèn)題，所以，需要在此說(shuō)明投資者可能的退出時(shí)間和退出方式。)
a、股權方式融資的退出
項目進(jìn)行中投資方退出;
b、債權方式融資退出
項目進(jìn)行中投資方退出，可以用違約今的形式控制;
項目完成投資方退出，按時(shí)還本付息。
5、抵押和保證
在涉及到投資安全的時(shí)候，投資者最關(guān)心的是如何保障投資的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信譽(yù)卓著(zhù)的公司的保證。
6、對房地產(chǎn)行業(yè)不熟悉的客戶(hù)，需要提供操作的細節，即如何保證投資項目是可行的。
七、摘要
長(cháng)篇的融資報告是提供給有融資意向的客戶(hù)來(lái)認真讀的，而對于在接觸客戶(hù)的初期階段，僅需要提供報告摘要就可以了。摘要是對融資報告的高度濃縮，類(lèi)似電影的預告片，是吸引資金方繼續與你溝通的重要文件。
在此文件里，你得列出項目的核心競爭力一二三，告訴對方：我的項目有諸多亮點(diǎn)，值得您來(lái)投資或借款給我。故言簡(jiǎn)意賅就非常重要，300~500字為宜。